对当前湘西州县域房地产企业经营情况的调查

近年来，随着国家对房地产业宏观调控的进一步加强，特别是今年从紧货币政策实施后，房地产企业资金营运普遍趋紧，生产经营难度加大，县域中小房地产企业问题更加突出。为了解辖内县域房地产企业在从紧货币政策下所面临的融资压力和融资特点，湘西州中支近期对辖内县域房地产企业的经营情况开展了一次专题调查，通过深入调查所得到的情况分析，结论是：目前县域房地产企业经营状况令人堪忧，其经营风险特别是资金风险正在逐步放大，应引起相关部门的高度重视。

一、基本情况

本次调查对象为辖内县域14家房地产企业，其中龙山3家、永顺4家、保靖3家、凤凰3家、泸溪1家。到2008年6月末，被调查企业资产总额60231万元，其中固定资产10175万元，无形资产389万元，流动资产44793万元，分别比2006年增加19352万元、6862万元、315万元和22082万元；负债总额38623万元，比2006年增加18386万元；实现销售收入14414万元，比2006年增加7689万元；利润1764万元，比2006年增加1819万元。2008年上半年计划总投资21334万元，实际完成投资8093万元；新开工面积16.51万平方米，竣工面积12.25万平方米，实际销售面积10.39万平方米，空置面积4.31平方米。

从14家县域房地产企业的调查情况看，近年来，由于房地产价格的迅猛上涨，市场开发火爆，企业经营规模不断扩张，资产负债急剧增加。但从去年初以来，随着国家对过热的房地产业的各项宏观调控措施陆续出台，房地产企业经营环境逐步趋紧，过热的势头得到初步抑制。2008年上半年，14家企业新开工项目9889万元，比去年同期减少332万元；新开工面积16.51万平方米，同比减少1.4万平米。虽然湘西房地产市场价格仍然在温和走高，但是企业反映由于土地价格攀升，税费开支过高（占销售收入的28.1%），建筑材料和人工价格不断上涨，导致经营成本增加，融资压力加大，企业经营困难，有的企业甚至已经无力维持正常经营。

二、目前县域房地产企业经营中存在的问题

（一）县域房地产开发企业普遍资质低、规模小。如保靖县能够进入政府统计部门经济信息采集范围的建筑企业仅3家，房地产开发企业为4家。建筑企业全部为集体企业，最大的一家资产规模也仅1500多万元。企业资质等级普遍不高，只能从事不超过7层楼的房屋建筑。

（二）金融机构信贷支持力度持续乏力，企业资金吃紧。据14家企业的抽样调查反映，2006、2007、2008年三年中获得金融机构贷款的企业分别为2家、3家和5家，占被调查企业比例为14%、21%和36%，贷款余额分别为826万元、1329万元和1389万元。从县域金融机构对全部房地产开发企业贷款情况看，2006年末贷款余额为7501万元、2007年末为7697万元、2008年6月末为7010万元，近三年来贷款余额基本上增长不大，甚至出现下降势头，房地产开发热与信贷冷形成明显反差，原因主要是受国家信贷政策限制和房地产企业自身信贷条件不够所致。

（三）部分房地产开发企业民间融资规模大，融资风险正在集聚和显露。被调查的14户企业中，有4家房地产开发企业均不同程度存在民间融资，融资时间一般为六个月到一年，利率为24%―36%，少量的融资利率高达72%，其中最大一户2008年6月末民间融资余额为6257万元，占其同期资产的72%，参与融资人员1216人次，目前已出现融资纠纷。某房地产公司开发的商贸城项目，也是采取民间融资筹集资金，由于资金链条断裂，开发商携款潜逃，导致还有280万元集资款无法兑付，造成社会不稳定因素。调查发现，目前房地产企业民间融资方式出现了新的变化格局：一是融资区域扩大化。据调查了解，受融资回报率走高的刺激，周边地区的来凤、松桃、麻阳、桑植等地城乡居民或通过熟人到湘西融资，或通过中间人将资金“打包”转入到集资房地产企业，以获取高额利润。如今年4月初，永顺县某中间人将其附近的张家界、桑植等地亲朋好友资金130万元“打包”，以自己的名义向某房地产开发公司融出资金。与此同时，外地企业在湘西高息融资现象也有所抬头。二是资金流向逆向化。主要是民间资本正在向国家宏观调控领域之一的房地产领域渗透。近年来，在土地等资源价格不断上涨，房地产开发急剧升温的背景下，民间资本为追逐高额回报逆国家宏观调控方向而动，迅速补位银行信贷资金撤出后留下的市场“空白”。三是操作手段“专业化”。如在融资凭证上，将其标明为“股东入股分红”。将投资人身份认定为“股东”，在利益分配上视为“收益分红”，在操作层面上似乎是合理合法，无懈可击。

（四）多数企业经营和财务信息不透明，账务报表资料不全。被调查的企业中，大部分没有正规的会计核算资料，甚至有的根本就没有财务管理，如外地某房地产开发公司在永顺县经营房地产开发业务已经10余年，但该公司一直没有健全的财务机构和报表，直到今年出现融资纠纷当地政府过问此事后才在政府有关部门督促下于5月健全完善相关财务核算和凭证报表。据该县房产局反映，由于大多数企业没有财务核算资料或者会计报表不真实规范，造成房地产税费无法据实征收，只有通过估算“砍砣砣”的方式收取。

三、建议及对策

（一）进一步规范对县域房地产开发企业的监督管理。一是加强对县域房地产企业特别是对房地产开发企业项目经营部的管理，严格准入条件，限制借用资质而又缺乏资金实力的企业或个人进入房地产开发领域。二是强化县域房地产企业的财务核算管理，及时督促企业建立健全财务管理，完善会计核算，进一步增强企业经营和财务信息透明度。

（二）加大对资质好、实力较强房地产开发企业的政策扶持和信贷支持。根据目前央行加大对中小企业信贷支持的政策要求，辖内各金融机构要对县域房地产企业的风险和信贷情况分门别类进行摸底，对资质好、实力强的房地产开发企业进一步加大政策扶持和信贷支持力度，帮助企业渡过紧缩难关。同时，县域房地产企业要进一步加强自身内部管理，增强经营透明度，积极创造条件取得金融机构的信贷支持。

（三）切实加强对县域房地产企业民间融资的监管。一是建议相关职能部门建立和完善县域房地产企业民间融资监测体系，定期采集企业民间融资活动的有关数据，特别对其中利率变动情况进行定期监测，加强对县域房地产企业民间融资的监测和管理。二是进一步明确民间融资的监管部门及其职责权限。防止目前出现的各监管部门“谁都负责，实际上谁都不负责”的职责不清现象。进一步界定民间融资和非法集资的认定，防止出现“没出事就是民间融资，出事就是非法集资”的被动局面，以利于做好事前防范。三是加大舆论宣传力度，使人们了解相关的政策、规定及民间借贷的风险性，避免因利率过高、投向失误以及资金过度集中而引起风险，给借款人带来损失，进而引发系统性风险，危及社会和金融稳定。

课题主持人：龙雄、魏怡

成员：姚元平、张力、孟令知（执笔）、王娅玲、邹亮志、罗万法、王兆谦、刘龙规、石力军、杨应平