海外房产投资指南

国内房地产政策的频调“折腾”了投资者，而美国、加拿大、澳大利亚、新加坡等地由于政策相对宽松、华人移民相对集中、生活及工作环境更加惬意、投资回报率较稳定等等理由则受到了投资者的青睐。

数据显示，近年跨境买房者呈现出了30%的增长率。那么，国外的房市究竟如何？有哪些购房条件？需要办理哪些手续？涉及哪些政策？投资回报率多少？

美国

据全美房地产经纪人协会的统计数据，外籍人士买主中交易金额9%来自中国，达到了73.8亿美元，位居第二。

1 房市现状

2008年房地产泡沫破灭后，美国房价最高跌去60%。而由于美国经济正在复苏，且美国政府的量化宽松政策使得市场流动性大增，地产已出现回暖。未来房价若保持正常的每年上涨3%～5%的速度，2～3年后美国楼市或全面复苏。

2 购房理由

2012年美国房屋抵押贷款出现创纪录的低利率，对合资格的借款人而言是个好机会；美国最近提出的“负担得起再融资方案”有助负资产的业主再融资，这可能是近年一个稳定房屋市场的重要因素。

3 房地产政策

据美国法律，房产所有者要受制于联邦、州、市政府为公共福利目的的控制。具体税率各州不同，最高的德州为3%，伊利诺伊州、纽约州、佛罗里达州、加州大概是1.1%～2%，最低的夏威夷为0.25%。

除此以外，美国的房产经纪交易费用由卖家承担，现金购买交易费会低一些。

没有工作和信用记录的外国人有一种方法可以贷款：在国内时就在外资银行开户，并获得很高的信用。

4 购房注意事项

在美国购房，购买保险相当重要。最主要的保险有三种：房屋结构保险，主要针对将来房屋的结构性损伤投保，但也可对屋内的家具电器投保；产权保险，主要是针对房屋产权可能出现的问题，一旦房屋产权出现问题，这种保险会赔付一切损失；home owner’s insurance，这是一种很复杂的险种，赔付的范围甚至包括主人自己在家吸烟把房子给烧了，或者客人在你家里做客受了伤。

英国

按照英国房地产公司邦瑞地产的统计，在他们的物业里，有10%的购买者来自中国内地。其中最主要的购房者为送子女出国留学的中国家庭。

1 房市现状

目前英同房价虽有所回升，但比起2007年高峰时仍有11.6%的跌幅，房地产市场整体仍处于压抑状态。但是受外地购房者大量增加的影响，英国的豪华住宅已异常红火。

2 购房理由

除了英国房地产行业政策稳定、交易透明、物业配套完善外，在英国购房的理由有两点：

英国80%的城市租房比买房贵，对计划在英国学习或工作三年以上的人而言，买房显然更划算，一套剑桥郡学区房的房价通常6年能翻一倍；近几年英镑对人民币的汇率大幅下跌，对中国买家而言，相当于英国的房价打了7折。

3 房地产政策

英国投资房产的一个优点就是税费较低。只有售价超过15万英镑的房屋，政府才会征收1%的契税。而超过了25万英镑，就征收2%的契税。如果房子空置，房东要缴纳地方政府税，如果房屋是在住状态，就向住客征税。对于房屋出租或出售的收入，政府要征收收入环节的税，但外国人买房没消耗当地资源，只要每年填写投资税免税证明就可免缴。

4 购房注意事项

购买英国房产，聘雇合格验房师很重要，他们专为购房者提供住宅环境调查的方案，大至房子周围未来十年是否有修路、挖掘、开发等打算，小至房屋本身的防洪防火、安全隐患、噪音污染等等指标，都能帮忙查清楚。

澳大利亚

数据显示，2010～2011财年，在1770亿澳元的外商投资中有420亿澳元投资于房地产，其中中国买家投资占了40.9亿澳元，现已成为澳洲房地产行业第二大海外买家。

1 房市现状

据澳洲房地产投资的“72定律”，澳洲房产每7年翻一番，上一次大幅度升值是2004年，推算可知2012年将会再次实现中位价格翻倍。鉴于澳洲央行最近再次降息，不少业内人士分析预测，房价将开始再次上升。

2 购房理由

宽松的信贷要求降低了购买门槛；低银行利息增大了消费者的借款能力；政府减少了土地的供给出让，再不买将越来越贵；税收体系有利于投资者和现有业主；政府推出了宽松的投资政策以吸引海外投资人。

3 房地产政策

澳洲购房可享受10%的首付，余下90%房款中只需要自付20%，其余70%可申请贷款，购房套数越多贷款额度越大，比如第二套住房，余下的90%房款可申请75%的贷款。

澳洲政府为鼓励海外人士投资房地产推出了“十年租赁计划”，只要申请通过的房产都可以获得十年共计约11万澳元（约70万元人民币）的补贴额度。这些补贴不需缴税。而已拿绿卡的澳洲居民，还享受首次购房置业补贴。

不过，2010年4月澳洲政府开始要求海外人士只能买新房，临时居民可购买已建住房，但必须向相关部门提出申请，如临时居民要离开澳洲则被要求出售其在澳洲的物业。当买家卖出房子时，所得利润将被征税。

4 购房注意事项

其一，要考虑除正常购房外的其他费用，包括过户律师费、放贷机构的费用、房屋结构检查费、房东保险费、印花税、房屋及财产保险费、市容建设费、搬家费、地产费。

其二，澳洲的房屋还贷利率下降上升都很快，如果没有给自己留下缓冲的余地，一旦利率快速上调，购房者会因还不上贷款而失去房子。

法国

中国在法国投资地产者大致可分为两大类，—是通过大资金投入以获取高额回报的投资者，专注于具有不可再生性质的法国酒庄、城堡、别墅；另一类是以购置自用、出租为目的而投资于法国经济型公寓。

1 房产现状

调查显示，2012年前8个月期间，私人住房中新租约的房租涨幅被限制在1.2%，低于法国目前的通货膨胀率1.9%。而2012年全年的房租涨幅不会超过1.5%。

2 购房理由

法国的法律体系很有保障，在法国从事法律和不动产方面的职业都受到国家严格控制，这让消费者可以得到最有价值的咨询和可靠的服务；外国投资者可以通过了解法国税务体系和合理组合在法国的房产投资，最大程度地减免税赋。

3 房地产政策

法国在税收方面实行了四种优惠政策：住房储蓄存款利息收入免征所得税；住房贷款利息可以作为支出，从所得税税基中扣除；私人出租住房租金收入免征所得税；降低出租住房建设增值税，以鼓励中高收入家庭买房。

同时还采取了多种政策鼓励银行和保险公司发放住房贷款。住房贷款有三种方式：市场利率贷款、住房储蓄贷款和零利率贷款。法国的住房贷款期限一般都长达15～20年，贷款人在申请住房贷款时必须同时购买人寿保单，当贷款人遇到一些例如通货膨胀、失业、残废、死亡等不可抗原因而丧失还贷能力时，则由保险公司代为偿还贷款人剩余的全部贷款。

4 购房注意事项

其一，买酒庄的流程相当地冗长繁琐，不但需要先搞清楚该酒庄的葡萄园种植状况和品质、酿酒技术的成熟程度，酒庄种植师、酿酒师等技术班底能否留下，并估算好投资回报率，且整个购买流程经常会持续一年以上，而中间还有可能遭遇邻居庄园主或庄园主家族成员的抵制等意外情况。

其二，在申请贷款后需要找律师，房屋中介往往会向你推荐律师，由于有提成，他们推荐的律师可能会很贵，有的超过市场价的一倍。你在网上同样可以找到当地信用好、收费低的律师。

新加坡

与中国相当接近的地理位置、中文被普遍使用以及良好的教育资源和社会管理秩序等，使得新加坡对于中国买家而言，是一个极具吸引力的目的地。

1 房产现状

新加坡是一个房屋保障体系非常完备的国家，商品房市场相当开放，成为外国购买者自由进出的“乐园”。

2 购房理由

新加坡不限制外国人购房；无资本收益税、房产增值税与遗产税；租金回报率普遍高于贷款利率；二手房产市场活跃，有利于投资者随时转售房产；选择期房还能享受根据工程进度“分九步走”的付款程序等。

3 房地产政策

购置物业是移民的方法之一。申请者只需花100万新元购置房产，同时用100万新元购买政府指定投资的移民基金即可顺利移民新加坡。同时，投资移民新加坡办理移民的周期也比较短，只需3～6个月左右。

只要本人年满21周岁即可在新加坡购房，且还能申请到房屋贷款（购买第一套房可申请到60%～70%的贷款，第二套房可申请到40%～60%贷款）。新加坡买房认可中国内地的收入证明。

此外，在新加坡所有的房屋都需要征收物业税，按房屋年值征收，通常是出租一个房间（不是整套）一年的租金。年值低于6000新元的免收房产税。

4 购房注意事项

在新加坡房地产投资上，时间是你最大的敌人。如果房子空置没有人住，不管这时候你是在粉刷房子还是在等待招新租客，你就是在亏钱。