住房的建筑质量是“以房养老”的重中之重

2003年，时任中国房地产开发集团总裁孟晓苏最早引入并提出中国的“以房养老”概念。2006年全国政协十届四次会议上，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明提交了“以房养老”的提案。2012年全国“两会”上，贺强等全国政协委员再次提交了“以房养老”方面的提案。一时间，“以房养老”成为社会关注的焦点。

一、 “以房养老”模式及各地的初步尝试

“以房养老”又称 “住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，起源于荷兰，发展成熟于美国，是指房屋产权所有者将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，后者对房屋进行综合评估后，依据估值定期给房主发放固定养老金，房主继续拥有居住权直至去世，金融机构出售其抵押房屋，所得用来偿还贷款本息，剩余部分归抵押人或者其继承人所有。“以房养老”使房产兼具了居住和养老的双重功效，其本质是在保证老人“居者有其屋”的前提下，通过“倒按揭”取得一定的财产性收入，为居民即期消费提供贴现的金融安排。

“以房养老”概念引入至今，各方不断进行着各种尝试，如北京成立“养老房屋银行”、上海实施“以房自助养老”、南京实行“以租换养”等模式，试图推进中国式“倒按揭”的步伐。中信银行通过发行“信福年华”借记卡，尝试“倒按揭”，开启了国内银行试点“以房养老”业务的先河。“以房养老”理念很美，但是试点结果均未取得预期的效果，相关行业观望情绪浓重。对此，大多学者将其原因归结为：一是传统观念的根深蒂固；二是住房价格和风险具有不确定性；三是人的寿命难以预测；四是房产评估存在问题，二级房地产市场发展滞后；五是法律法规不健全等。目前，北京、南京等地陆续将“以房养老”纳入十二五规划，提出“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展试点业务”。

诚然，试点不顺与上述种种解释不无关联，但是“以房养老”之基乃是房屋，没有房屋何谈“以房养老”？可以说，房屋质量是“以房养老”的前提，否则谈不上抵押价值，更不存在资产收益。

二、“质量门”——“以房养老”模式的关键节点

当前，很多房屋质量问题，从“楼倒倒”、“楼脆脆”、“楼高高”、“楼歪歪”、“楼薄薄”、“楼裂裂”、“楼泡沫”到“墙脆脆”、“瘦身钢筋”、“屋漏漏”等等，一度成为保障房质量的代名词，并被解读为“质量门”频频被曝光，甚至是一些知名房企也纷纷深陷“质量门”。

据业内人士透露，当前爆出的各种“质量门”只是“冰山一角”。事实上，墙体渗水、石材断裂、装修和施工中的“偷工减料”现象一直存在，已经成为业内心照不宣的“通病”。旨在打造民心工程的保障房意在使“居者有其屋”和“经济适用”，绝非不要质量。

政府部门逐项验收，监督、监管似乎很周密，但仍不能有效防止房屋建设的“怪象”迭出。究其原因，所谓的程序往往都在“纸上”完成，除了质监站对程序进行监管、备案，只有监理公司在具体负责，而监理公司又受开发商的雇佣，即项目的质量保障基本上是靠开发商的自律。显然这种“自律”并不可靠。有专家指出，由于技术原因，即便是现场检测也会有很多质量问题难以发现，更何况是这种“纸上验收”？保障房的监管看似“谁都管”，到最后是“谁都不管”，保障房质量谈何保障。诚信缺失、制度约束的缺位、监管形同虚设等因素成就了一系列“豆腐渣”工程。一位专家坦言：“如果质量不能保障，将会形成一批数量庞大的垃圾工程，造成非常大的浪费和遗留问题”。对于“以房养老”模式的房屋而言更是如此。

三、“短命”建筑难堪“以房养老”

我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，但建筑“短命”现象却相当普遍，平均寿命只能维持25～30年。住房寿命可以说是“50年罕见，30年普遍”。反观西方发达国家，英国的建筑平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命也达到了74年。在英、法等欧洲国家百年以上的老宅比比皆是，许多老住宅在显要位置用醒目的阿拉伯数字标注着建造年代，说明当时的建造者对它能够经久耐用、世代相传充满自信。当今欧洲的居民也以能住上老住宅为荣，并且认为其建造年代越久价值越高。国外的许多经验表明，住宅的实际使用年限不仅应当超过规定为50年的设计使用年限，而且许多还可以超过100年。

我国建筑短寿的原因，诚然有城市规划的一面，但更主要还是住宅质量。某些工程设计、施工规范或标准过低埋下了事故的隐患。德国之声电台网站指出，与德国相比，中国公路桥的造价过低，完工时间过快。曾经发生事故的阳明滩大桥，从开工建设到建成通车，只用了18个月；而德国修建一座跨水域的高速公路桥至少要耗时2年，最多5年，并且在实际设计以及施工时会以该承重额的两倍左右的标准来修建，以此做到“万无一失”。国外的建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其他的地价及税费仅占房价的30%左右；而在我国正好相反，建安成本的占比仅在三成左右，尤其是在土地成本快速增长之下，建安成本的占比更加有限。中国工程院院士陈肇元曾指出我国设计规范要求的楼层使用荷载的承载能力，大概只是国际通用标准的50%～60%，混凝土结构中为钢筋锈蚀所需的保护层最小厚度有的只有国际通用标准的一半。

可以说，建筑的长寿命才是奠定“以房养老”的基础，造就 “以房养老”在西方发达国家的推广与成熟。

面对房屋平均寿命30年的现状，一旦超过这一年限，也就意味着房屋寿命随时都有可能面临终止。30年后就已无住房，谈何产权？剩下来的土地使用年限也将变得毫无意义。所以，房屋寿命是讨论“70年大限”后住房产权的前提；同时，也是诸如房地产市场的波动、房产处置渠道缺乏、房产价值缺乏权威的评估等其他障碍亟待破解的基础。

从“楼歪歪”、“楼脆脆”到“桥歪歪”、“桥脆脆”，其反映的就是建筑质量之差。当前，有些仅有二三十年房龄的房屋表面就已破旧不堪，若达到70年之时恐怕已成危房，试问又有谁愿意接受如此质量的房产作为抵押品？因此，如果不能在房屋质量上有实质性突破，“以房养老”本身就是个伪命题。

四、几点建议

应积极采取措施确保房屋建筑的质量：在招投标、建设、验收等环节，要扩大公民参与，加强“第三方评估”；加大房屋建设领域的反腐败工作，切断开发商与政府官员之间的利益链；推行项目法人对住房建设质量负永久责任，以及参建单位负责人和项目负责人责任终身制；加大惩戒力度，出现严重质量问题，除了加大行政罚款、补偿额度外，直至降低、吊销企业施工资质等。对于保障房建设，在追求速度和数量的同时，更应注重质量，着力避免“有关部门”变成“无关部门”，“民心工程”沦为“闹心工程”。

唯有高度重视安居工程的质量监管，紧紧抓住质量和安全的关键环节，努力向高品质、长寿命的住宅转变，才能在“居者有其屋”的基础上实现“居者住好屋”。唯有如此，才能为“以房养老”奠定坚实的基础。