房地产开发产品先投资后转让的税务筹划探讨

房地产开发企业一般都是采取将房屋直接销售出去的办法销售房地产，销售中要交纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税、土地增值税等，为了降低税负，本文拟探讨“变开发产品买卖为股权转让”的税务筹划思路，即对于开发产品，采取先投资再转让股权方式进行处置，并在分析税务政策的基础上举例说明“变开发产品买卖为股权转让”与直接销售这两种处理方式的税负分析，最后得出相关结论。

一、先投资后转让的税务政策分析

(一)投资环节营业税，城建税、教育费附加等税负分析

根据财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定，以无形资产、不动产投资人股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，房地产企业将开发产品进行投资的行为不需要交纳营业税。同样，城建税和教育费附加也无需缴纳。

(二)投资环节土地增值税税负分析

根据财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》规定：“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”因此，按新规定，对于房地产开发企业以开发产品作价投资，需要缴纳土地增值税。

(三)开发产品对外投资时的所得税税负分析

根据国税发[2009]31号关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

(2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

(3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。

可见，房地产开发企业以开发产品对外投资时，应认定为视同销售行为，需要计算缴纳企业所得税。但是，房地产开发企业以开发产品对外投资行为的所得税税负高低如何，应视土地增值额的大小确定。由于评估作价具有一定的主观性，因此通过适当降低投资作价，可相对降低土地增值税的增值率，以达到降低所得税税负的目的。

(四)投资环节契税税负分析

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。1)以土地、房屋权属作价投资、入股；2)以土地、房屋权属抵债；3)以获奖方式承受土地、房屋权属；4)以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。”因此，以开发产品对外投资应该视同房屋买卖，需缴纳契税。计税依据是以土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他利益。因被投资公司股权将全部转让给受让人，房屋权属随之归属于受让人，形式上卖股权，实质上是卖房屋，因此由受让人承担。可见，房地产开发企业以开发产品对外投资不需要交纳契税。

(五)再转让股权环节营业税，所得税税负分析

在营业税上，根据财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，对股权转让不征收营业税。

在所得税上，根据《企业所得税法实施条例》第七十一条第二款及第三款规定，企业转让或者处置投资资产时，投资资产的成本准予扣除。投资资产成本为购买价款或该资产的公允价值和支付的相关税费。根据国税函[2010]79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》第三条规定，转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

因此，再转让股权环节上不需缴纳营业税及其附加，但对于股权转让溢价需要征收企业所得税。

(六)投资环节和再转让股权环节印花税税负分析

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，“产权转移书据”为应纳印花税凭证，因此投资环节和再转让股权环节应按“产权转移书据”税目按0.05％的税率缴纳印花税。

综上所述，从税务角度看，开发产品采取先投资再转让的操作方式主要有三点实惠：(1)节省了5.5％的营业税及附加；(2)由于开发产品直接买卖差价可大致分劈为投资评估增值与股权转让溢价两部分，则土地增值税的税负将相对降低；(3)通过适当降低投资评估增值比重，相对提高股权转让溢价比重，降低土地增值税税负。但此操作流程和手续比较繁琐，历时较长，资金回笼速度可能相对较慢，其时间价值需要考虑，而且投资作价不宜过低，以避免税务风险。

二　直接销售与先投资后转让的税负案例比较分析

案例：甲公司主营房地产开发，拟整体出售新开发的一幢办公写字楼，市场价格为35000万元，开发成本15000万元(不含资本化的银行借款利息750万)，销售费用和管理费用(含印花税)总计750万元。乙公司有意购买此幢大楼用于办公。税务机构确定土地增值税扣除项目为21425万元。那么，甲公司是以直接销售还是先投资后转让的方式销售此幢办公写字楼以获得最大利益?在销售中乙公司又如何得到相应的优惠以配合甲公司的税务筹划呢?甲公司经过讨论，形成了以下两套方案，具体分析比较如下：

(一)直接销售方案的双方税负及对价分析；

甲公司以市场价格35000万元销售办公楼，乙公司以35000万元买人此幢办公楼。

甲公司的收益为；

办公楼销售收入35000万元

应纳营业税及附加35000*5.5％=1925(万元)

增值额=35000-21425=13575(万元)

土地增值额占扣除项目比率：13575+21425=63，36％

应纳土地增值税=13575x40％－21425x5％=4358，75(万元)

甲公司的税前收益为35000-15000―750-750--1925--4358.75=12216.25(万元)

不考虑其他因素，甲企业应纳企业所得税12216.25x25％=3054.06(万元)

甲企业税后收益：12216.25-3054.06=9162.19(万元)

乙公司实际支出：

办公楼购买支出35000万元

契税35000x3％=1050(万元)

印花税35000x0.05％=17.5(万元)

共计支出35000+1050+17.5=36067.5(万元)

(二)先投资再转让股权方案的双方税负及及价分析；

甲公司将这幢大楼作价28000万元投资参与乙公司经营(《公司法》要求货币出资额不得低于注册资本的30％，为简化起见，本例假定符合法律要求)，风险共担，利润共享，一段时间后，再把甲公司持有的乙公司股权以34000万元的价格转让给乙公司其他股东。投资环节税务机构确定土地增值税扣除项目为19500万元。

甲公司的收益为：

营业税：根据分析可知，实物投资环节不需缴纳营业税，股权转让亦不需要。因此，甲公司不用缴纳销售办公楼的营业税及附加。

土地增值税：投资环节根据财税[2006121号文件规定需要缴纳上地增值税，

增值额=28000--19500=8500(万元)

土地增值额占扣除项目比率：8500÷19500=43.59％

应纳土地增值税=8500x30％=2550(万元)

投资环节印花税：甲公司投资作价环节应按“产权转移书据”税目依0.05％的税率缴纳印花税，应纳税额为28000x0.05％=14(万元)。

投资环节企业所得税，根据国税发[2009]31文件规定，对外投资应视同销售征收企业所得税。不考虑其他因素，甲公司应纳企业所得税：(28000-15000-750-750-2550-14)*25％=2234(万元)。

再转让股权环节印花税：甲公司再转让股权应按“产权转移书据”税目依0.05％的税率缴纳印花税，应纳税额为34000x0.05％=17(万元)。

再转让股权环节企业所得税：甲公司以34000万元的价格再转让持有的乙公司股权(未考虑企业其他经营因素)，股权转让溢价为6000万元(34000-28000)，企业所得税应纳税额为(6000－17)x25％=1495.75(万元)。

因此，甲公司的税后实际收益为34000-15000-750-750-2550-14-2234-17-1495.75=11189.25(万元)，比直接销售方案多获益2027.06万元(11189.25-9162.19)。

乙公司支出：

办公楼的实际购买支出为34000万元

契税28000x3％=1020(万元)

印花税28000*0.05％=14(万元)

共计支出34000+1020+14=35034(万元)此直接购进方案节约支出1033.50万元(36067.5-35034)。

对比直接销售和先投资后转让股权两种方案，后一种方案甲乙公司双方都节约了部分税款费用，都达到了减少支出的目的。由于乙公司同样获益。显然也会配合甲公司的操作。但需要注意的是，先投资后转让股权的操作流程和手续相对繁琐，历时较长，对甲公司而言资金回笼速度可能相对较慢，因此其时间价值同样需要关注，而且投资作价不宜过低，以避免纳税调整的税务风险。

三　小结

根据上文分析可知，与直接销售相比，以开发产品采取先投资再转让的操作方式可以为房地产开发企业产生较大的节税价值，主要节省了营业税及附加以及部分土地增值税。但实务操作中需要关注工商规定以及税务风险，结合交易双方考虑资金的时间价值和项目自身情况，才能促使方案顺利进行。