我国房地产金融风险的思考与研究

【摘要】作为推动我国国民经济稳定健康发展的重要支柱，房地产行业在我国社会经济发展过程中起着非常关键的作用。全球金融危机以后，我国的房地产市场依旧势头迅猛，房地产价格居高不下，房地产泡沫也逐渐偏高。因此我们不能忽略房地产金融风险，本文正是从这一角度出发，分析了房地产金融风险的内容及其特征，并从四个方面出发分析了房地产金融风险的防范对策，以期能够促进我国房地产市场的健康稳定发展，推动我国国民经济和金融业的健康发展。

【关键词】房地产，金融风险，防范对策

房地产金融主要是在房地产开发、房地产经营以及消费的流程中，开展的一系列筹资或者投资活动的总称。房地产所伴随着的金融风险主要指的是各大银行在进行房地产资金融通、筹集等服务中，因为一系列不确定的客观原因所造成的经济损失的风险。我党在十报告中明确提出要不断健全金融监管，进行金融创新，增强银行、保险等行业竞争力，最大限度的维护金融稳定。这对房地产金融风险的防范提出了更大的挑战，加之房地产行业自身所拥有的如高投资、高风险等特征，要求我们必须要做好其风险防范。

一、房地产金融及其概述

（一）房地产金融及其风险

房地产金融主要是和房地产活动相关的所有金融活动的总称。具体来说，房地产开发商筹集资金的融通行为它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等，而其中房地产预售住房按揭贷款是房地产开发商的主要资金来源。房地产金融风险指的是金融机构在为房地产企业提供资金筹集、清算等服务过程中，因为其他一些不确定因素的干扰而导致金融机构的实际收益和预期收益产生较大的差异，从而造成金融机构蒙受经济损失。我们知道，房地产行业属于一种高投入、高利润的行业，这样一来房地产行业必须伴随着高风险的特性。金融业和房地产行业的有机融合，由于逐利的原因非常容易引起过度支持的现象，从而导致信用膨胀，最终引发金融危机。从现阶段的实际情况来看，房地产金融风险通常是信用风险、流动性风险以及资产负债结构风险组成。

（二）房地产金融风险的特征

首先是隐蔽性的特征，在目前我国房地产金融体系内部，信息不对称的问题普遍存在。在资金链两头的投资机构与融资机构之间的交流沟通和信息互换存在很大的问题，由于一些客观障碍的影响，金融机构无法对贷款方进行详细的调查与有效的监督，这样就直接造成了隐蔽风险的积累，如果这一值到达临界点，将会导致巨大的损失；其次是传递性的特征，在房地产金融市场内部，通常都会有一种复杂的资金交易系统，而随着资金的借贷逐渐形成了一张相当大的债权网络，如果其中出现了任何一个非常小的金融问题，必然会对整个体系产生较大的影响，甚至最终导致金融危机的发生；最后是周期性的问题，在房地产市场中往往会存在着一种供需关系，这一关系如果发生微小的变化，也会对房地产金融市场产生一定的影响。加之金融市场时刻都处在政府的货币政策之下，随着宏观调控政策发生变化，这种作用同时也会对房地产金融市场产生影响，因此在其中就存在一种周期性的波动规律。

二、房地产金融风险的防范对策

（一）加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展

一方面，必须要正确处理好土地收益与地方财政之间的关系，降低地方政府对于土地的依赖性。要健全分税制度，科学的划分中央政府与地方政府的利益分配关系，提升一般性转移支付的比例。把现阶段地方政府土地出让金的收取方式进行一定的改革，从过去的一次性收取变为逐年进行收取，用土地年租制度取代过去的批租制度。另一方面应该做好市场的监督管理工作，逐渐完善相关的法律法规，确保土地供应能够有效的转变为房地产供给。例如应该禁止房地产开发商的囤地行为，杜绝房地产开发商通过捂盘等行为来干扰市场的供给。对于那些存在囤地和捂盘问题的房地产开发商要采取法律手段严格治理。此外，必须要明确抑制投机性购房需求的政策方向，在金融政策上应该对三套或以上的房贷应该提高利率，而在税收政策上，应该利用高税负来抑制一些投机购房行为。

（二）促进利率市场化进程，降低家庭房地产资产的配置比例

利率市场化是我国金融创新和改革的一项关键性工作，现阶段已经进入到了逐渐放松存款上限以及贷款下限的时期。利率市场化主要说的是将过去管制形成的利率转变为通过市场变化来定价。从2004年开始，我国的利率始终保持在一种较低的范围内，我国的利率相对于CPI来说应该是处于负利率的状态。而在现阶段的利率政策环境之下，人民币无法跨境流动，股市监管行为还不是非常完善，因此很多人由于害怕股市的不稳定，只有利用房产投资来让自己所拥有的资产保值增值，这样一来就助长了房地产泡沫的形成。因此应逐步开放存款利率的管理控制，加强股市的管理监督，商业银行要继续进行金融创新，从而创造出更多的风险较低的理财业务，让房地产资产从超配资产逐渐过渡到标配资产，从而逐渐降低房地产的金融风险。

（三）提高房地产行业监管力度，控制房地产企业的负债率

现阶段大多数房地产企业存在负债偏高和资金紧张的问题，房地产信贷风险也逐渐增加，为了更好的防范风险，银监会必须要提高房地产开发贷款的监督管理力度，最好是要建立一种全国性的统一的管理系统，这样才能够全方位的对房地产金融风险进行监控和管理。一方面，必须要对房地产投资贷款行为进行严格审查，对于那些不符合相关规定的房地产开发商坚决不提供贷款；在房地产项目建设中，应该监督房地产开发商是否严格根据合同要求来进行建设，同时还应该对可能出现的其他因素进行监管，如果发现风险要第一时间采取对策；另一方面，必须要根据合同的条框，严格敦促房地产开发商按时还款，杜绝拖延还款的情况出现。

（四）建立公民信用登记制度，正确引导房地产市场发展

第一，必须加快建立公民信用等级系统，系统应该以公民身份证号为基础，并且能够全国联网，只有这样才能够为国家的宏观调控政策提供准确的数据支持，才能提高房地产交易的透明度，减少交易成本。还可以适当的在一线重点城市征收房产税，增加多套房产的交易成本与持有成本，让公民能够不跟风、不炒房，降低非理性购房行为；第二，应该构建个人信贷系统，将个人信用度和贷款挂钩，相关管理部门有进行实时监督，从而让消费者能够合理的选择贷款额度，降低盲目贷款的行为；第三，应该加强个人住房贷款信用风险的防范力度，要做好贷款后的重新评估，充分的掌握个人贷款的整体抵押率情况，对于关注类的贷款要开展原因的排查以及成因的分析工作，减少关注类贷款成为不良贷款的可能性。

三、结语

随着我国国民经济的飞速发展，金融创新的不断进步，以及房地产市场的不断发展，房地产金融风险的发生几率也逐渐增加，这样在很大程度上对我国国民经济的稳定发展造成了威胁。为了确保房地产市场健康发展，我们必须要提高金融体系监管力度，做好调控工作，增强房地产金融风险的防范措施，逐渐开发更好更有效的房地产金融融资手段，这样才能够从根本上对房地产金融风险进行防范，保证我国经济健康发展。

【参考文献】

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