区域寡头垄断市场下住房供应分类制度对住房价格的影响

中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）06-000-02

摘 要 住房是人们生活中必不可少的一部分，它的价格自然是最基本、最核心的焦点。近几年，住宅价格的持续高涨，使得人们的生活背上沉重的负担。国家为了控制房价也出台诸多相关政策，然而效果却不尽如人意，房价过高的问题依然没有得到有效解决。基于这一背景，本文着力研究了我国房地产市场的结构，得出我国房地产市场属于区域寡头垄断市场结论；分析我国住房供应制度，证实了正是这一制度中的缺陷，为高房价推波助澜；最后，提出了相应的解决办法。

关键词 房地产 寡头垄断 住房供应

一、当前房地产业存在的主要问题

房地产业作为一个新兴的行业，在发展过程中也存在着很多不可忽视的问题、困难和矛盾：比如住宅商品价格居高不下，持续升温；市场投资过热，挤压其他行业发展；房价涨幅过大、空置面积不断增加等等。其中最为明显的是价格问题。量入为出，是中国人传统的消费原则，买房自然也不例外。人们总会根据自己家庭现在的以及未来可预见的的收入来决定是否买房、买什么样的房子。买房绝大多数也是选择住房抵押贷款的方式。因此，我国城镇居民所能承担的商品住宅价格模型：

（1）

其中，P表示有效需求价格；α表示月收入中可用来偿还住房贷款的比例；Y表示居民家庭年可支配收入；i表示个人住房抵押贷款月利率；β表示贷款比例；S表示居民可承担的房屋面积。我国住宅贷款年限一般在20年左右（240个月），而房屋的使用年限为70年（840个月），远远超过还款期，即N“很大”，则模型可以简化：

（2）

那么以2011年为例，假设标准城镇家庭人口数为3人，户均面积为90；首付款为3成，即贷款比例为70%；选择央行公布的现行“金融机构人民币贷款（5年及以上）基准利率”6.80%（月利率为0.56%）。以公式（3）粗略计算北京、上海、广州、武汉和贵州的居民可承担的最高房价。

按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。以还贷比例占家庭收入的1/3来看，北京城镇居民可承担的最高房价为6045元/，而2011年北京新建商品房的均价是21585元/，远远超过了居民可承担的最高价格。“北上广”属于经济较发达的地区，人口过多，造成市场供不应求，房屋价格高尚可理解，但是作为二线城市代表的武汉，其价格也大大超过居民的支付能力，说明我国的房地产市场价格属于失控状态。

二、高房价的根源

1.我国住房市场结构

目前国内众多学者通过理论或者实证的方法证明了我国住房市场存在着垄断力量。况伟大[3]和李红谨[4]通过测算，得出近年来我国房地产市场的勒纳指数在0.4以上的结论，说明市场存在垄断力量。平新乔和陈敏彦[5]认为当前的房价与垄断程度之间存在着明显的正相关。国内的研究基本上认可了我国房地产市场属于不完全竞争市场这一观点，但是属于垄断竞争还是寡头垄断则存在着较大争议。以刘林为代表的一方认为房地产市场属于垄断竞争市场[6]；而苗天青则认为是区域寡头垄断市场[7]。笔者经过分析研究较为认可苗天青的观点，即我国房地产市场属于区域寡头垄断市场[8]。

由于市场是区域寡头垄断结构，因此具有区域内产品的定价权。即，在这片区域内，房地产开发企业是价格的制定者而不是接受者，那么其价格必然高于完全竞争市场下的价格。而我国的住房供应制度又进一步在客观上增强了开发企业的定价权。

2.我国住房供应制度。

从1998年结束了实物分房、施行住房分配货币化以来，形成了目前房地产市场“四分天下”的局面――市场价商品房、限价商品房、经济适用房和廉租房。其中后三者属于保障房体系。但是由于众多原因，保障房发展明显跟不上市场价商品房的“脚步”：从1998年到2011年，商品住宅投资额平均每年以25%[8]的速度增长，而经济适用房这一比例为8.8%[8]，其中多次出现负增长。限价商品房又称为双限房，本是抑制房价、解决住房需求的好手段，但是开发商的抵制、地方政府的执行力度不够而没有发展开来。廉租房发展的更为缓慢，再加上申请门槛较高，以及中国人“宁买房不租房”的消费心理，使得廉租房也没有发挥其应有的作用。因为保障房制度的不合理、不完善，使得普通住房需求者不得不转向商品房市场，这些“刚需”又进一步增强了开发企业的定价权，导致购房者错误的预期：房价只会上涨不会跌。这种预期推动人们提前释放购房需求，促进房价上涨，形成恶性循环。

三、解决措施

当前我国房地产市场最为显著的是两个问题：第一，房价过高，普通居民必须承担高额的负债才能购买；第二，保障房制度设计不够合理，使得真正需要被保障的收入较低的那部分群众得不到保障。因此，当从这两个方面着手来解决当前的困境。

1.抑制房价，限制房地产开发企业利润率

前文已经论证，因为房地产市场属于区域寡头垄断市场，企业是价格的制定者，而不是接受者。为了获得最大利润，企业势必制定更高的价格。然而，住宅不同于一般的消费品，它是民众所必须的生活资料，楼市的稳定繁荣关系到社会的稳定和人民的幸福。因此必须抑制高不可攀的房价。

2.回归政府本职，抑制地方政府利益无限膨胀

在土地出让一级市场，地方政府作为唯一的出让者，处于完全垄断地位，具有定价权。为了获取更多的土地出让金，政府必须提高土地价格。羊毛自然是出在羊身上，这笔高额的土地出让金最后都用购房者承担，高额的出让金反而给开发商提高房价的口实。但是在当前中央与地方政府财税分成制度下，土地出让金成了地方政府的主要财源，据相关测算，其所占比例少则40%，多则达到了60%。一旦土地出让金大幅减少，地方政府可能就陷入无法正常运转的境地了。然而，政府不同于企业，企业的使命是获取最大利益，政府的职责确实维持该地区内经济社会的和谐、有序的发展。因此地方政府必须抑制自身在土地出让市场上利益的无限膨胀，回归本职。

3.设计更为合理的住房供应制度，让更多的人能够有房住、买得起房

图1 1999年-2010年我国商品住宅及经济适用房销售面积

由上图可以看出保障房体系中的主要“力量”――经济适用房的销售面积占比商品住宅基本上是逐年下降的。保障房设计的目的就是为了满足中低收入家庭买房的愿望，同时来抑制商品住宅价格的上涨，但是多年来的事实告诉我们，保障房并未起到其应有的作用。

保障房的缺失，其主要原因是地方政府的不积极态度造成的。保障房不同于商品房，它的土地是划拨的，也就是说地方政府将损失一大笔土地收益，同时还必须减免相关行政费用，这是其一；其二，在当前以GDP为导向的政绩工程下，地方长官为了突出其政绩，必须要造各种形象工程，这也是为什么各城市争相修建世界第一高楼、亚洲第一高楼的原因。

住房问题是关乎国计民生的大问题，关系到人民群众的切身利益，因此，必须规制开发企业合理的利润，同时要求地方政府回归其本职，不与民争利，才能促进这一行业的健康发展。

参考文献：

[1]中国城市状况报告2010-2011.

[2]朱林兴.房价攀高的后果、成因及其调控措施.上海经济学院.2005.05.

[3]况伟大.空间竞争、房价收入比.财贸经济.2004.07.

[4]李红瑾.我国房地产市场垄断程度研究――勒纳指数的测算.财经问题研究.2005.03.

[5]平新乔，陈敏彦.融资、地价与楼盘价格趋势.世界经济.2004.07.

[6]刘林.房地产市场互动机理与政策分析.中国经济出版社.2004.

[7]苗天青.我国房地产开发企业的价格行为分析.华东经济管理.2004.06.

[8]根据《中国房地产统计年鉴》推算.

[9]王阿忠.中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究.中国社会科学出版社2007.07.

[10]高炳华.住宅价格规制扭转市场“失灵”.城市住宅.2009.04.

[11]廖年生，叶剑平.民生视角下的住宅定价原理与模型分析.南京社会科学.2009.3.