商业与地产双双面临转型期 呼唤新型商业地产和创新商业模式

围绕商旅文产业地产的价值再造和商业模式创新

对于大多人来说，说起房地产，我们更多的关注是住宅地产，其实房地产是土地和建筑物之间关系的体现，因此它不仅仅是单一住宅领域。随着房地产市场的发展和社会经济产业分工，商业地产也早就列入了房地产的领域，因此房地产的发展模式将会成为一个多种产业共存的领域，我把它归结为产业地产。

现在，很多行业和土地的关系构成了产业地产，除了传统的住宅地产、工业地产，还有商旅文地产，比如商业地产、旅游地产、文化地产、休闲地产、老年地产等等，这些统统都是产业地产。那么产业地产跟所谓的住宅地产的差别在什么地方呢？因为住宅地产的开发主要是开发完了以后把它销售掉，销售掉以后就供业主使用了，基本上来说它的价值只是在后来的市场运行中资产本身价值的变化，它不会产生新的GDP和新的收益，而其他的产业，除了可以实现我们前面的目标以外，更重要的是它在未来的运行过程中，它将会持续地对社会做贡献，产生反复持续、有规律的商业价值，不仅对投资人有收益，对就业有拉动，而且对GDP有稳定明显的贡献。所以未来的产业地产发展，我认为需要升级转型，通过创新模式探索新的发展模式，其中，由传统的地产开发模式转型为地产运营模式，这将是未来的一个重大的趋势和商业模式。

前不久，湖南步步高集团开发建设并成功运营的商旅文超级巨型城市商业体长沙梅溪新天地就是这方面有效探索的样板。

现行商业地产和商业模式的缺憾

中国最早的传统商业就是购物，而后就发展到了购物、休闲、娱乐为一体的多元化的阶段。由于这样的一个商业演变过程丰富了消费市场，提高了消费水平，也满足了人们日益增长的消费需求。在促进商业发展的同时，它对社会发展也有很大的贡献，它既满足了社会的大需求，也推动了现在商业社会的大转型。

商业是城市的形象，但是目前中国商业地产在发展过程中存在不少问题，表现为：开发的品质低下、经营模式落后、文化内涵缺失。造成这些遗憾的原因，首先是政府管理缺位，政府没有一个部门来管理或服务于商业地产行业；其次是开发主体错位，商业地产90%是由房地产开发公司开发的，而绝大多数房地产开发公司主要目的就是第一轮开发以后把房子卖掉产生它的单一原始市场价值，对于商业运营战略未来和战略价值考虑欠缺；然后是商业物业运营管理不到位，除了简单的招租，大多谈不上运营管理水平；最后是缺乏营销创新能力，商业地产战略经营价值很低，除了原始的门店销售外，其所提供的服务体验和价值体验无论从感知角度还是增值角度都很微弱渺茫。

新型商业地产的出现

目前中国的商业主流还是传统商业，转型缓慢。这就是一个巨大的机会。第二个方面就是新技术、新模式对于传统商业的_击已经非常明显，电商证明了中国的销售能力在上升，但是传统商业的销售增长能力却在下降，所以传统商业、房地产、商业零售投资、品牌互联网将走向合作与融合。需要提醒的是，网络商业平台是一个全新的载体，但是人们对实体购物的消费需求和消费体验不管你怎么冲击它都不会改变。

所以商业地产要升级换代，它需要体验式、休闲式、娱乐式多形态多业态并举，现在中国商业最缺少的不是商铺的数量，而是能够给人们带来全新感受和快乐体验的新型商铺。

商业是城市的形象，文化是商业的灵魂，未来的商业不仅是有形商品、工业品购物消费，还是文化消费、游憩消费，文化特色植入的游憩商业既可以丰富人们的物质生活，又可以走进人们的精神世界，如前面我们提到的步步高梅溪新天地，还有K11购物中心等等。

商业植入地产、文化、游憩功能元素，既可以提升开发企业的经济效益，又可以产出巨大的社会效益，形成一个共赢的局面。文化特色鲜明的游憩商业代表城市商业的未来，新型游憩商业正在向我们大步走来。

近年来，随着城市居民收入水平的提高和闲暇时间的增加，城市的游憩功能愈来愈重要。城市游憩商业区（RBD）作为一种新的功能区，成为本地居民和外地旅游者进行旅游、休闲、娱乐、购物等活动的重要场所。它既是城市的购物消费场所，又兼是景区的门户窗口功能，也属于旅游观光景区的一部分，甚至成为城市新地标。它将逐渐随着旅游者的多种需要而发展出其它的一些服务功能。未来很多城市尤其是新城区商业发展不能仅仅就商论商，商旅文并重，多重基因融合，是新型城市商业发展的必由之路。

关于游憩商业

随着经济和旅游业的不断发展，城市中出现了一种新的功能区Recreational Business District，简称RBD，译为“游憩商业区”或“旅游商业区”。

游憩商业区的概念

游憩商业区是建立在城镇与城市里，由各类商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊档等密集组成，吸引了大量旅游者的一种特定零售商业区。

游憩商业区的功能

服务功能。游憩商业区的服务功能是为休闲、旅游者提供休闲、餐饮、交通、购物、甚至住宿等服务，以便使旅游者顺利完成在本游览区的旅游计划。

购物功能。购物作为一项休闲、旅游活动，其重要性日益增强。休闲、旅游商业区的开发与发展为旅游者提供了协调购物、休闲与旅游之间关系的最佳途径。优美的环境、完善的商业及娱乐休闲设施、底蕴深厚的地域特色文化及独特的建筑风格为购物旅游者提供了一流的旅游购物环境。

游憩功能。旅游商业区往往本身就是一个较大的景观建筑群，与景区具备相似的建筑风格，其商业建筑、商品柜台、橱窗、促销表演、纪念性标志景观、留有疏散回旋余地的入口广场空间等，可使旅客在从不同的侧面感受到城市的魅力。