我国商业银行住房抵押贷款信用风险预警系统研究

摘要：随着房地产市场不确定性逐步增加，商业银行原本安全性较高的住房抵押贷款的风险也在逐渐加大。信用风险成为了商业银行住房抵押贷款业务中的主要风险，而我国商业银行无法准确、及时地监控、量化及评估信用风险，使得住房抵押贷款业务存在较大的风险隐患。因此，本文借鉴国内外商业银行信贷风险防范的经验与成果，针对商业银行经营管理模式和经营环境，提出适应我国商业银行发展要求的住房抵押贷款信用风险预警体系。

关键词：商业银行 住房抵押贷款 风险预警

商业银行住房抵押贷款作为商业银行金融业务的重点支柱部分，一直备受社会各界关注。据统计，在银行资产中，住房抵押贷款部分占15%-20%，其对银行利润率的贡献率高20%左右。随着住房抵押贷款的快速增长，房贷不良贷款率也开始有所上升。分析和研究住房抵押贷款市场风险的特殊性及其规律性，构建抵押贷款信用风险预警系统，加强对风险的防范，建立化解风险的渠道和方法，防止住房抵押贷款信用风险转化为商业银行的主要风险，对我国商业银行提高控制信用风险的能力具有极为重要的意义。

2010年以来，针对房价迅速攀升、炒房现象日益严重的问题，中央陆续出台了多项严厉的调控政策，以“国十条”、“国五条”为代表，政府不断加强对房地产市场的调控力度。随着房地产市场不确定性逐步增加，商业银行原本安全性较高的住房抵押贷款的风险也在逐渐加大。目前，商业银行在贷前处于主动地位，但是在放贷后由于各种原因却处于相对被动的地位，无法准确、及时地监控、量化及评估信用风险。

根据中国人民银行的2013年一季度金融统计数据报告，住房贷款增加6200亿元，与去年同期相比减少907亿元，由此可见，紧缩性的房地产政策已经初见成效，但是，目前房地产市场依旧火爆，未来中国房地产市场的价格走势众说纷纭，由此进一步增加了商业银行住房抵押贷款的风险性和不确定性。

一、商业银行住房抵押贷款的特征及其主要风险

住房抵押贷款又称按揭，指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，在未还清本息之前，用其购房契约和其他具有所有权的财产向银行作抵押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任。若购房者不能按期还本付息，银行可将房屋出售，或向有连带责任的担保人追索。住房抵押贷款低风险、高收益的特性成为银行调整自身信贷结构、提高资产质量的主要方式而倍受青睐。

与商业银行其他贷款相比，住房抵押贷款具有以下特点：一是贷款金额大、期限长，住房抵押贷款无论是市场需求还是贷款笔数、单笔贷款金额相对于其他消费贷款都是比较大的，通常为10-20年，最长可达30年。二是贷款对象特殊、用途单一，住房抵押贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，贷款主要用于支付其所购住房。三是偿还方式特殊，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

由于住房抵押贷款自身的特点和市场环境等因素，其风险的发生有其可能性和必然性，具体而言，商业银行住房抵押贷款普遍面临以下风险：

1.信用风险。信用风险是住房抵押贷款风险中最基本、最直接的风险。主要是指由于贷款者违约，使得商业银行应得的预期现金流的现值减少而遭受损失的风险。一般有下面两种形式：一是被迫违约，是借款人的被动行为，指借款人在买房后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向贷款银行还本付息。我国市场竞争激烈，就业形势严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都可能导致借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力偿还贷款本息。同时，我国目前对借款人的审查主要是静态审查，而不是过程或动态审查。主要审查借款人借款时的还款能力，至于以后还款能力可能发生的变化考虑的很少，这就加大了此类风险的出现概率。二是理性违约，是借款人的主动行为，指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率大幅上升时，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。

2.其他风险：一是管理风险；二是流动性风险；三是利率风险；四是宏观经济政策及市场风险。另外，政府经济政策的调整引起房地产市场变化，之前投资购房者的投资行为在现行的政策下，变得不再有利可图甚至还会造成损失，这势必会加大贷款的违约率，也会给商业银行带来损失。

不同风险之间是相互影响和传递的，例如利率风险会加大贷款人的还款压力，从而使其选择违约，由此带来信用风险。当国家出现宏观经济政策或房地产政策，如提高银行贷款利率、调高银行存款准备金率等，也会加大贷款人的还款压力，造成信用风险。

综上所述，从微观角度来看，商业银行面临着贷款人信用风险、管理风险和抵押物变现风险等，从宏观角度来看，商业银行面临着经济周期风险、利率风险和宏观经济政策风险。这些风险都会导致房地产价格和贷款人收入等的变化，最终都会直接或者间接的反映到信用风险上，所以，信用风险是商业银行住房抵押贷款面临的主要风险。

二、影响商业银行住房抵押贷款信用风险的因素

1.住房价格波动与贷款住房价值。住房抵押贷款是在住房基础上衍生出来的金融产品，作为标的资产的住房，其价格波动必然是影响住房贷款价值能否顺利回收的首要因素。一方面，房屋销售价格是银行发放住房抵押贷款的根本依据，同时它也影响到购房者能否正常履行偿还义务；另一方面，当购房者违约的时候，房屋销售价格也关系到拍卖所得资金能否补偿银行损失的问题。在贷款合同中，最重要的条款就是贷款与住房价值比例，它决定着贷款初期借款人权益的大小。为了降低风险，银行很少按住房价值的100%比例发放贷款，目前最常用的比例是70-80%。2010年4月，“国十条”颁布以来，金融政策带来的效果立竿见影，严厉打击了炒房投资的火热气焰，同时也抑制了一部分合理需求者，对房价的增长也起到了推波助澜的作用，使得银行业也迅速对此做出了反应，取消了首套房贷的利率优惠政策。

2.贷款年限与无风险利率。一般而言，贷款年限越长，贷款违约的可能性和不确定性越大，利率水平相对越高，相应的信用风险也就越高，贷款者总体负担越重，违约的概率越大；贷款期限越短，偿还贷款的速度越快，违约概率越小。无风险利率即同期国库券利率，无风险利率代表的是整个社会的基本资金成本，无风险利率上升会带来社会的其他投资工具价格的上升。无风险利率的高低直接影响着贷款利率和存款利率，而存款利率关系到存款者的利息收入，在一定程度上影响着投资者的投资方向。贷款利率是贷款者的基本资金成本，贷款利率上升也会带来其他投资工具价格的上升，增加购房者的负担。一般地，当贷款利率上升存款利率下降时，房屋销售价格会上升，购房者违约所获得的收益就会减少，因此违约的概率也会跟着减少。

3.职业特征与居民可支配收入。贷款人的职业特征和家庭月收入也是影响住房抵押贷款信用风险的重要因素之一。贷款人的职业越稳定，其贷款的信用风险相对也就越低。从中国人民银行的统计数据来看，公务员、事业单位及国有企业职工的个人住房抵押贷款违约率比其他行业相对要低。另一方面，居民可支配收入是居民家庭在调查期获得并且可以用来自由支配的收入，可支配收入的多少在一定程度上影响着人们的消费习惯。当可支配收入较高时，购房者有可能提前还贷；当可支配收入比较低时，人们可能会因负担不起房贷利息，而出现违约的情况。

4.贷款总额与月偿付收入比。贷款总额越大，在还款年限一定的条件下，贷款人的月还款金额也就越大，即月偿付收入比越大。月偿付收入比反映了家庭收入中用来偿还住房抵贷款的比例，购房者每月要从其可支配收入中拿出一部分用于偿还银行贷款，其余部分用于基本生活支出和其他支出。如果月偿付收入比过高，违约和拖欠的情况就会发生，因此，该比例一般25-30%左右为宜。当家庭收入受到突发事件冲击或者是家庭收入未达到实现的预期，贷款人的还款压力凸显，发生违约的概率也就越大。

三、住房抵押贷款信用风险的度量

信用风险主要呈现综合性、传导性、隐藏性等特征，其他风险都可能诱发信用风险，而信用风险的发生，使得交易链上的交易方都存在造成损失的可能性，严重的或造成金融危机。信用风险的产生主要由于信息的不对称，由于信息的获得需要支付一定的成本，同时贷款人的信用等级也处于不断变化之中，所以给信用风险的度量带来一定困难。

四、预警系统的构建

我国商业银行有着特殊的经营背景，利率和汇率没有实现自由化，贷款资产占银行资产的比重过高，而来自于住房抵押贷款的信用风险是我国商业银行承担的主要风险。商业银行住房抵押贷款所面临的信用风险管理是一个全面的工作，具有多重性、综合性、系统性的特征。因此，建立科学的住房抵押贷款信用风险预警系统，使银行能够及时全面的发现信用风险的早期预警信号，以便及时采取措施防范和化解信用风险，以减少由于信用风险带来的损失。

首先，建立信用风险识别、风险评价指标体系。商业银行住房抵押贷款信用风险的识别，需要客观分析和评价信用风险产生的来源以及结构性质，综合以上分析可知，由于商业银行的信息不对称以及经济运行过程中的随机性、偶然性变化和不可预测趋势，加大了商业银行住房抵押贷款的信用风险。第一，构建针对贷款对象的风险评价指标，完善个人信用系统，建立个人信用档案。综合、客观的评价和审核对住房抵押贷款信用风险影响比较大的因素，如：家庭收入、首付比例、还款收入比、购房能力、还款承受能力等。利用现代信息技术手段对贷款人在贷款期内各个风险因子的变化进行追踪，动态的评估其信用风险的抵御能力。第二，建立银行内部控制指标体系。结合商业银行信贷资产质量指标和银行内部环境指标，对银行组织保障指标、业务程序指标、信息控制指标进行动态监控，量化和分析商业银行的呆账贷款比率、呆滞贷款比率、逾期贷款比率和风险加权资产比率，综合分析商业银行抵御信用风险的能力。第三，建立宏观经济环境风险指标，全面反映商业银行住房抵押贷款信用风险的状况。根据国际国内宏观经济发展状况以及国家产业政策、财政金融政策进行量化分析，确定区域风险对商业银行住房抵押贷款信用风险的影响程度。

其次，设置科学合理的风险预警级别，准确度量信用风险。在对各个风险因子客观分析之后，利用数理统计知识，将风险因子进行合理的划分和筛选，从不同侧面对银行信用风险状况进行多层次的展开，对风险因子进行量化，得到商业银行住房抵押信用风险影响因素的排序，确定各个指标对信用风险的影响程度的权重，并建立相应的分析模型。再利用数理统计和历史数据分析得出风险预警指标的临界值。将我们搜集到的影响因子数据代入分析模型中计算出相应的指标值，与其临界值进行比较分析，根据计算所得的指标值与临界值的接近程度，确定风险预警级别，进而准确地度量信用风险。

最后，完善信用风险管理决策机制，动态控制信用风险。在商业银行住房抵押贷款信用风险的识别和度量的基础上，一方面，银行风险管理部门应该采取必要措施，减少信用风险暴露，将信用风险控制在可以承受的范围之内。合理利用信用风险回避策略、分散策略、控制或转移策略，降低信用风险对商业银行的影响。另一方面。建立健全银行的内部控制制度，消除银行内部的管理风险。防范业务操作人员的道德风险，提高业务水平和防范风险的意识，加强职业道德教育和相关法律、金融知识的培训。目前个人住房贷款各户数量众多而分散，同行业竞争激烈，商业银行应该以提高金融服务质量、不断实现金融创新、提高经营管理水平来吸引更多优质客户。在贷前对客户进行筛选，并加强贷后动态监控。加强贷款流程的全程管理，严格执行贷前调查、贷款审批、贷后检查，落实管理责任，规范操作流程。建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决注重业务拓展经验风险管理向导机制，强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。