房地产公司管理回顾与思考

【摘 要】通过房地产管理的回顾与发展和把握政策、规避风险、战略决策、经营管理的思考，对房地产开发管理团队建设，员工的绩效和激励、执行力的培养、廉洁自律以及管理中的错位作出论述。

【关键词】房地产；政策风险；团队建设；管理；激励；廉洁自律

1994年进入房地产开发集团从事管理，弹指一挥间19年过去了，作为一个房地产行业的管理者，常常会问自己，如何在纷繁的房地产市场立足、如何建立自己的团队，如何测和规避地产市场风险、如何协调政商关系、又何带领自己的团队健康发展…

2013年春，这个想法愈来愈强烈，便潜下心来，着手整理自己从事房地产行业以来的一些收获和心得，当提笔落字时，才发现曾经的荣誉和喜悦早已随风而逝，沉淀在心灵深处竟然是一些警醒和感触！

第一篇 我眼中的房地产

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。特点是“投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高的”， 简单称之为“高风险、高回报”。主要环节包括规划设计、征地拆迁、施工组织、竣工验收、经营和使用管理几个阶段。如同经济周期一样，房地产市场也存在周期波动，分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。美国房地产市场周期大约为18～20年，香港7～8年，日本约为7年。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续世间较长的房地产交易量锐减、价格下降、新开发建设规模收缩等情况。房地产市场成交量萎缩和价格大幅度下跌，常使得一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。现阶段房地产开发“过热”和“泡沫”声音并存，这两种定义暂且不去讨论，说说风险和机遇。

一、把握政策

2004年8月《中华人民共和国土地管理法》实施，明确了出让土地两年不开发增收土地出让金、三年不开发无偿收回，以及违法用地和违法建设的定义。然而，当这把达摩斯利剑高高悬挂，风险就如影随形了。作为管理者你预测到了吗？十年，弹指一挥间。房地产市场发展迅猛，诚然，有很多房地产商赚的盆满钵满。然而，随着政府干预房地产市场手段从土地供应、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金控制，直到限购政策逐一出台，作为开发商该如何接招呢？

我认为管理学“守正出奇”是企业健康发展的法则，就是正道而行，守法经营，突破思维，出奇制胜。当一些企业在利剑高悬的市场经济、法制逐步健全的今天去触碰“红线”、“绿线”甚至与违法建设时，要想到这个词“居安思危”。

二、战略决策与合作

从多层到高层，从楼梯到电梯，历史发展到今天，市场越来越成熟，买家越来越精明。规划设计决定商业项目的存亡，商业地产不同于其他产品，更具有特殊性。如人流、物流、垂直交通，消防疏散，停车等，能否满足未来商家及消费者的需求，这是一个商业项目成功的关键。开发商要具有前瞻眼光，专业的商业地产顾问和经验丰富的物业管理团队。在设计规划阶段，业主定位要严谨、慎重，商业地产在建筑设计、户型、景观方面要考虑不同业态的要求，而且配套设施更多，规划、设计、施工、交房验收标准都较高。最初的概念性规划，基本确定做什么，很多项目，把项目蓝图落实到实体，问题随之出现，要么结构不合理，要么布局不规范，从而导致为迎合招商需求而改变平面布局甚至结构。

房地产系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然风险等，因为房地产开发投资大，建设周期长，故而在决策阶段（方案、规划）要——慢慢决策，而实施阶段（开发、建设）就要——快快行动了，阎锡山有句话：病在养，事在预，“预”即决策。

2005年我任职的集团与洲际酒店管理集团（IHG）着手建设一个五星品牌“皇冠假日酒店”（Grown Plaze），管理合同签约以后，IHG推荐若干优秀的顾问公司供业主来选择，我们选择HASSELL酒店平面设计、SMW声学、全景灯光、嘉石机电、中建西北设计院，这样非常用心、专业的公司来做合作团队。在确定项目定位初期专业顾问团队加入，随着合作深入，深切的感悟到好的团队智慧、资源和能力都有巨大的价值。

三、关于拆迁。

从生地到熟地，从旧城改造到行政强拆，一路走来，见证了历史的发展。2007年10月实施的《中华人民共和国物权法》、2011年元月出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。我主持项目曾经有被拆迁人在建筑面积17平方米土地上不搬迁，导致开发商4000平方米（6亩）土地5年不能开发，最后以“党政联席会”、“听证会”的形式完成拆迁而落幕，可以想象开发企业付出代价之惨痛。行政诉讼、行政裁决在城市拆迁面前形同一纸空文，开发商遇到拆迁问题解决时困难重重。

四、施工组织和经营管理

建设阶段即质量、进度、投资、安全的控制。好的施工质量对开发商而言是口碑，而质量差的工程对后期交付使用可以形容为梦魇。地暖是低温热水地面辐射供暖的简称，以温度不高于60℃的热水为热媒，在埋置于地面填充层中的加热管内循环流动，加热整个地板，通过地面以辐射对流的热传递方式向室内供热的一种供暖方式。然而先进的供热方式、优良的设计理念确败在劣质的施工环节。2011年12月的政府《舆情通报》对我们开发的小区，数九寒冬暖气不热导致业主集中投诉事件做了记载。我作为事故处理组成员，监督事件发展和处理全过程。施工方偷工减料业主方管理人员疏于管理是造成质量隐患的主要原因。如此工作衍生开来是开发商不良口碑和物业管理的不顺畅。这个项目第二期还在建设，记得销售总监的一句话“市场不景气，好不容易和新顾客签了销售协议，对方和一期入住的业主一打听，立马回来退房”，真是“千里之堤毁于蚁穴”！

第二篇 关于管理

管理的三个层次是基础管理、职能管理、战略管理。管理学精髓是企业人的管理和管理人。首先是建立制度，设定服务章程，把公司战略、员工培训制度建设做好了，那么剩下的员工自己就能处理了。2008年我参与编制了前集团公司规章制度，历时9个月，从公司章程、财务制度到组织机构、部门职责、岗位职责，管理制度从行政办公到合同管理、工程管理和开发建设管理七章两百多页。把一个现代化管理企业按照管理学细分到每个部门、每个岗位都有了制度，基本形成各司其责，协调配合，分级负责，监督保障的企业组织管理体制。在此期间着重考察学习蒙牛集团企业文化。其中蒙牛理念中“只为成功找方法、不为失败找理由；公司永远是对的，老板永远是对的”也成为企业的座右铭。

一、建立团队

企业有战略，设定了服务制度，政令清晰，人就安定。员工目标明确，就有动力，有培训有激励，有上升空间，工作就踏实，价值观相对一致，人心笃定。什么是职业，职业就是干一天就干好一天，什么是职场，职场是老板创造平台让你养家糊口的地方。定位准确了，企业要做成百年老店，就要营造文化。对于企业和员工来讲，薪资不是最主要的工作条件，而是独特的企业文化，每一位员工都能看到公司的战略和其他同事的工作计划，这样既可以知道公司发展的方向和目标，还可以提出建设性意见督促完成目标，如此，有利于员工明确目标，更是考核的依据。团队是具有共同目标和共同方法、有互补技能的一些人，他们之间相互负责且目标导向明确。

二、绩效和激励

一个团队的最佳领导人，不仅意味着地位、特权、头衔或金钱，真正重大的是责任。领导者必须具有前瞻的思想、长远的眼光，主动创造团队的未来。同时，要找出稳健而有效的管理制度或方案。公司目标以及管理制度的成效应该通过绩效考核来实现。如制定目标协议书，要明确：当事人责任，综合业绩、行为态度、个人技能素质和能力等各方面来评价成员个体执行力。还可以奖金、工资调整、轮岗、评选优秀、储备人才培养、晋升、学习等。通过群体意识培养，信仰、动机、兴趣、文化心里、习惯等产生对企业共同使命感、归属感、认同感。

三、员工的培养和执行力

蒙牛集团企业用人原则“有德有才破格重用，有德无才培养使用，有才无德限制录用，无德无才坚决不用”。人是企业第一生产力。培养员工的自主性，包括工作主动性、思考性。学习并独善其专，协作性，沟通和谐且有条不紊。定期培训员工，其中职场管理学《别找借口找方法》是一部非常好的励志讲座。

执行力是“用合适的人做合适的事”，保证执行力重要条件是要做到，执行力的贯彻首先是沟通，其次是协调，再次是反馈，最后是考核。也就是说：执行的目标具体，执行的目标可衡量，执行的目标能实现、执行目标和其他目标有相关性、目标有明确截至时间。

四、廉洁自律

所谓廉洁就是公正不贪、清白无污，企业员工、管理者不仅要看管理水平和工作能力，还要考核是否廉洁。上篇讲到“千里之堤毁于蚁穴”，作为开发企业来讲，这“堤”就是企业开发的产品，这“蚁穴”就是建设期间的建筑工程质量、安装工程材料的管理，是人的因素。很多企业都在追求和建设员工廉洁文化，以制度来保障，做到有章可循，签订廉政合同和承诺书，对员工进行定期廉政自查考核等等。

我以为制度的落实、监督与执行，目的是建设一个高效廉洁的团队，如何让企业员工要做到自觉自律是关键。

国外员工辞职重新找工作是需要原先的企业出具推荐信，里面会载明这对这个人的评价，有些类似于我读小学时的期末评语。有个好的评价，不贪不占别人才会录用。所以教育员工在职场要有正确的价值观。企业管理者，不仅要有训的方法，还要有培的能力。让团队保持激情和战斗力，完善的人力资源配置，开展在职培训学习，有优势的薪酬制度，完善绩效管理，帮助员工实现晋升期望。其次高薪养廉是一个有效的方法，但要拿出一部分作为廉洁考核，考核周期兑现。对于完成好的员工还有机会获得晋升、学习、评选优秀、岗位调整的机会。有明确的奖罚和优胜劣汰，考核有问题的员工拿基本工资、面临企业淘汰风险。

五、管理错位

企业中常常出现管理者工作存在的错位，冲在第一线，充当第一线专业人员的角色。个人能力当先，忘记自己带领一个团队，事无巨细，不善于授权和委派他人工作，而员则工不断把问题向上级传递，扮演报警器，管理人就成消防员了。还有团队会议的无效性，对于常常批评员工、有功劳是自己的，有过失全推到下属身上，这样的带头人，对团队讲不是威严、不是助力，是团队毒药，很容易将团队氛围搞的一团糟。下属看不到希望，也就没有人为公司尽力奉献，因为人人都有离心，谁也不想在这里有长远的事业规划。有些团队，管理者和员工的关系更象是在放羊，监督着、吆喝着，员工便低头吃草、回圈挤奶，一旦遇到风险，立刻化作鸟兽散。

建设一个现代化的企业，是每个老板的愿望。作为管理者我不赞成行政指令般的管理，他会淡化员工间感情，这种强制命令短期有效，但长期一定是有危害，尤其在企业困境，或员工业务能力成熟，危害渐显。

结束语

时间匆忙，很多感悟的东西没有表述出来。初入房地产适逢旧城改造，那时房屋拆迁处理是行政裁决或。从经济适用房到商品房，从商业地产到皇冠酒店，从定向开发到城中村改造。想起成长历程，心怀感念培养我的企业和老板。也希望房地产行业健康发展，希望我的同仁廉洁自律健康成长。

参考文献：

[1]《房地产基本制度与政策》

作者简介：

刘霞，工程师

栗书宁，高级工程师。