探究建立在消费者行为理论上的房地产绿色营销

目前我国的房地产行业正在进入微利时代，房地产市场上的绿色营销状况每况愈下，各方面的不利因素开始集中作用，给房地产营销带来了巨大打击，尽管房地产行业整体还处于不错情况，但是必须对今后的困难有充分认识。现代房地产企业只有在充分了解消费者行为的基础上实施绿色营销，才能推动企业营销的可持续发展。简单介绍了消费者行为的定义，然后分析了基于消费者行为理论的房地产绿色营销。

消费者行为房地产绿色营销

一、消费者行为概述

（一）消费者行为

对于销售而言，最关键的就是了解消费，只有消费才能带来销售，只有了解消费者的消费行为才能将产品销售出去，因此很多学者都曾从不同角度对消费者行为进行解读。部分学者将消费者行为定义为：消费者评估以及取得使用具有经济属性的商品和服务时决策与行动。这种说法将消费者最为主体。另一部分学者认为消费者行为是消费者为了满足需求，而对商品和服务进行购买使用以及评价和处置的行为。最后还有一种比较普遍意义的解释，就是消费者在取得和消费商品以及服务的行为的综合，并且包括各个过程中的决策。这里我们可以将前几种解释总结来看，消费者行为是针对特定的产品而发生的，购买不同的产品，消费者的行为有所不同，即使是同一种产品，消费者也会因为各种因素而有不同的行为。要了解消费者的行为，必须对消费者的消费过程进行全面分析，找到影响消费者购买的因素。

（二）EKB消费者行为模式

EKB模式是由EngeL、Kolla、Blackwell三人于1968年提出，这一消费模式先后进行了七次修订，最后成为系统理论。这种理论对消费者行为的决策过程以及影响决策程序的因素都进行了全面的分析，在现有的消费者行为研究中，EKB理论是比较成熟和完整的一种，也是被运用最多的理论，尤其是在房地产行业方面运用最为广泛。这种理论以消费者决策过程为基础，主要包含了信息输入、信息处理、决策过程和影响决策过程四个部分，其中决策过程是核心阶段。

信息输入，是指通过营销活动所得的信息被消费者知道，而进入信息处理阶段的部分。这些信息在进入消费者的记忆之后，将影响决策过程的需求认知。若这些信息仍不足，消费者会通过外部情报寻求。进一步搜集相关的信息；信息处理，消费者接触到信息后。经由消费者注意、理解、接受的过程，最后决定消费者是否保留这些信息，形成长期记忆，进而使用这些信息；决策过程，EKB模式认为消费者购买决策过程是一种问题解决的过程，同时也是EKB模式的核心，依序可分为5部分：需求认知、信息搜集、方案评估、购买决策与购买结果；影响决策过程的变量，消费者行为的研究即是一个了解消费者黑箱的过程。消费者的刺激来源——营销活动与环境两项因素接受刺激，经由黑箱的而处理产生购买决策。因此，欲了解消费者的黑箱作业，就必须了解消费者的决策过程与消费者的背景特征两部分。

二、从消费者角度对房地产绿色营销进行分析

（一）绿色消费者的概念

所谓绿色消费者实际上是对建筑的生态环境有一定要求，对绿色住宅和绿色服务有购买意愿，并且具备购买能力的消费人群。由于不同人群对绿色的要求不同，可以将消费者的要求从高到低划分几个等级，大致可以分为深绿色消费者、中绿色消费者和浅绿色消费者。

（二）影响购买者消费的因素

购房对消费者来说不是一件小事，因此任何因素都有可能影响到购买者的最终决定。但是对这些因素进行分析归类后，就会发现主要的因素可以归纳为个人因素和心理因素两种。首先是个人因素。收入是制约购买行为的根本因素，消费者个人收入决定了其购买意向。绿色住宅的房价往往比同类商品要贵一些，因为住宅定价时需要将保护环境的支出纳入成本，还有在施工中的一些新材料、新工艺等等，这些费用都需要归纳到成本里边。除了收入外，个人的认识水平和受教育水平也会影响到购买者的意向。通过对市场分析，绿色消费者往往都是一些文化水平高的人群，都接受过良好的教育，能够正确认识环境的重要性和有一定的社会责任感，因此才会有绿色消费这种观念。个人因素还包括个人性格，一个人的性格会影响其消费态度和行为，一般人的性格可分为内控型和外控型，在关于绿色消费这一问题上，内控型的消费者更可能购买绿色住宅。其次是心理因素。绿色消费行为的根本是人们追求高品质的生活，也就是说人们的消费行为和他们的生活态度有着某种复杂的联系。德国学者认为，一个人购房时对环境问题的关心程度影响了他的环保意识。反过来，人们的环保意识又会影响他们绿色的生活态度。对绿色生活方式持积极态度的人会参与绿色产品的购买和消费活动。

（三）房地产绿色营销的分析

根据绿色消费者的特征，在售房时就可以辨别那部分人是绿色消费者和潜在绿色消费者。购房者在购买时的心理活动通常是从对住宅的认知开始的。一般购房者在购买前会查询好多信息，了解到很多绿色住宅的知识和信息，在其心理产生一种购买的刺激，进而住进形成对绿色住宅的认识和购买意向（或者不购买意向），接下来一段时间消费者会进行复杂的选择心理斗争。绿色购房者在购买过程中会有一定的情绪变化，购房者对绿色商品和绿色消费的认知只是其可能会有消费行为的前提，这并不是说消费者一定会有绿色消费的行为。目前多数人购房是为了满足生理需求和社会需求，而绿色住宅恰恰能够满足这两种需求，这会对消费者产生良性刺激。这时，如果售楼人员有良好的服务态度和温馨的实物，让购房者产生愉悦的心情，进一步刺激购房者的欲望。除此以外，购房者在购买过程中还会有一个意志过程，也就是购房者会有目的、有意识的支配和调节自己的行为，克服其心理上和情绪上的障碍，实现其既定的购买目标。购房者的这一意志过程有这样几个特征：明确购买目标；排除干扰因素。绿色购房者在购房过程中主要受到认知过程、情绪过程和意志过程三个方面的影响，认证分析这三个过程，在各个环节注意购房者的意向，这对进行了绿色销售有重要意义。

参考文献：

[1]聂志红，崔建华.消费者行为学教程[M].北京：经济科学出版社，2005.

[2]王向阳.绿色消费的心理分析及对绿色营销沟通的启示[J].北京商学院学报， 1997，（5）.

[3]阎俊.影响消费者绿色消费行为的因素分析[J].北京工商大学学报，2005，（5）.