土地资本化需稳步推进

【前言】土地资本化需稳步推进由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。土地资本化破局 2006年初，上林村117户农户和村经济合作社以240亩土地为股本，每亩田折一股，每股折价5000元，自发组建了“上林村土地股份合作社”，并成为全国首家获得工商营业执照的土地股份合作社。 目前，全村农户分散经营的3000多亩农田，加上少量的集体机动田，...

一亩地如何从每年收入数百元一跃变成年产出上万元的“良田”？

在苏州吴中区上林村，过去一亩地种一季小麦、一季水稻，收入刨除人工、化肥等成本后，农民所剩不多。如今，同样一亩地一年可以为农民带来数千甚至上万元收入。

农民收入的增加，并非来自农作物增收，而是得益于土地本身的资本化，以及土地的有效流转。

“去年，土地股份合作社每亩土地的分红是800元，”上林村村委会周书记坦言，“但土地的分红只是村民收入来源的一部分。2010年上林村物业股份合作社也向每位入股的村民派送了10%的收益回报。”此外，如果村民同时参加上林村劳务股份合作社，还将获得另一笔稳定的工资收入――男性50元/天，女性45元/天。

一亩土地从过去的“一毛不拔”，到如今“一本万利”，上林村的土地流转实践是一套已经成熟的土地流转制度在发挥作用。

土地资本化破局

2006年初，上林村117户农户和村经济合作社以240亩土地为股本，每亩田折一股，每股折价5000元，自发组建了“上林村土地股份合作社”，并成为全国首家获得工商营业执照的土地股份合作社。

目前，全村农户分散经营的3000多亩农田，加上少量的集体机动田，已全部入股，实行统一管理、统一经营、统一分红，每年分红的金额也从最初每亩600元上涨到去年的每亩800元。

土地股份合作社成立之后，上林村又成立了物业股份合作社，通过在集体建设用地上建造标准厂房对外出租赚取租金，村民可以自愿选择入股，每年获得一定分红。

物业股份合作社第一期项目，共有105户农户入股，投入390万元，建造标准厂房7200平方米，这些厂房如今均已出租，每月每平方米租金10~12元，去年为股东带来10%的收益。

由此解放出来的劳动力，大都选择了外出打工，还有少部分人自主创业，但是对于年纪较大或文化程度较低、一辈子以种田为生的农民，“失去”土地也就等于失去谋生的机会，仅仅依靠土地的分红，事实上难以维持生计。

为此，2009年上林村又成立了劳务股份合作社，通过雇用本地农民回到统一经营的农地耕作，既解决了富余劳动力的就业问题，也让这部分农民获得了稳定的工资收入。目前上林村全村4000多人口，已有1200多人通过劳务股份合作社解决了就业。

进入“换地”时代

上林村这套土地流转的制度设计，土地股份合作社是基础，连同物业股份合作社、劳务股份合作社，分别把土地、资本和劳动力三要素留在了农村内部，并将它们变成工业化和城镇化的发展资源，上林村村民则在资源资本化发展进程中享受到增值收益。

事实上，上林村土地发展模式并非特例，而是城乡统筹、城乡一体化背景下，苏州式土地流转的一个缩影。

苏州土地利用的方式，正在从上世纪80年展乡镇企业时的“占地”模式、90年代兴建开发区时的“圈地”模式，向“换地”的新土地流转、土地置换模式演进。

新的“换地”模式以土地资本化为基础，农民首先将自己的土地入股土地股份合作社，土地股份合作社则一方面将农用地出租给农业企业，另一方面通过土地整理，获得增量建设用地。然后，农民以资金入股“置业股份合作社”（即物业股份合作社，又称“富民股份合作社”），在增量建设用地上建造厂房，出租给工商企业，获得租金回报。

最后，再通过成立“劳务股份合作社”，将劳力安置给农业企业，解决“失地”剩余劳动力的就业以及收入问题。

这一套土地流转模式，不以劳动力转移为前提，即可实现农业规模经营，同时还能促进土地增量与增值。

苏州“三农”问题专家卢水生详细介绍了获得土地增量的“秘密”：如果一个村子的基本农田是800亩，这里的计量单位采用的是“标准亩”，而农村发包给农户承包田时，则大多以“自然亩”作为计量单位，“自然亩”与“标准亩”的田差有时甚至达到20%，因此农户实际的承包田面积能达到1000亩。加之由于中国的自然田块被人为分割开来，因此如果土地股份合作社对土地进行整理，那么土地面积还能再增加10%~20%，达到1200亩。

据了解，2010年苏州新增建设用地12000亩，同期通过类似方式盘活的存量集体建设用地则达到26000亩。

盘活的存量集体建设用地，经国土部门认定后，按照“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策，可以等量异地置换到工业规划区、城镇规划区，用于发展二、三产业。许多置业股份合作社正是通过在置换而来的建设用地上建造厂房，出租获取盈利。

目前苏州全市成立的置业股份合作社累计已有318家，入股农户78434户，入股资金27.8亿，已建出租用房356.9万平方米，出租收入43.4亿元。

土地置换盘活存量集体建设用地，降低了征地的规模，从而减少了征地引发的矛盾，并且可以与征收得来的建设用地，在用途上实现互补。

“市、县通过招商，吸引大企业投资，村、镇则可以通过招租，吸引配套企业入驻。”卢水生这样解释集体建设用地的发展逻辑。

流转不变

不过，苏州这套土地流转制度设计如此缜密，也不禁让人担心，在土地流转尚未完全放开的情况下，一切以不违背现行土地法规、政策的这场苏州式土地变革究竟能走多远。

土地问题牵一发而动全身。无论是中央农办还是国土资源部，都将推进农地流转，作为农地管理的大方向。

国土资源部相关人士表示，国务院法制办已经就《土地管理法》修改成立了联合工作组，不日即将开展全国性的调研。其中，农村土地产权制度改革与建设、集体土地征收征用与补偿制度改革、集体建设用地流转制度建设等是该法律修订的重点、热点内容。《土地管理法》草案在2009年6月就已经送至国务院法制办，预计今年年底将完成修改工作，形成法律议案。

对此，国务院发展研究中心农村经济部研究员刘守英表示，从《土地管理法》修改内容的复杂以及涉及多方利益博弈的形势来看，当前的土地管理问题不可能一步到位。最可能的是，规范和提高集体土地征收补偿、农村集体建设土地流转，更多的保护农民的利益。但总的来说，集体土地入市的大方向并没有偏离。

从经济和金融发展的规律看，土地资本化是一个必然的历史过程。要通过土地使用权资本化建立起土地要素流转机制，通过土地使用权确认的永久、可继承、可转让、可流通，使土地体现出最大的资本价值。由于制度方面的缺位，在我国目前还只能进行“准资本化形态”的改革方式，流通方式还很狭窄，需要逐步渐进地拓宽流通范围，有序地建设土地资本化的制度环境和市场机制。