土地价值理论初探

【摘要】文章评述了中国国内的土地价值论，对土地的资源价值、投资成本价值、土地使用价值、交换价值等概念进行了界定。希望在此基础上，继续拓展土地价值的构成理论，揭示土地价值运动规律，探讨土地价值变动的利益分配归属问题。

【关键词】土地价值；供给价值 ；使用价值；交换价格

一、土地价值理论研究的经济理论基础

商品价值理论是经济学的基础理论，也是土地经济学的基础理论之一。自从经济学产生以来，经济学家们对此就有不同的认识。本文大致分为劳动价值论、要素价值论、效用价值论和供求价格论等。

（一）劳动价值论

劳动价值论由李嘉图加以继承，并最终由马克思加以完善和确立。劳动价值论认为劳动投入是价值决定的唯一因素。

（二）要素价值论

配第（1662）在《赋税论》中论述了劳动和土地两个因素对商品价值的决定。劳动、资本、土地在内的三要素（工资、利润、地租）共同决定了价值；完整提出要素价值论的是法国经济学家萨伊和英国经济学家马尔萨斯，西尼尔、约翰・穆勒等人则进一步深化了这一理论思想。

（三）效用理论

效用价值理论的实质就是从消费者的主观需求角度看待商品的价值。斯密在《国民财富的性质和原因的研究》（19世纪70年代）中提出了价值悖论或者价值之谜问题。戈森（1854）在《人类交换规律的发展与由此导出的人类行为准则》中指出，对消费者决策过程来说，最重要的是边际效用。

（四）供求价格论

19世纪末英国经济学家马歇尔认为，所谓价值，就是交换价值或者价格，其取决于供给价格与需求价格的共同作用的均衡状态，其中，生产要素的高低是决定供给价格的主要因素，边际效用的大小是决定需求价格的主要因素，该理论被称为混合价格理论，构成了当代西方经济学理论中微观经济学的中心理论。

总结供求价格理论有以下几个创新点值得我们借鉴：一是将生产三要素扩展为四要素论，即土地、劳动力、资本和企业家的管理（企业家精神）。二是用价格范畴代替价值范畴。价值是一个抽象的概念，而价格是一个具体的量，活跃在商品市场中，能够观察到其变化轨迹，这也为经济问题的解决提供了现实基础和实用归宿。将价值由单一的生产者或者消费者决定理论引入到消费者和生产者进行博弈、讨价还价的形成价格动态平衡中，供求价格理论生命力也是非常有生机的，应用到越来越复杂、细分的市场中（例如金融市场、房地产市场、劳动力市场、土地市场、期货市场），并不断得到拓展和完善。三是将经济理论的发展框架置于开放的动态时空中，将貌似矛盾对立的理论进行辩证统一分析发展成折衷理论，带来理论上的融合和创新。

二、我国土地价值理论回顾

（一）土地无价值论

王克忠（1989）等人认为无论什么土地都是自然物，其本身无价值；土地开发总费用中，平整土地而凝聚在土地中的价值，确是转移到建筑物上，并随着建筑物寿命的终结而消失殆尽（戚名琛，1985）；高映轸（1996）指出，按照马克思的观点，地租只来自作为自然物的土地，即土地物质，所以这样的土地是没有价值的。虽然它自被耕作以来，就不断地有活劳动和物化劳动投入，应当具有价值，但这些投入得到报偿（但并非地租）之后，就都已由土地资本变成了土地物质，仍然是无价值的。

（二）土地全价值论

土地全价值论认为，整个土地都是有价值的。该观点的论据有二：其一是“全覆盖论”。任何一片土地，一经人类涉足就有了价值（唐台斌，1985）。自从地球上有了人类以来，就对土地进行了长期的各种不同的改造与开发，即使青史记载以来未直接投入人类劳动的土地，史前就有可能曾经投入过人类劳动，从未凝结过人类劳动的土地园含有从根部土地上积累的社会劳动所辐射或者说移过来的价值量（雷仲篪，1994）。其二是“替换论”。土地自然生产力是等量劳动的替换，土地自然价值与劳动创造的价值并无本质区别，土地自然价值同样是一定量的人类劳动的体现（王万茂、高波，1993）。

（三）土地价值二元论

土地价值二元论的主要观点：土地是由无价值的土地物质与有价值的土地资本组成的。概括而言，凡是通过改良的土地，在客观上都是由土地物质和土地资本这两个要素构成的，这就是土地构成的“二元性”，前者是无价值的而后者是有价值的。认同土地价值二元论的学者有周诚、李白冠、刘书楷等。

（四）土地价值理论的评述

土地价值二元论是土地无价值论和全价值论的折衷理论。李建建（2002）认为，未开发的土地只有土地物质，无价值，已经开发利用的土地有价值。有价值的土地资本与无价值的土地物质相结合，既增加了土地的使用价值，又使土地有了价值。商品经济的存在赋予土地物质资源价格，土地资本价格是土地资本价值的货币表现。结合本文前面对价值基本理论的评述，以上土地价值论是站在土地供给价值的角度上对土地价值进行研究的，这与现实经济中表现出来的土地交换价值是有一定差距的，越来越难解释现行的土地市场价值。土地的使用价值和土地的交换价值需要进一步做理论上的探索。

三、土地价值理论构成

（一）土地的资源价格

土地物质具有原始性，但由于各种土地产权制度的安排，形成了不同的土地所有制形式。周诚（1989）把土地具有与一般自然物质不同的使用价值称之为“稀缺价值”，商品经济和土地私有制使无价值的自然物在交换中形成“虚幻的价格”，即是“稀缺价值”的表现形式，土地“稀缺价值”随着市场供求关系的不同而变化。李建建（2002）认为，在商品经济条件下，由于土地所有者的垄断，它可以出租和出卖，从而产生地租和地价。段正梁（2004）认为地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入。传统的地租理论中就提到了地租包括随肥沃度提高而增大的肥沃地租和由市场距离缩短而增大的区位地租，被分别称为级差地租Ⅰ，土地所有权形成的地租称为级差地租Ⅱ。这种因自然条件优劣而形成的级差地租与纯粹因土地所有权垄断产生的绝对地租，共同构成了土地价值的地租决定理论（李秉，1995）。

土地的交换价值不像其他商品以成本价格作为定价的最低限，因此土地出让者或者转让者对地租的估量存在一定的技术难度。这个价值的大小取决于未开发土地自身的属性对土地利用者的效用和土地所有者自身利用土地带来效用的大小的权衡。土地资源价值的最低限应该是土地所有者对这块土地的机会成本，最高限应该是这块土地被配置到最优用途中所获得的收益。土地资源价格的基础理论是马克思的地租理论。土地的地租理论和资本的利息理论内在机理应该是一致的，但是由于土地的空间不可移动性及自然供给的固定性，使得土地定价的地租理论比利息理论更加复杂。

（二）土地成本价值

土地价值二元论中的土地的资本价值可以理解为土地的成本价值，是以要素价值理论为基础的，是土地所有者或使用者在土地上进行开发利用后的客观成本。但是土地的资本价值往往以土地物质为载体，土地成本往往是在土地自然价值之上进行核算的成本投入，用土地成本价值来表示。周诚（1989）认为“土地资本价值”随投入土地上活劳动与物化劳动量的不同而变化。土地成本价值的存在，使得土地的自然供给曲线可能发生两方面的变化。土地上的成本投入通过以下两种方式改变土地的资本价值：一是在原有土地物质上进行技术、资本、劳动投入，增强了土地的生产能力或者赋予土地某种功能；二是随着科学技术的发展，人类利用自然的能力增强，通过一定的要素投入可以开垦出一定量的土地，使得土地的供给开始有弹性。

根据投入资本（包括技术、劳动、资金、管理）对形成土地价值的作用，把土地的成本价值分为以下四类：

第一类，宏观层次，具体表现为国际谈判、国防军备设施的支出。第二类，私人土地所有权或者使用权及其他权能的取得、维护成本。第三类，土地开发的前期成本。使用土地前对土地进行前期勘测和调查而投入的劳动，国家土地政策及利用规划的制定和实施而投入的成本，是合理开发利用的前提。第四类，土地开发利用成本。是指使土地获得最佳使用效益而对土地进行开发改造所投入的成本。耕地的改良、耕地与非耕地的内部转换、耕地与建设用地的类型转换、建设用地的基础设施配套等活动都会引起土地成本价值的增加。

（三）土地使用价值

土地资源具有私人物品和公共物品的双重属性，土地使用价值包括直接使用价值和间接使用价值。直接使用价值包括能够为土地的需求者带来的经济效益，表现为经济价值；间接使用价值包括维持生命物质的生物地化循环、水文循环、维持生物物种与遗传多样性、保持肥力、维持地球生命支持系统的功能等生态环境功能，表现为生态价值和社会价值。土地的直接使用价值可以通过货币投票的方式来产生，但是间接使用价值很难聚焦于某个人、某段时间，而且为既得利益的维持或者潜移默化的损失买单。所以土地间接使用价值的核算问题是土地利用开发过程的一个具有挑战性的问题。

土地使用价值决定的理论研究最早追溯于土地报酬递减规律，但是目前现实情况是土地使用价值的增量不一定随着土地投资的增加而增加，也不能完全按照土地报酬递减规律进行解释，它们之间的关系变得复杂。土地使用价值的联动价值效应会使土地使用效应阶段性递增（杨国良，1996）。段正梁（2004）认为，土地价值的外部性基于土地产品开发的外部性和互补性，某块土地价值之形成受到周围地块开发投入的影响，可以是积极的（居住区周围环境的开发维护），也可以是消极的（住宅区开发兴建屠宰厂或农药厂）。

（四）土地交换价格

土地的交换价值是土地供给价值和使用价值在市场上共同作用表现出来的现实交换价格，为市场价值。但是土地利用活动过程是一项明显的地区外部性的公共行为。自从20世纪人们认识到公共物品和外部性问题是造成生态和环境问题的原因，人类也渐渐认识到仅仅注重经济价值，忽视社会效益和生态效益，最终经济效益也会丧失。因此如何使市场价格反映土地的经济价值、生态价值、社会价值是一个研究课题。通过两个途径可以有益于改善现在土地的使用价值，一是转变土地需求者的主观效用评价和价值观念，例如转换土地的利用方式，或者改变容积率，使土地利用方式更加理性；二是宏观调控和土地供给通过某种安排达成一致，包括私人的机会成本和投入成本，还应该涵盖外部成本，将外部成本内部化。对于人地关系比较紧张的中国而言，可以降低土地的市场交易数量，同时提高单位土地的收益。这部分收益的取得，能增加财政收入或者增加农村集体经济组织的收入。

四、结束语

不同的资产、商品市场自身特点、发育条件、发育阶段在时间和空间上是不同的。例如土地市场中，中国的公有制土地产权和美国的私有制土地产权就是由于两国的土地市场发育条件不同造成的；同时两国的工业化、城市化程度的不同，也使两国的土地市场发育阶段不同。最后，土地这种资产具有区别于其他一般商品的独特属性，例如土地的不动产性质和外部性，这些都会使土地价值理论的内容更加丰富和复杂，也值得去进一步探索。

【参考文献】

［1］ 许成安，杨青.劳动价值论、要素价值论和效用价值论中若干问题辨析――兼评《劳动价值论与效用价值论的辩证关系》［J］.经济评论，2008（1）.

［2］ 许有伦.劳动价值论与效用价值论的辨证关系［J］.经济评论，2006（3）.

［3］ 马歇尔.经济学原理［M］.北京:商务印书馆，1964.

［4］ 斯密.国民财务的性质与原因的研究中文版［M］.北京:商务印书馆，1972.

［5］ ［英］威廉配弟.赋税论［M］.北京:商务印书馆，1996.

［6］ 周诚.土地价值简论［J］.中国土地科学，1996（10）.

［7］ 黄贤金，张安录.土地经济学［M］.北京:中国农业大学出版社，2008.

［8］ 李建建.试论土地构成与土地价值［J］.理论经纬，2002（10）.

［9］ 周诚.土地经济学［M］.北京：农业出版社，1989.

［10］ 段正梁，张维然.论土地价值的内涵、来源及其特殊性［J］.同济大学学报，2004（2）.

［11］冯凌，成升魁.土地利用变化的经济作用机制分析［J］.安徽农业科学，2008，36（3）.

［12］ 李秉.土地经济理论的核心地租理论［J］.中国土地科学，1995（11）.