房地产价格与预期金融资产风险和收益之间的关系

摘 要 当市场联动性增强时，房地产价格随着预期金融资产收益的增加而递减。更为重要的是，与传统的实物期权中的两者的积极关系相反，房地产价格一般随着预期金融资产风险的增加而下降。

关键词 联动性 无差别定价 房地产 风险和收益

一、房地产中的无差别定价

（一）模型的建立

假设A是当前土地的所有者，在时间为0时，土地面积为k平方英尺。在T时刻时，可以构造一个q单位的资产，并以每单位价格为YT出售，其中q的增长率为k。单价YT在T时可能是良好的状态，糟糕的状态Y，两者的概率分别为q1和q2。施工成本是C，是数量q（k）的一个增函数。此外，A也可以在一个开放的拍卖时间0，出售土地并投资两种类型的金融交易资产：一个无风险资产，在T时刻的净收益为R，风险资产在时间为0定价为S0，在T时刻回报为ST，在情况较好时，ST为SuT。

假设存在一个潜在买家B，如果B从购买土地获得的效用相同或高于把他的财富投资在金融资产交易中的效用，他将从拍卖会获得土地。如果买家B的投标价格高于A的保留价格，B将获得所有权，并根据他的效用函数决定土地的最优单位。

二、在完全市场中房地产的无差异定价

在完全市场环境中，我们斫饩龇康夭市场中买方和卖方的均衡价格。完全市场意味着回报只有两种情况，比如或者。

命题：在完全市场中，A的最低卖价和B的最高买价完全一样。均衡价格和风险中性均衡期权价格是一样，该价格独立于个人的风险偏好。

在不完全市场中，期望算子依赖于4个条件概率。除了在完全市场中的价格决定因素，还考虑了买卖方的异质风险规避对房价的影响。不完全市场中的条件概率取代了完全市场中的风险中性，异质风险规避，不变特殊风险和非同步的市场联动性成为房地产市场中额外重要的价格因素。

四、房地产价格与预期金融资产风险和回报之间的关系

在完全市场中房地产价格随着预期金融资产的收益的增加而递减，房地产价格随着金融资产风险的增高而升高。

在不完全市场中主要关注投资者异质风险规避，不变特殊风险和非同步的市场联动性的定价含义。

基于上面的分析，我们不难发现买卖价差会随着土地拥有者的厌恶风险的增加而降低，并且随着买者的风险厌恶系数和房地产的不确定性的增加而增加。

五、结语

研究表明，投资者需要评估房地产市场的特点前需要仔细构造一个看似多元化投资组合，因为房地产价格可以用增加意外上升或下降金融资产回报或在一定条件下的风险。异构的风险厌恶，不变的特殊风险和市场联动性的程度可对房地产定价起到重要影响，但风险金融资产只提供部分套期保值的好处。

（作者单位为山西财经大学）

[作者简介：张婷婷（1991―），女，山西吕梁人，硕士，研究方向：房地产管理。]

参考文献

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