“共有住房”制度应对高房价

政府应对高房价的重要对策是,发放中低收入家庭购房补贴,政府按补贴比例持有房屋产权,既解决普通大众住房困难,又坚持住房制度改革市场化方向

房价持续上涨,政府该如何应对?社会各界见仁见智。从中国国情和住房特殊性出发,政府应对高房价的重要对策是,发放中低收入家庭购房补贴,政府按补贴比例持有房屋产权,既解决普通大众住房困难,又坚持住房制度改革市场化方向。

有人主张政府干预以降低房价,出发点是好的,然而事与愿违,近年来政府出台了一系列调控措施,房价并没有下降,反而有“屡调屡涨”之势。有人建议政府直接降低地价来降低房价,但在招拍挂制度下,有大量开发用地较大幅度地超底价成交,也有按底价或接近底价成交,还有按底价不能成交而流拍,这充分说明了地价和房价一样也由市场决定,政府不应操纵;若按有人希望的取消招拍挂制度,按协议低价出让土地,除极易产生腐败、侵害国家利益外,在利润最大化机制作用下,开发商绝对不会因地价便宜而降低房价,这样的案例不胜枚举。主张政府干预房价,不论何种方式,都是传统计划经济思维,不符合社会主义市场经济体制要求,违背客观经济规律,因而根本不可能解决普通大众的住房困难。

全面建设小康社会,住房是关键。住房问题不仅是经济问题,而且是重大的社会问题,住房政策是经济政策也是社会政策的重要组成部分,解决普通大众住房困难是执政党宗旨和社会主义市场经济体制赋予政府的重要职责。中国房价高,实质是房价收入比高,究其成因主要是,社会贫富差距较大,占总人口约25%的富裕阶层具有超强的住房投资与消费双重能力,这推动着房价远远超过普通大众的实际购买力水平而高位运行。针对此情况,如何解决普通大众住房困难呢?大幅降房价已很难;大幅度普遍提高居民收入短期也难,需渐进过程;廉租房只能供给极少数特困户;经济适用房有重大制度性缺陷,难以大规模供应;发挥公共财政功能,按规定条件、标准和程序,向中低收入家庭发放购房补贴,是最直接有效的办法。事实表明,高房价具有双重效应,既造成普通大众购房困难,又实现了超额财政收益,包括高价土地收益和高增长房地产业税收,这为政府发放购房补贴提供了充足财力。根据高房价的双重效应,建立动态平衡的中低收入家庭购房补贴政策机制,房价高、普通大众购房难度大、超额财政收益高、购房补贴则高,反之亦然,这实际是“取之于房,补之于房”,而且“多取多补,少取少补,甚至不补”,公平合理又切实可行,公共财政有能力承担。

政府要保留购房补贴产权,建立“政府与个人按份共有住房”制度,简称“共有住房”制度。中国人多地少,伴随着城市化进程,城市人口不断增加,需要政府帮助解决购房困难的中低收入家庭是一个不断有增有减或有进有出的动态群体;住房具有消费与投资增值双重属性,住房价值和使用价值周期大大超过中低收入家庭困难周期,因此,政府应把购房补贴转化为产权,凡政府提供补贴的住房,均是政府(或授权公房基金会等机构)和受助购房人依出资比例按份共有住房,领取《房屋共有权证》,当受助购房人或家庭“脱困致富”、不符合享有购房补贴条件时,政府应依法以适当方式收回补贴资金及增值收益,再用于新的符合条件的中低收入家庭购房补贴,依此循环往复,使购房补贴资金累积倍增而长期发挥住房保障作用,实现购房补贴政策机制的可持续性,最终让更多真正的中低收入家庭享受购房补贴。

完全靠政府与完全靠家庭或个人都不可能根本解决普通大众住房问题。政府发放购房补贴,建立“共有住房”制度,在本质上是依靠政府与家庭两种力量和两个积极性,以家庭或个人自力更生为主、以政府补贴帮助为辅,建立有中国特色的普通大众实现“居者有其屋”目标的基本模式,这完全符合社会主义市场经济体制和住房市场化改革的基本原则和方向。