厦门限购令政策对商品住房价格影响

[摘要]无论“国八条”或“厦门八条”都是以调控房地产需求为目标。但是这些政策在调控的同时，区域因素——这一点容易被忽略掉。因为房价是由需求和供给双方共同决定的，后者的政策反应会最终影响政策的效果。直觉上来说限购会降低需求从而降低价格，就短期而言需求会被降低，但长期（或是在一个周期内）限购不符合供需关系，当需求大于政策影响时，政策威力将被大大削弱，通过观察厦门房价的静态模型不难得出这个结论。

[关键词]国八条；限购令；商品住房

[中图分类号]F123[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）28-0076-03

1前言

从2011年中国国内房地产调控全面升级，具体体现在房地产调控政策密集出台：从“国八条”、限购限贷、各地公布房价控制目标到各城市开始限价，政府越来越倾向于利用行政手段直接干预楼市，态度愈加严厉和强硬。地方房地产政策的频出，说明政府打压楼市的坚定意志，调控的全面升级，从近期公布的70座大中城市平均房价同步下降，已初步达到了预期的调控效果。

继中央“新国八条”之后厦门出台了地方调控细则，与其他一二线城市相比，厦门的政策相对温和，但较之2010年已有较大的升级，且对于外地客群占较大比例的厦门楼市来说，“限购”预期威力强大。就厦门而言，2011商品住宅市场受政策影响直观效果相对不明显，全市成交量继续上升，成交均价再创新高，是“厦门八条”太温和抑或只是反应的滞后。全年的市场变化跌宕起伏，新政出台前后，被积压的高端住宅为规避限购集中备案，三月、四月政策效果初显，市场进入观望期，成交触底，而后回暖调整并保持相对平稳发展，“金九银十”之后，成交量开始大幅下行，部分楼盘率先降价，政策后续威力逐渐呈现。但随着国际经济形势与国内通货膨胀等经济因素影响，厦门房价在2012年一月份开始了“猛抬头”，由集美区“领衔”的成交量出现“井喷”趋势，持续不到八个月的“国八条”效应影响渐渐减小。相比全国大中城市平均房价同步下降，厦门房价的稳步上升形成了鲜明对比，这也就说明了其研究的价值。基于以上现象，我们的问题是：厦门的限购政策是否对房价有影响？它们能否在未来降低厦门房价？为回答这些问题，本文通过厦门房价及其他数据对限购政策进行静态分析。

无论“国八条”或“厦门八条”都是以调控房地产需求为目标。但是这些政策在调控的同时，区域因素——这一点容易被忽略掉。因为房价是由需求和供给双方共同决定的，后者的政策反应会最终影响政策的效果。直觉上来说限购会降低需求从而降低价格，就短期而言需求会被降低，但长期（或是在一个周期内）限购不符合供需关系，当需求大于政策影响时，政策威力将被大大削弱，通过观察厦门房价的静态模型不难得出这个结论。

2限购政策分析

继中央“新国八条”之后厦门出台了地方调控细则：合理确定我市新建住房价格调控目标、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围、调整完善相关税收政策，加强税收征管、合理引导住房需求等八条。与其他一二线城市相比，厦门的政策相对温和，但较之2010年已有较大的升级，且对于外地客群占较大比例的厦门楼市来说，“限购”预期威力强大。就全年厦门市场表现来看，除刚出台时期造成的市场成交冷淡，政策效应尤其集中显现在“金九银十”之后，成交量有了明显的下滑，全国楼市的“寒意”让厦门也开始感受到了。

2011年在限贷限购基调下，第一季度政策强辐射，“新国八条”闪电出台，提准、加息、试行房产税等给了楼市一记严重打击，住宅销量迅速下行探底，3月成交仅967万m2。第二季度，进入轮候状态，众多楼盘处于被“轮候” 状态，库存量增加，市场形势进一步加剧，市场竞争趋向激烈，营销手段“轮候”中，多样化营销手段齐上阵，政策效应逐渐递减，市场力量趁势反击。随着莲花尚院等岛外刚需盘的试水成功，楼市渐起突围，成交量逐渐回升。通胀预期高企，刚需释放，成交量价均出现反弹。7月，受岛内高端楼盘集中开盘影响，全市住宅均价更是高达16061元/m2，达到近年来的房价顶峰。9～12月，随着宏观调控政策持续加紧，限购限贷范围正在逐步扩大，一线楼市率先下行，调控效果显现，市场观望情绪渐浓，厦门楼市进入调控和市场力量对决的“相持阶段”。厦门市场“金九银十”成色不足，成交量逐渐走低，高性价比产品继续保持住主流市场，岛外成为置业的主战场。源昌、禹洲、万科等实力开发商出现了一定幅度的价格下调。但房价依然处于高位，多数楼盘的促销依然常规，相持战还将继续。2012年1月房价开始了“猛抬头”，由集美区“领衔”的成交量出现“井喷”趋势。

回顾整个2011年，国内房地产调控全面升级，房地产调控政策密集出台，影响全国重要城市。从“国八条”限购限贷、各地公布房价控制目标到各城市开始限价，政府越来越倾向于利用行政手段直接干预楼市，取态愈加严厉和强硬。2011年宏观调控取得阶段性成果，但随着国际经济形势与国内通货膨胀等经济因素影响，厦门房价在2012年1月开始了“猛抬头”，由集美区“领衔”的成交量出现“井喷”趋势，持续不到八个月的“国八条”效应影响渐渐减小。

房价是由需求和供给双方共同决定的，后者的政策反应会最终影响政策的效果。直觉上来说限购会降低需求从而降低价格，就短期而言需求会被降低，但长期（或是在一个周期内）限购不符合供需关系，当需求大于政策影响时，政策威力将被大大削弱。

3居民相关指数分析

一般来说，CPI指数是指一个国家在某个时期内居民的消费品及服务的平均变化值。它是通过一个十分复杂的指标体系来测算。中国的房价过高或中国房价为什么会炒上天，同样与政府的CPI指标有关，因为，CPI是央行决定利息变化主要指标。当CPI压在极低的水平时，利息当然上不去，而且利息则是决定房地产的价格最为重要的因素。可见，CPI对房地产有决定性的作用，只不过是通过间接方式在传导。

“限购令”对厦门楼市的一系列政策调控措施效果如何呢？市国土房产局举行的2011年度总结表彰暨2012年工作部署会上透露，厦门市房价上涨过快势头被初步遏制，厦门新建住房价格指数涨幅为6%，实现“2011年全市新建住房价格指数同比涨幅明显低于全市年度GDP和人均可支配收入增长幅度”的预期调控目标。

另据了解，去年全市商品房供应量为64052万m2，同比上升4884%；其中，商品住宅全市供应量为43433万m2，较2012年同期上升6145%，岛内、外供应比例约为3∶7。全市商品房销售量为44185万m2，同比下降779%，其中，商品住宅销量27341万m2，同比上升1064%。

按温总理“房价还远远没有回到合理价位”的言论一出来，不仅地产股全线下跌，各地楼市也不断传来新一轮的降价风声。那么房价怎样才算合理呢？温总理表示：合理的房价应该与居民的收入相适合。按照国际惯例，一个家庭6年的总收入可以购买一套房子，以此我们就可以推算出各地的合理房价。

“总理房价”计算公式：合理房价=2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90 m2。

我们按每个家庭拥有2名劳动力计算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以得出一个家庭6年总收入，也就是该家庭所能承受的房价总和。然后在这个基础上除以90（我们以每户买90 m2的房子为准），这样得出的数据大概就是每个城市的合理房价价位了。厦门是2011年人均可支配收入为33565元，那么根据上面的计算方法可以得出厦门的“总理房价”应该是在4475元/m2。

4刚性需求分析

2011年厦门商品用房供求比为1∶074，供应量环比增长523%，成交量则稍有逊色，市场存量达历史新高。自2009年开始供求关系连续两年呈现供不应求局面，但进入2011年受限贷、限购和加息等多重调控政策的叠加影响，供求矛盾逆转，呈供过于求态势。

2011年市场新增供应112个商品房项目，新增供应面积为57100万m2，环比上涨523%，其中商品住宅新增供应面积为37354万m2，占比654%，环比上涨521%；销售型办公新增供应面积为4140万m2，占比73%，环比下跌232%；商业用房新增供应面积2109万m2，占比37%，环比下跌131%；车库、工业厂房等其他类型物业供应面积为13497万m2，占比236%，环比上涨1633%。2011年一季度受房地产调控政策和传统春节淡季影响，供应量较小，在适应了新政策“水温”之后，自二季度开始开发企业推售节奏明显加快，全年商品房供应量出现较大幅度反弹。

受限购、限贷政策影响，厦门本地客群占据主力地位，客群占比由此前的约44%，增至2011年的53%，成为市场主导。同时，工作生活在鹭岛的异地人即新厦门人的客群占比也在不断增加，异地投资客群已慢慢淡出厦门楼市。

据厦门统计局数据：2009年，厦门全市户籍人口177万人，常住人口252万人；2010年，全市户籍人口18021万人，全市常住人口为353万人；2011年，全市户籍人口18526万人，常住人口361万人。不难看出厦门常住人口以每年2%增长，粗略估计每年大致增长在8万人左右。由于厦莆、龙厦等高铁以及三泉高速等竣工，在不久的将来越来越多福建人涌入厦门，在一定程度上影响了厦门人口结构，从而影响房价。

从户型及总价的成交结构看，80～120m2的户型占全部成交的5081%，而成交总价在60万～130万元的房源占全部成交的4977%。而这一比例在2010年则分别为4012%和2826%。大面积、高总价的投资型及高端住宅比例有所下降，中小面积、较低总价的首置及首改的刚需性户型成为市场的主导。由此可见，厦门楼市当前的购房需求以首次置业和首次改善等刚需客群为主。

5综合分析

2011年厦门商品房市场新增供应57100万m2，环比增长523%；成交42319万m2，环比下降21%。年度市场供应量持续增长，成交量受政策调控影响相比2012年小幅下滑，供求比1∶074，供求矛盾逆转，呈供过于求态势。需求结构方面，住宅成交占比明显增加，由上年的5157%增至2011年的6156%。住宅仍是购房需求的主体，且主体地位有所加强。受宏观政策及市场成交横向和纵向交叉结构影响，全市商品房成交均价呈上涨态势，为11510元/m2，环比涨幅为325%。

2011年，受持续近整年的通胀预期影响，购房者信心平稳。且受高性价比楼盘集中入市影响，刚性需求持续释放，总体成交相对稳定。但从2012年2月份开始刚性需求井喷式释放，总体表现在岛外特别是集美区的成交量。

通过以上对于厦门限购政策、通货膨胀、人口结构、刚性需求的分析，我们不难得出：

第一，从限购政策分析中，我们可以看到如果限购政策是短期的，那么它对房价的影响有限，政策效果并不会很显著。而当前严厉的限购政策，除了打击投机需求以外，也打击了自住需求和正常投资需求，带来一定的福利损失。第二，虽然限购政策对投资和投机需求比例较高的城市的房价影响比较大，但是由于厦门的房地产市场处于硬刚性市场，跟随全国限购令政策影响自然不明显。厦门的高房价就不是所谓的“市场炒作”所能解释的。对于此政府应该调整房地产调控政策的思路，从长期以来的调控需求转到在供给上做文章，充分考虑房地产市场深层次的问题。第三，在整个厦门房价的静态模型与对未来CPI的分析后，厦门未来的房价仍然持续上涨。

参考文献：

[1]刘旦限购令对房地产价格的影响分析[J].上海地产，2011（1）.

[2]李晓宁，鲁豪限购令对西安房地产市场的影响趋势分析[J].西安建筑科技大学学报，2011（5）.

[3]孙莹，罗新波，焦爱英限购令对房地产市场和住房消费行为的影响[J].中国市场，2011（48）.