当前住房价格形势及政策建议

为遏制部分城市房价过快上涨势头，切实解决城镇居民住房问题，2010年初以来，中央开展了以“限贷”、“限购”、“限价”为主要内容的新一轮房地产市场调控，调控思路以“增加保障性住房供给”和“抑制投机投资需求”为重点。准确分析调控效果和房地产市场形势，对于进一步丰富和完善调控政策，实现预期调控目标，具有重要意义。

一、当前的住房价格形势

经过一年多的调控，当前我国房地产市场呈现以下几个特点：

（一）房价涨幅逐步回落

从同比看，去年5月份开始，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅连续8个月回落，12月份的同比涨幅比最高的4月份回落6.4个百分点；其中，新建商品住宅销售价格的回落更为明显，12月份比4月份回落8.8个百分点。今年2月份，70个大中城市中有31个城市的新建商品住宅价格同比涨幅回落，到3月份增加到46个。从环比看，去年前4个月的月环比涨幅相对较高，平均涨幅为1.18%。随着调控政策作用的逐步显现，5月份开始，环比涨幅开始回落（9月份有所反弹），其中6月份房价微降0.1%。今年2月份，70个大中城市中有44个城市的新建商品住宅价格环比涨幅比1月份回落；3月份，有29个城市的新建商品住宅价格环比涨幅比2月份回落。

（二）房价初现下降苗头

除去年6月份房价环比微降以外，今年1月份，70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降的均有3个城市；2月份，环比下降的城市增加到8个和4个；到3月份，分别增加到12个和16个。以北京、深圳为例，北京3月份新建商品住宅成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，是2009年9月以来的首次同比下降；深圳3月份一手房成交均价19424元，同比下降4.9%。同时，成交量也大幅下滑。北京3月份新建住宅成交量同比下降43%，比调控政策出台前的1月份下降50%；今年一季度，新建和现房住宅总成交量比2010年第四季度下降41.5%，同比下降35.8%，创三年来季度成交量新低。

（三）房价下降预期趋强

去年的房地产调控取得了初步成效，住房价格增幅放缓并出现下降苗头。今年1月份国务院出台的调控政策，延续了去年的调控方向，并且在“限制购房资格和数量”方面提出了更为严厉的措施，强化了公众对房价持续下降的预期。特别是随着各地2011年房价控制目标以及相关措施陆续出台，这种预期还有进一步增强的趋势。

二、影响住房价格的因素分析

价格是由供给和需求共同决定的，凡影响供给、需求的因素都会对价格产生影响。当前，影响住房供给和需求的因素很多，有的主要针对供给，有的主要针对需求，有的对供给和需求都发生作用，而这些因素之间又相互交织、相互作用，共同影响了房价的未来走势。概括起来，主要有以下四个因素：

（一）政策因素

主要指房地产市场调控政策，这是目前对房价影响最大的因素，主要包括：

1、现行政策的目标和期限

由于〔2011〕1号文没有制定具体的调控目标，也没有明确政策的实施期限，市场存在两种观点：一种认为“限贷”、“限购”政策不可能长期维持下去，未来房价可能会报复性反弹，将再次使调控成为“空调”；另一种认为“限贷”、“限购”会持续下去，直至房地产市场恢复理性。本文认为，调控目标和实施期限的不明确，增加了市场的不确定性，市场将在各方力量的博弈中前进，一些偶发性因素可能成为左右市场走势的重要力量。

2、现行政策的执行力度

〔2011〕1号文明确要求，各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。截至3月31日，全国657个城市中，有608个公布了新建住房价格控制目标，但只是参考了当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度这两个标准，没有参考居民支付能力标准；除北京提出“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”外，多数城市只是提出了控制涨幅的目标，有的目标还明显过高。这说明，地方政府落实调控政策的积极性不高，对房价形成的压力不大，不排除部分城市出现持续快速上涨的情形。

3、出台新调控政策的可能性

如果未来数月乃至更长一段时间，本轮调控成效并不明显，中央以及相关部门加大调控力度或出台新的调控政策的可能性比较大。比如，前段时间，国家发改委出台规定，从5月1日起，商品房销售实行一套一标明码标价，取消住房抵押手续费，减免、规范住房交易手续费等收费标准和行为。虽然这些政策的直接调控效果可能有限，但说明政策利空并未完全出尽。

4、保障性住房建设进展情况

〔2011〕1号文提出，今年全国要建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，努力增加公共租赁住房供应。保障性住房特别是公共租赁住房供应的增加，可以在一定程度上满足自住性住房需求，进而减缓商品住房价格上涨压力，但作用可能并不明显。原因有二：一是目前廉租房、公租房以及经济适用房、限价房的保障对象为城市低收入或中等偏下收入家庭，这些家庭购买商品住房的能力不足，保障这部分家庭的基本居住需求，对商品住房价格影响有限。二是对于中等收入家庭，由于不符合保障性住房的租住或购买条件，再加上住房租赁市场不完善，即使面临较重的负担，也倾向于通过购买商品住房来解决住房问题，这是房价上涨的一个重要推动力。因此，即使保障性住房建设进展顺利，短期内对商品住房价格的影响并不大。

（二）资金因素

融资成本对房地产开发投资和住房需求有非常重要的影响。今年，我国货币政策的主基调由“适度宽松”调整为“稳健”。在去年6次提高存款准备金率、2次提高存贷款利率的基础上，今年以来又4次提高存款准备金率，目前已达20.5%的历史高点；2次调高存贷款利率，目前一年期贷款利率已达6.31%，特别是在最近一次调控中强调，对个人住房公积金贷款利率作相应调整。这些措施对收缩市场流动性发挥了积极作用，今年2月末广义货币（M2）同比增幅比1月末、去年同期分别低1.5个和9.8个百分点，人民币贷款余额同比增幅比1月末、去年同期分别低0.8个和9.5个百分点。受输入性压力、成本上升、投机炒作等的影响，我国物价继续上涨的压力依然较大，流动性还可能进一步紧缩。在这种情况下，房地产企业特别是中小房地产企业可能逐渐面临资金短缺状况，商品住房供应也将有所减少；购房者贷款成本增加，更多地会选择持币观望。

（三）土地因素

随着住宅用地特别是保障性住房用地供应的增加，会相应增加一定时期内的住房供应量。由于目前全国的住房供地计划还未公布，这里仅以北京市为例加以说明。根据《北京市2011年度国有建设用地供应计划》，今年北京住宅用地计划为2550公顷，同比增长2%，其中，商品住宅用地1220公顷（比2010年略减30公顷），公租房（含廉租房）、经济适用房、限价房、定向安置房用地分别为300公顷、130公顷、200公顷、700公顷；禁止供应容积率小于1.0的住宅用地；同时还规定未按时完成保障性住房用地供应计划的区县，原则上不得再供应商品住房用地。这说明，今年北京将优先供应保障性住房用地，加大保障性住房建设力度，有利于实现其提出的今年“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”的调控目标。可以预见的是，为完成今年建设1000万套保障性住房的任务，各地也必然会加大保障性住房用地的供应，但由于商品住房用地未必会增加，甚至还有可能减少，商品住房价格大幅下跌的可能性不大。

（四）预期因素

以上三个因素都会对市场预期产生影响。就目前来看，供需双方处于观望状态，但供方出现松动迹象，这反映出市场主体对未来市场发展的不确定性预期增强。随着调控政策的进一步实施，以及各地调控目标和政策出台，不确定预期将会发生转化，转化方向要视调控政策实施情况而定，最终形成的预期将会对房价走势产生较大影响，成为独立于上述三个因素的第四个因素。

综合分析，今年乃至更长一段时间，如果房地产市场调控政策不发生大的调整，市场在经过一段观望期后，房价将很有可能步入下降通道，但降幅不会很大。但需要注意的是，即使房价出现下跌，并不意味着我国房地产市场实现了平稳健康发展。促进房地产市场平稳健康发展是一项系统工程，不能仅以房价的暂时性下跌作为反映调控成效的标准，要协调各方面力量，完善体制机制，从根本上解决制约房地产市场健康发展的障碍。

三、下一步政策建议

在继续落实好当前调控政策的同时，加强对房地产市场的跟踪监测和分析，及时发现倾向性、苗头性问题，提出有针对性的措施，巩固和扩大调控成果，促进房地产市场平稳健康发展。

（一）坚持实施调控政策不动摇

[2011]1号文出台两个月来，部分城市房价出现松动迹象，充分说明当前的调控政策是有力、有效的。建议：坚持实施房地产市场调控不动摇，不因房价有所松动而松动，巩固和扩大来之不易的调控成果；加强对各地落实中央调控政策情况的监督检查，严格执行责任制和约谈问责制，确保各项调控政策不折不扣地贯彻落实。

（二）明确并细化调控目标

总体上，房地产市场改革和调控的根本目的是解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展。具体到每一轮调控，需要有具体的、针对性强的调控目标，作为完成调控或继续实施调控的判断依据，也作为引导市场预期、规范市场行为的风向标。建议：在实施好现有调控政策的基础上，进一步明确并细化本轮调控的目标、实施期限等；各地在确定年度新建住房价格控制目标的基础上，提出包括新建商品住房价格、二手房交易价格、住房租赁价格等涉及房地产市场各环节的系列调控目标。

（三）评估政策实施效果

目标明确之后，判断政策是否有效，实施结果是否实现预期目标，显得尤为重要。建议：制定出台房地产市场调控评价指标体系，定期开展政策评估，根据评估结果及时提出政策建议，提前做好应对市场变化的政策储备。

（四）防范二三线城市的住房投资投机

由于目前北京等一线城市的调控政策比较严厉，住房投资投机的空间变小，而许多二三线城市的调控力度相对较弱，甚至没有出台有力的调控措施，对房地产开发企业和投资投机资金有较强的吸引力。据媒体报道，近期部分城市房价呈现向一线城市房价迅速看齐的“一线化”趋势，暴露出过度投资的隐患。建议：加强对资金流向的跟踪监测预警，对房价特别是新建商品住房价格过快上涨的城市，从严制定和执行住房限购措施；通过税收、法律等手段，抑制住房投机投资。

（五）完善保障性住房体系

随着保障性住房建设规模日益扩大，完善相关标准体系，有利于切实保障住房困难家庭的基本居住需求，有利于促进房地产市场稳定发展，也有利于维护党和政府的公信力。建议：不再区分廉租房、公共租赁房、经济适用房等，逐步取消经济适用房、限价房等非租赁性质的保障住房，统一实行“只租不售”政策。（1）保障对象。根据家庭收入、现有居住面积、资产状况等，制定明确的、可量化的保障对象标准。优先保障城市低收入家庭和农村转移人口，鼓励和支持中等收入家庭租赁保障性住房。（2）租金。实行市场租金，政府对低收入家庭给予补贴，补贴标准为租金超过家庭收入的某一比例以上部分。（3）资金。主要来自于土地出让金和中央财政转移支付资金。创新投融资模式，探索发行保障性住房建设债券。

（六）规范发展住房租赁市场

当前调控的重点是住房交易市场以及廉租房、公租房等保障性住房，并未涉及住房租赁市场，但规范有序的租赁市场对稳定房价、促进房地产市场健康发展是非常重要的。建议：大力发展并规范住房租赁市场，根据房屋区位、质量等，制定并实行租金指导价；完善相关法律法规，切实保障租房者权益；探索发展住房长期租赁市场（比如5年或10年以上），稳定租房者预期。

（作者单位：国家发展改革委政策研究室）