我国现代酒店式公寓设计现状与发展策略初探

【摘 要】作为一种新兴的酒店经营模式，同时也是旅游房地产的一种类型，酒店式公寓在我国迅速发展推广。但由于在我国发展时间尚短，并未建立起成熟的建筑设计理论与实践标准。本文通过阐述酒店式公寓的发展与特点，分析当前我国现代酒店式公寓的现状与问题，提出了我国酒店式公寓发展的相关策略。

【关键词】酒店式公寓；设计；现状；问题；策略

酒店式公寓也被称作为“酒店式服务公寓（serviced apartment）”，是一种提供酒店式管理服务的公寓，将住宅、酒店等多功能结合，主要用于租住与投资。酒店式公寓的兴起与发展显示出了我国各地区的经济发展水平，是经济发展的必然产物。因而，要充分了解酒店式公寓的特点，并通过当前出现的问题进行分析，以探讨有利于我国酒店式公寓健康发展的策略。

一、关于酒店式公寓

1、酒店式公寓的定义

酒店式公寓指的是公寓具备酒店标准的软硬件设施及服务，通过开发商将公寓以产权独立的形式出售，通过专业的物业管理公司进行统一经营与管理，并提供酒店模式的服务。酒店式公寓是将高质量服务融合进日常生活，是经济发展到一定程度的产物。

2、酒店式公寓的特点

首先，在产权方面，酒店式公寓是拥有独立产权的，可以在房地产市场上进行买卖。其次，在服务管理方面，酒店式公寓通过专业的管理物业人员，采用酒店式管理，为住户提供酒店式的服务，比如家政服务、安全服务、交通服务等，服务质量高、服务内容完善，以满足消费者的需求。

3、我国酒店式公寓发展分布状况

由于改革开放对沿海城市的影响，通过对经济发展与国际信息的最先吸收，我国的酒店式公寓则首先出现在深圳，之后在北京、上海等大城市以及大型旅游区发展推广开来。我国酒店式公寓的发展分布特征很明显，第一是一线城市，第二是一线城市周边城市，第三是经济发展比较好的二线城市，第四是大型旅游城市。

4、酒店式公寓的物业特征

北京、上海等一线城市的酒店式公寓发展相对完善，物业规模大，市场需求高。但二线城市的发展则相对迟缓。就成都为例，成都的酒店式公寓市场规模尚未有权威统计。据不完全统计显示，成都目前有50多家酒店式公寓，而公寓提供的客房数量在25-50套之间，规模较小。物业分布来看，主要竞争力是在于公寓的区位选址。酒店式公寓是城市的“高端居住物业”，用户几乎都是高层次人群，因此选择在城市的核心地段则成为了酒店式公寓的核心竞争力。一般公寓选址会选择城市中央商务区（CBD），因为这一地段商务活动最为集中，地理位置优越、交通便利、周边设施完善，因此是酒店式公寓选址的必争之地。

5、酒店式公寓在我国的市场发展前景

酒店式公寓作为风险小、回报高的新生事物，我国酒店式公寓的发展总体上是呈现出稳定增长并逐步成熟的态势，市场竞争加大，选址、服务、品牌、价格等，均成为竞争重点。相信我国未来的酒店式公寓市场竞争会更加火爆，市场需求会越来越大，相应的品牌经营、连锁式经营模式会在全国各地不断产生并推广开来。

二、我国酒店式公寓发展现状及原因分析

现状一：公寓建筑质量差

由于酒店式公寓在我国发展时间不长，缺乏统一的行业标准与监管制度，但由于市场利润空间巨大，投资回报率高，因而许多房地产开发商铤而走险，违规操作，或质量低下、服务质量差、宣传与实际不符、管理不到位等问题，制约了我国酒店式公寓的健康发展。

原因分析：缺乏行业统一规范标准

在我国，尚未有统一的标准来要求酒店式公寓应该配置什么样的设施、提供什么内容的服务，应该依照什么样的标准。因而易造成投资商、开发商等在公寓的建造与内部服务及管理方面没有统一标准，且为了降低成本、提高利润，导致公寓品质没有保障，比如服务质量差，公寓设施不完善，公寓安全问题无保障等。

现状二：设计构造不合理

大多数酒店式公寓的开发商都希望在固定的空间里尽可能多的利用空间，以提供更多房源，因此在设计构造上往往舍弃了建筑的品质。比如隔墙过薄，隔音效果差；楼与楼的间距小，光线、视线易受影响，导致私密性差；平面结构设计不合理，公摊面积大，用户得房率低。

原因分析：设计布局存在缺陷

虽然酒店式公寓与一般居住建筑有区别，但应该具有一定的共性。而就我国目前的酒店式公寓来说，并不适合一般居住建筑的设计标准。无论在户型设计、配套设施、商务功能等方面来说，都没有很好的体现出功能空间设计的多元化及特殊化。

三、我国酒店式公寓的发展策略建议

1、加大监管、统一规范

政府相关部门应尽快制定酒店式公寓行业的统一规范标准及监管制度，并加市场监管力度，严格整顿目前市场上的违规操作。应尽早制定并出台行业标准与管理办法，提高酒店式公寓市场的门槛，严禁不达标的公寓建筑投入到市场中。并且联合工商部门、公安部门、消防部门的众多力量，共同加强管理，以构建良好的市场环境。

2、优化建筑设计

在设计理念方面，应该强调人性化，围绕着为用户打造和谐温馨、便利舒适的居住环境为基础。公寓内部的房间应体现居住性与商务型两方面。在设计时，每个部分、每个单元都要相互结合、相互联系；设计要做到以人为本，强调个性化，可提供不同的个性化设计方案，以满足不同住户的需求；在标准层布局上，采用点板结合的综合式布局，可更多的采用框架结构，以便更好的通风采光，提高公寓的实用性、舒适性；将设计细化，在细节上创新，使用户充分体会到设计者的用心之处。

3、完善硬件设施

在规模与市场定位方面，尽量做到功能齐全，设备完善，提高服务水平。在保障公寓内部配备日常生活必备的家具、家电等基础之上，公共配套设施也需更加完善，可以配备餐厅、咖啡厅、银行、小型超市、健身中心、小型儿童游乐场所、洗衣店等配套设施。同时，可以增加部分智能化电子设施，例如安保系统、无线互联网、管理自动化系统等，并且提供更为安全的防范措施，比如电视监控系统、门禁管理系统、防盗报警装置等，使住户充分感受到在酒店公寓生活的便利与安心。

4、提高物业管理服务质量

就目前而言，我国的物业管理公司在管理问题上仍存在诸多问题，对投资者或用户来说，都深有感受。若要真正的体现酒店式公寓的优势，就必须提供最为专业的管理服务，并且要具备优秀的市场经营能力。在激烈的市场竞争中，提高自身物业管理服务的质量，对用户而言，可以接受到良好的服务，用户满意了，对投资方来说，投资回报率也会更高。

酒店式公寓是一个社会经济发展到一定程度的产物，对于我国来说，酒店式公寓正处于起步阶段，有许多问题急需解决与纠正。相信未来的酒店式公寓市场的需求量会越来越多，用户的要求也会越来越细化，建筑设计师应时刻保持不断学习、不断进取的精神，虚心借鉴国外先进国家在酒店式公寓方面的成功案例，并结合时代需求与变化，对设计进行开拓创新思维，以求设计出更为满足用户需要、功能更完善、使用更便利的建筑。

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