住宅市场供应管理探讨

近年来,住宅价格受到社会大众的普遍关注,居高不下的北京市住宅价格更是国家与的焦点。而从经济学的角度分析,住宅市场价格是由住宅需求和住宅供给共同决定的,因而分析北京市住宅市场的供求状况具有重要的现实意义。

自2003年,北京市住宅房地产市场开始由买方市场进入卖方市场时代。加上由于制度调整,北京市土地供应量从2004年开始锐减,相应的住宅供应量从2006年开始明显下降。另一方面,住宅的需求却逐年增加,其中包括人口迁移和人口自然增长带来的住房需求,改善住房和拆迁导致的住房需求,以及非京人口的购房需求。在此情况下,我认为北京市住宅市场目前正处于供不应求的状况,具体可以从住宅供应、住宅需求以及住宅市场表现三个方面来分析。

一、住宅供应减少

自2004年起,北京市住房供应量开始持续下降。2004年2863万平方米,达到2001年以来的最高峰,之后批准预售面积开始不断下降,2007年批准预售面积降至1330万平方米,不及2004供应量的一半。从2004年起,平均每年住宅批准预售面积下降约30%。造成住宅供应减少的原因包括土地供应量下降迅速、土地一级开发缓慢,土地储备不足和已出让土地闲置情况较为严重三个方面因素的影响,2009年北京市住宅市场的供应量也呈下滑趋势,具体体现在北京市商品住宅供应的下降态势上。

1、可售房屋套数

在可售房屋供应套数方面,2009年10月北京市商品住宅可售房屋套数为103,249套,环比继续下降0.75%。其中,可售期房套数比前一个月增长了321套,达到69886套,环比增长0.46%。而现房方面,至10月31日截止,可售现房套数为33,363套,环比9月的34,471套继续下降,降幅为3.21%。

2、可售房屋面积

至2009年10月31日,北京市可售房屋面积共计1380.93万平方米,环比降低1.24%。与此同时,可售期房和现房面积均出现了小幅下降。可售住宅期房面积为888.00万平方米,环比9月的898.90万平方米下跌了1.21%,继续延续9月可售期房面积下降的局面。在现房方面,10月31日可售现房面积为492.93万平方米,环比9月的506.25万平方米微跌2.63%,继续呈下降的趋势。

从上面的数据可以看出,尽管8月北京商品住宅市场的期房库存量出现了年内首次小幅回升,但是9月和10月连续出现了下降的局面,目前,北京市商品住宅市场的存量仍处于低位运行,市场库存出现不足。

二、住宅需求旺盛

北京是全国乃至世界重要的经济政治中心,从长远看,房地产的需求必然处于不断增长的态势,需求来源不仅仅是首都区域和国内。从近几年首都商品房市场的消费群体来源看,市内需求约占60%,来自全国其他省、市、自治区的需求占35%,来自国外的个人和单位占5%。据统计,北京市每年人口增长为20万-30万,大量的外来人口存在着巨大的住房需求。在北京商品住宅市场上,首次购房成为主流。这说明,首都商品房市场不仅存在着旺盛的改善型住房需求,其潜在的基本住房需求更是不可低估。

同时,由于近期二手房交易税费减免、首套房贷款七折优惠等优惠政策即将取消的声音不绝于耳,不少原本打算持币观望的购房人,尤其是改善型需求的购房者受风声影响,急着赶搭“末班车”,这种状况更是增加了北京市的住宅需求。

三、住宅市场表现

北京市住宅供不应求的现象也充分地体现在了住宅市场的现状上:

1、价格走势

10月份,北京市新建住宅销售价格指数同比上涨4.3%;环比上涨0.6%,涨幅比上月提高0.2%,此前该数据环比涨幅已连续两个月走低。

新建住房中,四环以内期房均价涨幅最大,比前9个月的均价每平方米上涨了641元,达19750元;五环至六环的期房均价也首次突破万元大关,每平方米达10314元。

在商品房方面,2009年10月,北京市商品住宅成交均价为16083元/平米,环比9月的15808元,微涨1.01%。尤为值得关注的是,10月的成交均价没有延续上个月下滑的局面,再次突破了16000元的均价,再次接近8月最高的16200元。

2、开发投资状况

1-10月,北京市完成房地产开发投资额1983亿元,比上年同期增长50.8%,增幅比1-9月回落5.2%。10月份住宅竣工面积为145.5万平方米,比9月份增长49.2%,增幅比上月扩大38%。

同期,北京市房地产开发企业项目本年到位资金4540.7亿元,比上年同期增长91.1%,增幅比1-9月扩大8.3%。其中金融贷款增长最快,为1887.6亿元,比上年同期增长1.7倍,增幅比1-9月扩大18.9%。

在取证方面,10月北京市建委共批准销售许可项目45个,较9月的35个项目增加了10个。其中,商品住宅项目批准上市42个,商业综合项目3个。开盘方面,10月北京商品住宅开盘项目为57个,比上月增加5个项目。同时,各项目的开盘价格继续上涨,整体开盘均价达到了16459元,环比9月的16294元,环比上涨1.01%。

根据经济学原理,供不应求是造成商品价格上涨的重要原因,价格上涨也是商品供不应求状况的直接体现,而正是由于价格的上涨,让开发商做出投资住宅市场有利可图的判断,从而促使开发商投入更多资金用于房地产开发,因此,北京市住宅市场价格不断攀升与房地产开发投资火热的现象都印证了北京市住宅市场供不应求的现状。

综上所述,北京市住宅市场目前的状况是供不应求,这一状况由住宅供应减少和住宅需求旺盛所造成,并充分体现在了北京市目前的住宅市场上。

参考文献:

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[2]强真,王燕,李佳平.商品住宅市场前景分析及对策建议——北京市商品住宅市场价格趋势与需求特征分析.价格理论与实践,2008;19

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