中国楼市上演“空城计”

【前言】中国楼市上演“空城计”由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。空置率:说不清道不明的概念 事实上,关于住房空置率的争论由来已久。2005年12月,国家统计局第一次公布了一组关于空置率的统计数据:到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年为2878万平方米;国家统...

“要想计算出一个准确的空置率很难,这也是国际上的难题,要想真正摸清楚住房的面积、住房的结构,还得寄希望于住房普查。”

中国的空置房数量到底有多少似乎是一个难解的谜。

今年3月有媒体率先爆料,国家电网公司在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。在喧闹一阵之后,7月初,国家电网公司相关人士对媒体表示,从来没有过这样的数据,也没有对这样的数据进行过统计。

8月3日,北京华远地产董事长任志强特意撰写博文称,中国拥有第二套住房的居民家庭占比不是很高,空置率低于全球大多数国家的城市,而所谓6500多万套空置房的说法根本不成立。根据任志强的计算,城镇居民家庭真正空置的房子只有230万套左右。“这虽然是个很大的数量,但即使再加上2-3倍也低于香港的空置率,同样低于大多数国家城市的空置率。”

任志强的观点引来了许多驳斥和不屑。不少网友甚至通过晒小区照片证明高空置率的事实。在互联网上,已经有多家网站发起了“反空置房”运动,通过网友的切身观察,来侧面暴露出当今究竟有多少房屋“被空置”。甚至有网友爆料,其所在房地产公司老总已指示,为避免空置房的“印象”,迅速安排人员对一些空置房的照明设施进行补充配备以及进行最基本的简单装修,以应对近期的难关。

空置率:说不清道不明的概念

事实上,关于住房空置率的争论由来已久。2005年12月,国家统计局第一次公布了一组关于空置率的统计数据:到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年为2878万平方米;国家统计局表示,全国商品房空置率已达到26%。2006年2月,国家统计局又公布了新的数据:2005年前11个月,商品房空置面积达1.14亿平方米;该年购置土地面积中,未完成开发的土地面积近1.7亿平方米。

然而对比两组数据,究竟什么是空置率却让人莫衷一是:究竟是无人居住的住房比例,还是未能出售的新房比例,甚至开发商拿地以后未开发的比例?

从2008年开始,国家统计局不再商品房空置面积的数据。

今年8月4日晚间,国家统计局公布的数据显示,今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米,同比增长6.4%。数据同时显示,2005年以来全国房地产开发企业商品房待售面积绝对数量总体呈增加态势,但是在增长率上,2006和2007年处于负增长,而2008年末商品房待售面积增幅最多。

在今年8月11日的新闻会上,国家统计局新闻发言人盛来运说,房地产的待售面积和空置面积应该说不是一个概念,待售面积主要是指房地产企业没有销售出去的或者在出租的状态,而空置面积是指已经卖出去以后,住房处在闲置没有人住的面积。所以国家统计局以前的是房地产的闲置面积,容易让大家与感觉闲置不用这样一种状态相联系,但是不符合目前房地产企业的库存留存的状况,因为它没有销出去不等于处于闲置状态,所以比较准确的口径是待售面积。

“大家觉得国家统计局待售面积还不过瘾,希望公布空置率,我们很理解,但是目前国家统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。一方面原因是由于空置率包括空置的概念,房子空置也是近几年由于房地产行业发展出现的新问题,我们的调查统计制度还没有来得及作出统计,更重要的一点是空置率和待售面积概念很清楚,但是要清楚计算出来很难。我们仔细分析一下,空置面积,什么样的状况算住房空置,是这个房子没有人住叫空置,还是空置的时间,比如半年以上叫空置,这里不仅有一个状态,还有时间问题,很难给出一个标准。”

盛来运指出,要计算出一个准确的空置率很难,这也是国际上的难题,要想真正莫清楚住房的面积、住房的结构,还得寄希望于住房普查。

但上海市城市经济学会高级经济师顾海波在接受本刊记者采访时指出,空置房和空住房是两个概念,空置房的概念是竣工一年以上未出售的房屋(在开发商手中);但空住房(包括商品房和非商品房,包括已出售空关,同“黑灯率”相近)的概念要远远大于空置房,空住房中有许多是投机性购房。

电表“休眠”的秘密

对于坊间6540万套空置房的传说,哈佛大学经济学博士郭凯称,6540万套房,以70平方米一套计算,合45亿平方米,而中国2009年竣工住宅用商品房仅5.77亿平方米,也就是说,除非1995年以来所有新建成的商品住宅房都是空置的,积累到去年,才有望达到6540万套。这显然是不可能的。

顾海波也表示,1.9亿多平方米的商品房待售面积,如果平均每套为100平方米的话,大约只有200万套空置商品房,同6540万套相差很大(相差约32倍)。“当然6540万套理论上包括已售出的非商品房和未售出的非商品房,但也不至于相差这么悬殊。”他说。

与此同时,尽管国家电网公司澄清了有6540万套空置房的传言,但却并未正面回答全国究竟有多少电表处于“休眠”状态。巧合的是,近日有媒体从重庆市电力公司下属的主城某区级供电局得知,该局今年年初时曾进行过一次关于“休眠电表”数量的统计。据一位不愿透露姓名的供电局内部人士向媒体表示:“我们并非住房空置率数据的权威部门,当初做这项统计也不是为了统计住房空置率,而是在于考核抄表员的工作,通过抽查这些‘休眠电表’来了解无人用电究竟是因为房屋没人居住,还是因为抄表员的工作不到位。”

据这位内部人士透露的统计结果:该供电局下辖重庆两个行政区,共有用电用户57万户,其中有7万用户的电表自安装后就从来未有读数,占总用户数的12.28%。但12.28%这个数据并不代表住房空置率。

据悉,57万用电用户是指所有安装了电表的用户数量,包括该辖区内的所有工厂、学校、商业设施以及商品住宅等;而7万未用户是指电表自安装以来,读数为“绝对零度”的用户数量,即使安装电表后用户只用过一次电,也会被排除在“未用户”的统计之外。

由此可知,12.28%这个数据的确不能代表该区住房的空置率,更不能代表新建住房的空置率,它仅仅只能作为一个参考。如果把“建成后没人住”的住宅都归为空置房范畴,那么至少可以得出这样一个结论,重庆这两个区的实际住房空置率肯定是要高于12.28%这个数字的,已经超过了国际公认的10%的警戒线。

空置房是如何产生的

英国诺丁汉大学当代中国学学院院长姚树洁认为,中国有钱人多买房子的原因跟原来的房改政策有关。在1998年房改之前,几乎所有的国家干部、大型国有企事业单位的职工、教师和医生等,都有单位的房改房。而相对于商品房来说,房改房的价格非常之低。就是1998年以后,直到现在,许多国家企事业单位还在不断地为其职工集资建房,其价格往往是同样商品房价格的一半不到。而有资格占有房改房和买到集资房的城市人口是最富有的人群。这些人的工资收入最高,而用很低的价格就轻而易举地得到了第一套房,使他们能把大量的存款用于购买第二套,甚至是更多套的房子。

同时,有钱的人不仅买的房子越来越多,而且买的房子越来越大,他们成了房价高升的主要推手。而没有钱的人,同时也是没有资格买到房改房和集资房的大量人群,包括非户籍居民,被越来越高的房价彻底排斥于市场之外。

姚树洁认为,中国城镇当前的这种有房人和无房人的彻底分裂,反映了这样一种社会怪象:一方面,在房价连续飞涨的情况下,有钱人继续乐于购买房子,并让大量房子空置;另一方面,占人口大多数(大约是城镇人口的60%左右)的人,不是没有自己的房子,就是没有能力更换又小条件又差的房改房。而对于新加入城市的工薪族以及没有父母和爷爷奶奶可以被“啃吃”的中产白领阶层,不管他们的工资有多高,他们最好的结果就是当房奴,而最惨的结果就是当蚁族。

对于任志强驳斥6500多万套空房子的传说,姚树洁认为,任的惯用方法是用一些真真假假的数据来驳斥他人数据的不真实。姚也认为6500万套空置房严重不实,但是,对于任志强所说的全国只有230万套空置房,他说,这也完全不符合事实。“如果真像他所说,全国城镇9.5%的家庭有第二套或更多套的房子。同时,有一半的人把第二套房子出租,那么,全国必须有1000万套的房子长期空置。如果,加上待售一年以上的新房,总的空置房应该达到1100万套。这是最保守的计算方法。”

他称,如果把中国2.2亿个城市家庭按收入分为5组,最高收入组的20%家庭拥有两套房子的概率应该达到60%,这一组有两套以上房子的家庭高达2640万户。如果其他所有的家庭有两套房子以上的也有2600万户,那么,全国城镇家庭有两套房以上的家庭总数为5200万户。如果50%的人把第二套房子出租,全国应该有2600万套空置房。

玫瑰石顾问公司董事谢国忠特别指出,除商品房空置外,其他类别的房产空置率也居高不下。优势群体或关系户(例如,郊区的农民和可以自行建房的公司的雇员)不受市场约束,将占上风。因此,这方市场的闲置率将比商品房市场更高。虽然这些房产不参与市场竞争,但它们却参与租房市场竞争。它们构成有效供给的一部分。计算房产市场时,也应考虑它们的闲置率。

谢国忠认为,即使中国的城市空置房少于6450万套,也将达到国际标准的一半。这仍相当于城市住房总量的20%,高于台湾高峰期的闲置率。而且,如果放松房产调控政策,空房量将超过城市住房总量的30%。