上海房地产市场企业行为研究

[提要] 本文对上海房地产市场企业行为进行全面研究和实证分析，研究表明，房地产市场本期供给面积与上期房地产交易价格呈现负相关性，房地产市场需求面积不仅与价格相关还与其他因素相关，并针对以上实证结果提出政策建议。

关键词：房地产；企业行为；实证研究

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

原标题：上海房地产市场企业行为研究与分析

收录日期：2013年9月27日

一、上海房地产业企业行为分析

房地产企业的市场行为是指房地产企业基于企业利润最大化目标或者价值最大化目标适应外部竞争环境的一种市场反应，主要包括价格行为、非价格行为等方面。

（一）价格行为。取上海市房地产竣工面积作为房地产的本期供应量，上一年度的房地产平均交易价格作为前一期价格；以本年度的房地产销售面积作为本期的需求量，本年度的房地产平均交易价格作为本期价格。（表1）

假设：房地产本期供应量S（t+1）根据前一期的价格P（t）来决定，那么房地产供给函数为S（t+1）=f（P（t））；房地产本期需求量D（t）根据本期价格P（t）来决定，即需求函数为D（t）=f （P（t））。模型设计为：

St=S0+？琢Pt-1 Dt=D0-？茁Pt

其中：S0为初始供给量，D0为初始需求量，P为商品房价格。

运用PcGive统计软件采用普通最小二乘法对上海市历年统计年鉴中2003～2011年的统计数据进行线性回归，结果如下：

1、供给函数。（表2）结果显示，该方程通过了相关检验，总体F检验显著，样本决定系数R2在可接受范围内，拟合优度较好。t检验通过，t概率值小于0.05。

该时间序列模型序列相关性检验通过，由图1可看出供给曲线模型的ACF-residuals检验值均在临界值范围内，因此不存在明显的序列自相关性，模型通过检验，模拟结果可接受。（图1）

基本可得出结论，上海市房地产供给不仅受房地产平均交易价格影响且受上一期的供给面积影响，具体来看，上期的供给面积与本期供给面积正相关，而供给面积与上期房地产价格呈负相关，表明本期如果房地产交易价格越高，则下期的供给面积反而减少。这与理论上认为价格与供给呈正相关的说法相背离。究其原因在于，从开发商角度来看，政府出台一系列调控房价过热的政策措施，比如缩紧银根、地根，加上限购等政策，目的在于抑制投资性和投机性需求。但这系列调控可能导致以下两种风险：一种结果正如实证结果所示，由于上期房价较高，政府即出台政策抑制过热需求，从而影响开发商拿地、建房热情，这必然影响下一期的供给；第二种结果则导致房价上涨的恶性循环，由于政策出台限制房价，开发商本能减少对新土地的购置与开发，也就是在下一期商品房供应将出现不足的局面，房价反弹的风险更大。从政府行为来看，国土资源部上半年公布2013年全国住房用地供应计划15.08万公顷，计划供地量创近，3年来新低。在一线城市，另一个导致土地稀缺的重要原因是，征地越来越难，土地供应量相对于日益增长的购房需求存在很大缺口。而在很多经济缺乏支撑的二三四线城市，调控之下房地产市场低迷，地方政府卖地难，因此这些城市的供地热情并不高，而 “土地财政”使得地方政府不可能贱卖赖以生存的土地资产。因此，一线城市土地“走俏”加上三四线城市“捂地惜售”，最终使得整个市场的土地供应量不断下降，而在需求不断扩大的情况下，必然导致房价的上涨。

2、需求函数。（表3）结果显示，该方程引入了残差项，通过了相关检验，总体F检验显著，样本决定系数R2在可接受范围内，拟合优度较好。t检验通过，t概率值小于0.05。可得出结论，上海市房地产需求不仅受房地产平均交易影响且受价格以外的其他因素影响，模型中表现为残差项。具体来看，本期的房地产平均交易价格与本期的房地产需求面积呈负相关，当价格上升1%，需求降低幅度略大于1%，反之亦然。模型中表现为残差项因素的影响较为显著，该项因素与房地产需求呈正相关，且当该残差项上升1%，需求上升约同等幅度。这说明在房地产需求方面，除了价格因素，消费者还会考虑到其他因素，如居住的环境、交通及周边配套设施等。

该时间序列模型序列相关性检验通过，由图2可看出需求曲线模型的ACF-residuals检验值均在临界值范围内，因此不存在明显的序列自相关性，模型通过检验，模拟结果可接受。（图2）

通过对模型回归结果分析，需求和供给模型都通过相关检验，且拟合优度较好，可以看出上海市房地产供给函数不仅受上期房地产平均交易价格影响且受上一期的供给面积影响，上期的供给面积与本期供给面积正相关，而供给面积与上期的房地产价格却呈负相关关系。而上海市房地产需求函数不仅受房地产平均交易影响且受价格以外的其他因素影响，模型中表现为残差项。本期的房地产平均交易价格与本期的房地产需求面积呈负相关，残差项因素与房地产需求呈正相关，这说明在房地产需求方面，除了价格因素，消费者还会考虑到其他因素，如居住的环境、交通及周边配套设施等。

（二）非价格行为。在传统的房地产业竞争中，虽然价格竞争是一种主要的竞争手段，但房地产降价空间非常有限，而随着房地产业竞争的加剧，上海市房地产企业的广告支出不断增加。根据同策咨询研究中心数据，2011年上海市房地产业广告投放总金额（无网络媒体）约8.2亿元，而2011年上海市商品住宅销售金额约1，600亿元，广告投放金额占商品住宅销售金额0.51%。而2010年上海市房地产业广告投放总金额（无网络媒体）约8.3亿元，相应的销售金额约2，100亿元，占比约0.39%。由此可见，广告投入在房地产业逐渐加大。近期《2013年第一季度中国广告市场研究报告》指出，房地产行业增长表现强劲投放力度（无网络媒体）同比增长了30%。广告投入虽然不能直接影响消费者的选择，但是能够提供必要信息减少消费者的搜寻成本，同时强化了房地产产品的主观差别化程度，有利于提升其品牌的知名度和美誉度，进而影响其市场绩效。

（三）并购行为。据清科研究中心统计，2013年4月中国并购市场共完成65起交易，其中房地产行业并购案例数继续领跑，共完成9起案例，占案例总数的13.8%。从交易金额看，互联网行业居首，房地产行业位居第二，完成案例9起，金额达到5.12亿美元。其中，中航地产以10.16亿元人民币收购上海胜境置业有限公司持有的一个项目的土地使用权及地上建筑物，为房地产行业交易规模最大的案例。上海市房地产企业数在2008年由3，898家降至2009年的3，306家，2010年企业数量仍继续下降。究其原因，受房地产业宏观调控政策影响，致使开发商资金压力加大，在银行贷款收紧、楼市成交量下跌、潜在购买者处于观望的压力下，一些规模较小的房地产企业出现成交量骤降，回笼资金困难，成为其他大型企业的扩张对象，资金链等方面的压力促使房地产行业开始洗牌，行业并购整合加速。

二、结论与现实意义

通过上述对上海市房地产供需曲线特征实证分析，可以得出上海市房地产供给函数不仅受上期房地产平均交易价格影响且受上一期的供给面积影响，上期的供给面积与本期供给面积正相关，而供给面积与上期的房地产价格却呈负相关关系。而上海市房地产需求函数不仅受房地产平均交易影响且受价格以外的其他因素影响，本期的房地产平均交易价格与本期的房地产需求面积呈负相关，残差项因素与房地产需求呈正相关，这说明在房地产需求方面，除了价格因素，消费者还会考虑到其他因素，如居住的环境、交通及周边配套设施等。针对上海市房地产供给函数特征，政府应加大土地供应量，制定政策措施减少地方政府对土地财政的依赖，扭转商品房价格与供给面积呈现负相关的局面。而需求函数特征表明价格是影响消费者购房的因素，但是其他因素如环境、质量、交通、服务等其他房地产衍生产品也至关重要，因此房地产企业在竞争方式选择上可以多样化，强调差异化，提高品牌价值。

主要参考文献：

[1]周娜，俞涛.基于SCP范式的房地产业分析[J].合作经济与科技，2010.6.

[2]彭少纹.房地产业SCP范式分析预测房地产业未来发展趋势[J].企业技术开发，2010.9.

[3]苏嘉琪.基于SCP范式框架下的上海房地产业分析[J].时代金融，2012.5.

[4]朱静.房地产市场结构与市场行为对产业效率的影响[J].合作经济与科技，2012.3.