国外住宅消费融资的经验比较与启示

[摘要]随着城市化水平的提高和人们消费结构的升级，住宅消费成为人们消费的重点。在住宅潜在需求很大的今天，住宅消费融资是把住宅潜在需求转化为实际需求的一个很重要的环节。文章从国外住宅消费融资模式的比较与经验借鉴出发，结合我国现行模式的特点和当前的经济状况，对我国的住宅消费融资模式的发展和完善进行了探讨。

[关键词] 住宅消费融资模式；市场化抵押贷款模式；强制储蓄模式；合同储蓄模式

[中图分类号] F830.39［文献标识码］ Ａ

[文章编号] 1673-0461(2008)07-0080-04

基金项目：国家社科基金课题《城市弱势群体住宅消费问题研究》（04CJL006）的阶段性成果之一，同时得到湖南省社会科学基金项目（07YBB232）与上海财经大学博士创新基金项目《中国房地产市场非有效性问题研究》的资助。

住宅消费融资是房地产金融的重要组成部分，其业务量占房地产金融业务量的一半以上，住宅的特殊性使住宅消费融资模式成为房地产金融模式选择的重要特征和标志。世界上不同的国家通过金融手段来解决住宅消费融资问题所选择的模式，主要有合同储蓄模式、强制储蓄模式和一、二级市场联动的住宅抵押贷款模式，三种模式都有其特殊的运行特征、运行条件和发展趋势，也有许多共性和经验。[1]在世界经济金融一体化的背景下，在中国向市场经济体制加速转轨的框架下，很有必要探讨和研究当今各国住宅消费融资模式发展的状况并借鉴其经验，以加快构建具有中国特色的住宅消费融资模式。

一、国外住宅消费融资的模式

目前，国际住宅消费融资模式分为三种类型：第一，以一、二级市场联动的市场化住宅抵押贷款模式，这主要是欧美国家依靠其发达的资本市场，运用金融手段来筹集住宅消费资金，这主要以美国①，加拿大等国家为代表。第二、以合同储蓄为来源的住宅消费融资模式。即借贷双方通过契约筹措住宅消费资金，这种模式以英国、德国、日本为代表。第三、以强制储蓄为来源的住宅消费融资模式，这是一些国家在资金短缺的情况下，通过建立各类基金以保证住宅消费资金的供应，主要以新加坡、巴西为代表。

（一）一、二级市场联动的市场化住宅抵押贷款模式

住宅抵押贷款模式是以住宅抵押为基础，各种住宅信用方式交织成网络的，受到政府有效的间接调控，以私有金融机构为主体的住宅消费融资模式。其主要特点为：[2]（1）住宅抵押贷款市场由相互衔接的一级市场和二级市场构成，一级市场和二级市场相互促进。一级市场的参与者，在借款一方是居民；贷款一方是金融机构。二级市场是金融机构对住宅抵押贷款进行担保和发行抵押支持证券的市场。住宅抵押贷款在二级市场证券化，能够有效的控制金融风险。（2）私人信用占住宅抵押贷款市场的主导地位。住宅信贷活动基本上是由各种私人金融机构按市场原则自主地组织经营。获得贷款的条件是以所购房产作抵押。住宅信贷的风险均由私人金融机构承担，贷款的利率完全由市场决定。（3）政府对住宅抵押贷款市场进行全面的间接调控。这种调控主要集中在二级市场，采取的干预形式由三种：一是立法。如美国在30年代起就对住宅市场进行干预，制定了联邦住宅法，1980年的《存款金融机构放松管制和货币控制法》，1980年的《银行法》，1984年的《二级抵押市场增补法案》等。二是建立以政府为主体或政府为最终支持者的抵押贷款机构，为规范整个融资活动设立了担保体系。如70年代，美国先后建立了联邦国民抵押贷款协会（FNMA）,政府国民抵押贷款协会（GNMA）与联邦住宅抵押贷款公司（FHKMC）等三家政府信用公司通过购买金融机构的抵押贷款，为抵押贷款的流动性提供担保。（3）通过资本市场控制资产负债的期限匹配风险，住宅抵押贷款金融机构发行住宅抵押贷款债券，债券的利率约低于住宅抵押贷款利率，期限通常与抵押贷款的期限相同，债券和贷款的利率与资本市场利率挂钩，可以较好的控制资产负债期限匹配问题。（4）税收优惠。如美国国会通过的“税收改革法案”，增加了住宅抵押投资渠道条款，为各种住宅抵押贷款证券提供了一个合理的税收结构体系，使证券的发行者免于纳税，并实行购房者核减税收的优惠制度；对使用抵押贷款购买社会住宅的中等收入者，按照每月归还贷款的数额，核减一定比例的税款，并免缴财产增值税，以鼓励私人购房。

该模式的运行需要以下的支撑条件，首先必须有发育良好的资本市场，能为抵押贷款债券提供充足的市场空间容量，解决抵押贷款的资金来源问题。其次，住宅抵押贷款工具要标准化，包括贷款的期限，利率首付款，偿还条件，偿还方式，转售条件等，抵押贷款债券化才可操作实施。再者，要有足够数量的机构投资者。该模式当前在二级市场的市场化程度、交易工具的种类上都有了进一步发展。现在这种模式在发展中国家也成为一种趋势。

（二）合同储蓄模式

合同储蓄模式是借贷双方通过契约筹措住宅消费资金。具体讲，即潜在购房者与指定机构（通常是住宅合作社）订立资金存贷合同，按合同的约定定期到指定机构储蓄，当储蓄额达到一定时间和数额后便自动取得从指定机构获得与储蓄利率和数额挂钩的住宅抵押贷款的权利。[3][4]合同储蓄的基本特征有三：（1）互助合作。合同储蓄实质上是一种无力一次购房者之间互助合作融资体系，住宅合作社是一种由居民自愿组织起来得不以盈利为目的的互助合作性的公益团体，体现了“互助合作”这一合同储蓄的本质特征。（2）“存贷结合”。所谓存贷结合是指存贷的数额挂钩和利率挂钩。数额挂钩指借款人要得到一定数额的贷款，必须按契约先存入一定数额的存款。利率挂钩是指一种合同储蓄的存款利率和相应的贷款利率都低于市场利率的成本运行。（3）封闭运行。即住宅合同储蓄的存贷款利率由存贷双方共同商定，不与市场发生联系，亦不受资本市场的影响，利率的稳定性较强。

低而稳定的市场利率和通货膨胀，政府财力的直接或间接支持，金融自由化程度相对较低是合同储蓄模式实际运行需要的一系列条件，这些条件没有满足，合同储蓄模式难以支撑。

近年来，随着经济和金融环境的变化，合同储蓄制度也有了发展，如建立可变利率机制，大幅度重组资产负债机构（拓展筹资渠道、增加资产的品种以及流动性），打破封闭运行，政府资源渐渐退出，资本市场渐渐进入。

（三）强制储蓄模式

强制储蓄模式，即公积金模式，是政府用强制性手段筹集住宅消费资金的一种住宅消费融资模式[5]。它的运行机制是：政府凭借国家权威和信用，通过国家法律和行政规定等强制性手段强制要求雇主和雇员将雇员工资收入的一定比例定期存入指定机构，该指定机构以优惠方式支持雇员住宅消费。强制储蓄模式的基本特征是：（1）资金稳定性较强。强制储蓄按雇员工资收入的一定比例缴存，雇员缴存部分直接从雇员工资中扣除，雇主缴存部分由雇主直接缴存，从而形成一个较稳定的资金流入，住房公积金是一种专项用于雇员住宅消费的资金，作用方向明确。（2）资金存款期限长，筹资数额较大。雇员在就业年龄期只要参加工作就必须连续不断地缴存公积金，强制储蓄在全社会范围的广泛性强制储蓄能归集起巨额资金。（3）筹资成本低。强制储蓄按月将雇员缴存部分和雇主缴存部分一并送缴到指定机构，或同指定机构从雇主的银行存款账户中直接划账，节约商业银行交易费用，降低了筹资成本。

强制储蓄模式的运行也需要一系列的条件：如人均收入水平相对较低；住宅问题主要依靠政府而不是市场解决；资本市场相对不发达，投资渠道较单一；制度的设计有较高的透明度等等。

这种公积金制度的发展随着经济的发展而变化，如变政府补贴性法定利率为与市场利率挂钩的可变动的利率。又如闲置资金的投资结构突破传统的国债范围（主要指新加坡）而参与了金融市场特别是资本市场，并在广度和深度上不断增加。

二、国外住宅消费融资的经验

上述三种模式在实践中取得了极大的成功，它们各有特点，又有共性。它们在应用上的差异主要来自：（1）资本市场的结构和金融环境的差异。储蓄制（无论是合同储蓄还是强制储蓄）对资本市场的依赖程度相对较弱，而市场型融资制度的建立需要一个发达的资本市场和一个合适的金融环境。这就表现在美国实行一、二级市场化的抵押贷款模式，而新加坡实行强制储蓄的住房公积金制度等等。（2）政府对住宅消费融资的价值取向以及支持住宅消费融资的方式。如德国是多元化的合同储蓄模式，而日本是以住宅为主导的间接性合同储蓄模式。（3）人口、经济水平以及收入分配状况也决定了其模式选择的差异。（4）住宅制度的差异。

三种模式在实践中的经验主要表现在以下几个方面：(1)三种模式的复合并存。单一的住宅融资模式的国家几乎没有，我们这里讲的美国抵押贷款融资模式，新加坡的公积金融资模式和德国的合同储蓄模式，是指这个国家以某种住宅融资模式为主，而不是全部。（2）离不开政府的参与和干预。三种模式的运行中，都离不开政府的参与。(3)政策性和经营性住宅融资结合。不论是发达国家还是发展中国家，其住宅融资既要受到政府的干预，又要有高度灵活的市场调节，都有政策性和经营性的双重特点。[6]（4）利率的市场化趋势。随着经济和金融的发展，合同储蓄和强制储蓄模式的固定利率很难适应变化，都改固定利率为可变利率。当然市场化抵押贷款融资模式本身是可变利率。

三、我国住宅消费融资现行模式分析

相对于国外住宅消费融资的发展，我国的住宅消费融资起步较晚但发展较快，至今已初步建立起颇具中国特色的住宅消费融资模式，即以“住房公积金”为核心的政策性融资，以各大银行房地产消费信贷为主体的经营性融资相结合的住宅消费融资模式，对我国解决住宅问题起到了很大的作用。但是从整个住宅消费融资的发展规模和运行效率来看，还远远没有赶上世界各国水平，没有达到对国内消费市场应起到的拉动作用。我们觉得，这主要由于我国住宅消费融资模式和制度的设计存在着许多不完善的地方：

（一）公积金的设计尚存缺陷

首先，公积金经营风险承担者缺位。我国的公积金的管理实行住宅委员会决策，住房公积金管理中心运行，银行专户存储，财政监督的原则。这一运行方式有其内存的弊端：住房公积金管理中心是行政单位，没有自有资本，不具备承担风险的能力，缺乏有效的利益约束机制，不是独立的金融机构，这种运行机制有可能引发潜在的信用危机和社会危机。[7]

其次，当前的利率规定是低存低贷，封闭经营。其结果是：（1）造成了运行的低效率和不合理。低存低贷的方式实际上是有房的一部分人牺牲一定存款利息来帮助无房的人贷款购房（这本来是政府的转移支出范围）。它造成了一种利率歧视，压抑了参与公积金的积极性，直接导致了当前公积金的归集总量的不够，归集率的提高较慢。[7]（2）它割断了与资本市场的联系，限制了住宅消费的融资来源，制约了市场机制在住宅资金配置中的作用，不利于统一自由的金融资本市场的形成。尽管住宅问题的解决需要政府的支持，但是政府的支持不能代替市场。住宅消费融资的发展应该建立在市场机制的基础上。

（二）个人住宅抵押贷款模式不完善

个人住宅抵押贷款一级市场的问题表现为这样几个方面：（1）住宅消费信贷服务不规范。主要集中在收费项目多、标准高、如手续复杂、贷款时间长、强制公证和保险、重复或垄断评估、收取回扣、担保收费标准高等，挫伤了群众贷款的积极性。（2）住宅贷款结构也不合理，这主要表现在金融机构在贷款上重增量贷款，轻存量贷款。住宅消费信贷绝大多数支持增量房买卖，金融机构几乎不给存量住宅买卖提供住宅消费贷款。

此外，一级市场融资方式缺乏创新。融资以传统的储蓄为主，缺乏高收益的复合式品种。许多直接投资方法，如发行住宅金融债券、住宅抵押债券等有价证券的方式尚未大量采用，当然这与我国二级市场尚未建立有关。

四、构建我国特色住宅消费融资模式的思考

借鉴三种住宅消费融资在实践中的经验，结合我国当前的经济发展水平和现行模式的缺陷，我们认为，我国住宅消费融资模式的构建应该分阶段进行：短期内，坚持以公积金制度和商业银行房地产消费信贷相结合的住宅消费融资混合模式为主体，进一步使之完善，并引入合同储蓄模式作为补充。中期，放弃公积金制度的主体地位，进一步发展住宅储蓄银行，以合同储蓄模式为主体，逐步实行住宅一、二级市场联动的抵押贷款模式。长期应以一、二级市场联动的市场性住宅抵押贷款模式为主体，以合同储蓄为补充。

（一）短期内：完善现行模式，引入合同储蓄

公积金制度作为一项比较成功的政策性住宅消费融资模式，在现阶段应进一步完善和发展。这主要基于以下几点考虑：（1）住宅产业当前具有深厚的增长潜力和极强的产业关联度，是带动我国经济增长的主导产业和支柱产业，现阶段住宅需求庞大，公积金的强制性特点有利于解决这一问题。（2）我国城镇现在有300万住宅特困户和3300万户危房户，他们主要属于低收入阶层。为解决这部分家庭的住宅困难，需要政策性住宅金融支持。（3）我国城镇居民的生活正在向小康性迈进。住宅消费成为居民的消费热点。住宅消费的兴起需要政策性住宅金融的支持。（4）现阶段商业性住宅储蓄和资本市场还很薄弱。在这种情况下，住房公积金制度通过强制性储蓄能够集聚大量、稳定、低成本的专项资金，这对解决城镇居民住宅建设和居民购房信贷资金供求矛盾具有不可替代的作用。故而，国家应该出台相关实施细则，加强银行之间以及银行和住房公积金管理机构之间的协调与合作，提高交易效率，降低交易费用。公积金的征集力度也要加大，要对公积金的现行利率政策进行改进，要保证公积金的圆满到位并且规范公积金的管理，确立公积金的管理主体地位，严禁公积金的挪用。合理确定住房公积金的贷款额度和期限，提高住房公积金贷款额度，延长贷款期。

住宅储蓄作为一项市场化的个人住宅融资行为，不但不会影响住房公积金制度的发展，相反，还可以配合住房公积金业务，扩大住宅融资体系的服务范围和服务能力，是对我国住宅消费融资市场的一个有益的补充。这也是对住宅组合贷款这一最具社会影响力和代表性的需求的零售业务品种的必要及时补充，从而有利于住宅消费市场的培育和发展，有利于住宅商品化进程的加快。更有利于扩大内需，推动经济增长。

（二）中期：放弃公积金的主体地位，进一步发展住宅储蓄制度，推动住宅抵押贷款证券化，并以合同储蓄为主体

公积金制度是现阶段的合理选择，但在中长期看，不应是我国住宅消费融资发展的主体模式。（1）公积金制度是强制性储蓄，不适合市场经济体制下自愿、竞争的原则，各地区，各单位，各居民经济条件不一样，对住宅消费融资的要求不一样，难以建立一个统一的共同的公积金管理规则。（2）公积金储蓄仅限于有城镇户口的国家机关人员、群众团体、全民和集体企事业单位的固定职工和劳动合同制职工，带有歧视性。这一人为的政策限定不能适应我国经济体制、人事制度、户籍制度以及住宅制度改革等方面的要求。（3）增加了政府的管理负担和费用开支。（4）实行封闭式的运营，割断了与市场的联系，限制了住宅消费资金的来源。故而，当住宅融资市场发展到一定程度，就可以逐步减少对住宅融资市场的直接干预，让市场发挥作用，建立起与市场机制相适应的住宅融资体系。

从国外合同储蓄模式中，我们可以看到它有以下优点：（1）自愿的原则。居民可以根据自己的意愿和要求来决定住宅储蓄的时间、数额和期限等，没有统一的超市场的规则要求，因而实施更加灵活。（2）均等的原则。对参加住宅储蓄的人没有资格限制，扩大了融资的范围，体现了社会公平。（3）降低了政府对住宅融资的干预程度和管理费用。在住宅储蓄制度下，存贷业务是由现有的金融机构按市场原则的要求来完成，无需政府的直接干预。因此，住宅储蓄制克服了公积金制度的缺点，更能体现市场机制的原则和要求。因此更能适应社会经济的发展，故而在中期，我们认为要以合同储蓄为主体。

（三）长期：以一、二级市场联动的市场抵押贷款模式为主体，以合同储蓄与公积金模式为补充

随着我国经济的发展，人们收入水平的提高，以及包括资本市场的各种市场的完善，政府就可以进一步减少对住宅消费融资市场的直接干预，让市场在消费融资过程中发挥基础性作用，即采用一、二级市场联动的市场抵押贷款模式，并以此为主体模式。这时候，我们应该完善一级住宅抵押贷款市场，发展规范的二级抵押贷款市场（即住宅抵押贷款证券化）。这主要基于以下几点考虑：（1）在经济得到充分发展，资本市场已经完善，一级市场的贷款规模很大，能为抵押贷款证券化提供充足的市场空间容量，而且贷款工具更加标准，真正的机构投资者也多，这就符合了抵押贷款证券化的条件。（2）我们的市场经济已经完善，住宅产权进一步清晰，法律体系更加规范，个人信用制度也充分建立。这个时候，以一、二级市场联动的市场抵押贷款模式作为我们的主体模式，是非常可行的，也是必须的。

同时，考虑到我国幅员辽阔，地区之间的经济差异比较大，因而以合同储蓄与住房公积金为补充可以解决少数地区的住宅消费融资问题。

[参考文献]

[1]王洪卫.中国住宅金融：资金筹措与风险防范机制[M].上海：上海财经大学出版社，2001.

[2]宾 融.住宅抵押贷款证券化[M].北京:中国金融出版社，2002.

[3] 吴晓求.中国资本市场：未来10年[M].北京:中国财政经济出版社，2000.

[4]李 杨.中国金融理论前沿[M].北京:社会科学出版社，2002.

[5] 谢家瑾.中国房地产市场的发展与预测[J].中国房地产金融，2003,(7).

[6].成立住宅储蓄银行，发展住宅储蓄业务[J].中国房地产金融，2003,(2).

[7]常丹红.解读房地产金融[J].中国房地产金融，2003,(1).

A Comparison of the Experience of Foreign-Housing-Consumption Financing and Its Enlightenment

Liao Xiangyue，Pan Aimin

(Business School of Hunan University of Science and Technology, Xiangtan 411201, China)

Abstract：With urbanization enhancing and people's consumption structure upgrading, housing consumption becomes the focus of people’s consumption. With today’s potential demand becoming larger, housing-consumption financing is a very important link turning the potential demand of housing into the actual demand. Considering China’s current housing-consumption financing, this paper probes the development and improvement of China’s housing-consumption financial modes and the economic situation in China, based on the characteristics of foreign housing-consumption financing modes.

Key words：housing-consumption financing mode；market-oriented secured loan；forced saving；contract deposit mode