海外房产投资继续升温

国人的海外购房热潮将持续升温，尤其是加拿大、美国、澳大利亚等国家的楼市，受到中国人的喜爱。

根据贝恩投资《2011年中国私人财富报告》的调研,受房地产调控的影响，高净值人士对直接购买国内住宅的投资热情下降，投资方式由住宅转向商铺和间接投资，他们的境外资产配置快速增长，投资移民的意愿表现强烈。

亚洲人特有的投资偏好就是购置物业。从中国人海外投资的动机看，主要集中在方便子女教育、保障财富安全、为未来养老做准备，有意识的以海外投资/业务发展为方向的仅占16%。

从国内投资者的角度看，现在是否是海外投资的机会？有哪些国家存在投资机会？以及如何投资和有效规避风险，这些都是需要考虑的问题。不妨我们先从美国的楼市谈起。

去美国买房子？

对于中国人来说，美国因其丰富的教育资源和完善的法律环境一直是投资移民的一大选择地。

在金融危机后，美国房价指数一路下跌，与中国房价相比，出现“比较优势”。一方面，相对于北京、上海等大城市20倍的房价收入比，美国城市的房价收入比低于3倍，显然尚处于价值的低谷；另一方面，2010年中国房价与租金的比例已经超过30倍，而美国只有16倍左右。无论是从自然属性还是商品属性，美国物业投资的性价比远超国内的一、二线城市。

不过，对于投资者来说，现在也许还未到出手时机,未来美国的成屋销售很可能继续走软。

从供应看，2011年4月美国成屋存货为390 万栋，高于2010年的均值300万，存货出清时间为9.2个月，大幅高于2010年均值6.5个月。虽然房价继续下跌的压力有限，但库存将使得美国楼市持续低迷一段时间。

从需求看，美国就业依然疲软，整体的经济增长乏力。而且，美国经济学家罗伯特•席勒调查发现，投资性购房的受访者占比下降，侧面说明了短期内美国楼市难有起色。

因此对想到美国抄底的国内投资者来说，去美国房地产市场考察挑选和投资的挑战依然存在。不过由于美国楼市反弹尚需时间，因此对于国内的投资者来说，恰好有充分的时间去考察和挑选物美价廉的物业。

加拿大出现泡沫？

由于历史的原因，加拿大也是海外华人最大的聚集地之一。有媒体报道中国富豪去加拿大抢豪宅，一次款引人关注，而在2010年已有50亿加元的资金流入温哥华楼市。

短期内，加拿大楼市依然处于调整中。由于加拿大经济增长缓慢，出现多户型住房的库存积压现象，比如蒙特利尔和多伦多的楼市疲软，房屋销售量大幅下降，楼价也有明显的跌幅。

虽然加拿大没有出现美国式的地产泡沫，但是值得关注的是，由于新增供应的缺乏和价格的高企，温哥华当地楼价的可负担程度显著恶化。经济学家预计2011年加拿大全年房屋成交量同比将缩减5%，房价略有小幅上涨。

如果把时间跨度拉长，我们将看到加拿大楼市的众多利好因素。预计加拿大2011年GDP取得3%增长，个人可支配收入增长4.5%，就业增长率增加2%，偏高的失业率将逐步下降。在利率方面，即使加拿大央行将利率提高1个百分点，也不会对楼市带来很大的冲击。同时还可以看到海外净移民的增加，将拉动房屋需求。

受投资目的的驱动，中国内地投资者最感兴趣的物业，大部分位于加拿大不同城市的市中心，以及在名校附件的高层公寓。其实，一些细分物业如商铺和写字楼等也存在不错的投资价值。与上海和北京一线城市住宅低于3%的投资回报率相比，加拿大物业增值的幅度约10%。因此除了温哥华和多伦多的表现欠佳，加拿大的不少城市依然处于价值的洼地。

进军澳洲楼市？

对于中国富人来说，澳大利亚无疑是一个投资安全稳健的避风港，因为澳洲的房价依然处于上涨通道中。

澳洲稳定的政治环境，持续发展的经济，完善的法律制度和高透明度的房地产市场，让其投资优势突显。而且2008年开始，澳大利亚外商投资审查委员会允许新建住宅项目100%出售给海外买主。当前中国内地投资者购买澳洲房产主要集中在悉尼、墨尔本等澳洲的东南部城市。

从投资价值看，澳洲物业监察部统计数据显示，过往40年，澳大利亚房产持续稳定增值，平均每年升值10%，房价平均每7年翻一倍。其中，在2010年，悉尼房产升值10.4%，墨尔本房产升值16%。20多年来，澳大利亚的房价收入比在2.0-4.6之间。

同时，澳洲楼市也有积极的一面。从供应角度看，根据澳洲住房供应协会显示，2010年澳洲约有20万套房屋短缺，根据财政预算显示，到2014年，这一数字将攀升到30.8万套。从需求角度看，每年有15-30万的新移民人口，将继续支撑澳洲房地产市场的交易活跃。

不过未来澳洲房价上涨的趋势将受到一定抑制：澳洲5%的失业率依然没有得到有效解决，为了抑制通胀，2011年政府还可能加息一次。

值得关注的是，澳洲楼市区域市场的分化严重，部分地区住房承受力恶化严重：根据市场调研机构Demographia公布的年度国际住房承受力调查，雪梨、墨尔本、吉朗等城市房价高企，泡沫化严重。并且据惠誉的研究，2011年第1季度澳大利亚房屋按揭贷款30天违约率达到了1.79%。，环比上涨0.42个百分点。因此对于国内投资者来说，澳洲楼市投资的风险在增加，部分正在恶化的区域楼市需要规避。

还需要关注什么？

首先，投资者要了解打算投资国家地区的经济、政治、法律法规、行业特征等宏观环境因素。同时要规避可能发生的战乱、自然灾难等风险，如日本的地震和核辐射。投资者需要研究不同国家的房地产周期，因为在房地产峰值买进、谷底卖出是件很悲惨的事情。现阶段而言，以香港和韩国为代表的亚洲楼市泡沫显现，而欧美的房地产市场出现新的投资机会。

其次，不能盲目信赖国内现有的房地产投资经验，必要时要向具有国际操作经验的专业人员或机构请教，从而充分考虑到通货膨胀、利率和汇率变动的风险。

最后，需要关注区域市场，选择刚性需求较大的地区，尽量避开一些房产泡沫比较大的地区。根据发达经济体不同细分物业的收益率排序：商铺、工业、公寓、写字楼，充分考虑物业特性的投资回报率和风险承受能力,投资合适的物业类型。