土地供给对房地产价格影响因素剖析及政策建议研究

摘要：近年来我国房价一直保持迅猛增长的势头，中央政府多次对房地产市场进行宏观调控，但调控效果不佳。本文认为，房价上升关键性的影响因素还在于我国现行的土地制度。本文首先分析了我国土地供给的现状，指出了其中存在的问题，而后利用因果检验明确了土地供给量确是房价变化的格兰杰成因，继而为政府提供政策建议。

关键词：土地供给 房地产价格 政策建议

自上个世纪九十年代初开始住房体制改革以来，我国房地产业得到迅速发展， 成为我国经济中的支柱产业。目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%，占GDP的比重接近10%。房价特别是住房价格的飙升大大超过了居民可支配收入的增长，已经影响到民生。中央政府意识到房价持续高涨可能造成严重后果，最近多次表态房地产将不再作为支柱产业，多次对房地产市场进行宏观调控，但调控效果不佳。

我国房地产行业性质

房地产究其性质来说，一方面，它能满足人们的居住要求，带来效用，是一种耐用消费品。另一方面，持有房地产又是一种保值升值与获得现金流（租金）的方式，这又具有典型的资产的性质。在中国，房地产作为商品，有特别的效用，比如买房了才能结婚，房地产需求价格弹性很低。作为资产，投资房地产在中国能够获得高额的回报，受到国内外投资者的追捧。这种回报主要并非来自租金，而是来自资产的升值。

中国的房地产行业也比较特别，这个行业的下游是比较市场化的，房地产商之间存在竞争的,而这个行业的最上游，土地的供给则是计划性质的。短期各国房地产商市场的供给都是缺乏弹性的，这是由房地产行业本身的建筑周期决定的。

房地产行业对经济具有重要的拉动作用，可带动城市经济迅速增长，但是也有可能让一个城市经济发展陷入停滞。

土地供给是影响房价的关键因素

影响房价的因素其实很多，主要的影响因素则有利率，收入，消费需求，土地供给，房地产商行为等等，本文之所以研究土地供给与房价关系，首要原因是作者认为土地供给是影响房价的关键因素。

土地供给与房地产价格存在关联已被大量文献证实，这些文献基本都采用格兰杰因果检验的方法。作者采用1999-2009年上海市数据对土地供给与房价之间的关系也进行了格兰杰因果检验，证实土地供给是房价的格兰杰成因。

2阶结论：土地供给是房价的格兰杰成因，房价不是土地供给的格兰杰成因。

对比中外的房地产市场，最主要的不同就是房地产市场的土地供给不同。在土地供给富有弹性的国家，房价往往较为平稳，有涨有跌，房价收入比合理。中国的土地供给是存在改革的空间的，包括土地供给方式，供给量都应予以改革。需求当然也是影响房价的因素，但是需求不是可以改革的部分。居民的消费需求都是自然而真实的需求，去改变这些需求是不可能的，对其消费选择域的人为限制将导致效用损失，不是帕累托最优的。对于投资需求，任何价格迅速增长的市场内，必然充斥投资或者投机，对这些行为的限制将误伤正常的消费选择，更严重的是还存在法理上的问题，这不是作者愿意支持的选项。为此本文没有聚焦需求，而是把焦点放在供给，尤其是土地供给上。

三、结论

到目前为止，本文从逻辑与实证上分析了土地供给对房地产价格的影响，认为土地供给对房地产价格有关键的影响。当前我国正在城市化进程中，人口与收入都在增长，这个过程要顺利进行，必然需要大量的土地。不可能既希望城市化能顺利进行，土地供给又不予放松。

政府屡次进行带有行政强制性质的宏观调控，不仅收效不大，而且严重损伤了市场经济的的基本原则。本文建议政府将注意力从带有计划经济性质的各种行政调控手段上转回到符合市场经济基本原则的措施上来。这个措施就是放开土地供给，在房地产市场的最上游也实现市场化。

四、政策建议

2002年～2006年,全国购置土地面积分别为31356. 8、35696. 5、39784. 7、38253. 7、36573. 6万平方米,变化很小, 2004年起甚至逐年递减。有必要改变这种趋势。针对目前土地供给紧张的情况，中央与地方政府要提供土地供给的积极性。在地方政府方面，可改变目前“土地财政”的现状，中央政府制定适当措施鼓励地方增加土地供给。具体的措施方面可包括如下几方面：

1.是在中央政府层面放开“18亿亩”耕地红线的限制，鼓励各级政府挖掘土地供应的潜力。

2.地方政府的土地供应量可考虑“量跟价走”，当房价上升的时候，要增大土地供给量，平抑市场需求。不增加市场供给而期望价格的回落很难成功。

3.可考虑以制定一定的机制，增加人口拥挤城市的建筑用地供给量，国土资源部采取一刀切的土地审批标准，导致一些人口大城用地十分紧张，可考虑人口迁移的因素，增大这部分城市的用地指标。

4. 放开容积率限制，容积率由房地产商自行选择，最终由市场决定合适的容积率。目前我国不少城市为了追求城市表面上的高品质，而忽略了居民实质上的居住条件改善，严格控制了容积率，导致很多土地稀缺地段，只能建筑少量住宅。