住宅地产与商业地产差异分析

摘 要:商业地产是商业、金融业及其它各种营利业所使用的经营性场地,具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业,兼有地产、商业、投资三方面的特性,既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的房地产行业。它以商业功能、商业需求为导向,对房地产物业的需求和功能进行科学规划,以使之适应商业经营需要房地产开发。商业地产与住宅地产在功能设计、地段要求、目标客户等方面存在较大差异。

关键词:住宅地产;商业地产;差异

中图分类号:F29

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)12-0182-01

1 价值层面的差异

1.1 物业价值

商业物业价值在于经营,通过经营创造高于价格的价值。商业项目必须要系统考虑项目商业定位、招商、经营,才能实现高水平商业物业开发,达到预期赢利目标。而住宅价值在于居住,保值升值。其关键是准确产品定位及目标消费群体定位,最后通过销售实现开发价值。

1.2 利益关系

从主体上说,住宅地产价值链单一,即“开发商――终端消费者”。商业地产利益参与者复杂,其价值链是“投资者――开发商――营运商――经营者――终端消费者”。其中包含开发者、所有者、经营者、管理者的权益,它们与商业地产开发模式密不可分。开发者是商业地产开发商,通过项目获得利益;所有者是商铺真正的拥有者,通过出租商业物业获取租金收入;经营者是进入这个商业里从事商品经营者,通过经营获取经营效益;大型与中小型商场都需要有统一的管理者实施有效的管理,通过管理获取管理利益。

住宅仅通过发展商和购买者两环节就可构成单一价值链,商业地产价值链上除了开发商,还包括消费者、经营者和投资者,每个参与者都有自己利益出发点,存在许多矛盾,发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用,投资者要求高回报而经营者要求先培育市场,及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”利益关系。因此,为平衡不同主体利益,商业地产开发商不仅要考虑地段,更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。

1.3 开发利润

商业地产项目与住宅项目在经济效益上有着本质区别,住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来预算,而商业地产如不使用经济利润来预算,将难以实现利润最大化,并且将潜藏风险。

1.4 市场风险

开发商在看好商业地产开发利润的同时,也存在着市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外,一般投资商业的人群相对较少,加之现今人们理智投资理念加强,所以为降低市场运作风险,商业地产开发须具备有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素,以有场有市为开发目的,这样才能增强投资者的信心,降低开发风险及提高开发价值。

而住宅相对来说开发风险较小,因住宅消费群体较广,住宅业态既具有居住功能,也具有投资功能,其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。

1.5 消费环节不一样

住宅销售以后就直接进入了消费终端,经过装修就可以居住,可以使用了。而商业地产在销售过后,是不能直接进行消费的,这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的,它还要进行招商、装修、进货和经营。所以,住宅是一个终端,售后就进入了终端消费,商业地产则是开端,销售只是商业经营开始。开发商卖住宅时,来的都是客,有钞票就行。卖商业地产呢?不但要有投资能力,还要有经营能力,如果投资了商铺今后活不了,那开发商也是活不好的。所以,商业地产和住宅地产的消费环节不一样,不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。

1.6 投资回报形式

对于开发商而言,商业地产投资回报形式有三种:销售获利、后期经营收益、物业升值,住宅投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期资金回笼或解决开发商后续开发资金问题,而经营收益和物业升值是商业地产投资回报最主要形式。所以商业地产真正的价值并非是销售,而是获取长期的经营收益和物业升值。

2 开发层面的差异

2.1 产品功能属性

住宅地产开发的住宅是终端消费品,主要功能是用来满足消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外,无法带来额外的利润,因此增值空间小。而商业地产开发的从严格意义上说不仅是产品,更是资本,它通过经营能不断衍生出新的价值,增值空间很大,但风险更大。

商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施,承担商品的流通展示功能,对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能,例如餐饮功能、娱乐功能、商务功能等,因商业地产的功能要求灵活多变,故对其操控相对复杂。其次,商业地产的表现形式更多,有购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。

2.2 规划设计要求

住宅主要是基于一般性使用功能的需要,考虑住户对于户型、层高、朝向、景观、外立面、使用率、小区的园林和道路规划及配套等要求。

商业地产最重要的是满足商家尤其是主力商家对场地的使用要求,如面积、货梯、排污排水、停车位、广告位等,另外交通动线的规划也十分重要,体现在垂直交通和平面交通以及外场交通组织上,强调动线对消费人流的引导和各个店铺的到达率,避免或减少死角位的产生,最大程度上提高每个楼层、每个区域的商业价值。规划设计决定商业项目的存亡。多数商业地产的开发商在开发之初,根本就没考虑过“做什么”的问题,他们多数先把项目盖起来,到了商业定位的时候问题就出现了,不是结构不合理,就是布局不规范,从而导致招商异常困难,往往出现“理想的商家不愿另面视前一篇情况可加可不加进,进驻的商家不理想”的结果。

2.3 招商与经营

招商是商业地产成功开发的关键所在。一个商业项目,如百货、专业市场、区域商业中心等,一般都实行“招商先行”的营销策略,以招商来带动销售。“有主力店的地方,就有无穷的商业机会”,以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态,它本身不具备“聚客”能力,所以也不具备使商铺升值的潜力,只有借助主力的作用才能充分挖掘其商业价值,使商铺作旺并不断升值。

而住宅一般不存在招商问题,带底商的住宅,具体销售依住宅定位而定,是以招品牌连锁店为主,或是一般经营户,但一般前者居多,以品牌店来带动住宅销售,提升住宅价值。但底商需科学合理的业态经营及规划比例,这点也非常重要。

3 营销层面的差异

3.1 营销主题

消费者在购买任何一种商品的时候,购买的实际上都是一种梦想,这种梦想在某一个方面满足了他们的需求,所以愿意付出货币等值或不等值交换。对于住宅来说,消费者购买的是一种他们需要的“生活方式”,因为无论怎样讲,房子本身没有特别大的差异,不同的只是赋予房子的内涵,所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。商业地产实际上更多的是一种投资的概念。作为投资而言,回报率和回报周期才是消费者真正关心之所在。

3.2 推广对象-目标客户

住宅房地产面对的消费群体主要分两种:用于自住的购房者和用于投资的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者,他们的心态是完全不同的。住宅地产纯投资在目前的经济水平下相对消费群不多,但有快速增长的趋势,他们关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。

在商业地产上,推广对象是分阶段来划分的。首先是将商铺出售或出租出去,推广的目标也分两类:用于自己经营的业主和用于投资的业主。自营客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力;投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。在整体交房、商场开始运作后,推广对象将发生转移,重点是怎样吸引更多的消费者光顾商场,从而提升整个商场的人气和形象,这是摆在商场经营管理面前一个迫切的问题。

3.3 消费者关心的问题

住宅消费者关心的几个关键指标排序是:价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套。商业地产客户关心的问题是:地段、价格、后续管理、开发商实力、主力店。因商业地产必须有足够的人气才能支撑,所以一个商业地产项目能否取得成功,很大程度上是由地段等先天因素决定的。

总之,商业地产与传统住宅地产的千差万别,必然要求开发商进行理念和心态的调整。在机遇和挑战中朝更理性、专业、合理、繁荣的方向发展,在赢得巨大财富的同时为活跃商业、繁荣经济作出贡献。

参考文献

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