住宅专项维修资金增值探微

【摘要】实现住宅专项维修资金的增值，有其必要性和可能性，它既关系业主个人利益，也关系社会稳定。国家要积极创建相应的市场机制，并通过法律进行规范管理。建立这一机制，首先要解决的是管理主体问题，政府代管与业主自治都有明显的弊端，基金公司应当是保障住宅专项维修资金增值的最佳选择。

【关键词】住宅专项维修资金 增值管理 政府代管 业主自治 基金公司

2008年2月1日颁布实施的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第十七条规定：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交；成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。这表明当住宅专项维修资金余额不足的时候，政府可以强制业主缴纳。住宅专项维修资金再次缴纳过程中，“拒缴”、“托词不交”现象肯定存在，催缴成本也较高。而只要有不交的业主，缴纳的业主就会心理不平衡，进而引发业主之间、业主和物业公司之间的矛盾，甚至会导致社会问题。住宅专项维修资金的不足，会导致房屋缺乏正常的维修，损害房屋使用寿命，严重的会影响住户生命、财产安全。国家应当未雨绸缪，将住宅专项维修资金管理的增值研究提到重要位置。而住宅专项维修资金管理的好，能够增值，业主就可以不用续交或者少缴住宅专项维修资金，这对业主和社会都是难得的好事。

住宅专项维修资金增值的重要性

必要性。住宅专项维修资金，又称“房屋的养老金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主购买的商品房，随着使用年限的推移，保修期满后，房屋共用部位、设施设备的老化、损坏现象随时都会发生。这给业主的生活带来很多不便。首次收缴的住宅专项维修资金使用完后，再次收缴住宅专项维修资金就变得极为被动和麻烦。如果住宅专项维修资金管理在安全的前提下，坚持效益原则，不断得到增值，不仅可以有效减轻业主负担，还可以减少住宅专项维修资金再缴带来的种种纠纷，促进社会和谐、稳定。

增值可能性。首先，住宅专项维修资金的使用有闲置期。目前我国许多住宅专项维修资金在房屋刚刚建成的若干年内支出寥寥无几。截至2007年4月，北京市归集的130亿元维修资金中，近8年时间，累计支出才415万元，使用率仅为万分之三，有的区县甚至从未使用过一笔专项维修资金。①究其原因，除了我国住宅专项维修资金管得过死外，还因为房屋刚刚建成时，大多还处在保修期内，不需要动用住宅专项维修资金；而且住宅共用部位、共用设施设备不需要保修期满后立即进行维修、更新、改造。这表明住宅专项维修资金的使用有一段很长的闲置期，即使开始使用也不会很快用完，需要有一个过程。无论在闲置期还是使用阶段，让暂时不用的住宅专项维修资金进行增值是完全可能的。

其次，住宅专项维修资金可以到银行存储，也可购买国债。按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，专项维修资金经业主投票表决后可购买国债。而且可以转入住宅专项维修资金滚存使用的不只是暂时闲置不用的住宅专项维修资金，还有住宅共用部分、共用设施设备经营所得收益等。我国《办法》第二十七条规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；利用住宅共用部分、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；住宅共用设施设备报废后回收的残值。”住宅维修资金滚存使用范围明显扩大，有助于增加维修资金的来源途径，提高资金增值收益能力，减轻业主负担。

保障住宅专项维修资金增值的机制

比较住宅专项维修资金管理的安全目标，实现增值目标是一件更复杂的事情。政府要解决的是建立住宅专项维修资金增值机制，并通过法律进行规范管理，而不是为其增值亲力亲为。这一机制的建立，首先要解决的是住宅专项维修资金的管理主体问题。因为按照《办法》规定，业主大会对住宅专项维修资金可以委托政府代管，也可以自己管理，还可以由社会中介机构或者物业管理企业等单位代管。这就像投资人进行投资活动，可以建立独资企业，也可以选择合伙企业或者公司组织形式，国家要给当事人多种选择的自由。要保障住宅专项维修资金的增值，政府也要给业主多种选择的自由。那么，哪种管理者最有利于住宅专项维修资金的增值呢？

政府代管的利弊。政府管理最大的好处是安全性。即使有人“挪用”，国家也要承担最后的责任。但是，政府代管住宅专项维修资金效益低下是客观事实。因为政府不是“经济人”，而是“公共人”，追逐利润不是其擅长和职能；况且政府是具有垄断性的组织，没有市场竞争压力，管与不管，管得好与不好，与政府生存和利益没有直接影响。因此，政府代管缺乏积极性和内动力，管理效益逊于安全性。

业主自治的利弊。业主对住宅专项维修资金的增值最有积极性，由业主大会、业主委员会亲自管理住宅专项维修资金，效益性应当好于政府代管。但是，业主自治也存在一定问题。

首先，业主对小区“公共事务”关心程度并不相同。中国政法大学教授杨玉圣认为，就绝大多数业主而言，尚未有自觉关注维修资金下落的公共责任与共同意识。②《办法》规定：利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；多数共决虽然公平合理，但是效率也是应当考虑的。

其次，住宅专项维修资金的增值是件专业性很强的投资事业，业主很难在自己事业与资金增值之间维持平衡，而且是否付给业主相应报酬也是个问题。经济学界的解释是：“传统看法认为具有相同利益的人组成的集团均有进一步扩大集团利益的倾向是不正确的。因为作为理性经济人的个人如果经过努力改善了集团利益，但个人只能得到集团收益的一个极小份额，即集团收益的公共性使每一个成员都能均等地分享它，不管他是否为之付出了成本。因此，集团成员都想成为不付成本而坐享其成的人，这种‘搭便车’行为最终使理性人都不会为集团的共同利益采取行动。”③

第三，监管问题。住宅专项维修资金是业主共有财产，由业主大会决策后，管理通常由民主选举的人进行，由此就可能出现委托―问题。如果人不以业主的利益当作自己的利益诉求，那么同样是个人利益最大化者的人的目标可能偏离全部业主的目标，这样，经营最终实现的利益就不会同全体业主成员应获得的产权利益相一致。

基金公司负责管理。在美国，住房专项维修资金的管理完全是市场化的操作。业主缴纳的住宅专项维修资金都是由基金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。而在资金的闲置期，在留足15%的资金后，可以以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。

基金公司管理的优势

基金公司是指具体对基金财产进行投资运作的机构。基金公司经营管理住宅专项维修资金的优势主要有以下几点：

专业性。基金管理公司是专门集合运用投资者闲散的资金，按照科学的投资组合原理进行投资决策的专业公司，其最大的特点是专家理财。业主委员会可以对其监督，看它是否遵循基金契约和托管协议的有关规定，是否真正做到了诚实信用、勤勉尽责地管理和运用住宅专项维修资金。

竞争性。基金管理公司处在充分竞争的市场经济环境中，他们必须通过提高管理服务质量才能够生存和发展。这种机制有效保障了基金管理公司对业主住宅专项维修资金增值的负责。

监管分离。住宅专项维修资金只要不是业主大会自己经营，不论委托政府还是基金公司管理，都具有信托属性。受托人（包括政府或者基金管理人）对业主的财产具有支配权，因此，保证住宅专项维修资金的依法规范运作以保护业主的利益是一个非常重要的问题，这就必须加强对受托人的监管。《办法》规定，各级政府的建设主管部门和财政部门负责住宅专项维修资金的指导和监督工作。其中第4条规定：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。笔者认同这一规定，业主委托基金公司管理住宅专项维修资金，虽然主要依靠市场机制的作用，但是市场也有失灵的问题，因此，政府对其加强监督是必要的。基金公司管理住宅专项维修资金，政府对其进行监督，实现了监管分离。这种监督的设置在理论上是有效的。

能够独立承担法律责任。基金公司的性质一般为企业法人，是独立的法人，能够独立承担法律责任。由于基金公司原因，造成业主损失的，基金公司依据合同约定和相关法规承担民事赔偿责任。这些基金公司处于市场竞争状态并且承担着民事责任和刑事责任，应当是保障住宅专项维修资金增值管理的最佳选择。（作者单位：天津理工大学；本文系2010年天津市哲学社会科学研究重大项目《综合配套改革先行先试的司法保障研究》研究成果）

注释

①②盛学友：“房屋养老金的命运”，《法律与生活》2007年第23期。

③万举：“公共产权、集体产权与中国转型经济”，《财经问题研究》，2007年第5期。