房地产行业融资的财务管理问题

上世纪90年代末，随着单位福利分房政策退出历史舞台，越来越多的商品住房被推出，房地行业获得了实现商业化、市场化的巨大发展空间。2000年以来，我国房地产行业迎来了快速发展的时期。尤其是2008年以来，在刚性需求与投资性需求的双重拉动下，国内大中小城市房地产价格均普遍出现持续迅速上涨。房地产行业的发展过程，也是一个融资不断扩大、风险不断增大的过程。因此，在房地产行业融资过程中，必须加强对企业的财务管理。

一、房地产行业融资现状

从行业总体来看，房地产行业具有资金高度集中、高风险的特点。商品住房、商铺等开发本身需要很高的资金投入，在推进房地产项目中，几乎每个阶段都离不开大量现金流的投入，并且要随着开发进度不断增加投入资金。此外，房地产开发企业普遍经营涉及面比较广泛、投资周期比较长，因此房地产的销售资金回收过程比较长，财务经营风险比较高。

二、我国房地产行业的融资风险情况

（一）房地产融资成本非常高

国家房地产宏观调控政策不断出台和落实，银行对房地产企业的开发性贷款限制越来越严格，住房按揭贷款规模受到越来越多限制，房贷利率逐步上调，从而极大地限制了房地产企业依靠房屋预售款作转投资金的势头。在此情形下，许多房地产企业只能被迫进行社会民间融资或者向房地产信托机构借款，造成这两者融资的规模呈现逐步快速扩大的趋势，而这两种渠道的融资利率普遍都比银行同期基准利率高，有的高达数倍甚至数十倍，从而造成房地产企业融资成本逐渐走高，并远远高于之前的银行贷款成本。

（二）房地产投资周期比较长，资金回笼比较慢

房地产开发不是一项三两天或者三两月就能完成的工程，因而其资金运行周期都比较长，短则一两年长则三四年，有的甚至五年以上。任何一个房地产开发项目，从投资立项开始，到规划设计，再到建筑施工，最后到资金回笼，都有一个比较漫长的周期。此外，在此周期内，不但要受到国家宏观经济政策调控的影响，还要受到市场自身刚性需求的影响，因此资金回收期常常具有不确定、市场化、多变性等特点。

（三）房地产融资机会成本比较大，风险系数比较高

当前，大多数房地产企业都采取了吸收大量社会资金的融资形式，不但融资涉及户数、人数多，而且规模很大，月利率高达3%—5%，甚至8%以上。在当前严厉的税收环境下，一些房地产企业为了寻求税收利好，做出了账外账。这样，就会在很大程度上，使得企业财务管理形成很大弊端，对企业的财务管理制度造成损害，同时埋下违法违规的“恶因”，使得企业税收违法成本不断增加，融资成本（有的最少提高20%）和风险系数大大提高，从而不利于企业的健康、持续发展。

（四）房地产经营风险越来越大

近年来，随着房价的持续上升，国家不断出台宏观政策进行引导、调控和限制，使得许多房地产企业不得不对投资保持谨慎。前些年，由于一些房产投资者盲目大量投资，在很大程度上造成了房地产行业的虚假繁荣，形成很大的“泡沫经济”景象。现实是房地产的刚性需求有限，真实的房地产市场需求量需要打个折扣计算。

三、加强房地产行业融资过程中财务管理的对策措施

（一）努力提升财务管理人员的业务素质和专业水平

要提高房地产行业融资过程中的财务管理科学化水平，就要坚持以人为本，就要不断提高财务管理人员的意识和能力。因此，要经常和定期开展各种财会培训班，加强对财务人员的融资知识、风险意识、工作方法、职业道德、法纪观念的培养。

（二）积极改进财务管理方式方法，加强对融资的规范化管理

当前，在房地产行业融资过程中，企业的财务管理方式方法比较单一，因此应积极借鉴和引进国外先进的操作手段和融资工具，加强融资产品创新，加强对融资的筹集、分配、使用的科学化、规范化管理，提高融资资金的使用效率。

（三）合理编制财务预算，为融资提供科学决策依据

根据企业融资实际情况，利用财务人员的专业知识，综合考虑融资成本、融资结构、融资风险、市场状况的情况，编制合理的财务预算，为企业领导层和管理层进行科学决策提供重要依据，促进企业长远发展。

（四）加强财务成本管理，拓展融资渠道

在房地产行业融资过程中，要充分考虑融资各个环节成本需要，积极利用各种方法加强财务管理，加强公司财务的内部审计和监督。同时，要积极拓展企业融资渠道，改变过于依赖银行贷款的现状，不断增强房地产企业的发展实力。

四、结束语

随着人们经济水平的提升，城乡二元结构的变化，城镇化进程的加快和社会主义市场经济体制的改革完善，我国房地产业迅速发展和繁荣起来，并成为提振国民经济的重要支柱型产业。党的十以来，国家陆续出来了一系列房地产调控政策，使得房地产业逐步朝着温和下滑的趋势发展。因此，在房地产行业融资过程中，国家应进一步出台法律法规，对房地产企业融资行为进行引导和规范，企业自身则必须加强财务管理和控制，只有这样，才有利于房地产行业的长期、健康、稳定发展。

作者：李学凤 单位：青岛跃龙升置业有限公司