房地产测量与工程测量的区别

引言

房地产测量就是采用测绘科学技术，按照房地产业管理的要求和需要，对房屋及房屋用地的位置、权属、权界、数量、质量及利用现状进行表述的一门学科，是铡绘技术与产籍管理业务相结合的专业测量，具有较强的技术性和鲜明的政策性及法律效力。房地产测量已成房地产产权、产籍管理中非常重要的基础性、前期性工作。它为权属登记、产权管理提供准确有效的房地产测量数据。为了更好地开展房地产测绘工作，必须准确把握房地产测量的独特之处，清楚地认识它们之间的区别。本文从几个方面对二者的区别进行了分析。

1、测绘内容的区别

工程测量是指依据一定比例对地貌以及各时期建筑构造的工期情况平面位置及其高程进行表述。地形测绘不仅要详尽测量测区内的各种建筑物、地貌，而且对高程测量要求也较高。

房地产测绘内容主要是指房屋、房屋用地及其附属设施有关的房产要素测量，对高程一般不作要求。房产图不仅表示房产要素空间位置信息，还要表述房产要素属性信息。根据房产调查，标注房产编号，其中包括房产分区号、丘号、丘支号、幢号、房产权号，同时说明房屋产别、结构、层次、建成年代、房屋用途、权属、权源、权界及用地分类等社会属性信息。

2、成果产品方面的区别

工程测量主要提供各种比例尺的分幅测绘成果图。

房地产测量不仅提供分幅图、分丘图、分户图、房产证附图等多种房产图集，提供房屋测绘数据调查表、房屋用地调查表、有关产权状况的调查资料及协议文件等房产簿册，同时提供房产平面控制点成果、界址点成果、房角点成果，房屋面积计算书，房屋分套建筑面积计算成果等房产数据集。房地产测量成果产品无论是在种类上，还是数量上都比工程测量多。

3、测绘内容的区别

普通工程测量包括各种不同比例尺的地形图测绘，有1／1万、1／5000、1／2000，1／1 000、1／500等。图幅规格可为40 cm×50 cm或50 cm x50 cm，也有各式样的测绘成果报告。

房产测量包括分幅图、分丘图、分户图、房产证附图等多种图件测量，其比例尺各有不同。分幅图，对于建筑物较为密集的城市地区采用1／500比例尺，其它地区采用1／1000比例尺，图幅规格只允许使用50 cm x 50cm。分丘图，是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图，多与分幅图比例一致，按图幅大小可采用1／1 000或1／500。分户图是在分丘图的基础上绘制的细部图，以1户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。要标注分户权界线及楼梯间等公用部位尺寸，比例尺一般较大。初始登记，根据图幅大小，一般为1／1000、1／500或1／200。房产证附图比例尺较大，一般为1／200。

4、成果效用的区别

工程测量成果多为社会服务事业，一般不具备法律效力。房地产测量成果不仅在财经、社会服务方面具有重要作用，而且直接面对购房人，关系到千家万户，涉及到百姓的切身利益。测绘成果一经房产管理部门确权发证即具有法律效力，是处理产权纠纷的依据，责任重大。

5、测量精度的区别

工程测量，图根点相对于起算点的点位中误差不超过图上0.1 mm。以最大比例尺1／500地形图为例，即图根点相对于起算点的点位中误差不超过0.05 m，如果是1／1000比例尺地形图；则图根点相对于起算点的点位中误差不超过0.10 m。而对相邻控制点的相对中误差没有限制。

房地产测量，不仅在平面控制测量方面特别强调保证相邻控制点之间的相对精度，要求末级相邻基本控制点的相对中误差不超过±0.025 m，即末级基本控制点的点位中误差不超过0.018 m。同时要求房地产要素点和地物点相对于邻近控制点的中误差不超过-+0.05 m。房产界址点和房角点相对于邻近-控制点的点位中误差和相邻界址点(房角点)点间距中误差分别不超过，一等：±0.02 m。二等：±O.05 m，三等：+0.10 m。并对房屋面积测量限差要求为，一级：0.02 S1／2+0.006 S，二级：0.04S1／2+0.002 S，三级：0.08 s1／2+0.006S。由此可见房地产-测量精度要求明显高于工程测量精度要求，而且对房产要素(界址点、房角点)间的相对精度要求更高。

6、测量周期的区别

工程测量的周期较长，根据各个工程情况，一般为0.5～3年不等。房地产测量包括初始登记测量、变更测量两种。由于城市的扩大及老区的拆迁，需对新建房屋进行初始登记测量。同时由于城市现状的不断变更以及房屋和房屋用地的经常转移，如产权初始登记后，发生房屋买卖、交换、继承、分割等房产交易活动以及法院裁决引起产权转移或变更，需要进行变更测量。为了保证产权产籍的动态管理，保持图的现势性和房产档案的真实性，变更测量必须及时。及时的程度不能用周期来确定，只能按需要随时随地的以变更为周期测量。

7、检查与验收标准的区别

工程测量检查与验收执行CH1002―1995《测绘产品检查验收规定》。验收工作由任务的委托单位组织实施，或由该单位委托具有检验资格的检验机构验收。房地产测量审查工作由房地产行政管理部门实施，实行审核制度。用于房屋权属登记等房产管理的房产测量成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据和方法是否符合《房产测量规范》、能否满足房地产行政如房屋权属登记的需要、能否与房地产行政主管部门原有的房产图、数据库对接等进行审核。同时省测绘产品质量检验中心对房地产测绘产品进行行业检查与质量监督。各测绘公司作为独立的法人实体对测绘成果负责。