上海:房产税试点带来的震荡

在上海，各种房产政策交织，地产商、中介、购房者，各种力量都在同国家的政策做着博弈，房产税可能率先试点给上海带来的震荡短期内仍将持续

中国政府对房价的新一轮调控再次拉开大幕，这一次，上海成为此轮调控的舆论中心。

10月7日，上海市政府通知，批转了由上海市住房保障和房屋管理局、上海市城乡建设和交通委员会等部门制定的《 关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。这项被称为“沪12条”的房产新政一经出台，便引发舆论极大的关注。

“沪12条”同时使出了三记重拳：限购令、房产税、三套房停贷。上海希望通过有效的政策落实国务院房地产市场调控的愿景，以达到遏制地价、房价上涨势头。10日，上海市长韩正在市长国际企业家咨询会新闻会上表示，在上海，房价太高是个不争的事实，房地产领域过度的投资和投机，已经严重扭曲了房地产基本的居住功能，损害了人民群众的利益。

上海和重庆即将成为房产税试点城市的新闻与传闻四处流传，市场则几乎在瞬间就做出了连锁反应。

限购令下的博弈

为了将父母接到上海，彭浩在今年5月份刚刚贷款购买了一套100多平米的住房，让他庆幸的是他赶在了“沪12条”出台之前。“我并非投资，而确实只是自住的需要，但新政的出台却限制了我们这样的购房者。”彭浩说。

上海易居地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，9月29日出台的新三波调控，已由4月出台第二波调控的打压，升级为管制。房贷政策多为全国“一刀切”，而且要高房价城市进行限购套数的措施，至今已有14个城市出台限购令。

“这次上海非常积极，10月7日即出台了“沪12条”，其中提出一个家庭只能新购一套商品住宅；明确表示正在积极为试点进行准备工作，只要国家政策通过，就会试点。”杨红旭说。上海市房管局指出，上海“限购令”何时结束将由新政后的市场供需状况、房地产市场价格是否控制住为条件，尚无明确期限。

有些出乎意料的是，新政后的上海房产市场并未降温，反而逆势热销。今年9月，上海楼市一手住宅成交量131万平方米，创今年月度新高，比8月大幅上升87%，较5月更是多出三倍。国庆房展会参观人数也创历史新高，即使是“沪12条”出台之后，一手住宅成交量依然沿续了9月的活跃态势。

在杨红旭看来，限购令，是一种非常典型的行政干预手段，具有强制性和短期性，是政府久抑房价而达不到效果的无奈之举。国内某券商对上海新政给予了中性的评级，市场对上海新政细则期待已久，由于几乎没有新的内容，且措施也不及其他一线城市更严厉。

10月16日，同济城市国际论坛在上海同济大学举行。华远集团董事长任志强一如既往地抛出重磅言论。“从2003年到现在，没有一次政府的调控措施最终按照政府所想象的方向发展，但是没有人去反思它，也没有人去评估政策结果。政策从来不从源头解决供给，反而从市场限制消费和购买，试图牺牲居民住房条件的改善需求来解决供求关系平衡的问题。这岂不是‘伤敌八百、而自伤一千’的做法？”

目前，上海房产中介悄悄推出了一种名叫“接力贷”的按揭贷款模式，可以帮助一些有多套房产的买房人绕开严格的“限购令”、“限贷令”，而不增加购房人购房记录和贷款记录。“接力贷”的基本操作路径是父贷子还、母贷子还，其主要作用是增加一个新的购买名额，避免新政的直接打击。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说：“近期出台的各项房地产新政，在国外也有限制购房的类似做法，这是特殊时期的一种特殊政策。”

夭折的虹口税改

上海新政出台次日，即引发了一场小风波。

10月8日，上海市虹口房产交易中心宣布开始实施“辖区内未满五年房屋交易时，停止原先可供选择的总价1%～2%的个税办理工作，统一只保留收取房屋差价部分20%” 的个税方案。

这一个税的调整被解读为房产税即将开征的先兆。一些基金业的从业者们连夜商议，称房地产股今后不能炒了。

但这项周末宣布实施的政策却在休息日中发生了逆转，没有人知道在这一天之内发生了什么。11日下午，此项旨在打击炒房行为的房产个税新政被紧急叫停。虹口官方给出的解释是“由于与上海其他区政府，在对‘沪12条’细则的解读上出现不一致，因此，我中心从10月11日起再度恢复房屋交易缴纳个人所得税‘二选一’的方案。”

这项被称为史上最严厉却最短命的房产调控措施仅实行一天便告夭折。“虹口个税新政确实比较狠，但并无其他区跟进，市里也没有对此进行表态。”当地一位财经记者这样评价这次短命的新政。

新政实施前，上海市规定，居民购置未满5年的房产在出售时，有两种税收政策可供选择。在无法出示房屋原值与契税证明的情况下，市民可以选择缴纳出售总价的1%或2%（1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅）；另一条方案则是选择缴纳房屋出售后差价部分的20%。

上海虹口房产交易中心取消了这项“二选一”的政策，一律按照房屋差价20%个税征收，但必然大大加重了二手房买卖的成本。11日下午，虹口新政突然叫停，“二选一”个税缴纳方式又得以恢复。因周末缘故，新政虽然仅仅实行了一天，这项政策的推出仍然触动了相当多市民的神经，个税的骤然增多，让很多卖房的市民暂时选择了观望。

当地一位房产中介的销售经理说：“这个政策一出来，买卖成本增加了几十万，很多单子都搁置了。”至今，上海仍未对此次虹口个税新政的突然夭折给出详细的解释，但这项短暂的政策留给人们的心理影响还在延续。

上海房产税之辩

与此同时，房产税试点的消息尘埃再起。

“房产税试点期间可能会采取差级征税方式，即国税局出台一个基准税率，各地方视情况按不同标准执行不同的税率。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人对此详加解释称：对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用。

上海市房管局表示，上海肯定是试点征收房产税的城市，先试点再推广到全国，但征收房产税并不是为了降低房价。但房产税涉及面广、操作复杂、影响大，上海年内能不能推出，还要看国家政策修订何时完成和上海房价能否真正降温。目前，上海市正在逐步建立和完善上海房屋状况信息中心。上海市房管局局长刘海生表示，通过这个中心，可以搜索上海目前所有的房屋状况信息，进一步健全对房屋权属等的监管。据此，上海市房管部门可以很方便地利用这个系统查询上海居民拥有房屋、产权关系等资料。

中国房地产信息集团分析师薛建雄分析，做好以上工作的基础是开征房产税的前提，了解每一户家庭拥有房屋的数量和面积，可以更好地确定征税对象和税率，以确定免征房产税的对象。因为与一直难产的物业税相比，房产税的征收办法早就已经制订，国家要开征，只需套用即可。

但房产税的试点仍遭到舆论的强烈质疑，“把房产税当救命稻草无法拯救楼市。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁直言。以2004年增加交易税为例，其增加的成本可达总房价的8%～12%，但房价依然上涨。房产税出台，将大幅度推高房屋租金。

10月8日后，上海楼市连续多日出现成交放量，每日的日成交量均和去年最高峰时持平，市场对各种房产调控政策的反应似乎并不敏感。10月14日，松江区乐莫苑四期138套住宅正式对外销售，但购房者却在开盘当天发现售楼处“无房可售”。而在售楼处买不到的乐莫苑四期的房源，在开盘之后却出现在周边的二手房中介门店。上海市房管局迅疾开出罚单，暂停了这一项目的网上签约备案，同时对此事展开调查处理。这是新政出台后，首个受到上海房管局处罚的楼盘，开发商也在想尽办法来消耗新政带来的负面影响。

10月23日，上海房地产交易中心公布当天销售情况，上海共预售各类商品房460套，较22日减少286套，面积4.74万平方米，上海楼市经历一个月的高位运行后，终于放慢了脚步。但复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，在目前的情况下，只有针对20%的高端物业征收房产税，才能迅速抑制房价的上涨，令市场成交量迅速冷淡。

在市场变冷之前，房产税何时出台成为令人关注的问题。复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授认为，房产税可能会在2011年初出台。诸多的机构观察者也对房产税的出台存满疑虑，认为在楼市下压之后房产税有可能会推迟出台。

但是普遍的怀疑情绪仍在累积，以致于上海市民对“人口普查”中的房屋登记都很敏感。10月22日，上海市新闻办召开上海市第六次全国人口普查新闻会时，上海市统计局副局长、市人普办主任朱章海特地表示，此次普查的确有部分调查指标涉及住房情况，但仅仅是了解居民的居住环境和居住质量，不涉及房屋权属。“此次普查不涉及居民名下的房产套数、面积等情况，仅针对居民目前居住房屋情况进行普查，与出台房产税无直接关联。人口普查只调查有人居住的房屋，而空置房不在普查范围内。”

在一轮又一轮的暴炒中，房产税方案的内核仍鲜为人知。“目前的政策有其合理性，但还是应该长期化、市场化。” 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。