如何做好“村改居”地区不动产登记

根据《物权法》及《不动产登记暂行条例》，国有土地及集体土地范围内的不动产也应进行统一登记。但由于历史原因，我国很多城市和地区国有土地及集体土地范围不动产登记机构的设置、不动产登记的方法与标准并不一样。近期，厦门市为了推动国有土地与集体土地范围内的不动产统一登记，对原属于集体土地范围后转为国有土地范围的“村改居”地区不动产登记进行调研。由于集体土地范围内的不动产登记机构为各区分局及辖区国土资源所，而全市国有土地范围内的不动产登记机构为市房地产交易权籍登记中心（以下简称“交易登记中心”）。因此，如果能将“村改居”地区的不动产登记问题解决，也就能解决不同登记机构之间的业务办理、业务数据、档案管理的交接和业务办理标准之间的协调和统一问题，进而为国有土地及集体土地范围内的不动产登记机构的统一，以及土地、房屋、海域、森林、林木、土地承包经营权等不动产登记机构的统一积累经验、提供借鉴。

一、规范业务审查原则

“村改居”地区地籍调查、权属登记以及对超占土地超建建筑处理的技术标准，应与一般城镇私房土地房屋权属登记一致；“村改居”地区土地房屋的权属来源，应充分参考农村土地房屋登记的有关规定予以认可。

二、规范各部门的职责与分工

明确交接时点和各部门的职责分工，避免在业务交接过程中出现推诿扯皮或者多方办理的情形。

三、规范业务数据、业务档案的交接

分局及辖区国土资源所应在规定的期限内，将“村改区”地区范围内已办理抵押登记、异议登记、预告登记、查封登记等除产权登记以外的各类登记业务档案资料原件，整理造册后统一移交给交易登记中心，自留复印件，并将相关土地房屋的登记信息（包括有效的权证信息、抵押登记、异议登记、预告登记、查封登记以及已注销的历史权证信息等）与土地房屋坐落相对应制作为文档并加盖印章后提供给交易登记中心。分局及辖区国土资源所应在规定的期限内将分局保存的“村改居”地区已颁发权属证书的产权登记档案扫描入库，并提供各相关测绘数据形成数据包，移交交易登记中心补建楼盘表，档案管理部门应及时将档案资料上传到电子档案系统，以供交易登记中心办理相关业务时查询、利用。

四、规范业务办理流程

“村改居”地区按照城镇土地房屋权属登记有关规定由交易登记中心受理登记申请，分为以下三种情况办理。

（一）尚未办理权属登记，或者早期仅办理土地或者房屋单证的，应先办理土地房屋初始登记，由交易登记中心按照城镇土地房屋权属管理的相关规定进行登记。

（二）1997年9月1日《厦门市土地房屋权属登记管理规定》施行后申领集体土地使用权证书和农村房屋所有权证书的，不需要重新进行调查，可根据原登记信息直接将土地性质变更为“国有土地”进行配图及权属登记。

档案信息不全、原办证信息明显错误或1997年9月1日《厦门市土地房屋权属登记管理规定》施行前申领集体土地使用权证书和房屋所有权证书的，应重新按照城镇土地房屋权属的管理规定办理调查及登记。

（三）已经取得城镇土地房屋权属证书的，办理换证或者转移、变更、抵押等登记业务时，仍由交易登记中心按照城镇土地房屋权属的管理规定办理。

五、根据不同地区的历史情况规范申请材料

（一）同安区、翔安区以外“村改居”地区，申请人提交下列文件或证照之一，视为提交了符合土地权属来源证明及房屋批准建造的有效文件或证照。

1.历届县（区）以上人民政府颁发的土地房屋所有权证。

2.1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之前，县（区）、镇（公社）人民政府的批建文件。

3.历届县（区）以上人民政府土地管理部门核发的厦门市乡村建房宅基地许可证、厦门市集体土地建设用地使用证（临时）、厦门市村镇个人建房用地临时凭据、厦门市村镇个人建房许可证、厦门市乡村企事业用地许可证。

4.提交县（区）级以上人民政府建设行政主管部门核发的福建省村镇建设许可证、福建省村镇个人住宅建设许可证或建设工程规划许可证的，还应提交用地批准手续。

5.经生效法律文书确认已绝卖的典契。

（二）同安区、翔安区“村改居”地区，申请人提交下列文件或证照之一，视为提交了符合土地权属来源证明及房屋批准建造的有效文件或证照。

1.时期颁发的土地房产所有证、买卖契证，或原土地管理部门颁发的土地使用权证书及财政部门或原房产管理部门颁发的房屋所有权证。

2.1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之前，生产大队的建房批准手续；1982年2月14日至1987年1月1日《土地管理法》实施之前，乡、镇（公社）人民政府或县建设局（建委）的建房批准手续。

以上批准手续已换领乡村建房宅基地许可证的，以许可证记载内容为权属登记依据。

3.1987年1月1日至1999年1月1日新《土地管理法》实施之前，乡、镇（公社）人民政府或县土地局的用地批准手续及县建设局的建筑批准手续。

4.1999年1月1日以后，区（县）政府用地批准手续及区建设局建筑批建手续。

5.经生效法律文书确认已绝卖的典契。

六、规范历史遗留问题的解决办法

对于已办理土地单证但无法提供批准建房手续或已办理房屋单证但无法提供用地批准手续的，若房屋建成年份在1988年9月16日之前，可参照《厦门市人民政府关于土地房屋确权发证有关问题的批复》《厦门市人民政府办公厅关于土地房屋确权发证补交城市基础设施配套费有关事项的批复》等文件规定，由登记申请人根据权属来源材料欠缺情况出具自建申请表和土地权属来源具结书，并经村（居）委会、街道办事处（或镇政府）证明。对于此类业务，登记机构应就登记事项进行公告，公告事项应当由登记机构在本市公开发行的报刊刊登，公告期为15天（自见报之日起计算），期满无异议或异议不成立的予以办理权属登记。

七、规范遗失补证的办理流程

申请人持有的文件或证照已遗失的，应提交由原发文（发证）单位或存档单位证明与原件核对无异的复印件。权证遗失的，申请人应在本市公开发行的报刊上刊登遗失声明，声明满30日无异议或异议不成立的，方可申请办理遗失补证。

八、规范原权证有注记情形的处理方式

对于原权证有注记的，除有证据证明注记问题已解决或注记情形已变更外，办理权属登记时应将原注记内容记载在该土地房屋的登记簿及新权证上。

综上所述，通过对于如何做好“村改居”地区不动产登记问题的调研，我们可以知道，在不动产登记机构统一的过程中，涉及到业务在不同机构之间的交接，要做好相关业务的办理，不仅要做好业务档案、业务数据的交接工作，而且要对业务办理的原则、审查标准、收件材料以及历史遗留问题的解决办法等问题进行规范。在保证业务办理符合相关法律、法规规定的前提下，业务办理的标准应该有一定的延续性，不能简单地“一刀切”，应充分考虑到因登记机构变化而产生的不同情形和问题，并提出解决方案，确保不会因为登记机构的调整和统一而给权利人带来不便。