浅议分公司房屋如何登记

一、分公司是房屋登记的主体

我国《民法通则》规定享有民事权利的主体是自然人和法人。分公司既不是法人，也不是自然人，对分公司能否作为房屋的登记主体有不同的看法。其实，我国《担保法》、《合同法》、《民事诉讼法》等法律就民事主体除了法人和自然人外，还包括“其他组织”。最高人民法院《民事诉讼意见》第40条对“其他组织”的范围作了清楚界定，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，其中包括法人依法设立并领取营业执照的分支机构、中国人民银行及各专业银行设在各地的分支机构、中国人民保险公司设在各地的分支机构等。因此，分公司等非法人组织可以作为物权权利人，自然也可以作为申请人提出房屋登记申请。

二、登记机构的审查责任分析

分公司不具有企业法人资格，不具有独立的法律地位，不独立承担民事责任，它只能对法人交与其经营管理的财产拥有经营管理权而无处分权。分公司在其营业范围内从事经营活动，无须总公司授权；分公司超出营业范围的经营活动被视为无照经营而视为无效。分公司因经营需要购买房屋作为自己的经营场所，属于超出日常经营管理的民事行为，必须取得总公司的授权。《公司法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。也就是说，分公司签订的购房合同，如果没有经过总公司的同意，则该合同的效力处于待定状态。因此，有人认为，为了保证登记的正确性，分公司申请房屋登记时应提交已取得总公司授权的证明。最高人民法院《民事诉讼意见》已明确的人民银行及各专业银行设在各地的分支机构、中国人民保险公司设在各地的分支机构可以不提供。

然而，登记机构是否要审查合同的有效性？这要从我国房屋登记的审查形式、审查要求、承担的责任进行分析。根据目前法律、法规的规定，只规定了申请人在申请房屋登记时应向房屋登记机构提交哪些材料，并未规定房屋登记机构应对这些材料的真实有效性进行审查，因此我国的房屋登记以形式审查为主，房屋登记机构没有必要也没有能力对申请人提交的材料进行实质性审查。《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”与之相对应，《房屋登记办法》第11条也明确要求申请登记材料的真实性、合法性、有效性由申请人负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。因此，分公司凭相关材料向登记机构提出登记申请，登记机构经询问申请人已取得总公司的授权后就可以受理。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。明确了民事基础关系先行处理的原则，在民事诉讼中，如果合同被撤销或者宣告无效，可以通过民事诉讼等程序予以纠正，没有必要提起行政诉讼；如果合同有效，房屋登记就不能否定，也就没有必要再就房屋登记行为提起行政诉讼。

三、分公司与总公司可视为同一经济主体

在实务工作中，将分公司名下的房屋变更至总公司名下，属于转移登记还是变更登记，也有不同的看法。一种观点认为，虽然分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。但总公司是法人企业，具有法人资格；而分公司属于其他组织，将分公司名下的房屋变更为总公司名下，是两种不同性质主体之间的转移，因此，应属转移登记；而笔者认为，分公司不具有企业法人资格，不独立承担民事责任，不具有独立的法律地位，甚至没有自己的独立财产。分公司与总公司在经济上统一核算，分公司名下的财产是作为总公司的财产计入总公司的资产负债表中，总公司以其全部资产为限对分公司在经营中的债务承担责任。因此，作为同一经济主体，分公司名下的房屋变更为总公司名下，仅是权利人名称发生了变化，应属于变更登记。

综上所述，笔者认为分公司可以作为房屋的权利人向登记机构提出申请；它的行为是否已取得总公司的同意是其应履行的民事行为，登记机构可加以询问，而不作为收件内容要求；当房屋所有权人分公司要更名为总公司时，应当按变更登记类别受理。