房屋登记中如何区别夫妻财产是否共有

在房屋登记工作中,夫妻之间的财产是否共有以多种形式出现。因此,应区别不同情况,依照《物权法》、《婚姻法》、《房屋登记办法》等相关法律法规的规定,做好夫妻共有房屋的登记。

一、婚前一方购买的房屋,婚后申请登记

有一种观点认为,从维护房地产交易安全及《婚姻法》第十九条规定的夫妻财产可以约定来看,应当询问申请人该房屋是否存在潜在的共有人或收取类似约定书的材料,以此作为是否登记为共有的依据;还有观点认为根据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”,即“不动产物权登记取得”原则,认为未进行房屋登记,买方当然没有取得法定物权,买方在婚姻关系存续期间申请房屋登记,登记机构应当将其视为夫妻共有房产进行登记。笔者认为对此可分作两种情况来分析。

1　婚前已交纳全部房屋款项,婚后申请登记的。笔者认为,支持这类房屋登记在夫妻名下的前提是承认物权变动的无因性:即物权的变动在其效力和结果上不依赖其原因而独立成立,即原因的无效或者撤销不能导致物权变动的当然无效和被撤销。然而,物权变动的无因性会导致诸多不当,如:盗窃他人财物者也取得该财物的所有权。因此,我国《物权法》并没有采用物权变动的无因性,相反,物权的取得和变动必须有合理合法的原因作为依据。婚前签定房屋买卖合同并付清了款项――此时债权关系已成立,以婚前已经取得的债权为依据取得的房屋所有权当然应当属于债权人。对于夫妻的另一方而言,由于其并不是该房屋买卖合同的当事人,其不享有该债权,也即不能享有房屋所有权。由于签定合同日期与申请登记日期之间有一个相对较长的时间差,可能当事人的的婚姻关系变化不止一两次,如果他人通过婚姻登记就可以轻易地将另一方的个人财产变为共有财产,注销婚姻登记就又不是共有了,这显然是不公平的。

2　婚前购买,婚后支付余款并申请登记的。有一种观点认为,这类房屋应登记在夫妻双方名下,其理由为根据《婚姻法》规定,夫妻婚内财产归夫妻共同所有。该房屋由婚后共同财产支付余款,另一方有理由成为共有人。笔者认为,这类房屋也应登记在婚前一方名下。其理由也是“承认物权变动的有因性”:婚后一方不是合同中的买方主体,不产生交付房屋和办理房屋登记的债权。根据《合同法》相关规定,权利义务的转移首先应当在买卖双方之间形成合意,同时应当获得相对方的同意。同时,即使双方有合意,也应当获得卖方的同意,在获得卖方的同意前,婚后一方未成为合同的相对方。此种情形下,婚前一方作为合同相对方,在婚后支付的房款属于夫妻共同财产,婚后一方系以共同财产为自己利益进行处分,这个部分的房款应当认定为夫妻共同财产对婚前一方的借贷,也就是说婚后由夫妻共同偿还的款项,其性质是偿还另一方的婚前债务。

当然,对于以上两种情况,如果婚前购买一方愿意将房屋申请登记为共同所有的,根据《婚姻法》,可按约定内容登记为共有。

二、婚前合法建造的房屋,婚后申请登记

《物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”作为物权取得的特殊方式,合法建房自建成之日起,建造人就取得了物权,当然不因婚姻关系的变化而变化。这里需要特别指出的是,“自事实行为成就时发生效力”应指房屋竣工的时间,即建设工程竣工验收备案书或房屋竣工验收合格证明上记载的竣工日期。居民自建的房屋,如果建筑面积符合可以不申请竣工验收备案的,应由建设单位出具房屋已竣工的证明并记载竣工日期。实务中一般在建造人申请房屋的初始登记时,只要能提供相关材料证明该房屋为其婚前竣工的,登记机构应当将该房屋登记为其单独所有。如夫妻双方约定为共有的,从其约定。

三、关于继承中的问题

1　丧偶后另一方继承配偶单独所有的房屋。笔者认为,无论该遗产是死者的婚前财产,还是夫妻关系存续期间的共有财产,死者的配偶都从继承开始时取得物权,应根据《继承法》的相关规定按继承人之间的约定来登记各自的份额。

2　夫妻一方的父母死亡后(无遗嘱)留下的房屋。根据《继承法》第十二条规定:“丧偶儿媳对公、婆,丧偶女婿对岳父、岳母,尽了主要赡养义务的,作为第一顺序继承人”。一般情况下,儿媳、女婿不是公婆、岳父母的法定继承人,因为儿媳与公婆或女婿与岳父母之间没有法律上的权利义务关系,而是姻亲关系,随着丈夫或妻子的死亡,他们的姻亲关系也随之终止了。但是为鼓励赡养老人,发扬道德风尚,并通过这样的方式对赡养行为予以鼓励和补偿,《继承法》将对公婆或岳父母尽了主要赡养义务的丧偶儿媳或丧偶女婿作为第一顺序继承人。笔者认为这里要同时具备两个条件:第一,必须丧偶。如果配偶还活着,他们就不能被列为继承人,即便他们对老人尽了较多的赡养义务。第二,必须是尽了主要赡养义务。如果仅是尽了较多的赡养义务,也不能被列入第一顺序继承人,而只能按《继承法》第十四条,分得适当遗产。

建设部和司法部在1991年8月31日联合发出的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第一条规定:“继承房产,应当持公证机关出具的‘继承权公证书’和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续”。笔者认为,实务中我们只要按公证书记载的相关内容登记即可。

四、夫妻以一方名义投资设立的一人有限公司或独资企业名下的房屋

无论公司(企业)是否属于夫妻一方的婚前财产,当公司(企业)投资人发生改变时,该企业作为独立对外承担民事、法律、经济责任的主体不会改变,自然也不用再次申请变更或其他登记。这里有个问题需要注意的是,根据《公司法》第六十四条规定,一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。当公司(企业)解体时,登记机构应当根据其提供的相关材料、证明文件等确认登记在谁的名下;根据《个人独资企业法》第十八条规定,个人独资企业投资人在申请企业设立登记时明确以其家庭共有财产作为个人出资的,应当依法以家庭共有财产对企业债务承担无限责任。当公司(企业)解体时,登记机构更应当慎重审查以区分以家庭财产投资还是个人财产投资的情况。实务中,由于以上情况比较复杂,登记机构在做询问笔录时,应当着重询问申请人房屋分配的相关情况。