住房体制重构危局

中国房地产在民众的集体声讨中,越发偏离价值中枢。今年两会期间,《住房保障法》被多名代表、委员提及,这部被称为中国住房保障体制重构的法律还未见雏形,博弈却已开始

2010年,中国房地产市场正遭遇前所未有的舆论危机。

两会前夕,国务院总理向网友郑重承诺,在任期内一定“使房价能够保持在一个合理的价位”。3月15日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队对外,2010年1月至2月,北京四环路以内住宅期房均价为每平方米31220元,六环路以外均价首次突破万元大关,达到每平方米10409元。就在统计数字当天,3家央企争先恐后地制造了北京新“地王”。

3月18日,国资委新闻发言人杜渊泉透露,除16家以房地产为主业的央企外,78家不以房地产为主业的央企在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产市场,但并未给出具体时间表。

高昂的房价,成为中国民众心头挥之不去的阴霾。肇始于1988年的中国房改经历了多年的阵痛,如今已走到悬崖边缘。中国房价将何去何从?如何保障普通民众的住房需求?房地产在中国经济中所扮演的角色需要执政者做出一个睿智的抉择。

政府干预下的中国房价悬疑

如今,想要在北京四环附近买一套70平米的住房,你至少需要付出200万元。经历了2008年的低谷,北京的房地产市场终于以井喷式的行情宣泄着涨价的逻辑。

无独有偶,国务院《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后,海南房地产市场上演了一幕更加疯狂的荒诞剧,三亚的房价几乎“一天一变”,楼盘均价迅速破万元大关。

房价的疯狂,让人联想到上世纪90年代海南房地产泡沫的阵痛。SOHO中国联席总裁潘石屹回忆,当时在海南的所有房地产开发商都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏,楼盘还在设计阶段,地皮已经被倒卖了无数遍。

房价确实涨疯了。

全国政协委员、合众人寿保险股份有限公司董事长戴皓说:“如果再不从根本上解决房地产市场的痼疾,北京房价涨到5万也不是不可能。”

这是一个谁都无法回避的问题,在房价疯涨的现实中,中国民众“安居才能乐业”的愿望似乎离自己越来越远。今年两会期间,住房成为代表、委员们讨论最多的民生热点话题之一。全国政协委员、中国石油大学教授陈勉表示,去年全国社会消费品零售总额全年12万亿元,全国住房销售总额就达到6万亿元。“这意味着去年全国人民买东西的钱,有一半花在房子上!”

中国民众望房兴叹,平抑房价已刻不容缓。

今年1月10日,国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(俗称“国十一条”),明确增加保障性住房和普通商品住房有效供给。政府希望通过行政手段来控制房价的过度上涨。

与此同时,2010年1月份第一周,银行信贷爆出6000亿天量,日均近1000亿。舆论哗然,在去年保八的环境下,适当宽松的货币政策使得部分新增贷款演变成投机性资金流入了房地产市场和股市,虽然政府一再出面澄清,但质疑声不绝。

2010年1月13日,央行宣布从2010年1月18日起,上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

一前一后,如此密集的政策出台,显示了政府调控房地产市场的态度,但效果却与民众期望值相距甚远。

中国的房价还能不能降?中国百姓何时才能不为房子所累?

从近5年的中国房地产市场走势来看,楼市上涨的黄金期恰恰伴随着政府调控政策的密集期。2007年出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(“9•27信贷新政”),也曾被舆论寄予厚望,但短暂的平抑过去后,房价依然涨声一片。

中国政府多年来奉行的房地产调控政策大都是从抑制需求入手,通常的手段是控制土地和信贷“两个闸门”。舆论普遍认为,国家对房地产市场的这种调控手段并未触及行业根本的发展理念。发展房地产业的根本目标是为了满足人民的居住需求,其次才是投资。如果不改革,调控恐难解决房地产市场存在的根本问题。在供不应求的格局下,房价必然越调越高。

全国政协委员、合众人寿保险股份有限公司董事长戴皓认为,要控制房价必须要采取多种形式实施土地出让,规范竞标方式,调整中央和地方财政分成比例,减少地方政府完全依靠卖地增加财政收入的“土地财政”。“要把房地产真正还给市场。”戴皓说。

3月15日,中国远洋子公司远豪置业以40.8亿元的价格获得大望京地块,折合楼面价格2.75万元/平方米,成为北京新单价地王。当天下午,这个刚诞生的地王便易主。中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业以17.6亿远的总价获得海淀东升乡地块,楼面价格达到了2.9万元/平方米;中信地产以52.4亿元总价竞得大兴亦庄地块,成为总价新地王。

3家有着深厚政府背景的央企开发商接受媒体采访时均表示“不贵”,这与民众高房价的舆论形成了鲜明的对立。伴随着新“地王”诞生,“地王”周边的二手房价格应声上涨。

在今年总理的政府工作报告中,总共拿出了包括标点符号在内的364个字来谈论如何遏制房价过快上涨,保障居民住房需求的问题。

在政府、开发商、民众之间微妙的博弈中,中国房地产市场走向充满悬疑。

高房价压力下的“二次房改”

在中国房地产市场各种力量互相博弈的过程中,高房价使得“二次房改”的呼声越来越强。

今年两会期间,全国人大代表、娃哈哈公司董事长宗庆后、黑龙江夙生律师事务所主任迟夙生各自联合了30余名代表,向“两会”提交建议、议案,力推“二次房改”。早在2009年6月,辽宁省外经贸厅企管处原副处长、住宅法专家李明就提出了“二次房改”的概念。

“三三制”成为“二次房改”的核心,“三三制”住房制度方案将占中国城镇人口80%的中等及低收入家庭均纳入可享受保障房或平价房之列。该制度强调以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”的“四定两竞”模式供地。这与我国现有住房制度的根本区别在于,将住房定位为民生,而不是作为经济发展的主要推动力。

目前,各级政府已解决的住房困难户仅占7%左右,而廉租住房的覆盖面仅有1%。昆明市还出现了经济适用房“一冷一热”的现象,一方面低收入家庭需求较大,另一方面因无法获得银行资金支持,很多人放弃了经适房的名额。

中国人民银行昆明中心支行行长、国家外汇管理局云南分局局长杨小平说:“目前的政策使得银行资金无法惠及普通百姓,在增加有效供给的同时,也要允许银行介入到这个领域。”3月8日,十一届全国人大三次会议举行记者会,住房和城乡建设部部长姜伟新说:“部分城市房价过高、房价上涨过快,最主要的可能还是供给、需求和管理上的问题。”

杨小平同样认为,解决目前中国房价过高的根本还是在于增加供给,“推行物业税可以抑制炒房,但不能解决根本问题,最根本的还是增加住房的有效供给。”另一位人大代表李晓东给出的建议则是要强力监管房产信贷,并且对闲置房产一律征税,对房产租赁则进行鼓励。

浙江省委常委、杭州市长蔡奇说:“房价是由市场供求关系来决定的,并不在于它的价位,而在于它的相对稳定,能够适应和满足广大群众的需求。增长肯定是趋势,只是这种增长要跟收入的增长相适应。当然,房价问题大家都比较关注,但政府只能从中进行引导,走向还是市场决定。”

“三三制”如果能实施,将彻底颠覆当前中国“全面市场化”的住房体系。

市场与法律的博弈

“控制房价的关键问题在于政府的重视程度。去年廉租房和经济适用房投入的预算只完成了20%,另外80%被挪作他用。去年两会提了各种的提案、建议,50%是关于房价,这显示百姓对目前的房价是不满意的,作为政府就必须考虑这些民生问题。” 全国人大代表、中国工程院院士李大鹏一针见血地指出,不能让80%的中低收入人群背负20%的富人所能承担的高价房。

中国社科院2010年《经济蓝皮书》指出,中国房价收入比超出合理承受范围,85%家庭无能力购房。全国政协委员、中国科学院研究员梁季阳在今年两会期间炮轰目前的高房价:“世界上没有一个大国是靠出卖土地来支撑政府支出的。”房地产的健康发展对经济的带动作用很强,但房价过高、泡沫过多,对经济发展全局是一种严重损害。

全国人大财经委副主任贺铿在第四届全面小康论坛上说:“在通胀预期下,社会资金要寻求出路,这是我们的房价在前一阶段非正常上涨和股市非正常波动的一个重要原因。资本市场的混乱,引发的经济问题将是严重的,有可能形成金融危机。”

可以肯定的是,目前,造成高房价两个根本原因,一是“土地财政”,一是GDP对房地产的高度依赖。这两个症结不能改变,房地产市场的风险将会越来越大。

在我国现有的住房体系中,由于分税制导致的地方财政弱势,地方政府更热衷于卖地赚钱,房地产被更多的定位于经济支柱产业,住房离民生也越来越远。2009年,全国财政收入6.8万亿元左右,其中“土地财政”贡献率达到23%。一些地方政府的“土地”收入达到50%左右,在巨额利润的牵引下,“地王”出现不足为奇,最终高地价成本必然转嫁到普通购房者身上。

“结果形成一个恶性循环,高地价推动高房价,高房价又诱使地方政府不断推高地价。在这种相互推动下,“地王”越来越多,房价越来越高,风险越来越大,百姓越来越买不起房。”全国政协委员、合众人寿保险股份有限公司董事长戴皓不无担心。

目前不合理的土地出让制度,透支了未来的房价。西双版纳州州长刀林萌说:“要控制房价,政府不能靠卖地生财,目前我们是不求所有,只求所在。”

据了解,《住房保障法》草案理论版和实践版已经完成融合,并递交至住建部住房保障司。此部法律如获通过,或许成为中国房地产市场的转折点,《住房保障法》也被认为是现有中国住房保障制度体系的重构,但时间表依然不确定。

在一个多方角逐的房地产市场中,一部法律能否起到人们预期的效果,中国住房保障制度将向哪个方向重构还有待时间来检验。

中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。

――《政府工作报告》

“这意味着去年全国人民买东西的钱,有一半花在房子上!”

――全国政协委员、中国石油大学教授陈勉

“房价是由市场供求关系来决定的,并不在于它的价位,而在于它的相对稳定,能够适应和满足广大群众的需求。增长肯定是趋势,只是这种增长要跟收入的增长相适应。”

――浙江省委常委、杭州市长蔡奇