住房价格攀升探源

住房不是一般的商品，是事关国计民生的特殊商品。2003年以来，房价飙升，并且由个别城市波及全国，邯郸房价也急剧上扬，原因何在，引人关注。

导致房屋价格上涨既有经济发展周期、经济政策等外生性因素，也包括房地产自身特性，现代化进程中房地产的供求关系等内在因素的影响。

从外生性因素看:

一是经济周期的影响。2002年以来，我国经济发展逐步进入新一轮经济增长，2004年、2005年、2006年三年经济增长速度均在10%以上，经济繁荣特征明显。人们收入增长、就业率相对升高，购买力相应增强，物价上扬。同时，建筑材料价格上升，也带动下游产品价格上涨，推动房产成本刚性增长；

二是土地政策和土地价格的影响。土地是建房基本条件，土地价格变化直接影响建房成本。2002年7月1日起经营性土地一律实行“招拍挂”，土地交易由过去的协议出让，变为土地市场公开交易，土地价格有所上升。2004年以来，土地宏观调控政策进一步完善，土地审批更为严格，影响到对房屋供给的预期。这些因素构成了房价攀升的外在环境。

从内生性因素看:

一是近两年邯郸市房屋供给量下降与需求量的稳步上升形成的供求矛盾，构成了房屋价格上扬的重要基础。2003年以来，邯郸市人均可支配收入以每年高于14%的速度上升,2005年达到9223元。而房屋竣工面积2003年、2004年、2005年分别为124.17万平方米、90.03万平方米、82.81万平方米，呈现逐渐下降的态势。2005年三年以上商品房的空置率为0.7%，说明2005年房屋在既定价格水平上十分旺销，存货极少，供小于求的矛盾较为突出。

二是土地交易制度改革对土地长期供给约束与潜在需求压力相交织形成的心理预期，构成了房屋价格上涨的直接诱因。一方面，土地交易制度改革加剧了人们对土地资源供给硬约束的心理预期，再加之中央宏观调控政策出台后，房屋价格没有明显下降，政策效应不彰。另一方面，房屋潜在需求压力相对增强。邯郸市城镇化率约39%，如果按照每年1%的城镇化率增长速度计算，每年约8万人进城，邯郸市每年新增住房面积显然无法满足。两方面因素相互作用使人们对房屋价格上涨的心理预期更为强烈，甚至形成心理恐慌，导致房屋市场非理突出，投机行为显著。从消费者来看，房价攀升，“买贵不买贱”，导致一些长期的潜在消费需求，利用商业银行信贷政策，在大量银行贷款的支撑下转变为短期现实消费，增大需求量，推动价格攀升；从房产开发供给的角度看，邯郸市2004年、2005年房屋开工面积有所增长，施工面积指数分别为101.2%和106.9%，竣工面积指数分别为72.5%和92.0%，房屋竣工面积增长速度有所下降。此类现象形成有多种原因，但显然不能排除房地产开发商推迟楼盘上市交易时间，导致供给减少，加剧供需矛盾，推动价格上涨。也不能排除投资者倒买倒卖，借机炒做。这些因素相互作用，在社会范围内形成“价格上涨――预期上涨――价格再上涨”的恶性循环。

三是住房本身的特质使房地产销售具有一定的垄断性及由此而来的买卖双方信息不对称，加剧消费者盲从心理，推动住房价格上涨。住房由环境、地段、空间结构等多种因素决定，使房屋本身具有垄断意义，房地产供给者以此拥有市场主导性。只要消费者想拥有该地段住房就必须接受地段垄断价格乃至环境、空间结构的垄断价格，这是高房价出现的物质基础。同时，房屋销售过程中买卖双方信息不对称，房地产商拥有更充分的市场信息，如2005年邯郸市房屋空置1～3年的房屋空置率达17.8%。即使如此，房屋价格依然快速上涨，不能不说与购房者无法了解足够的市场信息有很大关系。

四是房屋结构不尽合理，推动价格上涨。2005年经济适用住房空置率仅1.13%，高档住房空置率则高达187.37%。经济适用住房紧缺，高档住房空置大量剩余，说明房屋供给结构与邯郸市收入结构、需求结构不相符合。房屋供给结构不合理，资源配置失调，也会推动价格上涨。

五是房地产商、商业银行和较高收入群体的利益博弈，加剧了房屋的需求，推动价格攀升。房地产需求弹性低，土地资源有限，使房地产具有抵抗通货膨胀的能力。这种保值和增值功能，刺激了房地产购买者把购买房屋作为一种投资，而不仅仅为了使用。这种稳定和潜在的需求特性往往给人一种错觉，即买房子就会保值和升值。这种错觉使包括高收入群体在内的一些特定利益群体可能购买多套住房以求保值升值，使开发商产生过高的投资期望，使金融机构过低估计投资风险，三方形成利益共犯结构，加剧了房屋的需求，推动价格攀升。

当前房价处于高峰期，房价攀升是多方面因素共同作用形成的:有外在的，有内生的;有合理的，有不合理的;有短期的，有长期的。有些因素会随着经济发展周期的变化而消失，一些不合理的因素也会逐渐被剔除，有些因素如宏观调控政策有一定的时滞效应，一定时间之后其效应会显现出来，随之房价也应会渐趋平稳，甚至小幅回落。但有一点可以肯定:即使把外在的、短期的、不合理的因素抽掉，房价在一定时期内消除泡沫，回归到一个真实、合理的价格，这个价格也不会永远不变，而且还会遵循价值规律的调节，上下波动。因此，作为消费者应理性看待，理性选择购买时机，理性消费。作为政府则要按照住房商品特殊属性的要求，贯彻中央有关政策，坚决推行“90/70”规定;继续完善和严格推行“双轨制”:即让低收入群体参与某种程度的政府分配，拥有经济适用住房或廉租屋;让高收入者进入市场竞争，政府提供合理的市场秩序。如此，方能各得其所，实现经济社会又快又好地发展。