房地产价格影响因素与产业相关分析

【摘要】本文从宏观的角度，描述了影响商品房销售价格的三个主要因素，利用2007年中国投入产出表的相关数据，分析了房地产业对国民经济当中各部门的直接消耗系数、完全消耗系数、影响力系数和感应度系数，确定房地产业在国民经济中的作用。

【关键词】价格；影响因素；投入产出；产业地位

一、引言

十一届三中全会以后，中国开始了大跨步的改革，政策上逐步由计划经济过渡到市场经济，国民经济体制中开始逐渐导入市场因素，房地产业也开始由公房制度向市场过度。纵观近年的行业情况，不难发现中国的房地产市场已经进入了一个关键时期，以房地产开发商、政府和消费者为代表的围绕商品房价格的三方博弈已经开始。

二、价格影响因素分析

本文研究的主要为宏观层面，重点在于商品房销售价格的整体变化趋势，因此仅从宏观影响因素入手，不再考虑微观层面和个别影响因素。从宏观角度来说，影响商品房销售价格的因素可以分为社会影响因素、经济影响因素和政治影响因素。

（一）社会影响因素

人口数量越多，人口密度越大的地域，商品房销售价格一般都比较高。美国著名经济学家曼昆在对美国住房消费需求和人口年龄分布之间动态变化进行研究时发现，美国19461964年之间的出生率提高了这段时间内的新生人口数量，这种人口数量上的激增使得美国在1980年2030岁的人口数量达到4460万人，而同年龄段的人口数量在1960年时仅有2400万，这种倍增的婚龄人口数量使得美国在20世纪80年代房价飙升。

社会稳定状况和城市化水平也会对房地产发展产生一定影响。社会稳定，人民安居，生活能够得到较好的发展保证，经济发展就会带动房地产业的发展，商品房销售价格必然上涨。城市化水平越高，人口及各种经济活动会不断地向城市集中，需要不断增加城市基础设施的建设，对城市的土地和商品房的需求量也就越大，房价就会越高。

（二）经济影响因素

经济发展水平较高的国家和地区商品房销售价格较高，经济发展程度趋向繁荣的国家和地区商品房销售价格上涨。经济发展水平又与社会所处的金融环境有关，因此货币供应量、银行基准利率等金融环境对于商品房销售价格的影响也是不容忽视的。从投资的角度上来说，在金融环境良好，货币供应量充足，银行基准利率较低，贷款利率较低的情况下，房地产开发投资行情就会较好，商品房销售价格也就相对较高。

房地产投资商的利润与税收也有着直接的关系。在一个苛捐杂税繁多的地区，投资商的经营利润空间遭到过多压缩，就会放弃在本地的发展，转而投向其他市场。

（三）政治影响因素

政治因素对房地产业同样有着巨大的影响作用，比如中国的房地产业一直是在政府政策的影响下，才慢慢形成趋向于规范化、健康化的成熟市场。

政治是商品房销售价格影响因素中最为抽象的一种因素了，其相关性一直缺乏一定的数据支撑，而且政府政策对于房地产行业发展情况的反应通常有一定的滞后期，中国的房地产业在21世纪初就进入了一个高速发展的状态，但直到房地产泡沫初现，商品房销售价格飞涨后，政府才出台各项相关政策对房地产市场进行调整，压制投机行为。

三、房地产业在国民经济中的相关分析

国民经济的各部门之间存在着错综复杂的关系，房地产业在直接消耗其它部门提供的产品和服务同时，还会产生间接消耗。通过对中国2007年投入产出表的分析可以得出以下结论：第一，除对石油天然气开采业、金属矿采选业、非金属矿及其他矿采选业和废品废料的直接消耗系数为0外，与其他38个产业部门均有直接关联，对全部42个国民经济产业部门均有直接或间接的关联；第二，房地产业对金融业、租赁和商业服务业、建筑业、化学工业及住宿和餐饮业五大部门有着比较强的直接关联，与房地产业间接关联程度较强的五个部门分别是化学工业、电力热力的生产和供应业、石油加工炼焦及核燃料加工业、交通运输及仓储业和造纸印刷及文教体育用品制造业。

上述结论说明中国的房地产业对于国民生产各部门有着比较普遍的联系作用，房地产业的发展能够带动部分产业的增长，与第一产业相比较，房地产业对第二产业和第三产业的联动作用更强一些。

通过计算得出中国2007年房地产业影响力系数和感应度系数分别为0.5068和0.5361，这两个值均不大于1，说明房地产业对于国民经济其他部门的依赖程度较低，国民经济中的其他部门对于房地产业的依赖程度也不高，即房地产业的发展整体而言具有相对的独立性，对国民经济其他部门的带动作用不强。

四、小结

中国的房地产业具有比较明显的产业特征。首先，房地产业的繁荣为中国的经济发展贡献了力量，但混乱的房地产开发秩序也给社会带来了不安定因素。其次，房地产业与国民经济多个部门均有很强的关联性，尤其是对金融业的关联程度过大。第三，房地产业的经济带动效应较弱。房地产业是一个相对独立的产业部门，对国民经济中其他部门的依赖程度较小，贡献率较低，还无法支撑起整个国民经济的发展。

鉴于中国房地产业的特殊定位，有关于房地产政策的制定必须慎重。首先，非正常的商品消费价格带来的经济和社会效应不容忽视，如何通过宏观的调控，在开发商和消费者之间寻找房价的平衡点是政府面临的重大课题。其次应理性的看待房地产业对于国民经济的影响和作用，针对其关联性强但经济带动性较弱的特点，制定适宜的产业政策，推动经济继续繁荣进步。最后，由于房地产业对于金融业有着巨大的影响作用，而金融业对于国家的经济发展至关重要，因此要加强对房地产金融方面的监督和管理，推动房地产业融资渠道健康有序的发展。

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