陈宝存谈土地供应与土地财政改革

2010年5月28日13：30，北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新、全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存做客强国论坛，以“土地供应与土地财政改革”为题与网友进行了在线交流。

土地的计划性调控与房地产市场的市场调控如何调和?

[网友]：您认为房价高企和地方政府土地供应量有必然联系吗?

[王宏新]：房价高企的确与土地供应有直接的关系，因为在房地产市场上当供不应求的时候，房价就会上涨，如果政府在供应土地问题上像其他的商品一样及时，那么供求关系得以平衡，在这种情况下，房价就可以控制住。但是，在现行土地制度下，供应是个计划的过程，而且是政府的一个计划过程。我们的土地供应在实践中不能适应市场的需求，以及它的变化，因此过去几年来，我们可以看到在房地产市场上土地的供应量始终是滞后于需求的。但这一点只说对半，在我国高房价的背景之下，房价高企也是一个区域现象，正是因为地区之司的发展不平衡，致使房地产市场上的供求关系在本质上是区域性的，因此我们可以看到，在北京、上海、广州、深圳等线城市房价高居不下，但在更多的二三线城市，这样的问题要小些。

[网友]：陈嘉宾，中央接连对房地产市场重拳调控，你认为有几分效果，目前开发商囤地和捂盘现象还严重吗?

[陈宝存]：本轮调控的真实目的实际上是为了遏制部分城市房价的涨幅，现在应该说这个涨幅基本上抑制住了。

实际上我们整个房地产市场化的过程，是土地的价值在增长。而且买房不是说就是买建筑物，而是买土地。那么现在房价的增长，实际上主要的原因还是土地价格加到了整个建设成本里，这种涨幅是合理的。大力调控真正能把房价回到2003年以前的可能性不存在了，土地的价格出现了整个过程不可逆。而且我们的调控原来最初从2003年开始是“双紧”政策，不仅紧资金，还要紧信贷，还有紧土地供应，这样就造成了市场上的供应量持续低迷。像2007年房价暴涨的过程，还有2009年房价暴涨，主要原因就是土地供应量的问题。所以，从2010年的调控我们可以看到，我们现在是紧信贷，但不紧供应，要加大供应，这个方式是比较准确的。

[网友]：二位嘉宾，再说一次：中国的楼价不崩盘，社会问题就会更加严重!

[王宏新]：非常赞赏你对中国社会问题的关注。的确，房地产市场中所产生的问题以及中国住房这样的社会问题，是中国社会发展中深层次的问题。目前高房价背景下，一方面城市居民在忍受着巨大的工作与生活成本；另一方面城市发展的可持续性要受到考验。我认为当前中国房地产市场的最大问题在于住房市场与土地市场之间的分割，土地的计划性调控与房地产市场的市场调控，二者之间的矛盾不可调和。

公益性项目的土地征用补偿宜规

[网友]：嘉宾，土地拆迁为何会引发那么多矛盾?

[陈宝存]：我们能看到恶性拆迁的事件愈演愈烈，其主要原因是在新的拆迁条例出台之前，地方政府加快了拆迁的过程。但是我们也能看到，包括郑州的城中村的“富二代”，大望京拆迁的“富豪”，还有像深圳户籍人口人均住宅面积388平米，这几种拆迁的回迁安置以及货币安置是比较合理的，这都是属于商业化的拆迁。现在的问题出在了公益性项目的拆迁，也就是我们刚才所说的“铁公基”，还有地方政府赖以生存的基础工业，招商引资的冲动对于地方政府来讲，只有在土地价格上有竞争力，这些项目到底到哪个城市、到哪个地区，一般的情况是用低价格去引进这些项目，然后就是使用土地，结果发生了很多问题。

[网友]：怎么样才能保证保障性住房的土地供应?这是不是完全与政府行为有呢?

[陈宝存]：关于保障房，我也有很多观点，保障房究竟想保证什么，保障房应该保障什么呢?应该保障租得起，而不是买得起。为什么这么说?主要还是土地价格的原因。如果是经济适用房，除了低价格征用老百姓的土地，是没有别的条件的，必须低价征用。但这样势必是对农民用地权的剥夺。这种局面继续下去的话，相当于是把农民的利益抛在脑后了。而且现在发生了很多问题。经济适用房从产生那天开始，我们看到，所谓的公务员、吃财政饭的是经济适用房购买的主力，普通老百姓是很难买到经济适用房的，但能不能改变经济适用房这种局面呢?不能改变。

[网友]：嘉宾，房价越调越高的真实原因是什么?你们认为有调控的必要吗?为什么?

[王宏新]：房价越调越高的确是过去几年来房地产市场调控表现出来的种状态，也反映了市场对政府调控目标的背离，我们需要深刻反思调控为什么不能达到预想效果的问题。我认为有这么几点原因的第一，调控只能解决短期的问题，究竟有多短，要根据市场来判断。一般说来宏观调控的政策短则数周，长则几个月。但是宏观调控政策是不能解决根本性问题的，就像一剂退烧药。过去几年就是这样，因为我们没有解决房地产市场上的根本矛盾，所以宏观调控的效果很快就会失效。中国房地产市场的矛盾主要体现在一线城市，从全国范围内调控市场没有意义。第二，为什么一线城市房价高居不下?表面上看是供不应求，但实质上是区域发展不平衡的结果。一线城市的人口压力不缓解，供求矛盾就难以解决，房价自然下不来。关于调控有没有必要的问题，就像刚才说的那一剂退烧药一样，虽然它不能解决根本问题，但它能缓解症状，因此政府也离不开调控。我认为我们需要在调控的基础上深层次反思调控失灵的问题，找到问题的症结，找到解决的办法。地方政府是最大的房地产开发商吗?

[网友]：陈宝存嘉宾，土地出让金占房价的50％以上，从这个角度来说政府是最大的房地产开发商，您同意这个观点吗?

[陈宝存]：不同意。实际上我们刚才也说了，所谓的土地财政的收支构成，可以看到实际上地方政府不是依靠土地财政过日子。特别是很多中小城市，可能土地都卖不出价钱。

[网友]：嘉宾，土地是谁的?凭什么要拿给少数人来买卖?

[王宏新]：这个问题非常好，但它不是

个简单的买卖问题。在世界上200多个国家里面，不同的国家都有不同的土地制度，土地制度都由宪法来体现。比如在发达的西方国家，大多数实行土地私有制，既然是私有制那么土地市场无处不在、无时不有，土地的收益当然也就归土地的所有者。当然，与国家也有关系，大多数国家都靠土地权利证书(像我国的产权证)来保证这种所有权，同时也会在交易中来缴纳税收。因此，在发达的市场国家，基本上没有房地产市场调控，也没有土地调控。比如说美国的次贷问题，它反映在金融上，政府也不会单单为个产业或者一个市场出台政策，统一的金融货币政策是对整个宏观调控经济而言的。

因为现在城市和农村的土地制度不样。这在以前看来没有问题，但现在问题出来了，什么问题呢?在以前城乡分割的体制下，农 村土地归集体所有天经地义，而且它是农民最重要的保障制度之一，在城市，城市土地归国有，城市居民的就业、医疗、教育、养老等各种保障都由政府负担，因此，政府获取土地收益，或者分配土地都有它的合法性。

这种城乡不同也是违背宪法精神的，从本质上也不能适应中国城市化、城乡一体化的发展趋势。因此，我们现在需要来改革现行土地制度，从宪法层面上来体现城乡居民具有同等的土地权益。

很多企业进入房地产市场而行业利润率为何降不下来?

[网友]：如何看待空置问题，房产市场是供不应求还是供过于求?

[陈宝存]：空置问题，最近概念比较混乱。比如说，国家智能电网数据有6450万套，住宅读数为0，相当于都是空置的。但是我们知道，整个房地产市场化过程中，商品房的生产量达不到6450万套。每年商品房市场

供应量大约只有400万～500万套之间，甚至更低。我们国内的空置数据和欧美有很大的区别。我们国内的空置房绝没有想象的那么高。而且我们有一个习惯，有很多父母给孩子买房，孩子在上小学、上中学、上高中的时候，就在城市郊外买了新房子，因为孩子上学方便，还是居住在市区里，这样会造成一定的空置。

[网友]：请问嘉宾：房地产企业百之分一二百的利润，土地出让金到底占了多少例?

[王宏新]：房地产企业的利润从全行业来说的确是非常高，而且是不正常的高，但这是体制性的。这就是为什么许多行业的企业都愿意进人房地产业来。按照经济学原理，如果一个行业利润率非常高，就会有很多企业愿意进来，供应就应该增加，供求平衡的结果之下企业的利润率就该降下来。

开发企业对土地的追捧已经基本遏制住了

[主持人]：今天强国论坛关注了一条新闻新华社批评地方楼市政策刚性不足，调控远未到位。地方政策为何如此温柔?

[陈宝存]：我不知道新华社理解没理解中央调控政策的总方针，是遏制部分城市的房价涨幅，这从去年中央的工作会议到中央政治局工作会议，到国务院常务会议，以及所有的政策表述，都是遏制涨幅。现在，已经发生了什么情况呢?开发企业对土地的追捧已经基本遏制住了，而且土地的出让已经趋向理性，涨幅也得到了控制。各城市不同，京沪房价的涨幅有它自己的原因，但像广州、天津、重庆，这几个城市的房价涨幅不是特别大，尤其像广州和天津这两个城市一直比较理性。京沪房价之所以涨，主要还是土地供应有很大的难题。京沪两地的调控政策又比较严厉，严厉到了限购。要求地方政府的政策定要完全严厉，达到像北京这种政策的强度，我觉得是没有道理的。

我们连续多年的调控，实际上主要的原因全都是一线城市的房价涨幅超高。但我们是全国一副药方，比如说2005年上海“生病”，全国“吃药”。实际上现在真正没有压力的只有开发公司，这是行业的运作规律。在调控市场的同时，实际上是挤出了开发企业在房地产行业的投资，那你只能加剧供应不足的局面。所以我觉得说地方政府楼市刚性不足，是没有道理的。冷热不均的市场，很多二三线城市并不存在这种房价高速增长的过程，房价主要的推动力是地价的上涨、成本的上涨。

[陈宝存]：网友们，房地产问题需要各方冷静对待。我作为房地产开发公司的一员，一直在致力于讲述房地产的真相。可能有很多的网友不很理解，甚至在我的博客中也有很多网友在骂我，但是我不会改变我的观点，而且我希望5年之后你理解我的观点。希望有机会再与网友们在线交流。