社区金融渐进

一向“专一”的房产巨头万科，以逾30亿港元入股徽商银行，成为这家在中部地区颇有影响力的城市商业银行第一大股东。

这是万科除房地产业以外的最大一笔投资，不过判定其重新回归多元化发展还为时过早，万科这次走的是一条叫“社区金融”的路。房地产与金融的结合，可以擦出怎样的火花？这会在未来的社区金融上看出端倪。

实际上，不止万科，有更多的人看到了社区金融的潜力。产业之间的相互融合，已逐渐成为一种趋势。

社区金融

1882年，德国社会学家F·滕尼斯首先提出“社区”一词，他认为构成社区基本要素是：有一定的地域；有一定的人群；有一定的组织形式、共同的价值观念、行为规范及相应的管理机构；有满足成员的物质和精神需求的各种生活服务设施。作为一个社会共同体，社区中的个人或企业在经济活动中产生了大量的金融需求。这对金融机构提出服务需求，也为金融机构创造业务机会，社区金融应运而生。

中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼对社区金融进行了深入研究，他认为，从商业银行的角度看，社区金融是指依托于银行有形或无形网点，从客户需求角度出发，通过各种资源整合，向社区提供有针对性的金融产品和服务的综合性金融活动。社区金融业务的主要客户是个人类客户和小微企业客户，基本上属于零售银行业务的目标客户群体。

近年来，随着我国城市化进程的加快和社会经济结构的调整，城市社会管理的重心正在由“单位制”向“社区制”转变，社区的数量和人口密度逐渐增大，社区经济如雨后春笋般迅速崛起，在整个经济生活中的地位和作用日益凸显，社区金融业务逐渐兴起，目前社区金融已成为各家金融机构竞争的焦点。

在当前的银行体系下，金融机构对中高端客户争抢有余，而对普通客户服务不足，导致金融供需呈现一定的结构性矛盾。在此背景下，部分城商行积极探索发展社区银行经营模式，通过准确定位、细分市场和制度创新，提供差异化、个性化的金融产品和服务，在弥补个人金融及小微企业服务不足、改善金融环境的同时，也找到了一条符合自身特点的经营模式和生存之道。

商业银行与拓展社区金融仍要在一定程度上依托开发商和物业公司。2013年以来，民生银行推行“小区金融战略”，与地方政府、地产公司和物业公司进行携手，推出了“民生小区金融服务店”。

从民生银行的小区银行战略来看，服务的本质得到极度的体现，“最后一公里”营销将极大地拉近银行与储户的物理距离，代收邮包、代付物业费等功能极大地扩展了银行的服务视野，使服务的便利性得到淋漓尽致的发挥。同时，各种支付转账等收费项目的优惠也彰显银行服务的低廉价格，这是小区银行可持续发展的根本动力。

在建行的专家看来，商业银行只有真正地走进社区、了解社区、专注社区、经营社区，才能把社区金融做深做透，做精做细，也才能够持续成为社区金融服务的领跑者。

产业融合

放到整个国内房地产行业来看，开发商提供社区金融服务的话题已经探讨多年，但正在打造该业务的房企寥寥无几。

万科对于参股徽商银行的解释称，是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务。万科总裁郁亮在内部邮件中说，投资徽商银行是在打造万科的社区生态服务系统。他此前曾多次提到，万科做商业也是为了更好地做住宅业务，以社区商业为主；长期来看，住宅开发仍是万科的主营业务，不会改变。

万科目前有300万人的客户群体，每人每月在社区内的消费如果能达到1000元，即便是按照1%的佣金抽取，也有3000万元的可观收益。

有分析认为，万科此次参股银行具有里程碑式意义，上述企业实行多元化经营，监管层顾忌较少。但万科这样纯粹的房企成为银行大股东，过去多少被视为监管敏感地带。此次万科成为徽商银行第一大股东，意味着国内纯房企与银行的联姻在放开。

多位金融、地产界人士指出，近两年来地产的金融化趋势狂飙突进，地产商争相进入的商业地产、旅游地产、养老服务等长线投资领域，更加需要强大的融资平台和融资产品销售通道。城市商业银行尽管也受到关联贷款限额等监管限制，但至少可为项目公司的融资产品发行，掌握区域金融信息等方面提供便利。

一直以来，银行缺项目，房企缺资金，二者合作仿佛是一对孪生体。然而，随着房地产泡沫呼声再起，房贷额度收紧等一系列利空因素影响下，银行与房企的生态关系正在悄然转变，这无疑加快了地产涉足银行的步伐。

“有了自己的控股银行，房企的境遇将大为改善。对于购买本企业产品的客户，完全可以让其通过自己入股的银行来办理按揭贷款，在房贷额度收紧的情况下，更有利于打造企业销售的核心竞争优势，同时提高企业资金周转效率。”来自CRIC研究中心的分析师表示。

社区金融服务可以成为万科组建其大数据的另一把利器。万科如果能够对社区内客户金融消费习惯的大数据库建立成功，进行针对性的服务，不管是理财产品也好抑或是小额贷款，甚至是单独针对一部分业主进行房地产基金产品的销售，似乎都充满了可能。

业内猜测，社区金融服务的业务主要包括各种涉及缴费的便民服务、水电燃气或交通罚款等，其次帮助业主进行资产管理的理财产品，最终可衍生到社区电商平台。在社区金融领域，可以通过开发一些社区一卡通的产品，涵盖区域内的不同消费，采用一种预付式的模式，通过与银行的合作具备一定的金融；此外，还可以衍生出小额贷款，对社区内的小微企业进行扶持。

不少此前投资银行和其他金融业务的多元化集团公司，已经获取不少收益。但产融结合又是双刃剑，“产融结合并不适用于每个企业集团。从企业内控角度来看，企业进行产融结合或开拓新业务领域，均应服务于企业的战略目标。”有关人士表示，产融结合不仅仅能带来融资杠杆、效益多元化或资源整合等便利，也具有风险普遍化等消极因素。

不过，可以确定的是，基于各种社区需求的金融服务所蕴藏的潜在市场已经被房企看中，由此带来的持续收益可能要远远大于一次性的物业出售。