房地产开发企业财务管理问题思考

（浙江省诸暨市永利房地产开发有限公司，浙江 诸暨 311800）

摘 要：社会主义市场经济的深入发展，推动我国房地产开发行业逐步转向专业化与复杂化的发展模式，房地产行业因此成为带动我国国民经济快速增长的重要产业。而近几年，随着市场竞争的日趋激烈以及我国宏观政策调控与干预力度的加大，“财务问题”成为房地产开发企业经营、管理及发展中的关键。如何在降低成本的同时有效提升企业利润增长点，进而实现企业经济效益的全面提升则成为房地产企业的核心问题。因而，主要围绕房地产开发企业财务管理的问题进行简单分析与探讨。

关键词：房地产开发；财务管理；特点；现状

对房地产开发企业而言，财务管理是对企业生产经营过程中所需的资金的筹集、使用、收入及分配等进行有效预测、规划、核算、控制、分析与考核，并对整个过程中所涉及的财务关系进行有效处理的经济管理工作。财务管理作为唯一的价值管理手段，是房地产开发企业管理工作中的核心。结合房地产开发企业所属的行业特性来看，其财务管理有何特点？目前我国房地产开发企业财务管理工作开展的现状是怎样的？而其又该从哪些方面对财务管理工作进行进一步的优化与完善？以下主要从这几方面对房地产开发企业财务管理的问题进行讨论。

1 房地产开发企业财务管理的特点分析

众所周知，房地产开发的投资额通常比较大，企业成本的回收期相对较长，资金链条可以说是决定企业生存与发展的重要生命线。在较长的开发周期当中，企业经营所需的资金可以说是点多面广，因而资金筹集任务重、财务管理风险高成为房地产企业财务管理工作的基本特点。

1.1 资金筹集任务重

对房地产企业来讲，财务管理在资金筹集方面的任务相对较重。首先，目前居高不下的地价及工程造价决定了房地产企业所开发的每一个工程项目都需要巨额的资金投入；其次，工程开发是一项长期性工作，从项目征地、开发、建设到最后的竣工交付，通常需要两年以上的时间，这期间财务管理必须保证项目开发所需资金链的完整性及运行的有效性；另外，因以上两点的影响，房地产企业资金的周转期相对较长、周转率普遍偏低，因而房地产开发企业必须通过不同的融资手段来筹集足够的开发资金，如此才能保证项目的稳定开发。所以，相比于其他行业来讲，房地产开发企业财务管理在资金筹集方面的任务较重。

1.2 财务管理风险高

结合以上分析可以知道，房地产企业的项目开发活动往往需要投入大量的人力、物力与财力，较长的开发周期内，各种不确定性因素遍布项目开发的各个环节；同时，特殊的行业属性决定了房地产企业对于国家政策的敏感性相对较强，但从根本上来看，多数房地产企业基于新政策的自身调整能力却并相对较差；再加上项目在资金和资金方面的高投入，使房地产开发企业所面临的财务风险更高于其他行业。

立足于目前我国房地产开发行业的发展现状，基于以上对房地产企业财务管理工作的特点分析来看，目前我国房地产开发企业财务管理工作的开展现状是怎样的呢？

2 房地产开发企业财务管理工作的开展现状

在现有的市场环境下，房地产开发企业所面临的行业竞争日趋激烈，财务管理作为企业内部管理工作中的核心环节，在企业经营、管理及发展中的重要性也日渐突出。但从我国多数房地产开发企业财务管理工作的开展现状来看，以下几点不足严重影响着其财务管理作用的有效发挥。

2.1 管理制度形式化

财务管理制度基本流于形式，无法发挥其应有的积极作用是多数企业财务管理工作中面临的首要问题。多数房地产开发企业财务管理对于收支的审批流程缺乏规范性，审批人员并未在制度授权的范围之内开展审批工作，审批手续不完整的问题普遍存在；同时，房地产企业财务管理工作中，存在费用开支标准不清的问题，费用开支所执行的实际标准相对混乱。可以说，财务管理并未依照管理制度的标准要求进行严格地落实与开展，管理制度基本流于形式。

2.2 资金管理体系不完善

房地产开发企业财务管理可以说是一项系统性的工程，管理工作涉及到企业发展及投资项目建设的方方面面，企业虽然按照相关要求进行年度投资规划的制定，却并未对规划的目标进行有效分解，季度及月度计划管理也基本不存在；同时，因项目投入的不同以及制度规范约束性不足的影响，房地产开发企业内部资金的盈余并不均匀，配置也缺乏平衡性，财务管理无法对资金进行集中的管理与使用。

2.3 融资渠道单一

目前，我国绝大多数房地产开发企业的融资渠道相对单一，基本依靠于银行的贷款来推进工程项目的开发。但近年来，国家对于房地产市场的各项调控政策陆续出台，而银行对于房地产企业融资的监管力度也不断趋紧，信贷资金在房地产开发行业的投入门槛可以说越来越高。而财务管理在融资渠道上的这种单一性对其资金链的运行构成了直接的影响与威胁。

2.4 税负居高不下

一直以来房地产开发都是高税负的行业，企业在经营发展过程中所承担的平均税负要远高于其他行业。但目前，企业财务管理中税收筹划工作的开展不佳，因对现行税法及相关会计政策缺乏深入且到位的理解，企业财务管理无法运用恰当的税收筹划手段来降低企业税负，企业税负居高不下，而这无形中加剧了企业财务及财务管理的负担。

2.5 审计监督力度不足

尽管多数房地产开发企业内部设有相应的审计监督部门，也制订了必要的审计监督制度。但基于各种因素的影响，审计工作对企业财务管理的监督作用无法得到切实发挥，企业审计监督部门对财务管理工作的监控力度严重不足。

不难看出，目前房地产开发企业财务管理工作中存在的诸多不足已经严重影响企业整体的经营与管理，同时对企业未来的发展形成一定的制约，而加强对企业财务管理工作的优化与完善可谓势在必行。

3 房地产开发企业财务管理的优化与完善

要解决房地产开发企业财务管理工作中存在的不足与缺陷，对其财务管理工作进行进一步的优化与完善，应从以下几个方面进行调整。

3.1 加强财务管理制度建设

房地产开发企业要对现行的财务管理制度进行加强，首先要对内部财务部门的基本职能进行有效强化，加强会计岗位的监督职能；对各项经济业务的收支及审批程序等进行统一规范，并明确审批人员的职责、权限和义务；对费用开支的管理口径进行标准化规定，根据不同的业务需求制定出资金费用的管理方式，并通过核算与监督手段的融入来保证财务管理制度的有效落实。

3.2 建立健全资金管理体系

房地产企业要对现有的资金管理体系进行完善与健全，根据企业发展现状及市场环境进行全面预算的编制，在此基础上将企业资金规划目标进行有效分解，依据项目的开展进度制定出资金使用的整体规划表，依照有计划不超支、无计划不开支的基本原则对企业资金进行有效使用；同时，企业还必须设置专门的台账，定期对专项资金的使用状况进行实时的跟踪与管理，保证企业每一笔资金都可以得到规范的使用。

3.3 积极扩展企业融资渠道

要保证财务管理质量，有效避免企业财务风险的发生，房地产开发企业就必须对现有的融资渠道进行积极地扩展，摆脱单一融资渠道对企业经营发展的局限。首先，房地产开发企业依托集团化的资金管理模式，对资金进行统一的管理，并借助这种集团化的优势来获取银行在利率方面的优惠；而后借助于企业的市场形象与行业口碑等积极开展像信托之类的融资新渠道，为企业资金链的有效运行提供保障。

3.4 提升企业税收筹划水平

随着各项针对房产企业的调控政策的出台，房地产企业的税收筹划与会计处理都受到不同程度的影响。在税负居高不下的现实条件下，房地产企业必须结合现行的税法、税收优惠政策以及会计制度等，对企业的税务工作进行有效筹划，通过推迟缴税或者是利用税收优化政策等方式来对企业的纳税金额进行有效控制和降低，以便于在控制好税收成本的基础上提升企业财务管理水平，为企业的整体发展提供良好的财务条件。

3.5 加大对财务管理的审计力度

当然，要切实保证企业财务管理工作的规范性、标准性和安全性，房地产企业还必须加强审计部门对财务管理工作的监督力度。除了要针对不同的项目进行项目财务审计之外，还必须对不同工程项目开发的过程中，不定期地进行各种专项审计，借助于相应的审计制度对财务管理工作中存在的问题进行及时的发现与改善。与此同时，还必须借助审计功能，对财务管理的经济效益进行综合性的分析和评价，以便于在总结经验的基础上切实提高企业财务管理的整体水平。

4 结论

总之，财务管理作为现代房地产开发企业内部管理体系中的核心环节，对企业的经营、管理与发展都发挥着不可小觑的重要作用。而随着全球经济环境的不断变化以及我国市场经济体制的深入发展，财务管理的重要性将更为突出，而财务管理水平也将成为房地产企业参与市场竞争的核心竞争力，必须得到企业相关层级与部门的重视。

参考文献

［1］李红.房地产开发企业的全过程财务管理探讨［J］.中国总会计师，2010，（1）.

［2］朱玉瑛.试论房地产开发企业中财务的意义［J］.中国外资，2011，（2）.