养老养生地产需求特征及发展模式研究

摘要：本文研究人口老龄化背景下，作为目前欲跨行业拓展的地产企业，是进军养生养老房产项目的绝佳的机会，以成都为例，针对养老养生地产这一独立业态的发展特征，文章从老龄市场现状需求分析、现阶段基本模式、运营模式、盈利能力对比等角度对其未来发展策略进行了探讨。

关键词：运营模式；养老养生地产；人口老龄化；地产转型

一、发展养老地产的意义

国家“十二五”规划提出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”。我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套。急需民间资本进入养生养老产业发展。从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场。

养老养生地产是养生地产与养老地产的复合体。对于客户来说，养老养生地产是为有养生需求人群及老年人提供适合养老养生的住宅、设施及服务，满足相关需求人群和老年人特殊需要，融合复合地产和现代服务业的一种新兴地产业态。对于运作主体如房产公司来说，养老养生地产是一种立体的开发经营方式。它复合了房地产开发、养老养生服务、商业地产运营和金融创新等属性。对于社会来说，养老养生地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式，是提升生活水准、生命质量和公民尊严的现代服务业的消费载体，正在引领和推动着养老产业的发展以及生命健康产业的发展。

二、成都市老龄市场现状分析

成都市2009年老年人口信息和老龄事业发展状况报告显示，截止期为2009年12月31日

三、现阶段养生养老基本模式

对比表明，养生房产相对于普通房产，养生房产通过转让10-15年的物业使用权、入住权收回全部或部分物业投资成本。其剩余年限的物业产权价值（含增值）为最终实际收益。按普通地产30%赢利能力计算，养生房产的赢利能力（即使不含养生主题本身赢利）达到普通房产的3倍以上。

五、运营模式

1、模式核心是打造具有养生养老功能的物业、设施；针对养生养老核心功能，建立高标准养生养老服务体系、服务标准；辅以生态养生景观的规划设计，共同营造出一个具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区；

2、 构筑养生养老核心理念

以环境养生、营养养生、运动养生、科学知识养生、文化艺术养生、医疗保健养生五大养生主题为养生核心理念；

3、 以养生核心理念为基础打造养生服务体系，规划具体服务项目，拟定详尽的服务标准；

4、 将物业功能与养生具体项目高度匹配融合，使得物业富含养生文化内涵进行全方位的功能打造；

5、 通过销售养生养老项目服务销售物业的产权、使用权、入住权。主要以会员制方式销售养生会籍，销售养生养老项目服务。通过销售养生别墅、养生公寓产权发展会员获取会籍。通过销售养生别墅、养生公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。

六、养老地产项目社会价值

1、能极大缓解当地老年养老床位紧张的状况，替当地政府分忧、为老龄人人谋福；

2、促进生态养生养老市场繁荣，提升企业品牌价值，为老龄人者提供一个创新性、全方位的养老、疗养、休闲场所；

3、改善人居环境，带动服务业和周边产业的共同发展，为当地区域经济发展提供重要补充；

4、安置当地失业、无业人员劳动就业的机会，为政府和相关部门排忧解难；

5、可以有效弘扬中国传统文化，承担起中国元素在国际、国内的传承和传播的历史责任；

参考文献：

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