我国以房养老现状

我国属于典型的未富先老型的国家，随着近些年人口老龄化形势的加剧，国家需要出台一些新的养老模式。以房养老作为社会养老保障体系的有益补充形式，国外部分国家已通过倒按揭来保障养老。本文主要了分析我国在实施以房养老时存在的问题和现实意义，并进一步指出政府应该如何消除在推进过程中可能存在的风险，减少未知和不确定的因素。

一、我国养老体系现状

受生育政策和生育意愿的影响，我国生育率从新中国成立初期的6.11持续下降至目前的1.64左右，且已持续多年低于2.1的生育更替水平，导致我国老龄人口比例逐年增加，老年抚养比从7.4%升至11.9%。“四二一”家庭的大量出现，使得两位青年人既要负担四个老人和一个孩子的照顾，还要忙于工作照顾小孩，往往力不从心，无法兼顾对老人和孩子的照顾，再加上生活成本的不断提高，给青年人造成很大的压力。2013年老龄人口总量已超过2亿人。在2014年“两会”期间，养老话题受关注度位居前列。随着我国人口老龄化形势的加剧，养老金亏空渐成公众关注的焦点。根据2014年全国社会保险基金预算数据显示，养老基金已亏空1.7万亿元。据专家预测，到2050年我国养老基金亏空将达到60亿。为了解决养老问题，两会期间也提出了推迟退休、推迟领养老保险等相关政策。按照人保部的说法，退休时间改到65岁每年减少基金缺口约200亿元，但是现在养老金亏空1.7万亿，这种方法也解决不了实质问题。以房养老作为拓展老年人退休收入的一种金融创新手段，再次被提及。

二、我国以房养老可行性分析

“以房养老”就是将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故，被抵押房产处置后用于偿还贷款本息，增值部分还有望归抵押权人所有。这样一种和传统按揭方式相反的"倒按揭"养老模式。以房养老是西方发达国家常见的一种养老模式，最早起源于荷兰，但发展最成熟、最具代表性的当属美国。国外学者就住房反抵押贷款已经进行了相关的研究。Burns & Widdows（1990）、Hogarth（2004）认为合理的使用和管理房产使其成为一种可产生收入的资产将有益于提升老年人退休后的经济地位并减轻他们对公共财政的依赖度。Miceli & Sirmans（1994）指出从理论上来说，反抵押贷款有诸多优点，但在实际的推行中困难重重。阻碍反抵押贷款业务成功推进的原因主要源于该业务中借款者和贷款者各自所需承担的风险。根据全国老龄委办公室公布的数据，2014年我国60岁以上的老年人已达到21242万人，占总人口的15.5%，高出2013年0.6%，其中65周岁及以上人口占总人口的比重达到10.1%。据推测，到2020年我国老年人人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17%。中国自有住房拥有率为89.68%，远超世界60%左右的水平。中国有10%即约1850万老年人有房产没子女，此外，我国有近200万拥有房产的失独老人。这些因素使倒按揭成为解决上述群体养老资金的有效途径。倒按揭是老年人晚年生活得到保障的另一种补充养老方式，虽然“以房养老”的方式不会成为国内老年人养老的主要方式，但却提供了一个很好的选择和方式。通过这种方式可以提高老年人的生活质量，使老年人有额外的固定收入，不再为医药费和生活费发愁，他们可以外出旅游，享受品质更高的晚年生活。

三、以房养老在我国实施的意义

住房反抵押贷款是老年人晚年生活得到保障的另一种补充养老方式，我国实施以房养老的意义主要表现在以下几个方面：

分散政府养老保障的压力。倒按揭作为个人自主养老的一种新选择，可以在一定程度上补充社会养老的不足，带有明显的补充养老保障性质。

对于老年人来说，他们可以在继续享有住房使用权的情况下将房地产转化为现金收入，成为养老资金的重要来源，使房产具有融资和养老的功能。

对于市场来说，“以房养老”的机构收回住房的使用权，必然会将其出售或者出租，进而会增加“二手房”的供应量。

对于金融机构尤其是保险业发展而言，“以房养老”模式的引入弥补了社会养老保险保障的不足，有益于拓宽保险资金的运用渠道，提高其风险管理水平。

四、以房养老在我国遭受的困局

我国已经在广州、北京、上海等全国重点城市试点推出住房逆向抵押贷款政策，但是并没有多少人问津。就我国发展住房反抵押贷款存在的问题，国内不少学者也做了相关的研究。魏玮（2007）和童汇慧（2007）分别对反抵押贷款中出现的道德风险、预期寿命风险进行了研究，认为为了规避风险和提高该业务开展的效果，对反抵押贷款的目标群体应有合理的界定，同时其支付的额度也应适当。彭希哲和胡湛（2011）指出，面对发展迅速、规模巨大的老龄人口带来的挑战，我国社会养老保障体系的准备明显不足，社会基本养老保险体系未来面临严重的支付危机。陈杰（2013）认为“以房养老”本身的含义很广，仅上海民政局就总结过7种以房养老模式。

我国“以房养老”遭遇的困局主要表现在两个方面：一方面是申请者的困局，一方面是金融结构面临的困局。申请者受如下因素的干扰：1、我国居民的传统观念根深蒂固，父母总是希望把房子留给子女，子女防止留下不孝之名，也不希望父母把房子抵押出去。2、由于倒按揭养老模式在发放贷款数额时会受到房价波动，折旧等因素影响，所以金融机构给出的贷款数额，低于市场和人们的预期，致使没有太多人接受倒按揭养老模式。在国外继承房产在内的遗产，需要交纳高额的遗产税，所以子女对父母将房产抵押没有太大的异议。在我国没有类似政策的支持，倒按揭在养老模式方面没有太大优势。另一方面是金融机构有人面临如下的困局：1、我国房子的产权70年，老人把自己的房子抵押出去时往往是房子使用权快用尽之时，即使可以通过缴纳土地出让金让使用权延续，但这种方式往往会增加金融中介的成本。“以房养老”的核心在于如何真正盘活闲置住房，在老人过世时，还面临如何卖出这个闲置住房的问题。随着人口生育率的降低，可能面临一个年轻人继承好几套老人的房产，进而对住房的需求降低，这样金融机构面临着闲置房产出手的风险。2、房价下跌、房子质量、人口寿命等不确定因素的影响。随着近些年楼市价格大涨，专家和民众对房价泡沫的预言，让金融机构对倒按揭贷款存在许多顾虑。金融机构收到房子时质量状况，人口寿命难以准确预测也会对金融机构造成很大的风险。3、我国金融机构实施的分业经营，这也为倒按揭的实施带来了很大的困扰。住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。即使实行住房反向抵押保险，本质上也是个反向抵押贷款，而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。

五、我国以房养老的政策建议

政府参与，加大宣传力度。以房养老作为一个全新的金融产品和一种市场交易行为，需要社会的宣传和政府的鼓励。政府可以利用社区、电视、报纸、网络等方式对以房养老进行针对性的宣传。帮助大众正确理解以房养老、房产继承等观念。可以通过宣传新加坡的剩余价值养老模式：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人，来消除老人不合算的顾虑和子女的“不孝”之嫌。

增加“以房养老”金融机构的数量。可以在政府的监管下，成立专业化的公司对“以房养老”进行市场化运作，走产业化、规模化的道路，取消保险公司和银行混业经营的限制，允许其他金融机构参与这项业务。这将有利于该业务的竞争，形成良好的市场环境。

搭建配套平台，创建良好环境。倒按揭业务涉及许多问题，如房产使用权问题、房产的评估、政策咨询、房产收回、房产变卖和纠纷仲裁等等，这些问题的解决都需要相关部门的配合。当以房养老业务正式推行时，相关的金融机构手握大量的房产，就需要政府建立相关的平台，盘活这些房产的交易。

出台相关的政策。金融机构为保证在实施以房养老时有充足的盈利，在无财政贴息的条件下，只能提高贴现率。按照目前5年期以上贷款利率不低于6.55%的标准计算，申请者只能拿到较少本金，在这种情况下，申请者肯定甚少。在保障金融机构和申请者利益的前提下，政府必须要出台相关的政策，不仅体现在税收的优惠、资金的扶持等方面，还要对以房养老产生的不确定性因素提供政策保障，如可以对遗产税继承法做相应的调整，从而有利于以房养老政策的顺利实施。

（作者单位：湖北经济学院法商学院）