投资中关村、燕莎酒店式公寓

中关村：实力企业迈开进驻步伐

高科技产业抢得区域头彩

中关村集中了IBM、AMD、INTEL，SONY，惠普，西门子、联想，方正，紫光等世界顶尖高科技企业，堪称“中国硅谷”，是全世界罕有的科技智力资源聚集区，目前该区域凭借其高速发展的高新技术产业和种种优惠政策，吸引了大批的海外归国创业者，成为近几年公寓开发的热点区域。

租售价格双升

据“链家地产”统计数字显示，中关村周边8月份酒店式公寓价格平缓上涨，例如悦莱国际酒店，新中关等高档酒店式公寓，其二手房均价约在19000～20000元／平方米，租金约在12～13.5美元／平方米／月，区域内高档酒店式公寓二手房单价，租金环比7月份分别上涨了1.6％、1.2％，而如荣尚居等普通公寓的二手房均价约在13000～14000元／平方米，租金约在7～8美元／平方米／月，环比7月分别上涨了2.4％、3.5％。由此可见，无论是酒店式公寓还是普通公寓均出现了一定的上涨。

可以说，商务往来的需求使中关村区域租赁市场稳定上涨。而区域内中档公寓的租金，售价出现“追涨”现象，主要得益于市场需求的强势拉动，预计在中关村高科技商业氛围带动下，需求持续旺盛，酒店式公寓投资看好。

考察楼盘一：中湾国际

项目为精装小户型酒店式公寓，主力户型为36至60平方米。根据胡宣所能承受的总房款。售楼人员推荐了建筑面积59，03平方米的g户型，从户型本身看，房间南北通透，客厅朝南，面宽采光充足，观景效果好。单价21900元／平方米，总价129万元，如果首付50万，贷款20年，胡宣每月需还款5545元。

项目以交通便利为卖点，临近地铁4号线，10号线苏州街站：26、302、394、944支等多条路公交线路穿梭运行。在配套上，项目更是传出了“以全中关村为配套”的宣言。胡宣在离开售楼中心时，顺便了解了周边的配套近在咫尺的中关村广场购物中心，商业步行街法国家乐福亚洲旗舰店，运动主题百货店、国际精品专卖店，MEGABOX影城等娱乐，餐饮，购物设施一应俱全。

据记者从房地产交易管理网上发现，该项目一，二层已被法院查封。对此售楼人员表示：“查封之事属实，但一，二层已经整层卖给了业主个人，因此查封与开发商没有任何关系。”

考察楼盘二：艾瑟顿国际公寓

定位为独立式公寓的艾瑟顿不仅满足白领的置业需求，也可作为子女陪读的理想选择。这为该项目吸引了不少外地客户，由于与人大，北大，理工大距离较近，很多外地父母在这里买套房子，既可以用来陪孩子，又可以错开时间出租收益。

同中湾国际项目一样，项目拥有4号和10号双线地铁出行选择，距“苏州街”站仅百米。项目由1栋20层的酒店式公寓塔楼构成，户型以70余平方米两居为主。根据胡宣所能承受的总房款。售楼人员推荐了建筑面积75.50平方米的A2户型，一室一厅，单价18086元／平方米，总价136万元，首付50万，20年贷款，胡宣每月需还款6297元。

项目最大的特点在拥有4.2米面宽以及整体看来，二个楼盘都符合胡宣的置业要求，均为酒店式公寓，交通便利、购物方便，并且两个楼盘都有升值潜力。

就价格而言，中湾国际相对于艾瑟顿国际公寓每平方米多支付将近4000元，但由于户型面积较小，所以总价低于艾瑟顿国际公寓。目前项目所在区域同类物业的租金水平9500元／月，投资回报率约10％。

燕莎区域：涉外氛围极度浓厚

使馆需求后劲十足

据21世纪不动产统计，燕莎区域内及周边，分布着约30座甲级写字楼现代汽车大厦、佳程广场、南银大厦、国航大厦等。500多家外资企业、商社：微软、索尼、富土施乐、康明斯等。

区别于中关村，燕莎商圈各种物业形态始终围绕“涉外”，“使馆”。90个国家的驻华使馆齐聚于此，三大使馆区分布在该区域。目前第―使馆区，第二使馆区已经饱和，第三使馆区正在兴起。分布在第三使馆区的驻华使馆主要来自挪威、意大利、法国，德国，澳大利亚、加拿大、韩国、以色列。这些国家位于目前全球经济最发达的区域―西欧，北美、东亚、东南亚等地。这意味着他们的经济活动、商贸往来是最繁荣的，这将使得整个燕莎区域具备较高的投资收益。

8月租售价格继续上扬

据“链家地产”统计数字显示，8月份燕莎周边酒店式公寓价格出现明显上涨，目前区域酒店式公寓二手房均价约为16000～17000元／平方米，租金约在12～14美元／平方米／月，环比7月份分别上涨了3.3％、2.6％。

另据21世纪不动产北京中天大业统计，自2006年以来北京市服务式公寓销售价格平均上涨了10％以上，燕莎区域服务式公寓销售均价已从2006年初的16000元／建筑平方米上涨到了18000～24000元／建筑平方米。

“链家地产”市场研发中心认为，燕莎地区是京城第三大使馆区，属于国际化的居住社区，各种租金价位的房源充分，并且交通便利、配套和商业都非常成熟，邻近奥运场馆工人体育馆和朝阳体育场，不少业主看好奥运期间涉外租赁市场，报价上涨，而另一方面，作为使馆区，燕莎周边吸引了不少的使馆工作人员、外企驻京人员，例如嘉和丽园、凤凰城等高档公寓，大部分出租给了国外人土，已经形成了国外人士聚居的传统，预计随着奥运会的临近，涉外机构、社会团体及个人大量来到北京，区域酒店式公寓的需求会有一个上涨，因此投资奥运期间涉外的高端酒店式公寓较为可行。

考察楼盘一：波菲特行政公寓

项目处在三至四环之间，机场高速路南侧，从三元桥驱车4分钟就到达了项目。未来机场高速铁路，地铁5号线、10号线等轨道交通的兴建完毕，出行更加方便。

根据胡宣的置业要求，销售人员推荐了建筑面积65平方米的H户型，单价25000元／平方米，总价162.5000万元，首付50万元，月供8600元。从其户型来看，南北通透，开放式厨房，户型方方正正，观景效果好。

从售楼处出来，记者对周边的配套进行了仔细考察，国航大厦、鹏润大厦、新恒基大厦、现代汽车大厦，佳程广场等商务楼分布在项目周围。希尔顿酒店、长城饭店、昆仑饭店，凯宾斯基饭店等五星级涉外酒店也相距不远。

考察楼盘二：燕莎・CLASS

项目处在二至三环之间，为使馆区工作人员、外籍人士、驻京办事处和中外大型企业高级管理阶层的主要活动区域和居住场所。从沙盘上可以看出，项目体量较小，总建筑面积仅为4301平方米，总户数为155户，规划仅一栋建筑，地上7层，地下2层。地上3～7层为精装酒店式公寓，地上2层为咖啡厅、休闲运动健身会所，地上1层为接待大堂，银行，特色餐饮、小型百货等，地下1层为超级豪华SPA会所，地下2层为车库。

项目均价23000元／平方米，户型面积有48～92平方米的零居室，一居室和两居室。根据胡宣的置业要求，销售推荐了5层建筑面积53.62平方米的A户型。从其户型来看，南北通透，卧室朝南，观景效果好。

据了解，项目三、四层朝南的户型都已与深圳航空公司下属单位签订了长达5年的租赁合同，购买此两层的业主在这5年时间里虽拥有项目的产权，但并没有使用权。业主交首付时，开发商将把此5年时间里的租金收益按照每年总房款的6％返回给业主。

整体看来，二个楼盘都符合胡宣的置业要求，均为酒店式公寓，交通便利、购物方便，并且两个楼盘都有升值潜力。计算得出的两个楼盘的投资回收周期、投资回报率相同，从环线位置而言，燕莎・CLASS略胜一筹，在二至三环之间，波菲特行政公寓在三至四环。

据记者调查了解，目前该区域几个知名高档公寓租金分别是：凯宾斯基27～28美元／月／平方米，三全公寓20～22美元／月／平方米，US联邦公寓预计19～21美元／月／平方米，盛捷福景苑18～20美元／月／平方米。