100万投资三环酒店式公寓

王辉今年30岁，却已经是某外企的策划总监，颇丰的收入让已有住房的他动了投资小户型的念头。“我身边的同事朋友大多选择在交通便利、配套完善的三环沿线租房。这让我对三环沿线的小户型物业产生了浓厚兴趣。”王辉在寻求《楼市》购房纪实栏目帮助时对记者如是说。11月20日，本刊记者随王辉一道前往马甸的金澳国际项目进行实地考察，为欲在该区域投资的买房者提供参考。

时间2007年11月20日上午12:00～13:35

购房人：王辉

目标楼盘，地铁10号线附近某楼盘

楼盘价格，20000元／平方米左右，总价控制在120万元以内

物业类型：酒店式公寓

目标户型，适宜投资的小户型

为了满足王辉的投资要求，《楼市》购房记事栏目记者与王辉进行了多次沟通，最终在三环沼线，地铁10号线附近的马甸区域选择了即将开盘的金澳国际。11月20日，王辉在记者的推荐下来到该楼盘对其进行了实地考察。

时间：12:00――12:15 心情 愉快

地理位置优越

中午11:30，刚刚结束了一上午繁忙工作的王辉如约在马甸桥西北角项目的售楼处与记者相会，从环球贸易中心的单位所在地开车到售楼处用了10分钟，一路上交通顺畅。

进入售楼处中心时，王辉仍沉浸在一路上没有堵车的兴奋中，随即夸起项目的地段及交通便利。“金澳”国际位于北三环与岭高速交汇处，东至马甸公园，南至北三环辅路，北至国家质检总局，以马甸区域为圆点辐射亚奥、中关村、金融街三大商圈，紧邻北三环正、在建设中的地铁10号线八达岭高速站等多条交通线路。很多租户非常看中交通的便利性，而且对于房东来说也会更方便。(非说不可：投资看地段、地段还是地段。)销售人员很热情地介绍道。

对该项目的所在地段以及交通配套，王辉表示很满意。

专家马后炮

房产的地段，不论对居住还是投资，都是十分重要的因素，对于投资，好的地段没有统一的判断标准，主要考虑投资房产的预期收益率与投八的资金成本率两者之间的关系，预期收益率高、投入资金成本率低的地段适合投资。

项目增值的因素非常多，如该地的自然环境、交通状况，市政建设、城市规划等多种因素，任何因素在特定情况下都可能成为项目增值的关键因素，但项目增值往往是多因素综合影响的结果。

纪实回眸

北三环：东连三元桥、南承北二环、北接亚奥、西引中关村及联想桥。

八达岭高速：连接北京和^达岭地区的快速干道，同时与北京三，四和六环路互相连接。

轨道线路：正在建设中的地铁10号线八连岭高速站紧邻项目。

公交线路：315、344、361、422、718、730、967、特8、运通101、运通104、运通_201等。

时间：12:15――12:40　心情：较好

区域配套设施比较完善

“除了交通条件占优势以外，本楼盘最大亮点就在于所属区域已经非常成熟。”销售人员一边将王辉带到区域整体沙盘前一边说道：“楼盘所在位置属三大商圈包围下的马甸区域，楼盘占地面积14万平方米建筑面积14万平方米周围有国美电器，大中电器，北辰购物中心，物美超市等购物场所。紧邻马甸公园、中国科技馆、安贞医院、北医三院北京电影学院。”(非说不可：麻雀虽小，五脏惧全。)

以前看过的一些五环的项目，明显感觉到三环整体配套成熟，王辉听过介绍后，对记者暗暗赞许道。

专家马后炮

区域配套完善标准参考因素：

交通配套、生活配套和物业管理是衡量该房产区域配套完善的重要指标。交通配套一般指地铁，公交等交通设施，生活配套一般是指包括超市、幼儿园、中小学、银行、邮局、医疗机构、运动娱乐场所等。服务良好的物业管理是房产区域配套完善的重要指标之一。

纪实回眸：

生活：国美电器、大中电器、福丽特家具城、安贞华联商厦、北展购物中心、物美公司、中国邮电局

医疗：积水潭医院、北医三院、安贞医院、第二炮兵总医院

教育：民族小学、北京师范大学附中、北京师范大学、北京电影学院

金融：工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、中国银行、汉唐证券、国泰君安证券

酒店：华北大酒店、汉华国际、凯康国际酒店、福建大厦、浙江大厦

公园：马甸公园、双秀公园

文化设施：中国科技馆、炎黄艺术馆、中国木偶剧院、科技会展中心

时间：12:40――13:00　心情：愉快

50年产权综合立项的房屋更适宜出租

销售介绍道；“房屋为综合立项、有住宅、写字楼、商业、产权只有50年。”王辉随即问道：“项目是综合立项，为50年产权，该种类型的房屋产权到期了怎么办?如果作为投资，出租更划算还是作为二手房出售更划算?”为了让王辉打消顾虑，销售人员解释为，综合立项，50年产权的房屋很多，可以申请办公，租给公司的租金肯定会比租给个人的租金要高，而普通住宅因为不能申请注册公司，只能租给个人，可以考虑先出租一段时间，等房价涨得较高时再出售。

销售人员又补充道：“2006年末，项目周边小户型公寓项目均价10000／平方米，目前二手房价格15000元／平米，租赁价格2000～2500元／月。区域房地产价值以及小户型产品的投资价值会逐步上升。”

专家马后炮：

购买综合立项房屋应注意

对于综合立项的房产，根据不同的购房者，应当注意不同的问题。对于住宅用的购房者，应注意商住对其日常生活的不良影响，如外来人员增多，成分复杂，影响小区安奎；餐馆等会影响小区卫生；加快住宅楼的损耗，比如电梯，公司的人员使用频率高，会减少电梯的使用年限，却要由全体业主来分摊维修费用。对于商住购房者而言，应当注意其营业可能对周边居民带来的不良影响，以及附近居民可能对其营业带来的影响。由于综合立项，房产的住户成分复杂，可能全相互影响，引发纠纷甚至诉讼。避免问题的出现，是各方面合力的结果，购房者在购房时应多方面考虑，综合判断。出租还是出售哪个更合算，主要是通过对当前房产投资的资金成本和出租房产的年收益率的比较来判断，如果前者高于后者，则出售不如出租，如前者低于后者，则出售不如出租。

根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”综合立项的房产既涉及住宅建设用地，又涉及非住宅建设用地，其房屋产权到期时，应分别适用上述法律规定。

纪实回眸：

记者联系了马甸区域的中介公司，打探到该区域住宅和办公物业的租金情况：

1　租给个人，零居或者一居的小户型价格2300元／月左右，二居2700元／月左右，三居3100元／月左右。

2　租给公司，零居或者一居的小户型价格2300元／月左右，二居3000元／月左右，三居在3500元／月左右。

时间：13:10――13:35　心情　一般

综合立项房屋首付不受第二套房首付提高影响，为50％

根据王辉的投资需求，销售人员推荐了一套建筑面积为52.67平方米的零居室D户型。进门是卫生间、厨房、起居室结构设计非常简单。

“项目预计在12月中旬开盘。楼盘开盘预计定价为20000元／平方米。该户型总价104万元，付款方式可以选择一次性付款或首付50％按揭，按揭银行为工商银行，2006年10月竣工开始按揭，月供预计6000多元／月。”

“为什么是50％首付款?第二套房首付，利率与第一套房是否有区别?”对王辉的疑问，销售人员表示“综合立项的房屋首付均为50％，不受日前推出的第二套房首付和利率提高政策的影响，即使是购买第三套首付仍为50％，利率保持7.83％。”

专家马后炮：付款方式各有千秋：

在购房合同中，买卖双方可以约定付款方式，如一次性付款，按揭支付等方式，并不是由开发商单方决定的。目前《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通如》中对房贷首什颠进行了规定：“对购买首套白住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20％；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款昔付款比例不得低于30％；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％”。

时间： 13:00――13:10　心情：一般

物业公司服务标准为酒店式服务标准

既然投资，不管以后自己用来出售还是出租，想让房子升值，物业管理水平和物业服务质量标准不容忽视，该项目是综合立项，按商业标准收费标准多少?

时间2007年12月

目标单价：16000元／平方米

购房人：尹芳

物业类型：公寓

目标楼盘：清河区域某楼盘

销售人员很高兴地说道：“楼盘物业公司是戴德粱行物业顾问，项目是综合立项，物业收费标准是商业，水电费价格都是按照商业的标准来交付，物业费预计5元／月，平米，采暖费、停车费目前未定。

物业价格低，物业服务标准能否达到酒店式服务的标准，对于这一问题，销售人员解释道，物业服务标准也是按照酒店式服务标准执行。

专家马后炮：住宅物业与酒店式物业的区别

酒店式物业管理，就是把酒店管理的模式和服务意识融入物业管理，同时结合物业管理的特点，在高档的物业区域内实施的一种优质的管理和服务形式。酒店式物业服务标准通常高于普通住宅的物业管理标准，两者之间在服务项目、服务质量、服务费用等方面存在区别。

纪实回眸：

事后记者对该项目的开发商、物业公司的资质等情况进行了了解。中冶置业在全国相继推出“中冶悠乐汇”、“中冶新奥洋房”、“申冶金和目际”、“中冶国际中心”、“中冶西单国际中心”，“新奥蓝城”等大型房地产项目。目前，北京市建委曝光了12家房地产开发商的违法违规行为，全澳国际项目因在未取得《商品房预售许可证》的情况下，于2007年9月在媒体上刊登商品房销售广告，违规进行广告宣传被通报批评。

物业公司戴德采行为全球5大顾问公司之一，在酒店物业管理方面经验丰富。