我国养老地产商业模式研究

摘要：国内养老地产业发展如火如荼，但各投资机构并没能形成一个清晰的、多元化的商业模式，开发形式单一，高端养老社区重复建设；融资方式单一，地产或保险企业全能运作；运营模式单一，投资收益回收期长。利用合作模式、BOT模式、REITs投资、信托方式等投资方式，建设多社区共享养老设施、全龄社区内养老机构，配合以房养老入住模式，建设与物业分离的运营模式以形成新的、符合国情的、可供各种投资机构组合选择的商业模式，有助于以养老地产业的发展满足老龄化带来的养老需求，带动整个养老产业链的提升。

关键词：养老地产；商业模式；REITS

一、 引言

养老地产是由地产开发商或其他商业投资机构建设推出的针对老年人养老居住的房地产产品，也是以完善的基础生活及护理等设施为老年人提供符合生理及心理特点的综合性养老服务体系。这一服务体系以住宅房屋为核心，以专业化运营管理团队为支撑，负载有居住养老、生活看护、医疗护理、餐饮娱乐、文体休闲等多种职能，并且形式多样，有专业化老年公寓、老年社区、普通社区中的养老机构、多社区共建的养老服务设施等。

国内养老地产发展得如火如荼，但各投资机构都还没有一个完整清晰的商业模式，国内养老地产发展形式单一，各企业都对准高端养老社区，入住条件一般居民难以达到，限制了市场开拓；融资方式单一，房地产公司、寿险公司、医疗护理机构协作融合性低，以房养老等金融工具未能施行；运营阶段盈利能力低，难于控制成本与风险，投资成本回收期长。从开发形式、融资方式及营运模式三个方面形式一套清晰的商业模式值得深入研究，这一商业模式在开发、融资、营运、市场定位等环节应当是多元的、多层次的，既有适用于资金实力雄厚大型企业的，也有适用于中小企业的。

二、 综述

国外的养老地产商业模式主要有美国模式、日本模式及香港模式。美国养老地产体系运作顺畅，由投资商、建筑商、运营商形成了完整的融资、建设、运营的市场化体系。日本养老地产有政企合作和企业独立开发两类模式，“介护保险制度”的实行推进了养老市场的放大与成熟，运营由介护服务商提供，融资支持来自于政策补助和银行长期低息贷款，开发模式主要是隔代混居社区。香港地产的开发模式以获得土地资源为前提，以巨额开发资金为保证（通过预售或银行融资），由地产企业独立完成设计、规划、销售、运营或出租物业等一系列流程而获得回报。

我国的养老地产商业模式并未真正形成。王忠（2011）认为养老地产商业模式包括土地获取方式、房屋销售模式、营销模式、服务模式及区域选择等。李静（2006）认为我国地产开发模式接近于香港的全能式，但向美国式发展是必然选择。徐文杰（2011）以寿险公司为投资主体分析，养老地产的主要盈利点在于土地及房地产开发、物业增值、物业租金、配套服务、管理收入。郑志华（2012）认为结合养老保险和长期护理保险为老人融资是适当的运营模式。我国养老地产目前存在的问题，徐瑜阳（2011）、张冬冬（2012）认为是开发定位不清、政府支持不足、如何开发、如何运营、如何盈利问题。潘素侠（2013）、张雷（2013）认为保险公司与房地产商的优势结合是未来的开发方向。

三、 养老地产商业模式研究

1. 开发模式。开发养老地产比商业地产更为复杂，对建筑设计、物业运营要求高，要找到适合自身市场定位、可利用资源、资金水平、风险控制水平的开发类型，同时这一开发类型又要适合目前国情，适应老年消费者的传统观念与思维。

目前不论是房地产商还是寿险公司，目前都只开发了综合高端老年社区，但养老地产至少有15种开发模式，如表1示。

企业选择综合养老社区开发模式，一方面是这一模式在国外比较成熟，投资运营方面容易借鉴；另一方面潜在客户群经济收入水平高，能够较短时间内收回成本。但中小公司需要避开过高的资金要求，避免过长的收益回笼期，要以更加灵活的方式开发养老地产。

2. 投资模式。投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。

（1）全资自筹模式。全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。

（2）合作投资模式。合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。医疗护理机构也是优质合作对象。医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。

（3）REITs模式。REITs（Real Estate Investment Tru-sts）也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBs），所得收益将按投资比例分配。REITs模式的特点有：收益长期稳定、流动性良好、投资风险低、REITs模式可以享受税收优惠、REITs模式投资简单，运营制度透明。

REITs模式本质上是一种资金集合，对于中小公司来说，资本量不大也可以参与投资。在美国，REITs模式的资产构成及收益来源都简单清晰，公司型或契约型REITs也都有严格的运营规章及法规，作为上市流通的证券产品，其在市场准入、运营章程、高管任职资格、利润分配、监督管理、会计审计、公开信息披露等方面都有严格的法律标准，投资信息获得也十分便利，也适宜对养老地产业并不熟悉的机构投资。

（4）信托投资模式。信托投资模式指一家或多家投资机构集合资金以建立信托的方式交给信托公司，并规定投资方向为养老地产。由于信托公司近年来在我国发展日加成熟，规模也不断扩大，信托投资模式操作性较强。首先，投资商将集合资金交给信托公司，签订信托合同。根据信托投资方向可以分为证券投资信托、组合投资信托和房地产投资信托。其次，信托公司根据信托合同约定，将投资资金放贷给指定养老地产项目，或以信托资金直接新建或参股一家养老地产公司，或购买养老地产公司发行的债券（证券投资信托），并取得相关利息、股息、资本利得等回报。最后，在一定期限内，信托公司按照合同约定将投资回报分配给投资者，或解散信托。

（5）BOT模式。指Build-Operate-Transfer（建设-经营-转让）。近年来，BOT及其衍生模式日渐成为流行的投资与建设方式，主要被一些发展中国家用来进行基础设施建设。

2012年7月民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域实施意见，以采取政府补助、购买服务、协调指导、评估认证等方式，鼓励各类民间资本进入居家养老服务领域。民间资本可以利用政策支持，凭借养老事业的准公共产品性质及巨大的市场需求，采用BOT模式进入养老地产及服务领域。建立社会福利性较强的养老院，一方面在政策支持特许经营下能够获得利润，另一方面提高了中低端养老水平，获得良好的社会收益及溢出效应。

3. 运营模式。养老地产的运营模式主要指当养老地产建成后，如何进行产品销售、整体管理、日常经营、考核运转等。

（1）运营模式中的角色定位。在美国，养老地产开发采用的是开发商、投资高与运营商互相分离模式。这一模式的核心是开发利润、租金收入、经营管理收益和资产升值收益的分离与投资风险、经营风险、市场风险的分拆。开发商通过快速销售地产商品给投资商或运营商迅速收回成本，收益不高但资金回笼快；投资机构通过资产买卖获得高收益，同时也承担相应财务风险；运营商通过少量资产以杠杆方式扩大经营，获得较高现金回报并承担着市场与经营风险。

根据是否参与建设与运营环节，运营模式分为三种类型：只建设不运营模式，不建设只运营模式及既建设又运营模式。这三种模式及其优劣比较，如表2。

（2）运营模式中的入住方式选择。入住养老地产涉及两个重要权利，房屋使用权及产权，按照养老地产产权的不同归属，老年客户入住方式可以分为销售型、出租型及对接型。

销售型入住模式，又称购买型或不记名式，将养老地产使用权同产权一并让渡给入住老人，老人在入住时需要交纳一笔购买金，类似于购买商业地产。购买产权需要大量资金，对于入住老人来说是一笔不小支出，但对于投资机构来说则可以快速收回前期投入成本。在后期运营方面，出让产权并不影响日后投资商收取其他服务费用，但入住老人通过购买产权“买断”了房产，因此养老地产及其它相关增值都由入住客户及其继承者享有，运营公司无法获得时间溢价。转让产权为也家庭带来了继承便利，契合了老人消费观念。产权销售模式也带来一些问题，如70年产权界定、入住老人想更换居住类型等。

出租型，又称会员制或记名式。出租型入住模式不转让产权，入住老人通过支付租金获得养老地产使用权。销售型入住模式通过“买断”一次性将产权及使用权转让，出租型以按月或年的现金支付购买养老地产使用权。出租使用权是专属的，入住老人子女不能继承，但入住老人不想继续居住可随时搬离。出租型入住模式在资金上给了客户一定缓冲，老人可以利用月养老金、原有住房租金等形式供养养老社区；投资商虽然无法快速收回投入成本，但对租金具有定价权，可以根据市场或者通货膨胀调整，获得养老地产溢价收入。老人在更换入住类型时，也更为便利，只需要缴纳不同级别租金即可。

除了目前这几种最基本的入住模式外，寿险公司还推出了与养老保险产品对接的入住形式，对接模式对养老保险产品及地产来说都是一种销售推动。当养老产品到达给付期限时，可以以养老社区入住权这种实际服务形式抵换，这时养老社区入住权与养老保险产品无异。这种抵换对于消费者来说可以提前锁定养老成本；但对保险公司来说，这种对接方式既扩大了客户群，又带来了精算定价上的挑战。一些寿险公司提高了条件，规定只有购买的保险产品达到了一定金额后投保人才能获得入住权。

四、 结论

养老地产业是目前养老产业中最为活跃的行业之一，也是涉及产业链长、相关行业广泛的“中坚行业”，养老地产与以房养老金融服务、证券化投资工具、医疗护理服务、老年用品生产、老年文娱业、旅游业都密切相关，其发展将带动起整个养老产业链的完善与提升。目前我国养老地产业各投资机构把市场定位都放在了高端养老社区上，开发形式单一，定位客户单一，盈利模式单一，养老地产多样性特征没有发挥出来。地产企业在房产开发经验及物业运营方面具有优势，寿险企业在资金实力、资源整合能力及客户营销方面具有优势，医疗护理机构在专业疗养方面具有优势，因此无论是地产企业、寿险企业还是医疗护理机构、民政单位等投资主体都要根据自身情况选择恰当的商业模式。

参考文献：

1. 郑志华.基于养老社区的新型寿险商业模式研究.中国社会科学院研究生院学位论文，2012.

2. 傅鸿源，孔利娟.“以房养老”模式的现状及分析.城市问题，2008，（9）：68-72.

3. 周燕珉.养老地产的15种模式.房地产导刊，2013，（Z1）：120-121.

4. 欧新煜，赵希男.保险公司投资养老社区的策略选择.保险研究，2013，（1）：119-127.

基金项目：2013年度保险会部级课题（重点课题）“商业养老保险及其产业链延伸国际比较研究”。

作者简介：江生忠：南开大学风险管理与保险学系教授、博士生导师；杨汇潮，南开大学经济学院风险管理与保险学系博士生；袁卓群，南开大学经济研究所博士生。

收稿日期：2014-08-18。