手机租赁合同书范文
时间：2023-02-27 04:41:13
手机租赁合同书范文第1篇
公司房屋租赁合同书范本一
出租方(以下简称甲方)：
承租方(以下简称乙方)：
依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
1、经甲乙双方协商决定，甲方将 号楼 单元号房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积 平方米，该房 室 厅。
2、租期定 年，自 年 月 日至 年 月日止，租期满后，乙方必须提前七天向甲方说明是否续租。
3、租金每年 元，大写 整;租住期内乙方承担 费用。未在约定的费用由甲方承担。水表底数为 。
4、付款方式按 一次性付清，乙方应提前七天向甲方缴纳房屋租金。
5、乙方在租住期内不得擅自将该房转租给他人。
6、乙方在租住期内不得破坏、损坏原房内的设施和物品。
7、房屋如因不可抗力的原因导致毁坏和造成承租方损失的，双方互不承担责任。
8、乙方在租住期内，应遵纪守法，遵守楼内及周围院落公共秩序，服从住区内统一管理，做文明市民，不违法乱纪，打扰邻居生活。
9、租住期满后，甲乙双方结清债务，按约定终止合同。
10、本合同在执行中，如乙方违约，须赔偿甲方违约金元。
11、本合同未尽事宜，由甲乙双方协商增补。
出租房(甲方)签章： 承租房(乙方)签章：
联系电话： 联系电话：
手机： 手机：
签订合同日期： 签订合同日期：
公司房屋租赁合同书范本二
出租方： (以下简称甲方)
承租方： (以下简称乙方)
一、甲方将 店面、第贰、叁层壹拾壹间房间出租给乙方。
二、租赁期限定壹年，自 年 月 日起至 年 月 日止。
三、双方约定半年租金共计 元，有关城建费、卫生费、安全保卫费等管理费均由乙方负责缴纳。水、电、围墙、门均由乙方自理。
四、租赁期间，乙方应爱护甲方财产，注意安全，一切安全责任事故由乙方承担。如发现甲方财产损坏的，维护费用由乙方承担，但不可抗力的原因造成损坏的除外。
五、租赁期间，甲方不得干涉乙方的合法经营活动。如甲方提前收回租房，应提前壹个月通知乙方，乙方应无条件退还甲方;如乙方不需用该出租房，应壹个月通知甲方，不得自行转租，不得转包。承租时，乙方因办公、经营、生产等需要附设的设备、财产，退租时应自行拆回。
六、租期满，如乙方要继续承租，乙方应提前壹个月向甲方申请续订租赁协议。租赁费与现年市场价协商调整，但同等条件下，甲方应优先考虑租给乙方。
七、现有楼房楼梯今后甲方需用时，乙方应给予甲方共用，不得以任何理由进行阻挠。
八、现有人员就业的问题由乙方租用该房屋后，自行解决。
九、租金约定每月初1日准时送交XX公司，每超一天按30%收取滞纳金，超过一个月未交，即中止合同。
十、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，本协议甲乙双方签字盖章后立即生效。
甲方： 乙方：
代表(签名)： 代表(签名)：
年 月 日
公司房屋租赁合同范本三
出租方(简称甲方)： 身份证号码：
地址： 电话：
承租方(简称乙方)： 身份证号码：
地址： 电话：
为了提高单位或个人的房屋使用率，现根据国家和省市的有关法规，经甲乙双方协商一致同意订立租赁合同，条款如下：
一、甲方将拥有产权或处置权的 市 区 的房屋(建筑面积 平方米)，出租给乙方作 使用。
二、租期从 年 月 日起至 年 月 日止(即 个月)。
三、该房屋每月租金为人民币 万 仟 佰 拾 元整，乙方每 个月向甲方缴纳租金 万 仟 佰 拾 元整，并于每 个月的 日前交清，甲方须开具(收据或发票)给乙方。
四、签订房屋租赁合同时，乙方应向甲方交纳 仟 佰 拾 元整的室内财物 押金，押金合同期满后退还乙方。
五、租赁期间房屋的出租电话费、保安费、水电费、卫生费、电梯费、房 屋管理费由 方负责交纳。
六、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方每天按月租金的3%加收滞约金拖欠租金达 天以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金。
七、甲方应承担房屋工程质量及维修的责任，乙方也不得擅自改变房屋结构和用途。乙方因故意或过失造成租用房屋及其配套设施、室内财物毁坏，应恢复房屋原状或赔偿经济损失。
八、租赁期间，若甲方要收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方。同时退还两倍的履约保证金;若乙方需要退租，也必须提前一个月书面通知甲方，同时不得要求退还履约保证金。
九、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方。租赁期满或解除合同时，乙方需结清费用后退还房屋给甲方;如需续租须提前一个月与甲方协商，若逾期不还又未续租，甲方有权收回房屋。
十、本合同如在履行中发生纠纷，双方应通过协商解决纠纷，协商不成可请房屋租赁管理部门调解或人民法院处理。
十一、本合同经签字或盖章后即时生效，一式两份，甲乙双方各执一份，如有未尽事宜， 可经双方协商作出补充规定，均具同等法律效力。
附：室内财物清单：
出租人(或委托人)： 承租人(或委托人)：
签名(盖章)： 签名(盖章)：
手机租赁合同书范文第2篇
出租人： 姓名： 联系方式：
承租人： 姓名： 联系方式：
身份证号：
为了明确权利义务关系，经双方平等自愿协商一致签订本合同。
一、出租人将_____________________________________________出租给承租人居住使用。
承租人已对房屋的布局、设施等情况清点验收无误后，同意接收。
二、租赁期限为一年，时间为 ______ 年___月___日至 ______年___月___日
三、租金及付款方式
租金为每月_______元{______元整}，壹年为人民币________元(___________元整 )，其中合同签订之日先付六个月的租金为_______元，_____年___月___日之前再支付_______元。
四、双方权利义务
1、承租人在租赁期间，自行承担水、电、暖、物业管理、卫生、电视等相关费用。
2、出租人可以给承租人提供床、日常用品，但在租赁期满时，需完好交给出租人。
3、出租人不许在房间酗酒、打闹影响邻居休息。
五、承租人未经出租人同意，不得将房屋转租第三人;如发生违法案件，承租人自行承担责任;如承租人拖欠应承担的相关费用，出租人有权解除合同。
六、其他未尽事宜，由双方协商解决。
本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。
出租人： 承租人：
签订日期： 年 月 日
简易租房合同下载word【2】
出租方(以下简称甲方)_____
(本人)(法定代表人)姓名：_____国籍：_____
(身份证)(护照)(营业执照号码)_____
地址：_______________________
邮政编码：_____联系编码：_____
委托人：_____国籍：_____电话：_____
地址：_____邮政编码：_____ 承租方(以下简称乙方)_____
(本人)(法定代表人)姓名：_____国籍：_____
(身份证)(护照)(营业执照号码)_____
地址：_______________________
邮政编码：_____联系编码：_____
委托人：_____国籍：_____电话：_____
地址：_____邮政编码：_____
甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
第一条 房屋基本情况。
甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于_____;位于第_____层，共_____(套)(间)，房屋结构为_____，建筑面积_____平方米(其中实际建筑面积_____平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_____平方米);该房屋所占的土地使用权以(出让)(划拨)方式取得;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二;(房屋所有权证号、土地使用权证号)房地产权证号)为_____.
第二条 房屋用途。
该房屋用途为_____.
除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。
第三条 租赁期限。
租赁期限自___年___月___日至___年___月___日止。
第四条 租金。
该房屋月租金为(___币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整。
租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准;除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。
第五条 付款方式。
乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(___币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整。
租金按(月)(季)(年)结算，由乙方于每(月)(季)(年)的第_____个月的_____日交付给甲方。
第六条 交付房屋期限。
甲方应于本合同生效之日起_____日内，将该房屋交付给乙方。
第七条 甲方对房屋产权的承诺。
甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。
交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
第八条 维修养护责任。
租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔_____(月)(年)检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。
正常的房屋大修理费用由(甲)(乙)承担;日常的房屋维修费用由(甲)(乙)承担。
因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并责任赔偿损失。
租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
第九条 关于装修和改变房屋结构的约定。
乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。
退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。
第十条 关于房屋租赁期间的有关费用。
在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：
1.水、电费;
2.煤气费;
x.供暖费;
4.物业管理费;
5.___________________________;
6.___________________________.
在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。
第十一条 租赁期满。
租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。
如乙方要求继续租赁，则须提前_____个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前_____个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。
第十二条 因乙方责任终止合同的约定。
乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿;
1.擅自将承租的房屋转租的;
2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;
x.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;
4.拖欠租金累计达_____个月;
5.无正当理由闲置达_____个月;
6.利用承租房屋进行违法活动的;
7.故意损坏承租房屋的;
8._____________________;
9._____________________;
10.____________________.
第十三条 提前终止合同。
租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。
如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方。
乙方的经济损失甲方不予补偿。
第十四条 登记备案的约定。
自本合同生效之日起_____日内，甲、乙双方持本合同及有关证明文件向_____申请登记备案。
第十五条 违约责任。
租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的_____%作为违约金。
乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的_____%向乙方加收滞纳金。
第十六条 因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。
第十七条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。
第十八条 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。
本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
第十九条 甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。
第二十条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。
协商不成时，甲、乙双方同意由_____仲裁委员会仲裁。
(甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院。)
第二十一条 本合同连同附表共_____页，一式_____份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。
甲方(签章)_____ 乙方(签章)_____
甲方人(签章) 乙方人(签章)_____
___年___月___日于___ ___年___月___日于___
简易租房合同下载word【3】
出租人(以下简称甲方)
【法定代表人】【负责人】： 国籍：
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【其他： 】：
通讯地址：
邮政编码： 联系电话： (手机)【人】： 国籍：
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【其他： 】：
通讯地址：
邮政编码： 联系电话： (手机)承租人(以下简称乙方)
【法定代表人】【负责人】： 国籍：
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【其他： 】：
通讯地址：
邮政编码： 联系电话： (手机)【人】： 国籍：
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【其他： 】：
通讯地址：
邮政编码： 联系电话： (手机)根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，签订本合同。
一、出租房屋基本情况
(一)房屋坐落：
(以下简称该房屋)
(二)该房屋权属证明名称：
编号： .
(三)该房屋建筑面积： 平方米，套内建筑面积： 平方米。
(四)该房屋权属证明记载用途： .
(五)该房屋现有装修及设施设备情况，由甲、乙双方分别在本合同附件中列明。
除双方另有约定外，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证凭据。
二、租赁期限
(一)该房屋租赁期限共 个月，自 年 月 日至 年月 日止。
(二)租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。
乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前 日通知甲方。
三、租金及支付方式
(一)该房屋租金为： 元/(月季半年年)本合同期内租金总额为： 元。
(大写： )(二)该房屋租金支付方式：
。
四、押金及其他费用的约定
(一)甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金。
押金为 元(大写： )甲方收取押金后应向乙方出具收款凭证。
(二)租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯费用由 方承担有线电视、物业管理费用由 方承担。
(三)租赁期内，因该房屋租赁产生的税费按国家法律、法规规定承担。
(四)租赁期满或合同解除后，甲方应退还乙方支付的房屋租赁押金。
(五)其他约定： .
五、成交方式
甲乙双方系通过以下第 种方式成交。
(一)自行成交。
(二)房地产经纪机构成交。
提供服务的房地产经纪机构名称为：
，备案证书号为：
通讯地址：
邮政编码： 联系电话：
提供服务的房地产经纪人员职业资格为
注册证号
六、关于房屋转租与出售的约定
(一)未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租、转借他人。
(二)租赁期间，甲方出售该房屋的应在出售前 日书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。
七、关于甲方交房的约定
(一)甲方应于 年 月 日前将房屋按约定条件交付给乙方。
《现有装修、附属设施及设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。
(二)甲方延迟交房超 日的，乙方有权单方解除合同。
乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方自约定交房时间之日起至实际交付房屋之日止，向乙方每日按已付租金的 %支付违约金。
八、关于乙方付款的约定
(一)乙方应按本合同第三条的约定向甲方如期支付租金。
(二)乙方未按约定时间支付租金超 日，甲方有权单方解除合同。
甲方不解除合同的，乙方应向甲方按应付租金的 %支付违约金。
九、其他约定
(一)租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于正常使用的状态，并承担乙方正常使用下房屋及附属设施损坏或故障的修复义务甲方不承担房屋的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋及附属设施的，乙方有权单方解除合同对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修义务。
(二)乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。
因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒绝赔偿的，甲方有权单方解除合同。
(三)在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批但未核准前，乙方不得擅自改变房屋用途。
不得在该房屋内进行违反法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。
乙方擅自改变房屋用途，甲方有权单方解除合同。
(四)租赁期内，甲方提前收回该房屋或乙方提前退租的，应提前 日通知对方，并按月租金的 %向对方支付违约金，属甲方违约的甲方还应退还相应的租金。
(五)租赁到期或合同解除后，乙方应将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交还给甲方，乙方应当保证该房屋附属设施、设备、装饰装修保持良好，结清应由乙方支付的相关费用。
(六)甲方保证已如实介绍该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况，出租该房屋不违反国家法律法规的相关规定及有权决定此租赁事宜。
乙方保证已对上述房地产作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意租赁该房屋。
(七)经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同。
(八)关于租赁期间房屋被征收的约定：
十、登记备案
甲乙双方自本合同签订之日起三十日内，由甲乙双方共同 甲方 乙方按相关规定向房屋所在地房地产行政管理部门申请办理房屋租赁登记备案。
租赁期内，房屋租赁登记备案内容发生变更的，甲乙双方应当在十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案变更手续。
租赁期满房屋续租或者租赁终止的，由甲乙双方共同 甲方 乙方在期满后三十日内到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的延续或者注销手续。
十一、争议的解决方式
甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议的，应协商解决协商不成的，可依法选择：向人民法院 向____仲裁委员会申请仲裁。
十二、补充约定
十三、附则
(一)本合同所列地址为各方准确联系地址，相关文书送达到该地址，即视为送达给其本人。
任何一方地址变更，应及时书面通知相关方，否则自行承担相关责任。
(二)本合同一式 份，甲、乙双方各执 份， 、和登记机构各执一份，均具有同等法律效力。
本合同经双方签字盖章之日起生效。
出租人： 承租人：
法定代表人(负责人) 法定代表人(负责人)
委托人： 委托人：
手机租赁合同书范文第3篇
第二条第二款：本法所称物权，指自然人、法人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
建议增加排他性效力，修改为：本法所称物权，指自然人、法人直接支配特定的物并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
理由：物权具有“排他性”，具有“排除他人干涉”的效力，这一点具有非常重大的意义。公权力和私权利的界限在什么地方？就在物权的“排他性”。一家人住在房子里，国家机关的公务员就不能随便往里面闯，那个界限就是物权的“排他性”。由于物权具有排除他人干涉的法律效力，这就划分了公权力和私权利的界限：房屋大门之外，是公权力活动的范围，房屋大门之内是私权利的活动空间，公权力要跨越这个界线，惟有两条：一是物权人同意；二是持有搜查证。
物权法草案中规定物权的定义，一定要明文规定物权的“排他性”。物权的“直接支配性”，是人类的本能，是“自然属性”，谁都懂。唯独这个“排他性”，是 “法律属性”，要通过法律的明文规定并且向整个社会灌输，使我们的人民尤其公务员认识物权的“排他性”，明确公权力和私权利的界限。不然的话，像现在警察动不动往人家家里闯，动不动就没收人家的三轮车、摩托车，就强拆人家的房屋，这些违法行为就得不到纠正，依法行政就会遥遥无期。
民事权利有多种，唯具有“排他性”的权利才受刑法的保护、侵权法的保护。进入他人房子偷东西的，构成盗窃罪；当街抢夺财物的，构成抢夺罪。为什么？因为人家的物权具有“排他性”。不具有“排除他人干涉”的效力的权利，如合同上的权利，只能受违约责任的保护。司法实践中，经常涉及“罪与非罪”的界限，而“罪与非罪” 的界限，就在于受侵害的权利有没有“排他性”？侵犯具有“排他性”的权利，构成犯罪行为，当然就是“罪”（轻的也要构成侵权责任）；侵害不具有“排他性” 的权利，只能追究违约责任，当然就是“非罪”。
物权的“排他性”，还与判断证据有关。若干年前美国那个杀害前妻的“辛普森案”，为什么法官当庭宣判辛普森不构成犯罪？关键在于，法庭查明联邦警察是在没有搜查证的情形，翻墙进入辛普森的住宅搜出凶器和血手套的。因为私人住宅所有权具有“排他性”，联邦警察在既没有得到房主同意也没有取得搜查证的情形翻墙进入，就构成“违法行为”，而“违法行为”取得的证据属于“非法证据”，当然不具有“证据效力”。我国最高人民法院关于证据的解释文件也规定，“违法取得”的证据，不具有证据效力。什么叫“违法取得”？没有事先取得搜查证进入私人住宅、进入具有排他性的物权效力范围，就属于“违法取得”。
第三条：物权的种类和内容，由本法和其他法律规定。
建议增加第二款：当事人违反本条第一款规定而创设的物权，不具有物权的效力。
建议增加第三款：当事人改变本法和其他法律规定的物权内容的约定无效。
理由：物权法定原则不仅是制定物权法的指导性原则，而且是操作性规则。法官于案件裁判中往往以是否符合物权法定原则作为判断标准。符合物权法定原则的有效，违反物权法定原则的无效。物权法定原则的意义，实际上就是排除当事人的意思自治，就是排除当事人创设、变更物权的自由：当事人自己创设的物权无效，当事人改变物权内容的约定无效。为便于正确理解和适用，建议规定第二款和第三款。
第四条：物权应当公示。记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。
建议分别规定物权公示原则和权利推定原则：第四条：物权应当公示。法律规定不经公示即可取得物权的，所取得的物权在进行公示前不得处分。
第 条：记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。
理由：物权公示原则与不动产登记的权利推定原则和动产占有的权利推定原则，是显然不同的。物权公示原则，属于物权法基本原则。不动产登记的权利推定和动产占有的权利推定，是据以转换举证责任的操作性规则。第四条仅应规定物权公示原则，另设专条规定不动产登记的权利推定原则和动产占有的权利推定原则。
建议在本节恢复物权法草案（第二次审议稿）第八条关于物权优先于债权原则的规定：第 条：在特定的不动产或者动产上，既有物权也有债权的，优先保护物权。但法律另有规定的除外。
理由：“物权优先于债权原则”，是处理物权与债权冲突的基本规则。是法官在司法实践当中最常用的裁判规则之一。主要适用于两类案件：一是在“一房多卖”案件中，据以判决已经办理产权过户的买房人得到争议房屋；二是在企业破产和清产还债案件中，据以判决抵押权人优先受偿及出租人取回租赁物。这一原则的例外规则，即条文“但书”所谓“法律另有规定”：一是合同法第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定；二是企业破产法关于优先清偿工人工资的规定。如果物权法不作规定，法律素养高的法官仍会将此原则作为法理规则而予以适用，法律素养较低的法官就往往会无所适从，势必影响裁判的统一和公正。
第十六条第一款：不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。
建议修改为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
理由：按照证据法原理，证据分为“人证”和“物证”。所谓“物证”，指以“有形物”作为“证据”，包括“文书”和“检证物”。现行民事诉讼法第六十三条将具有证据资格的“文书”称为“书证”，将“检证物”称为“物证”。“书证”再分为
“公文书”和“私文书”。不动产登记簿，属于“公文书”。无论是根据证据法原理，或者根据现行民事诉讼法，唯属于“有形物”的不动产登记簿，才能成为法官据以判断案件事实的“证据”，而不动产登记簿所“记载的事项”绝非“证据”。本条规定的目的，是要赋予“不动产登记簿”以“证据资格”，而绝对不是要赋予不动产登记簿“记载的事项”以“证据资格”。正如本法第十七条规定“不动产权属证书”，而不是不动产权属证书“记载的事项”，是权利人享有该不动产物权的证明。 第十八条：登记机构应当向权利人和利害关系人提供查询、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家机密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
建议修改为：登记机构应当提供查询、复制登记资料的便利。
理由：国家建立不动产登记制度的目的，就是要贯彻物权公示原则，将不动产物权变动和不动产物权状况公开出来。因此，不动产登记簿具有公开性，登记机构应当为查询、复制不动产登记簿提供方便。无论企业或者个人，其不动产状况，不是商业秘密或者个人隐私，更与国家机密无关，登记机构不承担保密义务。
第十九条：利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。
申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不的，该异议登记失效。
有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。
建议恢复物权法草案（2004年8月稿）第十七条和第十八条的规定：利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。
申请人自异议登记之日起三个月内不也不申请更正登记的，该异议登记失效。
异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。
理由：设立异议登记制度的目的，就是要阻止不动产登记簿上的所有人抢先下手转卖房屋。如果李四认为房子不是张三的，他到法院前就可以直接到登记机构申请异议登记，登记机构受理申请后，就在不动产登记簿上进行“异议登记”，即将“该异议记载于不动产登记簿”。“异议登记”的作用，并不是“禁止”张三转让该房屋，并不是“限制”张三的“处分权”，而仅仅是“提醒”打算购买房屋的第三人注意：该房屋产权存在“争议”。按照一般社会生活经验，打算购买房屋的人看到该房屋产权归属存在“争议”，将不会贸然签订买卖合同，至少他会“暂停”签订合同，等待“争议”的解决。就是用这个办法来“阻止”张三抢先下手转让争议房屋产权，以保证将来李四胜诉后可以持判决书到登记机构变更登记，能够实实在在地得到这个房子的所有权。
按照异议登记的政策目的，“异议登记”应当有期限限制，异议登记的申请人在“有效期”内既未申请“更正登记”也未向法院“提讼”的，该“异议登记失效”。另外，在提讼的情形，如果最后法院判决没有支持异议一方的诉讼请求，亦即判决认定不动产登记簿上的记载并无错误、登记簿上的“名义人”是真正的“所有权人”，则该所有权人有权请求异议登记的申请人承担损害赔偿责任。这样使异议各方的正当利益得到兼顾，避免异议登记制度的滥用。而物权法草案（第三次审议稿）第十九条，把一个简单方便的“行政（登记）程序”，变成了两个程序：一个“诉讼（裁定）程序”再加一个“行政（登记）程序”。
按照物权法草案（2004年8月稿）第十七条、第十八条的规定，当事人对登记的不动产物权有异议，直接到登记机构申请作个异议登记，然后到法院最终解决争议。现在的草案，要求必须先到法院申请，由法院作出异议登记的裁定（登记簿记载的权利人绝不可能同意异议登记），然后再到登记机构申请作出“异议登记”，而要真正解决争议还要再到法院提讼，经过法院审理作出胜诉判决，再拿着法院的判决书到登记机构申请“更正登记”。本来很简单，到登记机构去登记一个异议就成，现在改为必须两次到法院。法院本来是解决争议，只需要一个“诉讼程序”，现在预先加上一个异议登记的“裁定程序”。法院作出异议登记的裁定时要不要审查？如果要审查则法院对这个裁定的审查和诉讼当中的审查怎么区分？如果法院在诉讼程序中作出异议申请人败诉的判决，则是否说明法院此前作出的“裁定”错误？现在的草案把问题复杂化了，至少是增加了诉讼成本，增加了当事人的负担，增加了法院的负担。还是恢复到物权法草案（2004年8月讨论稿）的规定为好。
第二十条：利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，有权申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。
修改意见：删去第二款。
理由：异议登记的目的和作用，只是提醒打算购买不动产的人注意存在产权争议，按照一般社会生活经验，可以在实际上阻止登记簿上的权利人转让该不动产。如果打算购买该不动产的人，看到登记簿记载有异议登记仍然购买了该不动产，一旦最终法院判决异议登记申请人胜诉，即判决争议不动产的所有权属于异议登记申请人，则该不动产买卖合同就成为“无权处分合同”，该不动产的买受人就构成“恶意第三人”，将注定不能获得该不动产所有权。本条第一款规定更正登记，没有必要涉及异议登记。因此删去第二款。
第二十一条：债权人因购买期房等原因，为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。
预告登记后，债务人处分该不动产，未经债权人追认的，不发生效力。
建议恢复物权法草案（第二次审议稿）第二十二条的规定：债权人因购买期房等原因，为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，债务人处分该不动产的，不发生物权效力。
理由：按照预告登记制度，只要张三与开发商签订了商品房预售合同，张三就可以拿着买卖合同书去登记机构办理预告登记，由登记机构在登记簿上记载某号房子已经卖给了张三，办理预告登记后，开发商要把这套房子再卖给其他任何人，都“不发生物权效力”。例如开发商把已经出卖给张三的房屋，再出售给李四，因为张三已经去登记机构办理了“预告登记”，开发商与李四之间的买卖合同将“不发生物权效力”，注定李四不可能得到那套房屋的所有权。这样就保障办理了预告登记的买房人张三，在房屋建成后能够得到那套房屋并办理产权过户得到所有权。可见，预告登记制度的立法目的，就是用预
告登记来限制开发商“一房多卖”，而不是禁止“一房多卖”。债权平等的原则依然存在，无论你把一套商品房卖给多少买房人，这些买卖合同仍然有效，但只是办理了“预告登记”的那个买房人才能最终得到房屋所有权。这样一来，只要办理了“预告登记”，其余的买房人就已经知道自己不可能得到房屋所有权，当然也就不买了。这就达到了限制“一房多卖”的目的。质言之，“预告登记”是不动产物权变动的一种特殊的公示方法，而所登记的并不是“物权”，仅仅是买卖合同上的“债权”。因为办理了“预告登记”，使该债权具有了对抗其他买房人的债权的“物权效力”。第二次审议稿第二十二条规定，比较完整准确地体现了设立预告登记的政策目的。而第三次审议稿第二十一条所作的改动，背离了预告登记的政策目的，并使问题复杂化了。 第二十三条：基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道权利有瑕疵的除外。
建议修改为：基于不动产登记簿取得的物权受法律保护，但在取得权利时知道或者应当知道权利有瑕疵的除外。
理由：本条规定不动产登记的善意保护制度，亦即教科书上所谓不动产登记的公信力制度。这个制度的关键，是以不动产登记簿为根据“取得”的不动产物权，受法律保护，不允许任何人以任何理由予以剥夺。其政策目的是保护不动产交易的善意第三人，而不是保护不动产登记簿上记载的权利人。原条文说“享有”的物权，而不说“取得”的物权，不能体现保护交易第三人的政策目的，并与不动产登记的“权利推定”制度发生混淆。应该将“享有”改为“取得”。
第二十四条第二款：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。
建议修改为：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向因该登记错误不当得利的人追偿。
理由：登记机构的原因造成登记错误，给他人造成损害，理应由登记机构承担赔偿责任。但因登记错误造成某个权利人或者利害关系遭受损害的，必定有某个第三人获得不当利益。正如“物质不灭定律”，有人受损害，必有人得利益。既然登记机构并未获得利益，则登记机构在承担损害赔偿责任之后，应有权依据不当得利规则向获得不当利益的人追偿。造成登记错误的责任人，作为登记机构工作人员，靠公务员工资生活，仅应受纪律处分。原条文规定“向造成登记错误的责任人追偿”，根本不现实。一个登记错误可能造成几十万、几百万甚至更大的损失，一个公务员如何赔偿得起！其实，因登记错误造成的损害可能数额巨大，让登记机构承担全部赔偿责任，也是不适当的。进一步的修改建议是，登记机构依据国家赔偿法承担赔偿责任，而由登记错误的受害人自己向因该登记错误获得不当得利的人追偿。
第三十一条：动产物权转让前，出让人应当将该动产交付给受让人，但双方约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。
建议修改为：出让动产物权时出让人有必要继续占有该项动产的，可以与受让人设定一项由受让人作为出租人的租赁合同关系，以代替实际交付。
理由：这是针对“卖出租回”这种融资租赁合同形式的特殊规则。假设某个企业急需资金而又没有银行愿意贷款给它。于是它找到一家租赁公司签订一份买卖合同，将自己最值钱的一条生产线的设备出卖给租赁公司，取得一笔价款以解决生产资金的急需；但是它并不是真的要出卖这套生产线，相反它还要靠这条生产线进行生产，因此它“有必要继续占有”这些已经出卖给租赁公司的设备。这种情形，显然不能把这些设备“交付”给买受人租赁公司，以完成设备所有权的移转。怎么样才能够既使该企业“继续占有”这些设备又实现其所有权向租赁公司的移转呢？办法就是，该企业再与该租赁公司签订一份租赁合同，把这套生产线的设备再租回来。实际上该生产线的设备原地未动，因现行合同法第二百四十二条明文规定“出租人享有租赁物的所有权”，虽然没有现实的“交付”，但因为签订了租赁合同，这个租赁合同代替了设备的实际“交付”，而实现了设备所有权向租赁公司的移转，并同时使该企业作为承租人继续占有这些设备。可见，关于“占有改定”的特殊规则，正是针对现实生活中的“卖出租回”这种特殊融资租赁合同形式的，其实质是用一项“租赁合同关系”实现标的物所有权移转，并满足出卖人继续占有该标的物的需要。
如果按照原文，一份买卖合同中“双方约定由出让人继续占有该动产”，则这个合同条款“剥夺了”买受人请求出卖人交付标的物并移转标的物所有权的“主要权利”，“免除了”出卖人交付标的物并移转标的物所有权的“主要义务”。如果属于“格式合同”，法院将依据合同法第四十条的规定认定该条款无效；如果不属于“格式合同”，法院将认定构成合同法第五十四条“显失公平”的合同，而根据买受人的请求予以撤销或者变更。可见，原文规定“双方约定由出让人继续占有”，是绝对行不通的。
第三十三条：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
建议增加第二款：因遗赠取得物权的，准用本条第一款的规定。
理由：原文未涉及遗赠。因遗赠取得物权，应当适用与继承同样的规则。
第三十四条：因合法建造、拆除住房等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
建议修改为：因事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
理由：事实行为，除建造房屋外，还有制造宇宙飞船、飞机、船舶、汽车、火车、机器设备，制作家具、玩具、生活用品及缝制衣服等等，难以一一列举，何以单举 “建造住房”一项？不如不作列举，以“事实行为”一语涵盖无遗。原文“合法”二字尤为不妥。所谓“违章建筑”，也同样发生建筑物所有权，惟有城市规划部门才有权责令拆除或者给予处罚，其他任何人要擅自予以拆除、毁损，也将构成侵犯财产权的违法行为。
第三十五条：依照本法第三十二条至第三十四条规定，导致不动产物权设立、变更、转让和消灭的，应当依照法律规定办理登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
建议修改为：依照本法第三十二条至第三十四条规定发生的物权变动，如为不动产物权而未进行不动产登记的，如为动产物权而未交付占有的，权利取得人不得处分。
理由：上述三种情形发生的物权变动，如为不动产物权而未进行不动产登记的，如为动产物权而未交付占有的，法律限制所有权人的处分权，即限制“进入市场交易”。其政策目的，是为了建立市场交易的物权法律秩序，为了避免不动产登记制度被“架空”。此与物权公示原则的“登记对抗主义”是不同的。但第三次审议稿正好混淆了这一点。按照现在的条文，建造的房屋、继承的房屋、判决取得的房屋，未办理登记前就可以转让、可以设定抵押，不动产物权变动的“登记生效主义”，就变成了“登记对抗主义”。本法第九条关于登记生效主义的规
定，就毫无意义了。本法规定不动产登记制度的政策目的，也将因而落空。此外，本条原文未提及一般动产，则制作的动产、判决取得的动产、继承取得的动产，还没有交付给所有权人“占有”，权利人就可以处分，显然会导致经济生活的混乱。 第三十九条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。
修改意见：删去本条。
理由：“物权请求权”是专门针对“物权”的法律救济措施，是“物权”的特殊保护方法。为什么在侵权责任制度之外，还要有一个“物权请求权”制度？“物权请求权”制度与“侵权责任”制度的区别何在？二者的区别，主要是“构成要件”不同，“物权请求权”只有一个构成要件，即存在“物权”，而一般侵权责任的构成要件包括“加害行为”、“损害后果”、“因果关系”和“过错”，即使特殊侵权责任也须有前三项要件。物权请求权的优点，也正是在于其“构成要件简单”，因此物权请求权行使的程序就特别方便，只须证明自己享有“物权”就足够了，法院也仅凭享有“物权”这一点就给予保护。这就使请求权人避免了就侵权责任的“构成要件”举证的麻烦。因此，民法在侵权责任制度之外，特别规定“物权请求权”制度，作为保护“物权”的特殊救济措施。反过来，物权请求权也有局限性，这就是行使物权请求权一定要有“物权”存在。“物权”什么时候存在？“标的物”存在，“物权”就存在。标的物一旦“毁损、灭失”，例如房屋都已经烧毁，汽车已摔下悬崖变成一堆废铁，手机已经灭失，这时“物权”（所有权）已经消灭，你就不能再行使物权请求权，你只能向法院提起侵权责任之诉。这就是为什么在物权请求权之外，物权还受侵权责任制度保护的理由。不动产或者动产一经毁损，原物权已不存在，行使物权请求权的基础已经丧失，权利人只能依据侵权责任请求保护，本条显然属于侵权责任制度。
第四十二条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。
修改意见：删去本条。
理由：本条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。”导致了“物权请求权”制度与“侵权责任”制度的混淆。按照本条规定，凡物权受侵害，受害人都必然依据本条行使属于物权请求权性质的“损害赔偿请求权”，民法侵权责任制度就被取代了。而在物权受侵害的情形，法院仅根据“物权”存在一项要件，完全不考虑“加害行为”、“损害结果”、“因果关系”、“加害人过错”等要件，怎么可能作出合情、合理、合法的损害赔偿判决？！
第四十四条：权利人请求排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。
建议修改为：第三十七条规定的确认物权请求权、第四十条规定的排除妨害请求权和第四十一条规定的消除危险请求权，不适用诉讼时效。第三十八条规定的返还请求权，应当适用诉讼时效，但已登记不动产、动产的所有人行使返还请求权的除外。
理由：按照确认物权请求权的政策目的，是要尽量通过法院解决产权争议，以恢复正常的物权秩序，因此确认权利请求权不应适用诉讼时效。“返还请求权”虽然性质上属于“物权请求权”，但与属于“债权请求权”的“履行请求权”、“损害赔偿请求权”类似，按照类似问题同样处理的类推法理，应当同样适用诉讼时效。但如果请求返还的财产是办理了登记的财产（不动产、船舶、飞机、机动车），因为诉讼时效期满而允许无权占有人拒绝返还，就势必与登记制度的效力发生冲突。而登记的公示效力、对抗效力、权利推定的效力，是不应该因时间的经过而消灭的，否则就将否定登记制度本身。因此，请求返还办理了登记的动产、不动产的请求权，不应当适用诉讼时效。
第二编 所有权
第四十九条：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用自然人、法人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。
建议分别规定征收和征用，本条仅规定征收：第四十九条：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收自然人、法人的不动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。
建议恢复第二次审议稿第四十八条关于征用的规定：第 条：因救灾、战争等紧急需要，县级以上人民政府依照法律规定，可以征用自然人、法人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当归还被征用人。被征用的不动产或者动产毁损、灭失的，应当给予补偿。
理由：征收和征用是既有联系又有区别的两项法律制度。其共同点在于强行性。征收的实质是强制收买，它的补偿金就是代价，是商品交换关系，应当大体符合等价交换的原则。征收的对象限于不动产，主要是土地所有权和土地使用权。征用是强制使用，它并不取得什么权利，强行使用之后归还原物，归还不了的照价赔偿。征用的对象包括不动产和动产。征收是和平环境的法律制度，征用是紧急状态下的特别措施。因为征收是和平环境的法律制度，实行征收就可以从容不迫地履行法律规定的权限、程序和手续。政府制作的征收命令属于单方意思表示，必须采用书面形式。国家征收法将规定征收文件的形式要件。反之，征用是紧急状态之下的特别措施，在战争环境之下、紧急状态之下，或者抢险、救灾之时，不能要求履行什么法定程序，不能要求制作什么征用文件。国家或者某个地区进入紧急状态，在此紧急状态之下，就可以实行征用。例如长江大堤缺口的时候，只要在现场指挥抢险的人就可以下命令拦人家的卡车，就可以调人家的货船来堵缺口，这个时候没有办法遵循什么“法律规定的权限和程序”。因此，征用就一个条件：紧急状态。宣布全国进入紧急状态，或者宣布某一地区进入紧急状态，就可以实施征用，使用之后原物归还，还不了就照价赔偿。
第五十条：国家维护公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
修改意见：删去本条。
理由：本法第一条已经明文表述“维护国家基本经济制度”的立法目的，无须重复规定。
第五十一条：矿产资源、水资源以及城市的土地等属于国家所有。国家所有，及全民所有。
建议修改为：宪法及法律指定的城市市区土地为国家所有。国有土地的所有权由国务院统一行使。
另设一条规定矿藏和地下水：第 条：矿藏和地下水，属于国家所有。矿藏和地下水的开发，依照法律特别规定。
理由：查现代汉语词典（商务97年新版），“资源”指生产资料或生活资料的天然来源（1662页）。“矿藏”指地下埋藏的各种矿物的总称（763页）。 “矿产”指地壳中有开采价值的物质（763页）。照此解释，原文“矿产资源”一语，是指“地壳中有开采价值的物质”的“天然来源”，使人难以理解。不如 “矿藏”一词，含义明确。且宪法第九条第一款已规定“矿藏”“属于国家所有”。因此建议采用“矿藏”概念，取代“矿产资源”一语。
原文 “水资源”，若解释为“水”的“天然来源”，也难于理解。实际上，就是指“水”。“水”分为“地表水”和“地下水”。地表水，包括江河湖泊中的水和地面积储的雨水。如果将“地表水”规定为国家所有，其必然的逻辑结果是，遇江河湖泊洪水泛滥及暴雨成灾，造成人民的生命财产损失，就应该由国家承担全部赔偿责任。再说，既然江河湖泊的水是国家财产，则长江、大河昼夜不息，流入东洋大海，岂不是最严重的国有资产流失，应该由哪一个国家机关来承担渎职犯罪的责任？其实，包括江河湖泊的水在内的“地表水”，各国都是用传统民法相邻关系上的取水、用水、排水的制度来解决，不必要也不应该将其规定为国家所有。且江河湖泊的水，无法特定，不能直接支配，不具有排他性，不符合物权的定义，规定为国家所有，也与法理相悖。至于“地下水”，即蕴含于底层中的水，与矿藏类似，可以与矿藏同样对待。
第五十二条：森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
建议修改为：森林、山岭、草原、荒地、滩涂，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
理由：删去“等自然资源”五字，更为准确。
第五十三条：农村和城市郊区的土地、野生动植物资源等，法律规定国家所有的，属于国家所有。
建议修改为：农村和城市郊区的土地，法律规定国家所有的，属于国家所有。
理由：按照现代汉语词典关于“
资源”的定义，“野生动植物资源”的含义是：野生动物和野生植物的“天然来源”，使人难于理解。其实，所谓“野生动植物资源”，就是指“野生动物”和“野生植物”。“野生植物”是土地的附着物，归属于土地的所有权人。国有土地上的“野生植物”自然属于国家所有，无须法律特别规定。同理，集体土地上的“野生植物”当然属于集体所有，私人享有使用权的土地上的“野生植物”当然属于私人所有。怎么能够设想，“法律规定”集体土地和私人享有使用权的土地上的“野生植物”“属于国家所有”？ 保护野生动物，本属于公法上的义务，且首先是国家的义务、整个社会的义务。如将 “野生动物”规定为“属于国家所有”，则按照民法原理，应由所有人国家自己承担全部保护义务，广大人民群众就当然被解除了保护义务。再说，规定珍贵的、有价值的野生动物归国家所有，与情理不合。为什么有害的野生动物，如苍蝇、蚊子、老鼠不规定为国家所有？为什么专挑珍稀的、有价值的野生动物规定为国家所有？其次，将野生动物规定为国家所有，于法理不合。因为野生动物，如穿山甲，今天在云南、广西境内，明天可能就在越南、缅甸境内。如天鹅、大雁、红嘴鸥等侯鸟，冬春飞来中国境内，夏天飞往西北利亚，如规定为归中国国家所有，其飞往西北利亚岂不成为对俄罗斯领土的侵犯？如果俄罗斯也规定这些野生动物为国家所有，岂不要产生国际争端？其实，野生动物，不具有特定性和直接支配性，在被捕获之前，不构成物权的客体。按照传统民法，野生动物属于无主物，国家保护野生动物，只须对民法先占取得加以限制即可。如规定禁渔期、禁猎期，划定野生动物保护区，禁止猎取、捕捞国家保护的野生动物就够了，不必要也不应该规定为国家所有。
第五十四条：道路、电力、通讯、天然气等公共设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
建议修改为：国家投资的道路、电力、通讯、天然气等公共设施，属于国家所有。
理由：即使是“公共设施”，也仍然适用“谁投资归谁所有”的民法原理。国家投资的“属于国家所有”，集体投资、私人投资的，属于集体所有、私人所有。立法机关能够制定法律规定集体投资、私人投资的公共设施属于国家所有吗？！
建议增加一条规定宗教财产的归属：第 条：寺庙、宫观、教堂、清真寺的不动产和动产，属于宗教法人所有。
理由：宗教财产，包括佛教的寺庵、道教的宫观，天主教、基督教和东正教的教堂，伊斯兰教的清真寺，及供奉各种神明的庙宇。根据现行的国家政策，教会（天主教、基督教和东正教）的房产，为中国教会所有。佛教和道教的庙观及所属房产为社会所有（僧道有使用权和出租权），带家庙性质的小尼庵为私人所有，伊斯兰教的清真寺及所属房屋则为信教群众集体所有。在实际房屋产权登记中，无论何种寺庙宫观，均将宗教协会登记为所有权人。首先，“社会所有”一词只能代表不确定的人群，而不能形成明确的、肯定的法律关系主体；把宗教财产规定为社会所有，实际上是把宗教财产当成了无主财产，给侵犯宗教财产提供了可乘之机。其次，规定为“信教群众集体所有”也不妥，因为信教群众既然已经把钱物捐了出去，主观上不存在作宗教财产所有人的意思。且信教群众从来就没有形成一个成员固定的组织形态，不能成为宗教财产的所有权主体。第三，规定为宗教协会所有，违背了信教群众捐献财产的心愿，信教群众并不是要捐给僧众道徒组成的宗教协会，而是通过寺庙等给予他们心中的神仙、上帝、真主；由宗教协会所有，也有违宗教教规信条──僧众道徒等不能成为宗教财产的所有人。依据民法原理并参考发达国家的经验，建议规定一切宗教财产，包括不动产和动产，都属于作为宗教法人的寺庙宫观所有。物权法明文规定宗教财产归宗教法人所有，有利于对宗教财产的法律保护，有利于切实贯彻国家宗教政策和民族政策。第三次审议稿不规定宗教财产的归属，令人费解！
第六十五条：私人对依法取得的房屋、收入、生活用品等生活资料享有所有权。私人对依法取得的生产工具、原材料等生产资料享有所有权。
建议修改为：私人对依法取得的不动产和动产享有所有权。
理由：生活资料、生产资料是经济学上的术语，不能代替民法上的动产、不动产概念。
第六十六条：国家保护私人储蓄、投资及其收益。国家保护私人的财产继承权及其他合法权益。
修改意见：删去本条。
理由：储蓄、投资和财产继承，非物权关系，不属于本法第二条规定的调整范围。
第六十八条：国家、集体和私人依法可以设立合资经营企业、合资经营企业，也可以设立独资企业。国家、集体和私人所有的不动产和动产，投到企业的，由出资人按照出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利。
修改意见：删去本条。
理由：非物权关系，不属于本法第二条规定的调整范围。
第七十条：国有企业、集体企业直接负责的主管人员，以无偿或者低价折股、低价出售等手段将国有企业、集体企业的财产转让，造成国有企业、集体企业财产流失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
修改意见：删去本条。
理由：非物权关系，不属于本法第二条规定的调整范围。应当由国有资产管理法、刑法予以规定。
第七十一条：国有企业、集体企业直接负责的主管人员严重不负责任，造成国有企业、集体企业破产或者严重亏损的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
修改意见：删去本条。
理由：非物权关系，不属于本法第二条规定的调整范围。应当由国有资产管理法、刑法予以规定。
第一百一十条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：（一） 在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；（二） 以合理的价格有偿转让；（三） 转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；（四） 转让合同有效。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
建议修改为：无处分权人将动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该动产的所有权：（一）受让人在受让时不知道或者不应当知道出让人无处分权；（二）以合理的价格有偿转让；（三）转让的动产已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
理由：基于特殊保护善意第三人的政策目的，用不动产登记的“善意保护”制度，保护不动产交易的善意第三人。因为一般动产没有登记簿，不得已创设动产善意取得制度，以保护一般动产交易的善意第三人。原文规定“即时取得该不动产或者动产的所有权”，起草人居然忘记了本法第二十三条已经规定了不动产登记的“善意保护”制度，把实现同样政策目的的两个制度弄混淆了。原文规定以“转让合同有效”为发生善意取得的前提条件，则更是匪夷所思，如果“转让合同有效”，则受让人基于有效的买卖合同当然取得标的物所有权，还有规定“善意取得”制度的必要吗？起草人显然未弄懂“善意取得”制度的立法目的，正是针对无权处分合同无效，而强行使善意第三人“原始取得”标的物所有权。
第一百一十七条：遗失物自招领
公告之日起半年内无人认领的，归国家所有。 建议修改为：遗失物自招领公告之日起半年内无人认领的，归拾得人所有。
理由：遗失物价值甚微，规定为“归国家所有”，对国库并无补益，反有与民争利之嫌，不如采各国通例，规定为“归拾得人所有”。
第一百二十一条：因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，依照充分发挥物的效用以及保护无过错的当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属给另一方当事人造成损失的，应当给予赔偿。
修改意见：删去本条，代之以关于加工、附合、混合的具体判断标准。
关于加工，恢复第二次审议稿第一百一十九条（删去第三句）：第 条：加工他人的动产的，加工物的所有权属于材料的所有权人。但加工增加的价值显著大于原材料的价值的，由加工人取得加工物的所有权。
关于附合，以第二次审议稿第一百二十条的规定为基础稍作修改：第 条：动产因附合而成为他人不动产的重要成分，且不能分离或分离不符合经济原则的，由对不动产享有物权的人取得该动产的所有权。
动产与他人动产附合，且非毁损不能分离或分离不符合经济原则的，由主物所有人取得合成物的所有权。
动产与动产混合，不能识别，或识别不符合经济原则，准用本条第二款的规定。
理由：明文规定加工、附合、混合的判断标准，方便法院裁判。
建议增加一条规定货币和有价证券所有权归属的判断标准：第 条：占有货币者取得货币的所有权。
无记名有价证券所有权的取得，准用本条第一款的规定。
记名有价证券与指示有价证券所有权的取得，依照有关法律的规定。
理由：明文规定货币和有价证券归属的判断标准，方便法院裁判。
建议增加关于取得时效的规定：第 条：以所有的意思，十年间和平、公然、连续占有他人之动产者，取得其所有权。但其占有之始为善意并无过失者，为五年。
第 条：现时登记为不动产所有人，虽未实际取得该项权利，但占有该不动产并依所有人身份行使其权利的，自其权利登记之日起满二十年而未被涂销登记者，实际取得该不动产所有权。
本条规定可准用于建设用地使用权、土地承包经营权、地役权和典权。
第 条：以自主占有的意思，和平、公开、持续占有他人未经登记的不动产满二十年者，可以请求登记为该不动产的所有权人。
本条规定，不适用于国有土地所有权。但可准用于建设用地使用权、土地承包经营权、地役权和典权。
第 条：取得时效的中止、中断，准用关于诉讼时效的规定。
理由：各国民法均规定取得时效制度。按照取得时效制度，张三所有的某项财产被李四占有，经过法律规定的期间之后，李四即可取得该财产的所有权，而张三对该财产的所有权因此消灭。取得时效制度的合理性在于：第一，非权利人李四自以为自己是所有人，长期占有该项财产，经过相当长的时间之后，人们已经相信李四是该财产的所有权人，并与其发生各种法律关系。这种情形，如果要恢复张三对该财产的占有，势必要这些已经存在的法律关系，引起法律秩序的混乱。第二，由于李四占有该财产已经过相当长的时间，例如20年，证明该财产所有权归属的证据已经很难收集，即使收集到一些证据，也往往难辨真假，直接以该财产的占有事实为根据，使占有人李四取得所有权，可以避免法院收集和判断证据的困难，可以减少讼累。第三，张三虽然是该财产的所有权人，却长期未行使其权利，李四虽然不是真正的所有权人，却长期实际行使权利，与其保护长期不行使权利的所有权人张三，不如保护长期积极行使权利的非所有权人李四，更能发挥该财产的效用。第四，当就某项财产的所有权归属发生争执时，通常要求双方举出证据，证明自己是该财产的所有权人。但经常发生这样的情形，因为年代久远，证据湮灭，证人死亡，很难判断该财产真实的权属。现实占有该财产的一方，就可以援引取得时效制度保护自己的利益。他只要证明自己占有该项财产已经达到法律规定的时效期间，法院就应当根据取得时效制度，认定他为该项财产的所有权人。因此，取得时效制度，是现实占有财产的一方获得胜诉判决的最简便、有力的方法。第五，我国自 1949年以来，农村历经、互助组、合作社、、公社化等运动，城市国有企业、集体企业也经历多次合并、分立、转制，导致财产关系混乱和产权界限不清。因土地、建筑物归属发生争执，以致发生大规模的暴力事件。如果物权法规定取得时效制度，将有利于减少这类事件的发生，有利于财产关系和社会秩序的安定。
第三编 用益物权
第一百二十五条：国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。
修改意见：删去本条。
理由：自然资源包括土地、矿藏、地下水、野生动物等。其中，“土地”实行有偿使用制度，“矿藏和地下水”实行有偿取得制度，一般“野生动物”实行无偿取得（先占）制度。因此说“实行自然资源有偿使用制度”不妥。且本条性质上属于宪法内容，不宜在本法规定。
第一百二十九条：耕地承包经营权的期限为三十年。草地承包经营权的期限为三十年至五十年。林地承包经营权的期限为三十年至七十年；特殊林木的林地承包经营权的期限，经国务院林业主管部门批准可以延长。
修改意见：土地承包经营权的期限一律为五十年。现存土地承包经营权的期限不足五十年的，延长为五十年。
土地承包经营权期限届满时，按原设立条件期限自动延长。但土地承包经营权人明确表示不愿延长的除外。
理由：针对土地的不同用途规定不同的期限，将使农用土地法律关系和法律秩序复杂化。国家仅应限制农业用地转为建设用地。在农业用地范围内，仅对将林地改为耕地有所限制。原则上，将土地用于耕作、养殖、畜牧或者栽种林木，属于承包经营权人的自，并且可以根据自然条件和市场条件的变化而适当改变，例如耕地改为林地，耕地改为草地，草地改为林地。对种植林木的种类，更无预先加以限定之理。如预定种植松树，批准承包经营权期限三十年，若干年后决定改种银杏树，是否主管部门必须批准将承包经营权期限延长为七十年？如预定种植银杏树经批准承包经营权期限七十年，若干年后发现种植松柏更划算，于是拔去银杏树苗改种松柏，主管部门是否应主动查处并将承包经营权期限改为三十年或者五十年？这种以种植什么树种决定承包经营权期限长短的想法，不仅难于实行而且可笑。同是农民，同是土地承包经营权人，张三的权利期限三十年，李四的权利期限五十年，王五的权利期限七十年，是否符合平等、公平的基本原则？农民自己会怎么想？农民同意不同意？出于物权法定原则和农用土地法律秩序统一的要求，土地承包经营权的期限应当统一。因此，建议土地承包经营权期限统一规定为五十年，并设第二款规定期满自动延长，以保障农业经济长期稳定发展。
第一百三十二条：土地承包经营权人有权依法自主决定土地承包经营权以转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
修改意见：土地承包经营权不得转让和抵押。但国有或集体所有荒山、荒地等以拍卖方式设立的土地承包经营权除外。
理由：如果允许土地承包经营权转让、抵押，用不了多少年，就要出现数以千万计甚至数以亿计的丧失土地的农民，而我们
的城市绝对容纳不下这么大的人口。真要出现数千万甚至上亿的无地农民，且不说如何解决就业、安置的难题，这一事态本身就意味着巨大的社会危险。因此，从法律政策上不宜允许土地承包经营权转让和抵押。农民生产、生活中的资金需求，如购买农用机具、子女上学、生病住院等急需资金，国家应当专设一套简便的小额贷款制度予以解决。 第一百三十三条：土地承包经营权人将土地承包经营权以转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，但流转的期限不得超过原土地承包经营权合同剩余的期限。将土地承包经营权转让的，应当经发包人同意；将土地承包经营权转包、出租、互换或者以其他方式流转的，应当报发包人备案。
修改意见：土地承包经营权人将土地以转包、出租、互换或者其他方式流转，当事人应当采取书面形式订立合同，但流转的期限不得超过原土地承包经营权合同剩余的期限。
土地承包经营权人将土地转包、出租、互换或者以其他方式流转的，应当报发包人备案。
理由：删去“转让”，理由同上。
第一百三十四条：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
修改意见：土地承包经营权人将土地互换的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
理由：删去“转让”，理由同上。
建议增加规定建设用地使用权期间届满后地上建筑物的处理规则：第 条：建设用地使用权期限届满未续期的，建设用地使用权人可以取回其建筑物及其他附着物，并应恢复土地原状。但土地所有人提出以时价购买建设用地使用权人的建筑物及其他附着物时，建设用地使用权人无正当理由，不得拒绝。
建设用地使用权期限届满，建设用地使用权人不取回其建筑物及其他附着物的，可请求土地所有人给予补偿。土地所有人可请求建设用地使用权人在其建筑物及其他附着物可使用期限内，延长建设用地使用权的期限。建设用地使用权人拒绝延期的，不得请求土地所有人补偿。
理由：本条第一款规定，建设用地使用权期限届满时，如果不续期而终止建设用地使用权，建设用地使用权人可以取回属于自己所有的地上物。土地所有人在建设用地使用权人行使地上物取回权时，提出以时价购买建设用地使用权人的地上物的，建设用地使用权人无正当理由不得拒绝。这样规定，既可维护建设用地使用权人对地上物的权利，又可不增加土地所有人恢复原状的负担，并有助于既存建筑物等的充分利用。
本条第二款规定，建设用地使用权人不行使地上物取回权，并且土地所有人也不行使买取请求权时，建设用地使用权人可以请求土地所有人按照地上物的状况和时价予以补偿。在建设用地使用权人行使地上物补偿请求权时，土地所有人有权要求延长原建设用地使用权的期限，以替代补偿。这样规定，有利于双方合法权益的协调。
第十五章 居住权（第一百八十一条至第一百九十二条）
修改意见：删去本章。
理由：因欧洲一些国家在19世纪制定民法典，未实行男女平等原则，父亲去世，母亲不能继承遗产，遗产全归子女继承，为解决母亲的居住问题特设居住权制度。 20世纪中期以后，这些国家通过对民法典的修改，已经实行了彻底的男女平等原则，承认了妻对夫的继承权，居住权制度已经丧失其存在意义。可见居住权是一种落后的、过时的制度。日本制定民法典时，起草人明确表示日本无规定居住权的必要。韩国民法典也不规定居住权。中国自20世纪30年代以来即实行男女平等原则，夫妻相互为继承人，因此中华民国民法未规定居住权。我国现行继承法规定夫妻相互为第一顺序继承人，现行婚姻法规定子女有赡养父母的义务，因此迄今未发生所谓父母居住问题。因改革开放前长期实行公房制度，双职工由男方单位分房，离婚时住房常被判归男方，为解决女方暂时居住困难，法院判决女方可继续居住直至再婚。这种裁判上不得已的做法，与所谓居住权无关。现今实行住宅商品化政策，公房制度已经废止，夫妻关系存续中取得的房屋为夫妻共有财产，离婚时当然可以根据情况判给任何一方或者由双方分割。如有个别案件，为解决离婚一方暂时居住困难，仍可按照此前的做法，判决他或她在原房屋中暂时居住直至再婚。至于为个别家庭解决保姆终身居住问题，创设一个新的法律制度，更是不合逻辑。如个别人订立遗嘱载明让保姆终身居住，法院仍可沿用此前的做法，通过在继承人的房屋所有权上设立一个负担来解决。绝无必要创设所谓居住权。
建议恢复第二次审议稿“第十五章典权”（第一百九十一条至第二百零五条）
理由：典权为中国固有物权制度，对东亚各国均有影响，韩国现行民法典仍规定有典权。中国传统思想，绝不轻易出卖祖产，遇急需资金或生活困难无其他解决办法时，以设立典权作为替代。出典人将自己所有的不动产交付典权人占有使用收益，以换取相当于卖价之金额，而保留该财产的所有权，待日后有能力时可以原价赎回。典权人以支付低于买价之典价，而取得典物之占有使用收益权，且日后还有取得典物所有权的可能。出典人与典权人两全其美，各得其所。典权制度因此而兴起，经历代而不衰。但均属于习惯法制度。后因民国时期民法典明文规定典权，而变为成文法制度。1949年后，因我中央人民政府明令废除民国时期的六法，该法典仅在台湾地区生效，在我国大陆典权再次成为习惯法制度。
制定物权法应如何对待我国习惯法上的典权，学者意见分歧，分为典权保留论与典权废止论。典权保留论的主要理由：1、典权为我国独特的不动产物权制度，充分体现中华民族济贫扶弱的道德观念，最具中国特色，保留典权有利于维持民族文化，保持民族自尊；2、典权可以同时满足用益需要和资金需要，典权人可取得不动产之使用收益及典价之担保，出典人可保有典物所有权而获得相当于卖价之资金运用，以发挥典物之双重经济效用，为抵押权制度所难以完全取代；3、随着住宅商品化政策之推行，人民私有房屋增加，其有房屋因种种原因长期不使用而又不愿出卖者，设定典权可以避免出租或委托他人代管的麻烦，因此应保留典权。
典权废止论的主要理由：其一，典权之所以产生，在于我国传统观念认为变卖祖产属于败家，受人耻笑，而现今市场经济发达，人民观念改变，于急需资金时出卖不动产或设定抵押，为正常的经济行为，因此典权无保留必要；其二，随着国际贸易的发展，国内市场与国际市场沟通，导致民法物权制度的趋同，称为物权法的国际化，典权为我国特有制度，现代各国无与之相同者，为适应物权法国际化趋势，宜予废止；其三，我国实行土地国家所有和集体所有制度，就土地设定典权已不可能，就房屋设定典权虽无统计数字，但依法院受理案件的情形推论，出典房屋的实例也极少，保留典权价值不大。
考虑到我国地域辽阔，各地经济发展不平衡，传统观念与习惯之转变不可能整齐划一，纵然少数人拘于传统习惯设定典权，物权法上也不能没有相应规则予以规范。曾设想废止典权而对于少数人拘于习惯设立的典权关系准用关于附买回权的买卖的规则。但附买回权的买卖为债法制度，其效力较物权弱，一旦买受人将标的物转让他人，买回权势必落空，致出典人利益遭受损害。而依典权制度，典物所有权仍归出典人，其回赎权不致因典物的转让而落空，如其放弃回赎权，则典权人可取得典物所有权。可见，典权制度确有利于当事人利益之保护，并且较为灵活方便。尤其对于因种种原因长期不使用房屋而又不愿出让房屋所有权的人而言，将该房屋设定典权可以避免出租或委托他人代管的种种不便和麻烦，使典权在现代社会具有生命力。随着住房商品化政策之推行，人民所有不动产将大量增加，物权
法规定典权，增加一种交易、融资途径，供人民选择采用，于促进经济发展和维护法律秩序有益而无害。 考虑到我人民政府和最高人民法院一直承认典权制度的效力，人民依习惯法成立的典权关系，受到人民政府的承认和人民法院的保护。如内务部《关于地区典当土地房屋问题的处理意见》（草案）（1950年9月30日）第三项规定：“农民间的典当关系，其契约继续有效，可继续承典，亦可依契约自由回赎”。司法部《关于典当处理问题的批复》（1951年11月9日）规定：“一般的农村典当关系，今天仍准其存在”。国家房产管理局《关于私房改造中处理典当房屋问题的意见》（1965年12月3日）：“今后对于出典房屋一般仍应按照典当关系处理”。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》（1979年2月2日）规定：“劳动人民的房屋典当关系，应予承认。典期届满，准予回赎”。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984 年9月8日）第五十八条规定：“对法律、政策允许范围内的房屋典当关系，应予承认”。迄今最高人民法院关于典权案件的批复，有十数件之多。物权法如果不规定典权，因物权法定原则之贯彻，无论旧有典权或者新设典权，将一律无效，当事人正当利益难于获得保护，致人民政府和人民法院坚持数十年承认和保护典权关系的法律政策立场突然中断，使人民法院丧失裁判典权案件之判断基准，实非所宜。
第四编 担保物权
第二百一十五条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债权或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的行为无效。
修改意见：抵押期间，抵押人转让抵押物的，抵押权人的权利不因此而受影响。
取得抵押物所有权的第三人，可以代替债务人清偿抵押担保的全部债务或者提存经抵押权人同意的金额，而消灭抵押权。
理由：抵押权是存在于抵押物上的物权，抵押人转让抵押物的，对抵押权不发生影响。凭借抵押权所具有的追及力，抵押权人当然可以对已归受让人所有的该抵押物行使权利。因此，抵押人转让抵押物，不必征得抵押权人的同意。取得抵押物所有权的第三人，因抵押权的存在将面临抵押物被扣押、拍卖的风险，因此设本条第二款关于涤除权的规定。
第二百二十七条：最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
修改意见：最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让。
理由：最高额抵押权与其所担保的债权之间不具有从属性。最高额抵押权并不从属于特定债权，而仅从属于基础关系。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权的让与，仅使得该部分债权脱离最高额抵押权的担保范围，最高额抵押权并不随该部分债权的转让而转让。不容许当事人作相反的约定。因此删去“但书”。
建议在动产质权一节增加关于“营业质权”的规定。
第 条：营业质权，是指当铺营业人以约定的期限和利息向借款人出借款项，并以借款人交付占有的动产为标的而设定的质权。银行存单、存折、股票、债券等有价证券，不得设定营业质权。
当票为营业质权设定的书面凭证。
当铺营业人不得将质物转质。
当铺营业人与借款人在设定营业质权时可以约定，借款人在约定期限届满经过五日仍不能偿还借款本息的，当铺营业人即取得质物的所有权，其所担保的债权亦同时消灭。
当铺营业人与借款人无前款约定的，借款人在约定期限届满时不能偿还借款本息的，当铺营业人得以拍卖或者其他方法变价质物。当铺营业人变价质物所得全部价款，归当铺营业人所有。变价质物所得价款不足清偿当铺营业人的债权时，当铺营业人不得向借款人追偿。
理由：营业质权因当铺（典当行）营业而发生。当铺（典当行）为我国民间长期存在的一种资金融通方式，对于普通人解决一时的资金困难，具有显而易见的好处。新中国建立后，当铺（典当行）营业逐渐消亡。自改革开放以来，各地纷纷开设当铺（典当行），从事以动产质押担保的小额借款业务。中国人民银行将当铺业务归类于非银行金融业务，经中国人民银行批准经营当铺业务的机构，为非银行金融机构。但因缺乏相应法律规则，而致所发生的纠纷难以裁判，影响到当铺（典当行）营业的健康发展。按照现行担保法第六十六条关于禁止流质和第七十一条关于清算的规定，现在的当铺（典当行）营业，显然构成违法。因此，建议物权法对营业质权设明文规定，为当铺（典当行）营业提供法律依据，以利于保护当事人合法权益，建立当铺（典当行）营业合法、公正、健康、有序的法律秩序。
因营业质权为特殊的动产质权，本条规定了区别于一般质权的特殊规则：（一）质物仅以动产为限。银行存单、存折、股票、债券等有价证券，虽在法律上视为动产，但其本身代表一定数额的金钱，持有人不必借助于当铺获取资金。且有价证券权利有其特殊变现方法，若允许以有价证券设定营业质权，因营业质权不适用禁止流质约款规则，难保不损害借款人的利益。因此明文规定银行存单、存折、股票、债券等有价证券，不得设定营业质权。（二）当铺营业人在借款人偿还所借全部本息时，应当将质物交还给借款人。若当铺营业人将质物转质，则可能会影响借款人取回质物。且当铺营业人向借款人出借资金，一般期限较短，金额不大，若允许当铺营业人转质质物，对借款人不利。因此，本条规定当铺营业人不得将质物转质。（三）考虑到借款人通过当铺融通资金，一般期限不长，借款数额和质物的价值也都不大，若严格要求按质权实行方法实行营业质权，不经济、不方便，且与当铺营业从来的习惯相悖。因此，本条明文规定，当铺营业人与借款人在设定营业质权时可以约定，借款人在约定期限届满时不能偿还借款本息时，质物的所有权转移为当铺营业人所有，其所担保的借款债权同时消灭。换言之，营业质权不适用禁止流质约款的规则。（四）鉴于当铺业务的特点在于期限短、金额不大，若要求当铺营业人行使营业质权进行清算，势必增加交易成本，妨碍业务的开展。因此，本条规定，借款人在约定期限届满时不能偿还借款本息时，当铺营业人得以拍卖或者其他方法变价质物。当铺营业人变价质物所得全部价款，归当铺营业人所有。变价质物所得价款不足清偿当铺营业人的债权时，当铺营业人不得继续向借款人追偿。
建议恢复第二次审议稿关于“让与担保”的规定理由：我国商品房“按揭”贷款中所谓“按揭”和抵押不同。抵押担保，必须先有房屋所有权，然后在房屋所有权之上设定一个抵押权。不能在“债权”之上设定抵押权。大陆法系物权法及我国现行担保法，不承认“债权”抵押，抵押的标的必须是“所有权”（我国还有土地使用权）。在日本、德国等大陆法国家，把我国现在的“按揭”担保称为“让与担保”。可以设立“让与担保”的，既可以是债权，也可以是所有权，还可以是知识产权。所谓商品房按揭，就是买房人把自己根据商品房预售合同享有的债权和将来取得的房屋所有权，一并让与银行，用来担保银行的借款债权。签订按揭协议后的一段时间里，银行手中只有债权，当开发商交房并办理产权过户之后，银行手中的债权消灭，换成房屋所有权。因此可见，按揭担保有一个从债权担保转变成所有权担保的过程，和抵押担保不同。
为什么不叫“按揭担保”呢？因为“按揭”是广东话，写在法律上也不好看，也不知道是什么意思。有人说，人家香港人把这个“按揭”叫做“楼花抵押”。“楼花” 就是合同上的“债权”。即使在香港地区，“楼花抵押”也不是真正的“抵押”。在中国大陆，现行担保法规定，只有所有权、土地使用权，亦即现实存在的动产、不动产才能抵押。“让与担保”是一个新的制度，是用来整合、规范现在的商品房“按揭”的。
必须指出，按照“让与担保”，按揭银行的利益将得到妥善的保障。如果在开发商交房并办理产权过户之前按揭人
陷于不能支付，按揭银行可以直接行使受让的合同债权，请求开发商对自己交房并办理产权过户，直接从开发商得到房屋和房屋所有权。如果在开发商交房并办理产权过户之后按揭人陷于不能支付，则按揭银行有权自己决定行使让与担保权的方式，以按揭房屋变价受偿，或者直接从按揭人手中收回按揭房屋，自己成为真正的所有权人。“让与担保”的最大优点，正是其行使简便，可以回避抵押权实行的严格程序、手续和方法。 反之，物权法不规定“让与担保”，不仅现实中的商品房按揭没有法律依据，因商品房按揭所发生的纠纷案件难以裁判，按揭银行的利益也不可能获得妥善保障。如果在开发商交房和办证之前按揭人陷于不能支付，因为没有办理抵押登记，按揭银行没有抵押权，其借款债权属于无担保债权，不可能阻止开发商向买房人交房和办理产权过户；如果在开发商交房、办理产权过户并同时办理抵押登记之后按揭人陷于不能支付，按揭银行虽然可以行使抵押权，但必须遵循物权法关于抵押权行使程序、手续和方法的规定。
除此之外，“让与担保”还与融资租赁有关。现行合同法第十四章规定“融资租赁合同”，这是一种新的合同类型。企业与租赁公司签订一个融资租赁合同，由租赁公司替该企业垫付购买设备的价款。按照融资租赁合同的“所有权转让条款”，企业把打算购买的设备所有权转让给了租赁公司。实际是租赁公司替企业支付购买设备的价款，而企业预先把设备的所有权转让给租赁公司，以担保租赁公司的垫款债权。供应商虽然对企业交付设备，但这个企业只得到设备的使用权，设备的所有权已经转让给了租赁公司。因此，合同法第二百四十二条规定：“出租人享有租赁物的所有权”。须注意的是，虽然所有权归了租赁公司，但租赁公司并不是真正的所有权人，只是用这个所有权作为担保手段。以后这个企业把租赁公司的租金还清以后，租赁公司必须把设备的所有权归还给企业。这是典型的让与担保，和“按揭”是同样的原理。所以说，物权法规定让与担保制度，虽然是一个新创，但并不是凭空产生的，一是针对现实中的商品房预售中的“按揭”担保，要用“让与担保”制度来规范、整合现实中的“按揭”担保；二是针对我们合同法上融资租赁合同中的“所有权让与” 担保，为融资租赁合同所规定的“所有权让与”条款提供法律根据。
手机租赁合同书范文第4篇
内容提要: 善意取得制度是非依 法律 行为引起物权变动的重要类型。自《物权法》明确规定善意取得制度（第106条、第107条）以来，实践中相关案例频频出现，不乏一些复杂疑难案例。针对实践中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2辑）特邀多位著名法学家和青年学者，就《物权法》视野下不动产的善意取得若干问题进行深入讨论，涉及到善意取得的诸多具体理论和实践问题。现将这些讨论陆续登出，以供 参考 和交流。本篇为梅夏英教授的《登记错误与第三人的保护》。
[案情回顾] 一起冒名出售房屋案
2006年5月，某市居民张焕购买了该市东方家园小区的一套住宅，面积200平方米。2007年5月，张焕在某报纸上刊登了出售其东方家园房屋的信息，一位自称刘金龙的男士根据该信息提供的方式联系张焕，商谈购宜。在第三次见面和洽谈期间，刘金龙将事先准备好的假房产证与张焕出示的真房产证做了“调包”。随后，刘金龙提出要先期租用一个月，张焕未与刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙。2007年7月15日，拟买受人李大庆根据张焕的信息中的地址和看房时间，直接到东方家园了解房屋状况。刘金龙自称张焕，与李大庆就购宜进行了磋商。双方初步约定，以11000元/每平米的价格交易该房屋，并约定于同年7月23日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。一旦房管部门审查无误，李大庆便立即付款。
7月23日，刘金龙携其妻子前往房屋登记管理部门，冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理房屋移转登记手续。刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证。登记机关经审核认为，确实为真实的房产证，但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证（名字为张焕、照片为刘金龙，高仿真）以后，尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符，且刘金龙冒充张焕的签字也与存档资料中张焕的签字不符，但登记部门对此均未审核。登记机关认为过户手续齐全，随即办理了过户登记。李大庆于次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了220万元房款。
3天以后，李大庆欲了解张焕是否已经收到房款，便按照刘金龙提供的电话联系，但手机已经关机，无法联系。其再次来到东方花园，只遇到张焕之子张平。张平告知李大庆，其父张焕已经出差，并且告知了张焕联系电话。房间内挂了一张张焕夫妇的结婚照片，李大庆并未因此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系。10天后，李大庆前往东方家园，与张焕商量房屋交接事宜，但发现此前与其交易的“张焕”是骗子。张焕认为，李大庆上当受骗应当自担后果，而拒绝交付房屋。第二天，房屋管理部门通知李大庆领取房屋登记证书（证书上记载的变更登记日期为7月31日），李大庆领取登记证的当天下午，再次持证要求张焕交付房屋。双方为此发生争议，张焕首先到公安机关报案，但案件始终未能告破，刘金龙下落不明。三个月后，张焕便诉至人民法院，要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价赔偿全部房款。
[焦点笔谈]
关于张某就其房屋被非法转让诉请法院撤销登记机关错误登记一案，在实务界和学界引起了诸多争议。就笔者目前所知，倾向与保护善意第三人李某的观点主要有：善意取得或扩大解释适用无权处分；类推适用表见。笔者认为，上述观点均有不妥之处，本文将就上述三种观点进行评析，最后就错误登记中善意第三人的保护问题提出自己的看法。
一、李某是否构成善意取得，取得房屋所有权
认定一项交易是否产生善意取得的法律后果，得看该交易是否符合善意取得的所有条件。
《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”比照该条，本案似乎符合上述三个条件而构成善意取得，但仔细分析，有两个问题值得注意。
第一，该条在设计善意取得的要件时，忽略了合同效力的认定。也就是说，在传统善意取得的要件中，除了上述三要件以外，还有一个必要的条件，即“合同合法有效”或“除欠缺处分权以外，合同符合有效合同的所有要件”。无论采取何种表述，其意思是相同的，即除了欠缺处分权以外，合同不再存在其他的瑕疵，在此情形下，方能适用善意取得。至于为何该法条忽略了此要件，与本文无关。本人想指出的是，若这一要件在实务中被忽略，则会造成善意取得被过度的适用，从而挤压合同无效、可撤销或效力待定合同适用的空间。对本案而言，除了刘某非法处分他人房屋这一瑕疵之外，就买卖合同本身而言，刘某伪造身份证件、盗窃他人房产证的行为，已构成对买受人的严重欺诈，进而对买卖合同的效力产生了根本影响。在合同存在欺诈这一瑕疵的情况下，合同的效力适用绝对无效规则或可撤销、可变更的规则，进而与无权处分中效力待定的规则产生直接冲突。这样一来，基于无权处分而产生的善意取得规则，就无法独立的发挥作用。
当然，在大多数情况下，无权处分人对善意第三人隐瞒了真实所有人的信息，一定程度上也有欺诈的因素，但是，此时由于善意第三人的信赖并不直接源于无权处分人的欺骗性陈述，而是基于公示公信原则，对于登记所有人或者占有人的所有权产生了合理的信赖。善意取得恰恰就是与公示公信原则配套发挥作用，以公信力来认定第三人的善意，继而在物权变动上维护交易的安全。而本案中，刘某除了出示房产证，使第三人李某产生一定的信赖以外，又通过伪造身份证件和签名等手段来骗取李某的信任，这种欺诈手段已超出了登记公信力的范围，由此导致的信赖已称不上合理的信赖，故在此应适用其他相关规则，因此，本案中合同多个瑕疵的存在，决定了本案不符合善意取得的构成要件，故不宜适用善意取得。
第二，对于上述法条的第三个要件，即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，应如何理解，本人的看法是，该要件强调的是物权变动本身应该是合法、无形式瑕疵的。这是因为，对于不动产登记而言，登记的变更应严格地根据交易双方的真实情况进行核对，方进行变更登记，这样才能反映交易的真实信息。若在形式审查上存在缺陷，导致错误登记，这时强调第三人利益的保护，便缺少一个最起码的形式上的合理的基础。严格讲来，仔细分析第三个要件，也不应该适用善意取得。
二、可否通过扩大解释适用无权处分
基于上述缺陷，也有观点认为，在此情形下可以扩大无权处分的适用范围，因为无论如何，诈骗人刘某终归是在无处分权的情况下，非法处分他人的财产。因此可以比照无权处分的规则保护善意第三人的利益。
此种倾向也有不足。就无权处分的法律关系讲，在传统民法理论和立法上，针对的是三方关系，即所有人、无权处分人和第三人。也就是说，三方当事人在主体上是没有瑕疵的，如果主体产生了重合，那么就只能是双方关系而非三方关系，也就不存在善意第三人保护的问题。而本案恰恰在主体上产生了错位。具体讲来，本案事实上只存在双方的关系，即所有人张某和买受人李某，买卖合同在形式上是在李某与张某之间产生的，而刘某只是冒用所有人张某的名义而与李某交易。也就是说，刘某的身份一直是被隐藏的，他使第三人李某一直误认为刘某即张某，从而坚信自己的交易相对人是张某而不是刘某。由此分析，无权处分解决的是无权处分人与第三人之间的合同效力问题和所有权是否转移的问题。而本案第三人与欺诈人刘某并没有形成无权处分制度中的买卖合同，因此也就无从认定其处分有效或无效的问题，留给我们判断的只是所有人与第三人的合同效力认定问题。显然，本案中的买卖合同是否有效与无权处分没有关系，因为至少在合同形式上，卖方为真实的所有人，也是有权处分人，因而没有适用无权处分的余地。在法律关系仅存在于所有权人和第三人之间，又不可能适用无权处分或善意取得规则的情况下，第三人欲取得所有权只能依赖于合同依法有效这一前提。但事实情况如何呢？此合同漏洞百出，可以通过多种判断标准认定该合同无效，如真实权利人没有进行任何意思表示，导致意思表示不一致；又如合同的形式中的当事人签章系伪造，导致形式存在重大缺陷；又如合同违反国家强制性规范等等，而归于绝对无效。
三、本案是否可以类推适用表见
在一般性的讨论当中，也有学者认为，为了保护善意第三人的利益，可以类推适用表见，作为第三人取得所有权的依据。当然，本案中张某和刘某之间因欠缺最起码的要件而不存在任何关系，是不争的事实。之所以提出类推适用表见，大约是源于第三人对于刘某的身份产生了合理信赖，故而应对这种信赖进行相应的保护。本人认为，从对当事人的合理信赖角度提出对第三人的保护，至少比主张善意取得和扩张无权处分更高明一些。因为在本案中，第三人李某在其有限的判断范围内，很难甄别当事人身份的真伪。至于案中所提到的“房间内挂了一幅张焕夫妇的结婚照片，李大庆并未因此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系”这一情节，无法使李某对房屋的所有人产生合理的怀疑，因为房屋的承租人通常也会这么做。但本人并不赞成类推适用表见，以人为地保护第三人的利益，其原因如下：
第一，本案交易合同的形式存在缺陷，这与表见的机理不符。所谓表见，即第三人在形式上没有否认人身份的理由，也就是说，人所提供授权书、签章或空白合同书，在形式和手续上都是真实、没有瑕疵的。正因为如此，法律对这种形式上的信赖给予保护，此即“表见”的真实意义。而本案并不完全符合这种“表见”的意义。因为本案中第三人并不具有信赖的充分理由。具体说来，对于形式的判断，第三人李某并不是完全没有过错的。在判断刘某是否具有真实所有人的身份这一问题上，李某主要是通过房产证来认定的，而依据常识，房产证仅仅是房屋所有权的一个凭证，它必须通过对出卖人的身份进行核对和登记查询，才能最终确认房屋所有人。李某恰恰在真实身份的核对方面，没有尽到必要的注意义务。依据常识，在签订一项重大不动产交易合同时，核对当事人的身份是最基本的注意义务，在现实生活中存在伪造身份证的情况下，当事人应当花费一定的征信成本去核实交易相对人的身份。况且本案中，变更登记时双方当事人都在场，登记机关因为疏忽没有注意到相片和签名与真实情况不一致，这并不能免除李某的注意义务。如果因为登记机关的存在，我们就认为李某不负相关的注意义务，并且保护他的交易安全的话，那么在无需登记的类似的诈骗合同中，法律一味保护受害方的“合理信赖”，将会导致不合理的结果。比如甲作为某公司的工作人员，冒充该公司的董事长乙，并伪造乙的身份证件、合同书和签章，骗取丙的信任，诱使丙与其签订买卖合同，出卖公司的产品，如果产品已经交付，依照第一部分的分析，此时不能适用善意取得，是否也应该保护买受人丙的利益，是值得考虑的。显然，此时我们不能认为丙已完全尽到了注意义务，而取得产品的所有权。因此，本案中第三人李某并没有尽到形式审查意义上的注意义务，也没有形成表见意义上的“合理信赖”。
第二，假设第三人李某已经尽到注意义务，在本案中也不宜类推适用表见对其予以保护。其原因在于，通过违法或犯罪行为取得权凭证的无权行为，原则上不应成立表见。某些人出于各种卑劣的动机，采取伪造、盗用、盗窃或者假冒本人，甚至采用威胁、胁迫或暴力等手段取得权凭证而与相对人为民事活动的，即使相对人为善意且无过失亦不成立表见，应由无权人自己对其行为负责。就本案而言，如类推适用表见，也因受上述例外的限制，本案中刘某采取伪造身份证、盗用他人房产证、冒用他人名义等方法进行非法交易，其行为已经构成刑法上的诈骗，应比照表见的例外情形，对该交易不予保护。
四、因审查不严而登记错误情形下的交易安全考量
本案与善意取得最大的不同在于，善意取得适用的前提条件是，变更登记本身没有形式上的瑕疵，而本案则是因登记机关审查不严而造成错误登记。由此带来的问题是，在登记机关错误登记的情况下，是否也应该保护善意第三人，确认物权变动的效力。对此问题，本人持怀疑态度。
登记错误存在着诸多情形，主要体现为两种情况：一是初始登记错误，如甲的财产被登记为乙的财产，或夫妻共同财产登记为夫妻一方的财产；二是因审查不严而造成变更登记错误，如本案的情形。对第一种登记错误， 法律 认可在符合善意取得构成要件的情况下适用善意取得，但其前提在于登记机关已经尽到相应的形式审核义务，登记环节不存在形式上的瑕疵，在此情况下，真实权利人可以通过异议登记的形式主张自己的权利。若存在形式上的瑕疵，则应直接申请更正登记。本人认为，更正登记和异议登记分别纠正的是登记中形式上的瑕疵和实体上的瑕疵。在更正登记的情况下，登记机关通常因审查不严，而具有一定的过错（当然也存在因当事人资料提供不全，登记有缺漏的情况，此时登记机关并没有过错）。但在形式上都可以通过更正登记来予以补正；在异议登记的情况下，虽然房屋的产权存在争议，但登记机关已履行了合理的审查义务，故不存在过错，因涉及实体问题，只能通过异议登记来解决。对于因审查不严而造成的变更登记错误，与初始登记错误没有实质上的区别，应采取同样的方法予以补正。
对于更正登记，《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”
同时，《房屋登记管理办法》第七十四条规定的更为详细：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。”
很显然，更正登记解决的是形式上的错误，但上述两条会带来一种合理的疑问，即如果登记簿上的所有人本身的身份存在瑕疵的情况下，是否也应比照上述两条适用更正登记。这种疑惑来自于第七十四条中的“利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料”，也就是说，如果不是登记簿上的权利人申请，或经其同意，更正登记便无法进行。本人认为，更正登记应适用形式上的登记错误的各个要素，即主体、客体或内容的错误，都可适用更正登记。只对客体或内容方面形式上的错误进行更正，而不对主体的登记错误通过更改而补正，是没有任何逻辑依据的。对此，《物权法》第十九条规定的显然比《房屋登记管理办法》更为周全。其一，该条肯定了利害关系人也可以申请更正登记；其二，该条规定了在有证据证明确有错误的情况下，无需登记簿上的权利人书面同意也可申请更正登记。
至此，对于本案如何处理应有一个明确的结果，即本案中真实所有人张某可以登记权利人的身份证及签名与原始登记不符为由，直接要求更正登记，以回复自己的真实所有权。本人认为，因审查不严而导致的登记错误，无须适用实体上的规则和程序，而直接予以补正，是登记规则的基本原则和必要的指导思想，因为形式上的错误本身不涉及实体权利的争议，通过形式即可纠正。若不如此，因形式上的错误而导致实体权利的变更，对于权利人的利益是一个极大的戕害。至于在登记存在形式错误情况下，是否还应保护第三人利益，使其获得合法的所有权，其结论是明显的：若因登记上的疏漏而产生实体权利的转移，则会导致一个直接不利的后果，即除了通常的无权处分以外，登记环节也将成为所有权流失的一个新的出口。
五、由此案引发的两点感想
本人对于本案的上述分析，不一定会获得普遍的赞同，多数学者会倾向于保护买受第三人的利益，而一定程度上忽略所有人利益的保护和严重违法对交易的影响。由此引发了本人的两点感想。
（一）对于交易第三人进行保护应有充分的法律依据
对于交易安全进行保护，是民法的一个重要价值取向，由此民法设立了一系列的规则，作为保护第三人的制度依据，如表见、善意取得、公示公信原则、无因性规则等等。但在对交易安全进行保护的同时，不应忽略所有人权利保护这一基本价值取向。可以说，所有权保护和交易安全的保护历来存在一种紧张关系，但所有权的保护是基础，而交易安全的保护是例外，这是我们在制度设计和司法实践中必须坚持的基本观念。这种观念指导我们在处理实际问题时，应该从三个方面进行考量：
第一，由于对所有权进行充分的保护是民法的基本规则，故而在衡量是否保护善意第三人时，应寻找其确切的法律依据。也就是说，对所有权的保护不需要充分的理由，而对交易安全的保护则需要充分的理由，因为交易安全的保护在民法上并没有形成一个一般性的制度，可供裁判者直接援引适用，或在此基础上通过解释进行延伸，它是通过类型化的方式镶嵌于民法的各个部分，事实上，对于民法在设立交易安全保护的制度时，是经过严格的利益衡量和使用条件的严格限制来审慎地予以保护的，这些制度都没有太多扩张的余地。故此，笔者对于应对本案中买受第三人的利益进行保护的观点，其依据源于何处存有疑惑。
第二，在涉及交易第三人的情况下，应对买受人和第三人的利益进行充分的考量。在复杂的民事法律关系中，裁判者不应只关注某一种价值的维护，以免受前见或成见的影响，而忽略了另一种基本价值的维护。在本案中，所有人在主观上并没有过错，也未实施出卖行为，也无法支付任何防范成本来预防特殊情形下的侵害，在此情况下，当其所有权受到他人恶意侵害时，法律的基本态度应该是保护他的合法权益。而对第三人而言，如上文所述，其在交易过程当中是具有一定的过错的，且面对复杂的交易，第三人花费一定的征信成本去获取信用应该是合理的，况且，登记本身还存在形式上的瑕疵，在此情形下，再强调第三人利益的保护，其理由是不充分的。
第三，在判断是否保护第三人利益时，应综合考虑案件的各方面因素。由于在民法上对第三人的保护是采取类型化的方式实现的，在确定是否保护第三人利益时，应严格参照相关规则的构成要件来进行判断。一般说来，诸如表见、善意取得、无因性规则等保护第三人的制度，对基础法律关系的要求较高，即上述制度通常针对的是存在特定瑕疵的交易（如无权处分、无权等），通过利益衡量来平衡各方利益。除此以外，交易本身不应该再存在其他瑕疵。若存在其他瑕疵，尤其是形式上的瑕疵，便不宜适用该项制度，因为其他瑕疵自有其相应的规则予以调整。就本案而言，由于存在着登记机构因审查不严而导致错误登记这一因素，完全可以通过更正登记来予以补救，仅就此而言，其它相关保护善意第三人的分析已经没有意义。
（二）通过违法犯罪行为而达成的非法交易，法律不应予以保护