园区土地规划范文

园区土地规划篇1

（一）多渠道争取新增建设用地计划。各地要切实加大招商引资力度，扩大固定资产投资规模，争取新增建设用地计划逐年稳步增加。年度新增建设用地计划一旦下达，各地要加快组织用地报批，确保在每年的六月底前将计划落实到具体地块，八月底前完成当年的用地报批，争取追加用地计划。加大重点项目申报力度，积极争取使用省以上新增建设用地计划。每年全市不少于5个项目进入国家和省重点项目库，争取使用省以上计划不低于1500亩。着力推进城乡建设用地增减挂钩试点，拓展城镇用地空间。襄阳区要精心组织，扎实做好挂钩试点工作，其它县（市）、区要加大立项申报力度，争取使用试点周转指标。

（二）多举措盘活存量建设用地。对已获批准的新增建设用地，所在地县级以上人民政府（管委会）应当在规定的1个月内缴足有关报批费用，拿回用地批文，保证及时供地。对不能及时供出的新增建设用地，一律纳入土地储备范围，优先供给新上工业项目使用。对闲置满两年依法应当收回的土地，应当在半年内报经原批准机关批准收回，依照城市规划安排给急需用地项目使用。依法开展集体建设用地使用权流转，鼓励乡（镇）、村办企业将闲置低效利用土地，通过出让、出租、入股、转让、转租等形式依法进入市场，与招商引资项目对接。

（三）优先满足工业项目用地需要。除必需的基础设施和民生项目外，年度新增建设用地计划主要分配给开发区（园区）等工业集中区。优先组织开发区（园区）用地报批，征地资金优先用于工业用地报批。经批准转用、征收的工业用地，优先供给符合国家产业政策、技术含量高、市场潜力大、产业带动性强、就业面广的工业项目。

二、切实强化规划的调控作用

（四）加快开展“两规”修编工作。市、县两级土地利用总体规划和各县（市）、区城市总体规划修编要同步推进、同时完成，尽快上报审批。新一轮土地利用总体规划和城市总体规划要符合全市国民经济和社会发展中长期规划要求，并与其专项规划相互衔接、充分协调、高度一致，确保实用、管用。土地利用总体规划在统筹城乡各类建设用地的同时，要保证依法批准的开发区（园区）用地规模。城市总体规划要科学确定城市发展方向、目标和规模，抓紧制订详细规划，细化各项建设用地结构和空间布局，准确把握工业用地数量和位置，便于规划的实施和用地的报批。

（五）编制开发区（园区）规划。依据城市总体规划，围绕全市经济社会发展总体战略和战略支撑产业，按照合理布局、突出重点、集约经营、循环发展的原则，编制全市开发区（园区）发展专项规划，科学确定全市开发区（园区）的数量、规模、布局和各自的功能定位、主导产业，避免产业重叠、重复建设和恶性竞争。各类开发区（园区）主导产业应各有侧重、特色鲜明、协作配套，实现错位发展。各开发区（园区）要根据地区经济发展现状、资源能源条件、产业基础状况，以主导产业、发展空间、功能区块、基础设施、配套设施及生态保护等为主要内容，编制控制性详细规划，细化功能分区和用地结构。工业园区内的产业用地比例不得低于80%，工业项目所需的行政办公及生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的7%，解决员工临时住宿的，要严格遵循规划布局和条件，且只能建设集体宿舍。

（六）严格按照规划建设和用地。经批准的土地利用总体规划、城市总体规划和开发区（园区）建设规划向社会公布，接受社会监督。任何单位和个人都要严格遵守和执行，不得随意违背和突破。未经法定程序批准，不得擅自修改和调整各类规划。本着“规划引导招商，招商服从规划”的原则，各类招商引资项目要根据产业类型、配套要求，进入相应的开发区（园区）。建立利益分享制度，打破区域限制，统筹县（市、区）之间、开发区（园区）之间和乡镇之间的招商引资项目，实现产业集聚、规模集中、用地集约。对符合规划的招商引资项目，优先办理立项、规划和用地手续。

三、积极推行工业用地统征管理

（七）加强征地工作组织协调。县级以上人民政府应当依法开展征地工作，国土资源部门具体承担征地工作的组织实施。要改变现行工业用地按项目分散征收的做法，全面实行依规划集中统一征地。各县（市）、区政府和各开发区（园区）管委会要加强对征地工作的组织领导，及时协调本辖区内征地协议的签订、补偿安置的落实和征地拆迁开发的实施，切实加快征地工作进度。

（八）建立统一征地专项基金。各县（市）、区和各开发区（园区）要将征地资金纳入年度财政预算，建立统一征地专项基金，滚动使用，专门用于开发区（园区）等工业集中区征地报批所需上缴的规费。市财政分别为襄城区、樊城区安排1000万元的征地周转资金，专门用于工业项目的落地报批。周转金使用后二个月，从区级财政分成中直接扣还，保证滚动运行。审计部门对征地专项资金使用情况实行年度审计，监督资金的管理和使用情况。

（九）落实征地补偿安置政策。严格执行征地补偿标准。各县（市）、区政府和各开发区（园区）管委会对本辖区内征地补偿拆迁安置工作负总责。征地补偿必须严格执行省政府批准的统一年产值标准和区片综合价。严禁有关单位和个人与被征地村组签订征地补偿协议，突破规定的补偿标准。对被征地村组借征地之机漫天要价的，各县（市）、区政府和各开发区（园区）管委会要采取必要的措施予以制止。对征地补偿突破国家规定标准的县（市）、区和开发区（园区），扣减其下一年度用地计划。规划区内的土地将要进行开发建设时，在集中核对户口阶段，暂停办理户口迁入手续。各地、各部门要根据国家有关规定，做好被征地农民的社会保障工作。

四、着力推进工业项目节约集约用地

（十）严格工业项目用地审批。工业用地一律通过招标、拍卖、挂牌方式出让，出让价格不得低于国家规定的最低标准。开发区（园区）要建立集体会审制度，对进区工业项目实行集体决策。严格执行国家《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。严禁高耗能、高排放、淘汰类工业项目通过立项、规划和用地许可，重点支持低耗能、低排放、鼓励类工业项目建设和发展。对工业项目进行核准或备案时，要重点核查其注册资金和投资规模是否达到要求。规划部门在出具工业项目规划设计条件时，对确定的工业项目投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等指标，要符合国土资源部《工业项目建设用地控制指标》的规定，并纳入《国有建设用地使用权出让合同》予以约定。各开发区（园区）要拿出25%的工业用地，用于兴建多层标准厂房，引导食品、饮料、纺织、服装、家具、文体用品、医药、电子设备、工艺品等工业项目租赁使用标准厂房生产。

（十一）加强工业项目用地批后监管。严格工业项目建设竣工验收把关。将工业项目依法用地和履行《国有建设用地使用权出让合同》情况作为竣工验收的一项内容，凡是投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等未达到《国有建设用地使用权出让合同》约定要求的，不得批准通过竣工验收。严格审查工业项目用地转让，项目固定资产投入低于总投资额的25%的，用地不得转让。对新增的工业用地改变为经营性用地的，一律由政府收回土地使用权，重新依法出让。严禁工业项目用地闲置，土地闲置满一年不满两年的，按土地出让价款的20%征收土地闲置费；土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。对闲置土地要根据国家有关规定征缴增值地价。

（十二）开展土地节约集约利用评价。建立科学的评价指标体系，开展土地节约集约利用评价。把单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗量，作为对县（市）、区政府和开发区（园区）管委会考核的内容，并将考核结果与土地利用年度计划分配挂钩。开展开发区（园区）集约用地评价。查清开发区（园区）土地利用状况，评价土地集约利用程度，测算土地集约利用潜力，以土地集约利用评价结果，作为开发区（园区）扩区、升级的依据。对土地利用达到评价要求的开发区（园区），可以申请利用符合规划的现有建设用地扩区，也可以申请整合依法依规设立的开发区（园区）。

五、加快建立保障工业用地的执行机制

（十三）实行保障工业用地的激励政策。年度新增建设用地计划优先满足固定资产投资规模大、建设用地报批快、供地率高的县（市）、区和开发区（园区），对节约集约用地效果好的县（市）、区和开发区（园区），给予一定的新增建设用地计划奖励。对建设用地报批慢、供地率低、节约集约用地效果差的县（市）、区和开发区（园区），削减其新增建设用地计划。对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的开发区（园区），优先安排建设用地指标，纳入金融支持的重点对象。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款，并优先予以金融支持；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。

园区土地规划篇2

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.11.047

Abstract： Based on the survey and analysis on 10 modern agricultural parks in different geographical conditions，having different functions and at different levels，characteristics of land use including in the layout and site selection，land scale，change of land use pattern， transformation of land management mode，level of land intensive use were analyzed. Then，the problems of land use in the construction of modern agricultural park，including the land transfer and protection of farmers' interest，dilemma in supply and demand of construction land，protection of cultivated land and food security，low efficiency of local land use，were recognized. Finally，countermeasures and suggestions such as improving the land policy and regulations，strengthening the approval and supervision of land use planning，enhancing the land intensive management， exploring the land management mode with farmers as the main body were proposed.

Key words： modern agricultural park； land use； problems and countermeasures； hilly-mountainous area in Chongqing

现代农业园区建设是引导传统农业向现代化农业转型的新动力，建设的好与坏直接关系到现代农业能否顺利推行，影响到农业与农村发展的大局。自现代农业园区产生以来，中国农业园区的建设工作取得了显著成效。它被认为是推进农业现代化的重要载体和有效抓手，是促进现代农业发展的重要举措。然而，随着现代农业园区建设进程不断加快，由于尚未形成良好的农业园区用地管理机制和建立起配套的管理措施[1]，致使园区土地生产经营非粮化[2]、土地利用非农化等土地问题日益凸显。土地是最基本的生产资料，合理利用土地是园区可持续发展的必备前提。在当前加快推进现代农业发展的关键时刻，亟需重新审视中国农业园区建设中出现的新情况。尤其在重庆丘陵山区，耕地破碎、分散，规模化、机械化等现代农业生产滞后。为此，本研究基于对重庆典型现代农业园区的调查分析，展开重庆丘陵山区现代农业园区土地利用关键问题及对策研究，以期识别重庆丘陵山区现代农业园区土地利用问题，探索合理、高效的土地利用途径，建立起可持续的现代农业园区，发挥其引领作用，加快丘陵山区现代农业的发展进程。

1 研究区域概况与数据来源

1.1 研究区域概况

重庆市位于东经105°17′-110°11′、北纬28°10′-32°13′的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，幅员面积8.24万km2。境内地势起伏较大，地貌类型多样，以丘陵和中低山地貌为主，且地区间差异较大。特殊的自然地理环境条件，造就了重庆市各区域间土地资源分布、利用状况、社会经济发展存在较大的差异，是一个城乡二元结构突出，大城市、大农村、大库区并存的直辖市。

1.2 数据来源

主要通过现代农业园区实地调研获取相关信息资料。

1）调研对象的选取。主要根据现代农业园区的不同区位条件、不同功能定位、不同?别等特点，抽样选择9个区（县）10个现代农业园区作为调研对象，见表1。

2）调研内容。针对进行现代农业园区土地利用关键问题及对策研究的需要，调研内容包括：①园区发展现状调查，包括园区功能定位、园区规模、产业发展、主要建设内容、科技水平、运行管理模式、投入产出效益等。②园区土地利用调查，包括园区土地利用现状类型、土地整治水平、土地流转与土地补偿情况、土地适度规模经营水平、耕地保护与粮食安全问题、土地集约利用水平等。

3）调研方法。本次调研综合采取实地观察法、访谈法等进行。

2 重庆丘陵山区现代农业园区土地利用特点

2.1 选址布局特征

从对典型现代农业园区的调研分析可以发现，不同级别农业园区选址布局有一定差异。以政府为主导的现代农业园区选址一般是基于产业发展基础、基础设施条件、区位辐射示范带动效应等因子进行综合确定，尤以产业发展基础为关键因子，具有政府指导性。而一般以企业业主为主导的现代农业园区选址则主要取决于项目业主单位的自身发展需要、对相关领域的了解以及前期调研来综合确定，一般会选址在交通区位条件、生态环境条件较好的地方。如重庆峻圆叁峡枣生态产业园区，距云阳县城10 min车程，与万州机场相距30 km，交通区位优势明显；同时园区背靠山地资源，环境优美，距张飞庙古迹10 km，邻近区域人文资源丰富，十分利于休闲观光农业活动的开展。

2.2 用地规模特点

从国家级、市级现代农业园区来看，园区建设用地规模较大，且由于主要以科技创新和示范带动为主要目的，园区功能一般划分为核心区、示范区、辐射区，其中核心区产业基地面积一般为667～1 333 hm2。以政府为主导的区县级现代农业园区用地规模主要依据产业类型和主要功能确定，以企业业主为主导的现代农业园区建设则比较随意，往往是根据业主发展需求和具备的实力而定。

2.3 土地利用格局变化

现代农业园区建设是对土地、资金等各种要素的整合，建设过程即是对土地的整治利用过程，将引起土地利用变化。一方面随着园区产业链条的拓展，规模化、产业化经营的需要，增加了设施农用地，以及科技研发、加工、市场流通、休闲观光等建设用地的面积。二是园区一般经过田、水、路、林、村综合整治，引起了耕地、园地、林地、道路、水利设施等各类用地数量和质量的变化，以及农田景观格局的变化。

2.4 土地经营方式转变

在产业化、规模化现代农业发展的推进下，现代农业园区生产经营方式不断创新。通过采取转包、出租、入股等多种土地流转形式，实现了传统家庭联产承包责任制下一家一户、小规模生产经营逐渐向“公司+农户”、“公司+家庭农场”、“公司+基地+农户”、“合作组织+农户”、“公司+基地+农民专业合作社+家庭农场（农户）”等农业产业化经营模式转变。从调研情况来看，目前园区主要积极引进和培育了各级龙头企业、农民专业合作社、家庭农场、种植大户等经营主体，主要从事育种育苗、生产、加工、销售等产业环节的生产经营活动。在各种经营主体的带动下，园区土地大部分实现了规模化经营。

2.5 土地集约利用水平提高

现代农业园区土地集约利用水平总体上有一定提高，主要体现在：一是现代农业园区得到政府、企业等的支持，在基础设施建设和产业发展上的资金和技术投入水平均较高。二是园区经过综合整治，耕地、园地、林地、道路、水利设施等土地利用结构得到一定优化，园区耕作便利性、灌溉保证率、规模化经营水平不断提高。三是园区以科技为支撑，充分利用空间资源，采取林下种养、猪-沼-菜、稻鱼共生等集约高效种养模式，实现多业结合，集约经营，达到高产、优质、高效和低耗的目的。

3 重庆丘陵山区现代农业园区土地利用关键问题

3.1 土地流转与农民利益保护问题

现代农业园区建设即是对土地、资金、技术、人才等要素的整合，必然会涉及到土地流转，目前现代农业园区建设中或多或少存在土地流转问题。一是土地产权不明晰，带来的问题主要表现为：村集体与村民之间的产权不明确容易削弱农民的主体能动性，出现政府过分干预、违背农民意愿强行流转的现象，导致对农民利益的侵犯；土地产权不明确决定了农业园区企业流转后的土地产权没有明确界定，地上建筑等固定资产无法用作抵押贷款，因而影响了企业融资、上市以及股份制经营的能力，挫伤了投资者的积极性，进而影响到农业园区可持续发展[1，2]。二是目前主要采取转包、租赁等流转模式，土地流转方式比较单一，土地流转后农民主要以打工的形式参与土地经营，参与程度较低，未能充分发挥农民的劳动技能和劳动积极性；相应地，农民这种低层次的参与只能获得较少的收益，难以分享到土地流转经营带来的增值收益，不利于促进农民增收。三是当前社会保障制度的滞后性使得农民的社会保障水平较低，很多农民因本身缺乏各种就?I技能，在土地流转后相应地丧失了基本的谋生手段，不利于土地流转后农民生产生活水平的维持与提升。

3.2 建设用地供需困境

现代农业园区的建设随着产业链的健全，休闲观光功能的拓展，不可避免地会增加建设用地的需求，这是产业发展、产业增效的需要。为满足发展需求，《国土资源部农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）提出积极支持设施农业发展用地。但从园区建设现状来看，农产品加工、物流、休闲观光等建设用地需求都是在设施农业发展用地规定范围之外，这就使得现实中很难操作。尤其在中国基本农田保有率、土地利用总体规划、建设用地指标等因素的限制下，园区建设用地存在审批难度大或审批结果难以适应现代农业园区建设与发展需要等困境[1]。这使得现代农业园区发展建设遭受阻碍，也成为园区用地管理混乱的源头。如何缓解现代农业园区建设用地供需困境问题已成为当前促进现代农业园区健康快速发展的关键问题之一。

3.3 耕地保护与粮食安全问题

现代农业园区建设即是对土地等要素的再整合，往往会引起土地利用结构和利用方式的变化，导致耕地损失和耕地非农化经营趋势出现，引发耕地保护与粮食安全问题。从调研来看，一是以休闲观光为主的农业园区往往需要建设吃、住休闲设施和道路、停车场等配套设施，而耕地区域往往地势较为平坦、交通区位条件较好，成为首选之地；二是园区存在占用耕地建设养殖场等设施农业，而此类设施农业复垦为耕地的难度大，变相地减少了耕地；三是业主对土地的经营缺乏保护性耕作理念，业主经营不善往往会导致土地土壤结构破坏等问题。以上发展势头均对耕地保护产生了巨大压力，相应地，耕地减少、耕地质量退化也对粮食安全构成了威胁。同时，在市场经济条件下，企业投资现代农业园区的根本目的是为了追求高收益，因此现代农业园区多开展高附加值的优质瓜果、有机蔬菜、花卉苗木、观光农业与特种养殖等产业[2]，这种非粮化趋势如果不及时给予统筹规划安排，任其随意发展，也会对中国粮食安全问题产生一定影响。

3.4 局部用地低效

重庆地处四川盆地东南缘，北部和东南部分别靠大巴山、武陵山两座大山脉，西北部和中部以丘陵、低山为主，全域山地面积占75.8%，丘陵和台地占21.8%，平坝仅占2.4%。境内山多平坝少、显著的立体气候特征，决定了现代农业园区依山而建的立地条件。这使得现代农业园区建设对土地的利用受到地形条件的制约，主要体现在：一是很多荒山荒坡资源由于立地条件差而难以得到高效利用，只能进行简单地生态保护发展，经济效益偏低；二是受坡度大、耕地资源分散等制约，园区基础设施建设成本偏高，基地呈星点分布特征，规模化、机械化水平低；三是此种立地条件也在一定程度上决定了用地类型，在资金、技术有限的情况下，主要采取粗放式经营，难以发挥高效利用效益。同时，从国家级、市级现代农业园区来看，园区建设用地规模较大，且由于主要以科技创新和示范带动为主要目的，园区功能一般划分为核心区、示范区、辐射区，其中核心区产业基地面积一般就达到667～1 333 hm2。而由于资金投入的有限性，只能集中投入于核心区建设，这使得位于园区的示范区、辐射区只是一种长期的规划，难以得到足够的资金、技术投入建设，总体呈现出园区用地局部低效问题。

4 重庆丘陵山区现代农业园区土地利用对策建议

4.1 完善园区土地政策法规

4.1.1 健全土地流转机制，保障园区土地有序流转 重点从4个方面建立健全规范有序的土地承包经营权流转机制：一是进一步明晰土地产权，明晰的土地产权是推进土地健康有序流转的基础前提。目前农村土地一级所有，多级支配，农村集体土地权属不清，导致了对农民利益的侵犯，影响了企业融资、上市以及股份制经营等。建议开展以起主导支配权的乡镇一级集体经济组织为农村土地所有权主体的试点，同时试着推进确权不确地，进一步明晰农民的土地使用权，实现农民土地使用权的股份化、股权化，为农村土地使用权流转创造更大的空间和更好的条件[3]。二是始终坚持承包方农户的主体地位，包括要严格按照自愿、有偿的原则，依法引导农民流转土地承包经营权，严禁违背农户意愿进行强制土地流转的行为；要严格规范种植大户、龙头企业参与土地流转的行为，认真审核其农业经营能力，保护承包农户的土地承包经营权；要建立起农户与土地流转方的利益联接机制，发挥农户的参与积极性，使其分享到土地流转经营带来的增值收益，真正实现农民增收。三是建立健全土地流转的登记备案制度、合同管理制度、纠纷调节制度和动态监测制度，形成规范的土地流转管理规程，依法推进农村土地承包管理工作的经常化、制度化和规范化。四是加强土地流转的中介服务，促进土地承包经营权流转市场的发育。

4.1.2 探索园区建设用地使用政策，满足合理的建设用地需求 现代农业园区建设不可避免地会需要一些建设用地，但受我国基本农田保有率、土地利用总体规划、建设用地指标等因素的限制，园区建设用地审批难度大，或审批结果难以适应现代农业园区的建设与发展需要。需积极探索园区建设用地使用政策，满足合理的建设用地需求，促进现代农业园区的发展。根据现阶段制定的政策情况，园区建设用地可以分为两类，一类是根据《国土资源部农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）规定的生产设施、附?偕枋┖团涮咨枋玫氐冉ㄉ栌玫兀涣硪焕嗍浅?明确规定之外的建设用地，如经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所，以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。对于第一类建设用地，主要是按规定进行，尽量简化程序，并可根据实际情况，在年度建设用地指标中可单列一定比例专门用于新型农业经营主体建设配套辅助设施，并按规定减免相关税费。第二类建设用地是目前现代农业园区建设中面临的困境，也是管理比较混乱的方面。建议只要符合区域发展定位，并适度考虑园区功能拓展的建设用地需求，具体可以从以下几个方面进行探索：一是土地置换和折抵政策，即从事农业产业化经营的项目，可以通过园区建设用地整理置换一定的建设用地指标；二是对投资大、发展前景好的休闲观光农业园区项目，实行差别化用地政策，支持利用荒山、荒坡、荒滩等进行休闲观光功能拓展建设；三是对园区内符合产业发展方向、具有较大带动作用，但不能享受农业建设用地的项目，按单独选址项目报批，并在费用上给予优惠[4]。

4.1.3 建立耕地保护激励机制，提高园区耕地保护水平 我国耕地资源严重缺乏，必须珍惜和合理利用每一寸耕地。进行现代农业园区耕地保护，一是要建立政府耕地保护责任机制，将园区耕地保护水平纳入政府管理绩效考核，促进政府在推动土地流转与规模经营中的监管和严格审批作用，对确实因生产需要征占用耕地的，必须依照有关规定按“先补后占、占一补一、同等质量”的要求，事先落实相应的补偿措施[2]，并在耕地占用时进行耕作层土壤剥离，保护土壤资源，严禁各种圈占和滥用耕地行为的发生。二是建立耕地使用者保护激励机制[5]，对耕地使用状况进行动态监测，并将监测结果作为园区经营主体年度考核指标，进行相应的奖惩，尤其作为园区规模扩张的依据。三是要加强耕地保护宣传，建立人人保护耕地的激励机制，发挥全员监督作用，促进园区自觉保护耕地。

4.2 加强园区用地规划的审批和监督

4.2.1 加强园区用地规划的审批，实现园区用地源头管理 要做好园区土地利用管理，首先要加强园区用地规划的审批，实现园区用地源头管理。具体包括：一是审批园区建设的科学性、合理性和环境可行性，即在园区批准建设之前，首先对园区的产业选择、示范带动作用等进行评估，确保园区建设符合区域社会经济发展方向，避免产业结构趋同、产品特征相似、辐射带动能力有限等各种低档次园区的重复建设。同时对园区选取项目的土地承载能力、周边环境承载能力进行评估，如果园区选取的农业项目在环境承载能力范围之内，且有利于当地环境保护，则支持园区的建立；否则从源头上否定该园区的建设。二是审批园区用地规划的合理性，主要核查园区土地规划利用方向是否符合当地土地利用总体规划，园区规划的土地利用结构是否合理，是否有利于园区生产、生活、生态多功能的发挥，有利于园区全产业链的建设，有利于园区土地的集约利用等，并进行优化调整。三是加强对农业园区用地业主资质审查[6]，包括对业主的经营条件、合同履行能力以及业主的信誉情况进行调查与审核，这是确保用地规划能落实的前提。

4.2.2 加强园区用地规划的监督，实现园区用地动态管理 为确保园区建设顺利实施和健康发展，应对园区建设和运行实施监督，进行园区用地动态管理。一是对园区土地集约利用水平进行监督管理，建立园区土地利用退出机制和优胜劣汰机制。要积极督促园区建设主体按期完成园区建设内容，要加强园区内闲置土地的清理与处置，对投资强度不够、利用率不高、经营性用地浪费以及超规划建设的用地，要予以处罚，严重的要予以收回。二是要加强用地类型的监督管理，按照规划严格进行总量控制，确保园区建成后园区内农用地总量不少于建设前农用地总量，建设用地总量不超过建设前建设用地总量[7]。同时加大执法力度，重点监督查处园区建设过程中滥占耕地、园区外建设、非法交易转让土地和擅自改变土地用途的违法违规行为[2]。三是加强耕地质量的监督管理。对于园区建设被占用的耕地，要进行耕作层土壤的剥离，用于新开垦耕地覆土；对于耕地的开发利用，要因地制宜，循序渐进，不能掠夺式经营；同时应定期对园区耕地土壤矿物质、有机质等养分结构变化进行检验，动态监测耕地质量变化情况，保证园区用地健康?l展。

4.3 加强园区用地集约化管理

4.3.1 实施园区用地集约利用评价量化管理 重庆地处丘陵山区，耕地资源十分有限，必须建立园区用地集约利用评价机制，走节约集约用地之路。重点根据园区功能从土地利用结构、土地利用水平、土地利用效益、土地可持续利用水平等方面设置针对性的园区土地集约利用评价指标体系，定期对园区用地集约利用水平进行考核评价，建立园区节约集约用地考评机制。一是将园区土地集约管理纳入各级政府的绩效考核体系，把保护耕地作为考核政绩的重要内容，列入任期目标责任制，并将考核结果作为下达土地利用年度计划的依据。二是积极推行园区企业用地信用等级评定制度，把企业的节约集约用地、投资强度、建设情况等纳入企业的诚信考核内容，与企业的融资和对企业的后续支持相挂钩。对守法意识好、集约用地水平高、辐射带动能力强的企业用地，在供地方面实行倾斜政策。

4.3.2 建立园区用地集约利用激励机制 促进园区土地集约利用，除了要以土地规划等相关规划控制为前提，以有偿使用和市场配置为基础，以土地整理为手段，更重要的是要加快建立和完善激励集约用地机制，从而使用地者在土地资源配置中具有外在压力与内在动力，促进粗放用地行为向集约用地行为的转化。激励集约用地机制的建立，主要是对土地集约利用采取示范、引导和激励政策，对节约集约用地的园区，从土地价款、税收政策、指标安排、项目资金支持等方面给予激励。比如，园区用地在符合规划、不改变原用途的前提下，积极提高土地利用率和土地利用效益的，则在农业项目资金安排、建设用地指标安排时给予倾斜；园区用地存在建设进度缓慢、土地闲置较多、土地利用节约集约度不高等问题时，则限制园区用地规模的进一步扩展，对园区进行限期整改，加强对园区用地的激励监管。

4.4 探索以农民为主体的土地经营模式，切实保障农民利益

园区土地规划篇3

總体来看，物流园区的发展是健康向上的。它弥补了我国物流设施尤其是仓储设施不足的缺项，为物流企业尤其是中小物流企业提供了业务平台。但从物流园区的发展现状来看，也仍存在一些问题。

一是物流园区缺少總体布局规划。一座城市、一个省区，需要多少物流设施，建多大规模的物流园区，往往心中无数；城市发展规划与物流发展规划不协调、不同步，物流园区与居住区相间布局；相邻区域和城市重复规划物流园区，都希望本园区能覆盖别的园区。对物流园区的作用认识不足和片面，希望物流园区能带来高收入、高税收、高投资额，对入园企业要求高，致使一批真正的物流企业望园兴叹。

二是形成了新的造城运动。为满足某些官员突出政绩的需要或为追求土地增值的利益，许多园区规划了楼堂馆所、商铺市场，结果改变了物流园区的原始规划，变成了商贸设施集聚区。如果交通等城市配套跟不上，这个新城就会变成“鬼城”。

三是园区没有按物流工艺的要求设计建设，物流园区存在重大缺陷。常见的问题是道路不宽、荷载不高，缺少装卸区和站台，库房设计不合理等。土地指标紧缺、土地价格昂贵，土地的比较收益使土地供应向收益高的行业倾斜。物流园区管理和服务不到位，物流功能不能充分发挥。

物流园区已经到了该反思、完善、提升、规范的发展阶段。针对已经出现的问题，我认为首先是要抓好基础性工作，包括物流需求预测、物流参数确定、现有物流设施的清查、制度物流园区的规划标准等。我们不但缺乏统计体系，还缺乏研究体系。在需求预测中，我们常常把货运量等同于物流量，不区分到达量和发运量。我们应制定更高更细的标准，让物流园区建设有坚实的基础。

其次是做好规划。规划是政府的重要职责，但要避免长官意志、随意性和盲目性。在土地资源紧张、开发成本渐高的情况下，把土地供给真正的物流企业而不是炒地商，是物流园区发展的基本条件。要规定物流用地只给物流企业，物流设施占地面积要超过园区占地面积50%。企业转让物流用地，要缴纳土地增值税等。

此外，要提升物流园区功能。除基本功能外，可大力开展增值服务，如分拣、包装、加工、餐饮、技术保障等。与此同时，物流园区应有统一的基本服务标准，如库房标准、装卸设备配备、业务流程、单证等，方便客户开展全国性业务c

园区土地规划篇4

关键词：产业转移；工业园区；用地难

一、 土地使用的现实状况及其对于产业转移园区的意义

“十二五”期间，随着产业结构转型升级、城镇化发展以及城乡、区域间基本公共服务均等化目标的落实，土地资源保障经济社会科学发展的形势较为严峻。根据《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020）》和2010年土地变更调查初步成果核算，2010-2020年全省可供应建设用地16.21万公顷，年均1.62万公顷，仅为“十一五”时期的54%，用地供需矛盾十分突出。客观上，由于土地资源匮乏导致土地供给存在限度，主观上，人为的管理以及制度建设的不完善，导致土地资源浪费现象严重，加之地方政府仍然存在着“圈地”发展的思路，对园区规划不合理，造成部分产业转移园区土地资源浪费。探究广东省产业转移园区用地难的问题有助于实现广东省在“十二五”规划纲要中提出的着力提升珠三角带动粤东、西、北，促进区域协调发展的目标。

二、 引起产业转移园区用地难得原因

（一）土地政策趋严，用地管理空前紧张，土地征用补偿安置标准上升

自2004年全国开展土地市场治理整顿以来，国家加强了对土地的宏观调控。特别是在国务院发出《关于深化改革严格土地管理的决定》后，更是要求严格控制建设用地总量，努力盘活土地存量，强化节约利用土地，进一步完善最严格的土地管理制度。从严从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度，对农用地转用实行指令性管理，且主要用于国家级和国家各部委批准立项的重点基础设施项目和省级能源、交通、水利等重点基础设施项目，因而造成众多用地项目难以及时付诸实施。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）的出台提升了土地征用补偿安置的标准，征用土地必须保证“被征地农民生活水平不因征地而下降”，也即土地供给成本增加，进而造成土地供应减少，土地供不应求，用地紧张。

（二）土地使用效率地下，总体规划不科学、前瞻性不够。

工业用地粗放型利用，投入产出率低，已是对各地开发区土地利用现状的普遍共识，低投入必然产生低产出，引发低效率的粗放型土地利用方式，粗放型的土地利用方式也会影响园区生态环境，导致土地生态污染严重；同时土地总体规划存在工业项目建设用地规划数量不足、空间分布不当、地块规划用途与现实发展需要不相符等问题，一旦新上项目，需要临时调规，而国家对规划调整的要求十分严格，审批程序和时间很长，不能及时保障用地需求。规划前瞻性不够可能因对发展态势的估计偏误造成，也可能因官员的短期行为造成。

（三） 土地开发模式的滞后，土地流转困难

目前，大多数工业园区的土地开发模式，主要是政府通过征用转变土地性质，把集体土地转为国有土地，然后由园区管委会负责“三通一平“或“七通一平”再出让给企业；也有的工业园区是由村委与村民签定土地利用协议，由村委或村股份制企业负责土地一级开发，然后租给企业使用。由于土地使用权是集体性质的，因此土地使用权流转比较困难。这样的土地开发模式不利于解决“三农”问题，不利于土地集约利用，不利于构建和谐社会。

（四）工业用地价格评估体系不完善

在我国，工业园区已成为地方政府推动地方经济发展的“驱动器”，土地资产已成为招商引资的“锐器”，而工业园区在土地利用政策方面都是五花八门、各自为政。即使有这些“仅供参考的标准”，也只是作为可有可有无的理论“束之高阁”，因此工业用地的低价出让已成为国有土地资产流失的最主要形式，也是政府官员腐败、堕落又一“温床”。对于工业用地的二级流动，由于没有市场形成的价格评估体系，缺少市场参考对象，从一定程度上阻碍了工业用地流转。

三、 关于解决产业园区用地难问题的思考

根据对广东省产业园区用地难现状、原因分析、总结，我们对此现状也提出了相应的对策。

（一）扩量——争取指标的同时，加大新耕地开发，从复垦中补地。

做好重点项目包装，充分利用各种倾斜扶持政策，积极向省争取用地指标。对规模大、成效好的产业转移工业园省给予用地指标倾斜，在用地上重点支持的六大产业：以生产业为重心的现代服务业、以装备制造业为主体的先进制造业、以电子信息为主导的高新技术产业、以品牌带动的优势传统产业、以质量效益为导向的现代农业，以及以能源、交通、水利等为支撑的基础产业。

（二）盘活——充分有效利用存量土地，加强土地监管盘活闲置土地

科学合理规划，从规划中“拓”地。时间上要考虑前瞻性，动态优化土地利用，空间上有功能分区，有效利用土地。盘活闲置土地资源，对“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造与土地利用；增资、转让、收购、依法收回重新出让、新上项目等方式盘活闲置土地。

（三）提高使用效率，节约集约用地

园区产业集群的效应既能极大地促进分工深化和专业化，为各地发展产业比较优势奠定了基础，提高土地使用效率，同时也有利于降低生产成本，促进创新，实现工业园区节约集约用地。

四、 结论

根据地区工业园区存在“用地难”现状，及其产生原因分析，我们认为地方政府破解工业园区用地难问题的思路可有三：

* 扩量——争取用地指标，开垦新地块，扩充用地存量。

* 盘活——盘活现有存量，降低闲置浪费。

* 提高——提高土地利用效率，同样面积的土地得到更高效的配置和使用。

三者的关系是递进的，反映了从强调数量增加到强调质量提升的变化。地方政府要积极向上级政府争取用地指标，开垦新地块，从总体数量上进行扩充，然而随着今年用地指标的减少，将大部分精力投放于向上级政府争取更多用地指标显然是不合适的，因此，与此同时，地方政府应当充分利用好现存土地，盘活闲置浪费土地，并且提高单位面积土地使用效率，提高效益。

参考文献

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[4]叶浩军.工业用地出让政策变化及其影响[J].土地管理，2012，3：41-43.

园区土地规划篇5

【关键词】规划转型；工业园区；存量型规划

中图分类号：TU98 文献标识码： A

1 引言

快速城市化发展在带给城市日新月异的建设面貌的同时，也给城市带来的环境的恶化、资源的枯竭，改变经济增长模式，建设资源节约型和环境优化型社会是大势所趋。对城市发展建设起到引导方向的城市规划也需将做出相应的调整。

在经过快速城市发展的浪潮后，慢慢城市发展的目光已从加快城市发展，拉大城市格局的增量型发展过渡到追求如何能提高城市空间资源的利用率，如何引入更适宜的城市功能和激发城市活力，如何平衡利益主体及如何实施规划等更加深层次的问题。而工业园区作为城市中较为特殊的城市功能片区，其所面临的问题更为突出。在传统发展模式下，大多工业园区都有产业增长方式调整、土地利用模式转变和管理方式改进诸多问题。该类型区域的规划方法应顺应调整的趋势变化，从只重视空间形态上的布局规划向指导产业升级换代，优化产业布局，引导产城联动，完善公服设施，提升环境品质等多方面多角度上思考问题，其规划类型也应从增长型规划向存量型规划转型。

2 社会转型背景下工业园区所存在的问题

2.1 产业类型杂且定位不明

工业园区的发展初步阶段为了加快园区建设，在产业招商时放低企业进入门槛，对产业选择目的性较弱，造成园区产业类型混杂，产业集聚效应不够明显，难以形成核心产业，工业园区定位不明朗，进而对后续招商产业恶性循环，发展受阻。

2.2 土地开发利用低效且无序

工业园区在发展过程中，为加快吸引企业入驻，一般以低廉的土地成本作为招商筹码，往往形成粗放的土地利用开发模式。而且也由于园区管理机制及经验的不足，对企业土地需求监管不严格，造成出让土地规模远超出实际企业需要，企业对用地开发利用极低，形成大量闲置土地，降低了园区综合效益。同时。工业园区初期开发迁就于企业情况普遍存在，以企业的喜好及愿意来确定企业选址，开发处于一种无序状态，缺乏按规划统一招商，统一布局的管理执行力，导致土地开发无序增长。

2.3 公共服务设施不足与城市关联性差

工业园区选址一般位于城市边缘地带，借助城市现有服务功能设施较为不便，而且园区建设更重视工业产业的生产需求，忽视对生活需求，通常只能靠企业内部自行解决，从而形成服务设施规模较小、档次较低、设施重复建设的现象。同时工业园区作为相对独立的管理机构，往往忽视与周边城市功能的衔接，产业服务及相关配套设施未能配套，导致园区居住、公共服务设施等严重不足，难以满足长期发展的需要。

2.4 用地供需矛盾突出

工业园区经过初期的粗放式的扩张发展后，用地供量日渐缩小，而随着园区产业升级改造、产城互融的发展理念指导下，产业升级与功能完善对用地呈现旺盛的需求，在此背景下，园区低效、混在的用地利用方式及外延式的空间发展模式已无法满足园区产业升级与功能完善的迫切需求。

2.5 园区建设形象低端无特色

由于园区开发初期重点出让用地为工业用地，企业通常是大圈地、小开发，加之工业企业厂房建设标准较低，造成园区整体建设形象低端，大多为沿路围墙，内部一两层的厂房。同时也没有重视内部绿化开敞空间及生态环境的塑造，对园区后续产业升级及招商都存在不利影响。

3 工业园区存量型规划的策略转变

在产业转型需求及产城融合的背景下，传统工业园区的土地利用模式、空间组织方式及功能设置上愈发不能适应城市的发展。结合现状问题，提出以下规划策略，以期实现工业园区在转型发展背景下的可持续发展。

3.1 策略一：从“空间主导型”到“产业主导型”

传统的物质空间规划转向综合的产业主导型规划，根据园区产业发展规划成果作为空间规划的主要指导思想，遵循主导产业的生产及发展规律，科学进行产业升级调整。在此基础上，以主导产业为核心，拓展相关上下游产业，提出产业整体化发展思路，进而对园区的空间布局进行相应的优化调整。

3.2 策略二：从“外延扩张型”到“集约调整型”

针对园区用地开发强度低、企业布局分散、厂房建设标准低、园区形象较差的现状，先整合再优化。确定哪些用地需要置换、哪些用地优化改造，根据不同的产业类型，整合现状较为零散的工业用地，紧凑化布局。同时针对置换出来的用地，根据规划发展需要，重新确定用途，腾笼换鸟。

3.3 策略三：从“园区孤立型”到“产城融合型”

工业园区应从单纯的产业组团往产业新城过渡，结合周边城区的土地利用情况及功能设置，统筹思考，统一规划。转型背景下的工业园区不仅关注产业本身的发展，还注重配套功能的完善，在促进产业发展的同时，带动周边地区发展，实现以产兴城，产城共融的目标。

4 工业园区存量型规划策略的应用

笔者主持参与《银川经济技术开发区产业与空间发展规划》（以下简称《规划》），在调研、交流和规划实践中，对转型背景下工业园区的存量型规划的理念策略有了初浅的探索。本文以《规划》为例，针对银川经济技术开发区所面临的问题，有目的地提出存量型规划策略，以期探索出实践中的应用方法。

4.1 产业主导型策略应用

开发区在产业方面最主要的问题就是内部产业发展虽具有一定规模，但主要以传统制造业为主，围绕传统制造业的产业体系基本确立形成，但体系内部高新科技产业规模有限，轻重工业比例失衡，园区经济效率低下，同时产业空间布局凌乱，难以符合市场竞争力和现代生态循环产业园区的发展诉求。产业集聚没有真正形成，产业类型较为混杂，相似产业类型企业间缺乏联系和分工，龙头企业带动能力未充分体现，产业辐射作用不明显。同时本地公共服务配套产业缺乏，各类服务设施水平有限，难以对园区产业发展形成有效支撑；

基于此，建议园区以“自我配套，主动提升”为发展原则，以壮大产业规模、提升产出效率为抓手，一方面根据现状产业发展现状，利用产业结构优化影响因子分析、产业优化路径选择及产业体现构建，最终确定围绕装备制造及再制造业、新材料产业及现代物流产业三大主导产业。另一方面配置园区产业链升级，建立有效的产业关联机制。延伸、扩宽、做厚产业链条，积极发展信息产业、现代商贸产业、精细化工产业、高新技术产业及现代房地产业等，同时，有针对性的配套生产、生活服务设施，从而在更高层面完善的功能关联提升园区经济发展，在大范围内构建产城一体化园区发展机制。

最后，形成“3+4”的产业发展层次，即三大主导产业（群），四条配套产业链。构建优势突出、结构清晰、抓手有力、相互支撑、动态发展的产业体系。

4.2 集约调整型策略应用

在土地资源不足的开发区，如何将土地利用最佳优化，好钢使在刀刃上是关键问题。现状土地利用主要存在两种问题：①存在建设开发密度过低，大占地小开发的现象严重。②开发区内企业类型多样，大量存在污染大、效益低、产业类型不适宜的企业。在此基础上，规划针对现状的产业类型、用地开发利用强度、效益等级等方面来整理园区用地，进而提出相应的改造思路。

4.2.1 占地企业产品门类分析

依据规模集聚、近地分布、尊重现实基础三大产业发展原则，开发区构筑“两大产业集群，四大功能板块”的产业布局框架，即机械加工制造业集群、新材料产业集群，以及行政商务、生活居住、工业生产、国际物流（陆港）四大功能板块，构筑产城一体的空间分布模式。

4.2.2 占地企业升级改造主观意愿条件分析

在转型发展背景下，开发区内部众多企业面临自身发展调整的问题，在政府推行升级改造的优惠政策引导下，有一定规模的企业主动提出改造意愿。同时为了保护良好的生态环境，在适度发展高新技术工业项目过程中，使宝贵的土地资源得到集约利用，最大限度地发展土地产出效益，针对工业项目设置门槛管理制度，使之原有企业中污染较大、产业能级较低的在新的要求条件下，成为重点集约调整改造的对象。

4.3 产城融合型策略应用

开发区与银川市西夏区相接，但两区并没有实现统一规划布局，在规划中各成系统。在两区相接地带有诸如道路交通、生态环境、居住条件、景观风貌等许多问题。同时开发区工作人员生活所需的餐饮、娱乐和体育休闲等服务设施也无法在周边地区解决。

在规划编制过程中，以解决开发区产城分离的问题为出发点，将开发区定位为创新能力强、产业层级高、辐射带动广的现代产业集聚区，城市功能全、生活空间美、生态环境优的新兴产业园区。使开发区在关注产业本身发展的基础上，注重配套功能的完善和开发区形象的建设，推动产城平衡发展的区域。

在区域协同策略上，将西夏区及周边区域的规划作为上位规划进行响应。沿黄河路两侧将重点打造商业轴带和居住设施，与规划区的渗透联系趋势显著。

（2）在空间布局方面，形成两轴串两片、一环连多心的规划结构。两轴：以文昌路为主的园区景观轴、以宝湖路为主的产业发展轴；两片：东片区以升级换代为主的传统产业区、西片区为创新综合服务为主的新兴产业区；一环：围绕园区的绿化水系生态环；多心：门户形象中心、行政管理中心、综合服务中心及多个邻里单元所构筑的空间网络。

（3）在功能服务配置方面，形成多层次公建配套体系。以创建高品质的公共服务设施为目标，营造宜居环境，提升形象和吸引力。按生产配套和生活配套两大类构建多层级的公建体系，创造园区充满活力的宜人生活品质。规划“一环三心多点”的公建配套体系，形成均好化、网络化的布局特征。

5 结语

从当前的社会和产业园发展的时间看，工业园区的升级换代已是必然，同时所涉及的规划方法也随着变化。针对工业园区存量空间的“存量型”规划是目前热点问题，但缺乏相关系统的技术及方法。在此，笔者借银川经济技术开发区的规划案例对“存量型”规划方法做一初浅探索，是对传统规划模式的反思和改进，也是针对改变经济增长模式、建设资源节约和环境友好型社会所做的尝试。

【参考文献】

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【4】买静，张京祥. 开发区向综合新城区转型的空间路径研究【J】规划师，2011，（9）

园区土地规划篇6

Abstract： The land intensive use potential analysis in industrial transfer park is the focus of intensive land use evaluation. The potential analysis can grasp the potential scale and distribution of park， land use situation， so as to provide theoretical and practical guidance for the park to carry out the management measures of the intensive use of land. This paper took Zhaoqing Dawang transfer industrial park as the object of empirical study. Through all kinds of intensive use potential calculation and combining with park's situation， it showed that Dawang industrial transfer park intensive land use potential was mainly based on the strength potential. It put forward measures and suggestions on increasing the strength potential levels aiming at the present situation of park land use intensity.

关键词： 产业转移工业园；土地集约利用；潜力分析

Key words： industrial transfer park；land intensive use；potential analysis

中图分类号：F301.24 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）18-0044-03

0 前言

自产业转移园区政策实施以来，产业转移工业园发展中只注重招商引资规模轻视园区产业规划、空间规划、忽视入驻企业效率与成长性、只注重“摊大饼式”外延扩展而轻视园区内部存量土地提效与再利用等“短期行为”问题日益积累和凸显。部分产业转移工业园在土地利用过程中存在占地总量失控、用地结构不合理、土地利用效率低下等问题。因此，在转移工业园区的后续发展过程中，对产业转移工业园内存量土地如低效利用土地、三旧改造土地、闲置土地的盘活再利用、提高园区土地利用强度、效率等会是解决园区土地利用瓶颈的有效手段，寻求园区土地资源集约利用、可持续利用的开发方式将成为产业转移工业园土地利用管理理论和实践关注的重点内容。

本文以广东省肇庆大旺产业转移工业园为实证对象，对园区以2013年底为评价时点的土地集约利用的各类潜力进行了测算与分析，计算园区用地潜力规模和尚可供地年数，通过评价测算过程，总结了园区土地集约利用潜力的主要特点，提出了提高园区用地强度以挖掘强度潜力的措施与建议。

1 研究区概况及数据来源

1.1 研究区概况

肇庆大旺产业转移工业园位于肇庆市东部，地处两广门户位置、珠三角发达地区与大西南的重要结合部位，是珠三角产业带向西江流域强力扩张转移的“前沿”地带和西部资源流向珠三角核心区的“桥头堡”，园区区位交通十分优越。产业转移工业园成立于2008年，属广东省省级产业转移工业园，成立初批准面积900.00hm2，2012年第一次扩园后面积为现状总面积2060.06hm2。据园区2013年统计公报，2013年全区企业共296家，工业总收入和工业企业累计固定资产投资分别为555.64亿元、292.27亿元；产业转移工业园现状用地结构按集约利用评价规程的分类构成分别为：已建成城镇建设用地面积1409.39hm2，未建成土地面积548.80hm2，不可建设土地总面积101.87hm2。

1.2 数据来源

研究区的资料采取收集开发区下辖各部门土地、建筑、经贸统计等资料、开发区管委会统计资料等资料并与现场调查相结合、相印证的方法得到。按不同口径统计的土地利用方式（属性库、面积）基于肇庆市国土资源局大旺分局提供的“二调”城镇地籍数据库、园区供应土地宗地分布图、和评价时点附近的园区航片、卫星像片数据提取，社会经济数据源于肇庆大旺高新技术产业开发区国土和发展规划局提供的2011-2013年统计年鉴、以及经济和信息化局提供的企业经济数据。

2 研究方法及计算过程

2.1 产业转移工业园土地集约利用潜力构成与内涵

根据评价规程，土地集约利用潜力由扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力四个方面组成。其中扩展潜力是指到截止评价时点止的开发区已建成城镇建设用地外尚可供应土地的面积。根据规程规定，通过尚可供应土地、尚可供应工矿仓储用地的面积两个类别进行测算，并按园区前三年和前五年的平均供地水平，计算可供地年数；结构潜力是调整已建成城镇建设用地结构可增加的工矿仓储用地面积；强度潜力是指通过提高区内现有工业用地建设强度和投入、产出强度指标，实现在相同的用地综合容积率和建筑密度条件下或相同的投入与产出强度下用地面积更少，从而间接实现间接节地的挖掘潜力方式；管理潜力是指主管部门作为国有土地所有权的执行人处理土地使用权到期用地和应收回闲置用地，可用于新供应的土地；由上述定义可知，扩展潜力属于空间外延性潜力，而其他三种潜力属于现有建成区范围的内涵潜力。

2.2 土地集约利用扩展潜力测算

土地集约利用扩展潜力测算中尚可供应土地面积测算公式：QE=QZ-QD-QF，式中QE为产业转移工业园尚可供应土地面积，QZ为产业转移工业园评价范围面积，QD为产业转移工业园截止评价时点已供应国有建设用地面积，QF为产业转移工业园不可建设土地面积。已知产业转移工业园评价范围面积为2060.06hm2，已供应国有建设用地面积、区内不可建设用地面积截止评价时点的面积分别为756.72hm2、101.87hm2。根据上式计算园区尚可供应土地面积为201.47hm2；根据《肇庆国家高新技术产业开发区[大旺片区]总体规划》和实地调查分析，尚可供应工矿仓储用地面积为102.87hm2，主要集中在大旺大道东侧的产业转移工业园东南正隆作业区。

2.3 土地集约利用结构潜力测算

土地集约利用结构潜力计算公式为QSP=QA×（P1-P2），式中QA为截止评价时点产业转移工业园已建成城镇建设用地面积，P2为工业用地率的理想值。P1为工业用地率的理想值。QSP为产业转移工业园土地集约利用结构潜力。截止2013年12月31日，已建成城镇建设用地面积为1409.39hm2，工业用地率的现状值71.58%，理想值为70.95%，计算得到结构潜力为0。

2.4 土地集约利用强度潜力测算

土地集约利用强度潜力计算公式为 QIP=QB×（II-IP）/II，式中，QB为截止评价时点产业转移工业园已建成工矿仓储用地面积，II为工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地地均税收的理想值，IP为工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地地均税收的现状值。QIP为产业转移工业园土地集约利用强度潜力。截止2013年12月31日，园区已建成工矿仓储用地面积为1008.80hm2，产业转移工业园工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地地均税收的理想值分别为0.96、44.00%、3400万元/hm2、300万元/hm2，而现状值分别为0.7561、37.98%、2897.2046万元/hm2、66.2074万元/hm2，计算可得对应工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地地均税收的强度潜力分别为214.26hm2、138.02hm2、149.18hm2、786.17hm2。

2.5 土地集约利用管理潜力测算

转移园土地集约利用管理潜力等于由有偿使用且已到期未处置土地面积和应收回闲置土地面积之和。相对于园区的总面积，产业转移工业园管理潜力较低，目前区内无到期土地，潜力实际为应收回闲置土地，面积为54.82hm2。

2.6 转移工业园尚可供地年数测算

转移园尚可供地年数等于第i类用地扩展潜力面积除以转移园年均供应第i类用地面积，i代表供地类型。其中尚可供应土地和尚可供应工矿仓储用地面积由扩展潜力测算和分析得到，而产业转移工业园前三年年均供应土地面积为54.44hm2、前三年年均供应工矿仓储用地面积为38.01hm2。计算得转移工业园尚可供应土地的可供年数为3.70年，可供应工矿仓储用地的可供年数为0.64年。

3 结果与分析

3.1 土地集约利用扩展潜力分析

转移工业园尚可供应土地有201.47hm2，占转移工业园土地面积的9.78%。产业转移工业园截止评价时点的已达到供地条件未供应的土地面积为151.99hm2（其中的工矿仓储用地面积为102.87hm2），主要分布在园区的东南侧，这部分土地已经达到九通一平以上开发程度；园区未达到供地条件的土地面积达到37.62hm2，主要集中在转移工业园内的三水飞地和园区南部的广贺高速公路南边，造成未供地的原因主要是三水飞地属于其他市的农村集体土地，而广贺高速南边的土地因处于园区泄洪区口段，土地尚未开发达到出让条件。园区近两年来的入驻企业和意向入驻企业不断增加，土地供求矛盾越来越突出，截止到2013年12月，园区意向项目72个，其中内资项目19个，外资项目53个，各项目计划投资额2859020万元。按照300万元/亩的投资强度用地标准估算，用地需求将达635.34hm2，尽管目前可扩展工矿仓储用地土地潜力102.87hm2，但仍远远不够。

3.2 土地集约利用结构潜力分析

目前产业转移工业园工业用地率为71.58%，理想值为70.95%，已超出理想值，因此从产业转移工业园范围内已建成城镇建设用地已无结构潜力可挖，这和大旺产业转移工业园以承接珠三角产业转移为主，工业用地占用地主导地位的实际相符。截止评价时点，区内各类用地的布局基本上都符合建园后的2010年12月开始实施的规划，所以，通过挖掘结构潜力增加工业用地的可行性不高。

3.3 土地集约利用强度潜力分析

工业用地综合容积率与工业用地建筑密度的现状值分别为0.76和37.98%，较相应的理想值低（相应的理想值分别为0.96和44.00%），可挖掘的潜力依次为214.26hm2和138.02hm2。通过提高工业用地固定投入强度和提高工业用地地均税收强度可以挖掘增加工矿仓储用地的面积分别为149.18hm2、786.17hm2。各种潜力面积都在140hm2及以上，潜力规模可观，究其原因主要是转移工业园在设立之前相当一部分企业已建成，设立之前入驻的工业企业的投入和产值相对较低，产业类型多属于劳动密集型产业，企业普遍占地面积较大，因而综合容积率和建筑密度、投入强度都偏低。而基于地均税收强度的潜力则高达786.17hm2，这也和上述原因有关，此外，转移园所在母区为肇庆国家高新技术产业开发区，自从开发区升级为国家级开发区以后，园区管委会提高了对入驻企业的门槛，其中就包含了地均税收强度，而本轮评价规程则将原用地产出强度替换为地均税收强度，因此造成基于地均税收强度的潜力偏高。

所以，园区的强度潜力主要表现在园区土地建设强度、用地投入强度和用地产出效益强度。具体的挖潜措施建议是，通过引导原占地“大户”企业转让分割不合理多占部分，或者由国土主管部门土地储备中心主动通过有偿回购方式储备企业多占部分土地、或引导企业加强创新和升级改造、扩建厂房设施、修建多层厂房等措施、或引导企业追加软硬生产设施投资、完善开发区配套设施及基础设施条件，或引导企业吸收追加投资、土地入股、合作经营、转让经营与出租土地、转让土地经营，或按照“鼓励、自愿”原则，引导原低效益企业或不符合园区产业结构调整的企业“腾地、等地置换”，促进企业产生规模效益、促使园区土地上的企业产业升级和土地效益有“质”的提高，以实现用地强度和用地效益的提升，挖掘工矿仓储用地潜力。

3.4 土地集约利用管理潜力分析

园区共有认定闲置土地54.82hm2，占园区总面积的3.89%。其中相当大一部分土地是由法院查封土地，面积为39.36hm2，比例达71.80%。其他土地闲置的主要原因是未能及时动工建设，面积为15.46hm2。对已经供应尚未建成土地，土地管理部门要加强监管，防止企业撂荒，出现土地闲置情况。因此，因开发方债务问题而引起的法院查封土地，国土主管部门因敦促企业和债权人的加快协商、解决债务和抵押土地关系，使查封土地尽快处置、解封，重新利用。

4 总结

通过测算和分析，肇庆大旺产业转移工业园土地集约利用潜力主要以强度潜力为主，其次为扩展潜力，管理潜力比例较低，而结构潜力为0。转移园扩展潜力有一定数量可挖，但相对于区位优势（核心珠三角的西北缘）明显下的不断增长的入园企业意愿和相应的工矿用地旺盛需求量和惯性，尚可供应的工矿仓储用地只能满足0.64年，这成为了园区发展的瓶颈。

另一方面转移园工业用地综合容积率与工业用地建筑密度、工业用地效益也偏低，相应的潜力规模也可观。因此建议园区今后的集约利用潜力挖掘方面应以内涵挖潜为主，辅以必要扩区升级或腾跳至四会市区合作建园等外延扩展手段，上文提出了相应的措施。

实际上，提高用地效益主要还是要通过提高作为园区主体的企业、产业集群整体发展水平来实现，因此从园区整体发展的角度看，园区应在通判肇庆及更大范围区域的经济发展环境的前提下，制定科学合理、具有战略部署的《产业发展规划》、《总体规划》和《控制性详细规划》，优化开发区生态与人居等投资环境，强化工业园产业与周边地区产业的经济联系，实现协作互补，优化升级现有产业结构，激励入园企业创新，培育战略新兴产业，提高高新技术产业比例。

同时，应研究建立园区内产业集群协作，信息共享机制，促进各分园产业定位明确、分工合理，相互协作，提高各分园的协作配套水平，以提高园区产业整体水平。这就在更宏观的层面提升了园区经济发展的可能潜力，从而间接地提高在有限土地资源上的经济发展水平与能力，实现了土地集约利用潜力挖掘，实现了土地集约化利用的初衷，实现了经济发展的内涵要求。

参考文献：

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[3]陈利根，郭立芳.我国产业转移工业园土地利用现状、成因与对策[J].中国农业资源与区划，2004，25（3）：1-5.

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园区土地规划篇7

项目建设是指园区内的新建、改建、扩建、迁建项目和技术改造项目及其他开发项目。项目签约进区后，园区各部门要密切配合，全力推进征地、拆迁等与项目建设有关的各项前期准备工作。

1、企业进区立项后，园区办事处和园区国土规划建设局按各自职责及时制订征地拆迁方案，及时向上办理征地手续，并做好征地、补偿和失地农民社会保障等工作。

2、各方配合，齐抓共管，按照项目建设要求，加快制订拆迁实施计划，加强园区拆迁、评估、实施的协调工作，全力推进拆迁工作。

3、根据进区项目的设计容量，进场时间等需要，结合园区实际，做好与自来水、供电等相关部门的协调工作，确保项目开工前，达到“三通一平”。

4、进区项目涉及到长江岸线的，由园区口岸管理部门配合企业做好防洪、航道、通航、岸线利用等方面的协调、评审和报批工作。

5、做好项目建设进场的配合工作，协调各方关系，及时解决可能出现的各类问题，促进项目建设顺利推进。

二、加快进区项目的建设速度

按照园区项目投入推进会的精神，进区项目应严格按照相关约定，按时进场开工建设，加快投入速度，使项目建设早开工、早投产、早达标、早见效，最大限度缩短投资回收期，争创企业和园区双赢局面。

1、进区项目所属企业在与园区签订《国有土地使用权出让合同》后，必须将项目建设的开工计划、建设进程计划、资金投入计划、生产计划、达标达产计划等上报园区管委会，由园区相关部门督促、检查项目建设的计划执行情况。

2、进区项目所属企业在领取《国有土地使用证》和园区相关文件后，在没有遇到不可抗力的前提下，推迟开工建设，则要受到相应处罚：若超过项目建设约定的动工日期半年不开工的，项目建设投产后不享受园区规定的优惠政策；超过一年不动工的，收取土地出让金20%以下的土地闲置费；满2年未开工的，则依法收回土地使用权。

3、项目建设开工后，项目所属企业应按照相关“投资协议”和“土地预出让合同”，在建设期内，将约定的投资额足额投入到位。若投资额未足额到位或外资未按约定期限到帐，且无园区认可的正当理由的，则不得享受园区的优惠政策。

4、项目建设开工后，所属企业应按“投资协议”和“土地预出让合同”的约定期限按时投产。若延长建设期或没有按约定时间达标达产的，则相应缩减享受园区的优惠政策期限。

三、加快进区项目建设过程管理

1、及时办理项目建设相关手续

进区项目在取得土地证后，国土规划建设局应跟踪项目所属企业在一个月内上报总平面规划布置图、企业围墙方案、主要建筑的立面方案（特别是沿道路建筑）。方案申报后，在10个工作日完成方案的审核工作，并报请管委会审定。

项目规划总平面方案审定后，项目所属企业应抓紧进行施工图设计，设计完成后向园区国土规划建设局申领建设工程规划许可证副本。建设局在接到申请后，10个工作日内完成建设工程规划许可证副本的审核发放，并帮助做好企业与相关部门之间的相关协调节工作，帮助企业及时办理施工许可证，抓紧开工建设。

2、加强工程建设过程控制

（1）、进区项目进入施工建设阶段后，必须严格按照园区管委会批准的总平面图进行建设。有关征地、围墙及建筑的测量、红线划定，应由具备合格规划放线资质的测量单位现场实施。放线时应认真做好放线记录，并通知园区国土规划建设局现场验线。符合要求后，园区国土建设规划局签发验线记录。涉水工程项目，则通知园区口岸管理部门现场验线，符合要求的由口岸部门签发验线记录。

（2）项目施工阶段，园区规划建设局应对项目的建设质量、施工安全等方面定期检查，严格监督。

3、及时组织工程规划验收

进区项目各项建设工程竣工后，园区国土规划建设局必须及时组织规划验收。验收合格后，由园区规划建设局换发建设工程规划许可证正本，并帮助企业及时办理房产登记等手续，确保进区企业正常投产。

四、实施进区建设项目的“三同时”管理

根据国家和省有关法律法规，为推动进区企业又好又快发展，在项目建设开工的同时，园区管委会对项目建设在安全生产、环境保护、消防等方面实施“三同时”管理，对统计上报等日常工作进行规范管理。

1、环境保护管理

根据《省环境保护条例》的规定，凡对环境有影响的项目建设，必须按照国家和本省的有关规定执行防治污染以及其他公害的设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。否则，不准投产。严禁以试生产为由排放污染物。对违反上述规定的，环保部门可以根据不同情节，给予警告或处以罚款。

2、安全生产规范管理

根据《省安全生产监督管理规定》的规定，项目建设应当进行安全预评价，并具有相应的安全设施。安全设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。初步设计审查不合格的不得施工，竣工验收不合格的不得投产，已竣工投产而存在安全生产隐患的必须限期整改。项目建设违反上述规定的，由园区安监科责令其改正。未按期整改的，可视情节轻重处1000元以上5万元以下的罚款。

3、消防管理

根据《省消防条例》的规定，项目建设的防火设计，应当根据建设规模和火灾危险程度，经公安消防监督机构分级审核。项目建设的单位和个人不得擅自改变经消防监督机构审核同意的工程防火设计内容。项目建设竣工后，应当由公安消防监督机构参加验收，不符合消防技术规范要求的，不得投入使用。违反上述规定的，公安消防监督机构责令其限期改正，并对项目建设的主要负责人和责任人员处2000元以下罚款，对单位处5万元以下罚款。

4、统计上报等日常工作规范管理

根据国家《统计法》的有关规定，各项目建设的企事业单位根据统计任务的需要应设置统计职能机构。大中型项目建设，由于其组织管理要求高，统计任务重，应当专门设置统计部门。统计任务较少的小型项目建设可不单设统计部门，但为保证统计任务的完成，应当在财务、计划等有关职能部门中指定人员专门负责统计工作。

园区土地规划篇8

第一条为进一步加强全市城区中小学、幼儿园规划和建设管理，促进教育事业发展，根据《国务院关于当前发展学前教育的意见》、《省普通中小学基本办学条件标准》等文件精神，结合我市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于我市各县区城区内中小学、幼儿园规划与建设管理。

本规定所称中小学、幼儿园，包括各公办全日制小学、初中、普通高中、中等职业学校、特殊教育学校、幼儿园。民办中小学校、幼儿园的规划和建设也应遵守本规定。

第三条城区中小学、幼儿园的规划和建设应纳入当地国民经济与社会发展规划和城市总体规划，实行优先优惠政策，与城市建设统一规划，合理布局，配套建设，分步实施，不断满足教育事业发展的需要和人民群众的需求。

第四条各县区人民政府负责组织本规定的具体实施。教育、规划、城乡建设、国土资源、财政、发展改革等部门应按照各自职责，互相配合，共同做好中小学、幼儿园规划和建设的管理工作。

第二章规划管理

第五条市、县区教育行政部门应当会同规划、城乡建设、国土资源、财政、发展改革等部门，根据城市总体规划和教育事业发展规划，编制城区中小学校、幼儿园布局专项规划，报经同级政府批准并纳入控制性详细规划后公布实施。经批准的中小学、幼儿园布局专项规划不得擅自变更；确需变更的，按原审批程序报批。

第六条规划部门在编制和审批新区开发、旧城改造方案时，必须按照中小学、幼儿园布局专项规划，根据学生就近入学的原则，预留中小学、幼儿园建设用地，并会同教育、国土资源部门核定用地位置和界线，划定红线予以保护。按照《国土资源部划拨用地目录》规定符合划拨条件的新建小区教育用地，由政府划拨给教育主管部门使用，教育用地征地费用计入小区建设用地熟化成本。

第七条城市新区开发和旧城改造预留教育用地按下列标准执行：

（一）每2—3万人口区域内设一处不少于24个班规模的初级中学，每生用地不低于24平方米；

（二）每1—2万人口区域内设一处不少于24个班规模的小学，每生用地不低于23平方米；

（三）每0.5—1万人口区域内设一所不少于12个班规模的幼儿园，每生用地不低于15平方米。

（四）每5—6万人口设一所不少于36个班的普通高中或中等职业学校（普通高中与中等职业学校在校生按6∶4计算），每生用地不少于26平方米。

中小学、幼儿园的规划建设规模应立足区域实际，科学筹划，预留适当发展余地；现有中小学、幼儿园用地面积不符合上述规定的，在城市改造时应给予统筹考虑解决。

第八条中小学、幼儿园用地受法律保护，任何单位和个人不得侵占，不得在已规划中小学、幼儿园用地上新建、扩建与教育无关的永久性建筑物、构筑物和其他设施。

第九条教育行政主管部门对中小学、幼儿园用地使用情况行使监督管理职能。确因城市建设需要改变中小学、幼儿园用地性质的，应当依法办理有关手续，并按照中小学校、幼儿园布局专项规划的要求，就地、就近予以调整、补偿或者重建，调整、补偿或者重建的用地不得少于原有面积。拆迁和重建工作不得影响和中断学校的正常教育教学活动。

第十条配套建设中小学、幼儿园的选址定点、校园建设规划和中小学校、幼儿园的改建、扩建的规划设计等应当符合国家规划标准和建筑设计规范，并严格按照城区中小学校、幼儿园布局专项规划要求实施。

所有配套建设中小学、幼儿园的新区开发和旧城改造项目，修建性详细规划应报市、县区教育行政部门备案。城乡规划行政部门应会同教育行政部门督促检查配套建设中小学校、幼儿园规划的实施。

第十一条停办、合并、置换、搬迁、扩建中小学，需对原校舍、场地进行调整的，按学校管理权限，由市、县区教育行政主管部门根据优化教育资源配置原则提出意见，经规划、国土资源部门同意，报市、县区人民政府批准后实施。中小学校校舍、场地置换时，应当确保校舍、场地存量资产不减少。凡迁建学校，老校要实行资产变现，所得资金全部用于新校建设，不得挪作他用。

第十二条学校用地周边区域的规划建设应符合国家有关规定，不得妨碍学校的正常教学秩序和学生身心健康。

第三章建设管理

第十三条城市新区开发和旧城改造时，应按城区中小学、幼儿园布局专项规划配套建设或改建、扩建中小学、幼儿园。

第十四条市、县区教育行政部门应当会同规划、城乡建设、国土资源、财政、发展改革部门编制确定年度学校建设计划，报市、县区人民政府批准后实施，并实行年度督查制度。

第十五条城区新建住宅小区要配套建设幼儿园。幼儿园与住宅小区要统一规划、同时设计、同步建设、同步验收、一并交付使用。教育行政部门要参与规划方案的论证、评审及竣工验收。未按规定配套建设幼儿园的住宅小区，规划部门不予审批，住房保障和房产管理部门不予验收。

第十六条幼儿园建设要考虑托幼一体化发展需要，按省定标准进行规划建设。配套建设的幼儿园由教育行政部门管理,任何部门和个人不得擅自改变其用途，不得将其作为营利场所，不得向幼儿园收取国家规定以外的费用。严禁开发商私自将配套幼儿园出售、转让或租赁给单位和个人。对已经改变性质和用途的，由当地政府限期收回。

第十七条各县区人民政府要积极筹措城区中小学、幼儿园建设资金。资金来源渠道：

（一）各级人民政府的财政拨款；

（二）征收的教育费附加；

（三）政府土地收益；

（四）征收城市基础设施配套费专项用于教育部分；

（五）社会组织和个人的捐资；

（六）法律、法规规定的其他渠道筹措的资金。

上述规定的筹措建设资金的具体筹措和管理办法，由各县区政府另行规定。

第十八条鼓励境内外的组织和个人投资建设中小学和幼儿园，并按照国家、省、市有关规定享受优惠政策。鼓励房地产开发企业与当地教育行政部门签订协议代建中小学校舍，代建中小学校舍可减免相关基础设施配套费。

第十九条经验收合格的中小学校、幼儿园校舍，根据管理权限，由市、县区教育行政主管部门负责接收和管理。

第二十条中小学、幼儿园教育教学设施不得擅自转为经营性资产，不得擅自出租、出售或改作他用。对已经形成事实的，要严格控制并逐步纠正。

第四章处罚

第二十一条对违反第十一条、第十六条、第二十条规定的，由规划部门、国土资源部门、财政部门分别会同城市管理行政执法部门、教育行政部门责令限期纠正；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划建设中小学、幼儿园的，由规划部门责令限期改正，情节严重的，追究相关责任人的责任。

第二十三条侵占中小学、幼儿园规划预留用地的，由国土资源部门责令纠正。

第二十四条擅自变更已经批准中小学、幼儿园布局专项规划的，由市、县区人民政府监督限期改正。