购物中心招商范文

购物中心招商篇1

招商界迎来了新面孔，飞凡全球招商平台携巨大的资源与流量优势，准备重新界定行业模式，化解招商痛点。

历时一年多，经过多次内部迭代的飞凡全球招商平台App全新上线，将自身定位为纯粹第三方：即从以服务万达购物中心为主，到面向中国的所有购物中心开放，做用平台来聚合整个行业资源的大生意。

招商有痛点

飞凡全球招商平台上现在主要有五类用户：项目（百货、购物中心）、品牌商、商、加盟商、服务商。围绕招商，可以将用户简化为购物中心与品牌商。二者在面临招商时，痛点各不相同。

对于购物中心来说，主要面对两种痛点：

一是招商信息不及时，店铺资源空置。

除了北京新光天地、上海恒隆广场、杭州大厦这些国内公认最好的购物中心，很少有其他购物中心的门店是被品牌商排着队要求进的。门店是购物中心最主要的资产，租金则是其主要的收入来源。招商信息不及时，门店空置，购物中心就会“血流不止”。

二是招商信息影响有限，品牌资源同质化程度较高。

购物中心一般由主力店、次主力店、承租店三部分构成。三种品牌店铺分别承担起：积累人气、丰富品牌、形成租金流的作用。而准确有效地凑齐三者，对于如今的购物中心，也不容易。

根据数据统计，2016年仅杭州市区就有20家购物中心开业。为了在开业前招好商，竞争优质品牌资源都像在战斗。购物中心常常主动提供免租金、低租金，甚至补贴装修费用等优惠政策，可谓用尽洪荒之力。然而由于招商信息的发散范围有限，购物中心与品牌商形成僧多粥少的局面，全力争取的品牌商家转眼就出现在了其他购物中心里，行业同质化竞争严重。

对于品牌商来说，主要面临两种困难：

一是招商信息的真实性与稳定性，品牌商的求证成本高。

对于品牌商来说，一般都有开店的年度指标。为了落实这些任务，他们有专门的团队收集全国购物中心的开业信息。如果品牌商初步有开店意向，在跟购物中心正式接洽前，会做一个项目周边商业分析的数据调查，这会耗费大量人力物力。即使前期考察后决定在某购物中心开业，也有可能遭遇购物中心由于前期招商不理想，不能按时开业的情况。这就会对这些品牌商的计划造成影响。

二是中介环节成本高，品牌落地难。

成熟的购物中心长期一铺难求，使一些“托管公司”和“中介公司”应运而生。购物中心将店铺交给托管公司，托管公司再向外租赁。中介公司会积极联络品牌商，承诺帮助品牌拿下一个理想的店铺。这些公司与购物中心的租赁部门有着千丝万缕的联系，有时候他们确实能够达成使命，但服务费常常是很大一笔钱。

平台的底气

飞凡全球招商平台此时来杀入这个竞争激烈的领域，底气在于它可以为平台用户的痛点提供解决方案。2016年12月1日，飞凡全球招商平台在上海举办了首届招商会，吸引50多家购物中心的代表以及200家品牌方的代表，这些常年处在招商一线的参与方，希望飞凡全球招商平台能真正解决他们的问题。

这家被聚焦的平台，以实体+互联网的思路为基础，提出的解决服务方案有四个看点。

1.打造开放资源平台。

让资源开放，不再独立于某一个购物中心，是飞凡全球招商平台最想做的事。

以往自成体系的购物中心各招各的，不愿与其他平台合作，最大的顾虑是担心自身的品牌商家资源流失。而飞凡全球招商平台拥有海量的购物中心和品牌商资源，仅App构建初期平台就引进与飞凡商业联盟合作过的一万多个品牌，包括7个大类、78个主品类、100多余个细分品类，覆盖购物中心所有业态、品类。

在此基础上，所有项目（购物中心等）作为参与方，基凡全球招商平台的招商，将像小流汇入大江，形成资源交互：购物中心带来自己的门店资源在平台招商，而飞凡全球招商平台通过庞大的资源池反哺它们，以此实现共赢。

2.降低信息获取成本。

“每一条招商信息都真实可靠”，这是飞凡全球招商平台的运营原则。

只有一个入口的飞凡全球招商平台，通过App聚拢所有有意向合作的品牌商和购物中心。所有经过审核入驻的购物中心，都可以通过App自己的招商信息，而这些信息后台将会进行真实性审核。所有想查看信息的其他用户，也必须完善自己的身份信息并通过平台的验证。

对于品牌商家来说，也将不再承担额外的“沟通”费用。众所周知，品牌商大多数想争取成熟门店资源，为了打通各种中间环节，隐性成本很高。而在这个平台上，一个信息完善的品牌商看中了项目，不再需要去找中介，仅需在手机上注册登记，审核通过即可与购物中心的招商人员直接对接。

3.提供大数据分析方案。

通过提供购物中心的数据分析，减轻品牌商的考察成本。

飞凡全球招商平台的大数据功能，涵盖商场经营趋势、区域业态热度、区域业态销售数据、客户属性等分析，为品牌选址提供多维度支持。平台用户通过App可全方位了解飞凡商业联盟各类信息，包括各大购物中心的铺位招商现状、各知名品牌的拓展需求，在商务拓展上抢得先机。

在入驻的购物中心里，以北京爱琴海购物公园为例，点开这个项目的周边分析，可以清晰地了解到近一年的客流量、业态销售、业态店铺等关键信息，对于项目周边的1 000米、3 000米、5 000米的商业体、超市、写字楼、小区等也有相关标识。平台通过收集多项此类数据，形成选址参数，构建起大数据分析模型，最终给出品牌入驻的推荐指数。

Intersports中国区零售和拓展总监王伟对平台的服务很感兴趣，“飞凡提供的辅助数据能丰富我们自己的数据模型，可以帮助我们节省大量人力成本和渠道费用。”大数据整合推荐成功击中品牌方的痛点。

4.植入一键管理服务。

不仅做招商，还要一键集约管理，是飞凡全球招商平台做的配套项。

高效简洁的操作界面是这款产品的核心，所有流程都是标准化选择，第一步要做什么，第二步要做什么都有相应的提示，即使是新手都知道招商工作具体该怎么操作。

对于管理层来说，一进入项目详情页，客户情况、本周新的进展、签约情况、各种分析、预测、报表全部都可以自动生成，想看什么随时随地直接点开。为了丰富管理层次，优化用户体验，平台方还引入了VR全景看铺的创新功能。对于那些身处异地的合作方，在初期考察上，节约了大量成本，沟通效率也大幅提高。

自2016年8月底App上线，4个多月的时间，这个平台注册会员数超过60 000，合作品牌数超过10 000，合作项目超过1 000个，招商需求10 000多条……平台在高速成长。

刚刚成立一年的飞凡全球招商平台，围绕App进行自我定位、资源梳理、服务完善，可以说跨出了扎实的一步。基于信息服务，平台未来的商业模式搭建可以从金融短贷、一键开店、大数据定制等方向上发力，在标准流畅的用户体验中，再做其他增值服务，深度解决平台用户面临的各种问题。

购物中心招商篇2

关键词：购物中心立面、组合元素、功能性设计

引言

购物中心的功能立面设计是购物中心设计的重点。一个造型独特、商业氛围浓厚、立面变化丰富的购物中心是吸引顾客注意力，引导其进入购入中心的关键，所以立面设计是非常重要的环节。由于立面设计的重要性，往往会在平面设计基本确定后单独安排进行立面设计方案比选，从数个方案中选出满意的作为实施方案。

1 购物中心立面功能性设计的主要要素

购物中心建筑的外立面设计直接反映了商业的主题与定位，带有一定的商业地标性色彩。风格、外装材料与细部设计都应围绕着这一定位展开，特别是立面功能性设计。立面功能性设计包括橱窗、店招、广告位、LED屏、立面玻璃、入口及雨罩、夜景照明等组合元素，购物中心外立面设计的效果应能使人们从立面表达元素的组合中即刻感受到购物中心的定位与品质，使人们从外立面视觉开始即可享受到购物所带来的快乐与惬意。现代购物中心需突出主入口，注意广告位、橱窗、店招等商业元素组合；夜间照明效果应予以充分的设计表达，使其能满足人们对一个现代购物中心购物乐趣的期望。本文从橱窗、店招、广告位、LED屏、立面玻璃、入口及雨罩、夜景照明等方面对购物中心立面的功能性设计进行探讨。

2 购物中心立面的功能性设计要点

2.1 橱窗

橱窗是购物中心建筑形象设计的重要语言，可以满足商家沿街展示、立面设计虚实变化以及提高夜景照明亮度等。首层橱窗玻璃宜采用清色透明钢化白玻璃，清玻璃分为单玻或中空玻璃，应根据不同气候地区热工要求确定，但因色彩影响不能采用Low-E玻璃。橱窗可以采用明框、隐框玻璃、无框玻璃肋或点式连接玻璃幕墙等。注意节点构造处理，减少采用中空玻璃时胶缝对效果的影响，如利用玻璃肋出头的构造方式代替不出头的处理方式等。同时尽可能避免通风口切断首层橱窗以致对商气造成影响。一线品牌在首层结合橱窗对建筑玻璃及外墙进行主题式设计，让建筑外部形成浓郁的购物气息。橱窗也可以设置在立面其它层。较高处的橱窗因距离稍远应注意其图案整体感与尺度，在高楼层处利用橱窗代替表面广告位往往更能创造商业气氛并提高建筑感和品质感。橱窗后墙体需要设置门，宽度满足人及展品进出要求。

2.2 店招

店招一般以文字和标识为主，是商家形象展示的要求，在展现整体购物中心的立面形象的同时要兼顾各商家，尤其是主力店有外设店招的要求。店招须在立面设计中统一规划、分级设置。整个购物中心的店招为一级店招，一般设置于购物中心面临主要道路的主体塔楼外墙顶部或商业裙房女儿墙上，应结合周边场地做分析以确定具置。二级店招为较重要的主力店店招，如超市、百货、影城、家电或家居建材等。文字店招宜采用镂空字、三点支撑、颜色醒目、不宜做背衬板。三类店招为首层商铺店招及次主力店店招等，字体、背板与自身的店面橱窗做到整体协调统一。有的购物中心店招统一在黑白灰色系里，做到模块化、可以进行组合、统一处理控制尺寸。这类店招一般采用内打灯，灯可以更换，后做内衬板和保温材料。店招可以利用垂直于墙体或三角形竖向店招营造气氛。Logo墙包括多家商铺小店招，通常设置在室内步行街入口处外墙，或设置在落地标识塔上周围做树箱处理。特别注意有的商家店招采用霓虹灯风格衬托并有大面积的背板，如对立面整体建筑语言有影响，须要求其做简化处理如采用仅保留Logo附设在整体立面背板上的办法。

2.3 广告位

广告位需满足购物中心商业管理公司出租给主力店及次主力店等需求并需进行数量控制，一般结合场地人流和视线分析设置在面向人流及路口处，宜成组布置又可以拆分出租。广告位以竖向为主并适当结合横向广告，长宽比宜控制在1：1.6到1：1.8范围内，设计成黄金分割比例1：1.618左右最理想，竖向的广告位可以适当加长但不宜超过1：2.5，比例过长如北京金融街购物中心（图5）需做文字处理。广告位设置在二层到四层之间吸引力最大，一般不宜在五层以上布置广告位。有的购物中心在屋顶或局部设计独立的立体广告构筑物，兼顾经营和商业文化并具有强烈的视觉效果。

广告位要结合购物中心立面设计把广告元素融入到整体建筑设计语言当中，需将广告位位置、组合形式及边框处理等有机生长于建筑立面中并作为建筑细部来考虑。广告位可以采用内打灯与外打灯结合。内打灯后预留检修口或门，以便于灯具维修与更换，灯具与广告面之间距离大于300mm。通常为保证没有阴影在内打灯广告布内侧中间不能做支撑框，使得广告布在风荷载作用下表面平整度无法保证，有的项目在内打灯广告布面外侧做明框玻璃幕墙，以此来提高购物中心建筑感及品质感。外打灯设计注意灯具隐藏。广告位构造设计需满足安全、防漏、防水、抗风、散热要求，而且应便于广告布画面的安装及更换、安装后稳固无缝隙、并采用耐腐蚀材料。灯箱广告应在四周预留散热孔，以保证内部灯具的可靠运行。立面上广告位位置需要考虑方便利用吊篮进行更换及维修，不宜设在凹槽内。屋面广告应安装检修爬梯。

2.4 LED屏

LED屏一般面向人流较集中的广场及主要道路、并临近购物中心的主入口，具置及尺寸须结合购物中心的规划设计进行视线分析而确定，形状可以分为直面显示屏、弧面显示屏或无缝连接L型转角显示屏等。在购物中心主入口广场设置大型LED屏幕，可以形成人流集中的焦点效应。为避免与LED屏效果上产生冲突，其周边不宜设置其它广告位和店招，同时尽量有避免逆光情况和采用高反射率玻璃的背景。

LED屏应通过视线分析确定悬挂高度，一般在购物中心二到三层处。高度过高时可以适当向下倾斜。形状以横向居多，比例一般为4：3至16：9。如不是正常比例，显示可以根据需要拉伸图像，或通过电脑制作画面保证屏幕视频部分为正常比例，其余部分做文字或图案广告等其它用途。LED屏可分为面积约100平方米以上的主显示屏和尺寸小一些的次显示屏，第二块显示屏可以结合影城等的展示需要设置在购物中心与影城的组合入口处外墙上。

考虑维护及保养的需求，LED屏表面距离后面墙体一般留800mm到1000mm的宽度作为检修空间，其间设置屏体、钢结构支架、马道及音响等，后面墙体上预留检修门，构造设计须满足自身的隔声、防水、防雷以及散热通风等要求。LED屏可以考虑设置深色边框并与幕墙统一设计，同时注意封边的节点构造处理以免影响立面效果。

2.5 夜景照明

夜景照明是购物中心的第二立面，可以分为室内内透光照明、橱窗及广告照明、建筑及景观照明等。建筑照明灯具包括投光灯、泛光灯、洗墙灯、轮廓灯、点状灯、线条灯及壁灯等，景观照明包括道路灯、庭院灯和地埋灯等。夜景照明设计需注意灯具照度、色温组合、灯具与外墙及幕墙结合等方面。购物中心立面不同部位的灯具均能单独控制，可以实现多种不同的控制模式，满足重大节日、节假日、工作日及深夜等不同的照明场景要求。利用LED与常规光源照明结合的方式达到节能的效果。

圣诞节装饰设计中图案、颜色和灯光需突出主题，尤其将购物中心入口装饰得十分有吸引力可以烘托节日气氛。立面外装预埋不锈钢挂环可以满足夜景灯带及后期展示促销悬挂条幅使用。夜景照明涉及内容较多，本文不再赘述。

2.6 立面玻璃

购物中心立面玻璃幕墙可透视部分及透明玻璃应做内表面设计，需注意在内侧梁板柱墙及室内装修吊顶收口处做侧封板，可以采用深灰色铝单板或石膏板做深色涂料处理，或采用不同透光率的彩色镀膜玻璃。餐饮业态等需要采光的空间尽可能采用透明玻璃实现采光，同时规避暴露出厨房部分。有的一线品牌主力店很好地运用了酸洗玻璃、印刷彩釉玻璃、磨砂玻璃、不透明夹膜玻璃及镀膜玻璃等，其中印刷彩釉玻璃可以根据需要进行排版图案设计，使建筑艺术与商业氛围有机地融合在一起。

购物中心在使用中容易受到撞击的部位，其玻璃幕墙应采用安全玻璃，并应设置明显的警示标识。观光电梯因钢化玻璃防爆及避免夏天过晒可以做彩色贴膜处理。立面设计时要注意反射率较高特别是弧形玻璃会造成对司机视线的干扰。

2.7 入口及雨罩

购物中心入口应分级设计，主入口需考虑建筑体量和城市尺度并结合广场、LED屏、一级店招、圣诞装饰及雨罩等功能性设计。购物中心及主力店主入口门高不宜低于3米，且购物中心门需保证在开启状态下净宽度和高度可以满足车展时进车。主入口因人流较大一般不宜设旋转门。

在出入口上方设置雨罩可以起到突出该部位、遮雨及防高空坠物作用，沿商铺区域设置可以将人行步道拉近商铺，同时避免橱窗展示物品被太阳直晒。雨罩高度通常按人行道边缘至雨罩边缘与水平夹角在45度角范围以内控制。如果沿商铺做通长长度并且设置在一层高度需要注意会对二层以上广告位有视线影响，设置在二层高度可以避免对人行道产生压迫感及对广告位视线影响，但宽度要适当加大否则起不到遮雨作用，在南方雨水较多地区尤为重要。在主入口处的雨罩可以适当加高加长。屋顶可以做成大挑檐代替雨罩，或结合上人屋顶遮阳顶处理。雨罩上可以设置向下筒灯，如果在上面安装有投光灯用于向上打亮墙体，则雨罩材料较多选用铝板、印刷玻璃或不透明安全玻璃。

3 结语

购物中心招商篇3

第二条全县各乡镇人民政府、党政机关、事业单位、群众团体使用财政预算资金、单位预算外资金、自筹资金购置货物、工程和服务的，必须根据政府采购目录的要求纳入政府采购并按本细则执行。

第三条政府采购遵循公开、公正、公平竞争，等价择优，等质择廉的原则，接受有关部门的监督管理及社会监督。

第四条政府采购的申报程序:

（一）采购单位填报县政府采购中心统一印制的“公共物品采购申请表”。申请表一式四份报送县政府采购中心。

（二）采购单位将采购预算资金缴入县财政政府采购资金专户（财政预算安排的，由财政预算科直接划入专户），并将付款凭证复印件交县政府采购中心，付款凭证原件送县政府采购中心审核后退回。

（三）县政府采购中心将采购单位的申报表归类汇总，初审采购资金到位等情况，提出采购方式，报县财政局、监察局审批。

第五条县政府采购中心根据《大余县政府采购管理办法》规定，选择公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价、单一来源采购等方式进行采购。

第六条采用询价方式采购的，县政府采购中心应向三家以上供应商进行价格咨询，在保证质量的前提下，选价格最低者，此方式适应于特殊情况下的零星采购。

第七条采用公开招标方式采购的，按下列程序办理：

（一）货物、工程和服务实行招标方式采购的，县政府采购中心应于收到采购申报表之后3日内向社会公开招标公告。

（二）县政府采购中心根据采购单位的委托编制招标文件，招标文件开始发出之日起至投标文件截止之日，不得少于20天。

（三）县政府采购中心组织评标小组及有关人员编制标底，并密封保存，在定标前任何人不得泄露。

（四）参加投标的供应商持工商、税务登记证副本及有关资质证明到县政府采购中心报名登记。县政府采购中心进行资格审查合格后，方可参加投标。

（五）参加投标的供应商在投标截止之日前将投标保证金缴入县政府采购中心专户。投标保证金的数额一般不得低于其投标金额的1%，不高于5%，低于1%的由县政府采购中心确定。

（六）县政府采购中心在投标截止日后3天内以公开方式开标。开标时，县政府采购中心邀请评标小组成员、供应商代表和有关单位代表参加。

（七）评标由评标小组负责。评标小组除规定参加的成员外，邀请有关技术、经济等方面的人士参加。与供应商有利害关系的人员不得作为评标小组成员。

（八）评标小组依据招标文件的要求对投标文件进行评审和比较，在满足招标文件各项要求的前提下，以低于标底的最低投标者中标。最低投标者为两个以上的，抽签决定或其它评标办法确定中标者。评标过程要制作笔录，详细记载评标的有关真实性，并由记录人、评标小组成员签名。

（九）公开招标和邀请招标需有三家以上供应商参加的有效投标才能成立。

（十）评标结束后，县政府采购中心将评标结果书面通知中标的和落标的供应商并退回落标供应商缴交的投标保证金（不计利息）；中标通知书具有法律效力。

第八条采用竞争性谈判（现场竞争）方式进行采购的，按下列程序办理：

（一）竞投招标公告，确定竞标日期；

（二）对报名竞投的供应商进行资格审查；

（三）以县政府采购中心确定的标底价为起叫价，供应商竞相应价，高于起叫价的应价无效，低于起叫价的最低应价者中标。现场竞投要制作况投笔录，并由竞投主持人、记录人、采购单位代表和中标的供应商签名。

第九条因县政府采购中心、采购单位或供应商过错导致竞标失败或无效的，按照本细则规定重新组织竞投，并追究相关人员的责任。

第十条无论采用哪种方式采购，采购单位或受委托的县政府采购中心凭竞价后的成交确认书与中标供应商签订供需合同。中标供应商在合同签订后及时向县政府采购中心交纳合同金额5%—10%的履约保证金。县政府采购中心收到履约保证金后，3天内退还中标供应商的投标保证金，并在合同履行完毕后3天内退还履约保证金。

第十一条参加竞投标的供应商不论是否中标，其参加竞投标所发生的各种费用一律自行负担。

第十二条采购单位按供需合同验收所购物品并填制县政府采购中心统一印制的“政府采购物品验收单”一式三份，单位留存一份，交县政府采购中心、县政府采购资金专户各一份。

第十三条县政府采购中心凭“验收单”和采购单位签字、盖章后的税务发票复印件及采购合同进行帐务处理。

第十四条采购活动结束后，采购单位凭县政府采购中心加盖“验讫”章的原始税务发票和验收单进行帐务处理；县政府采购办凭原始税务发票复印件和采购单位填制的验收单进行帐务处理。

第十五条政府集中采购公共物品每月办理两次，特殊情况可适时进行。县内外的供应商符合条件的，均可参加竞投标。县政府采购中心每月终了将本月受委托采购项目组织实施情况汇总报县财政局审核，并将应列入国有资产管理的项目送县国有资产管理局跟踪管理。

第十六条属财政拨款更新车辆的，其旧车必须交给县政府有关部门另行处理，旧车属强制报废的必须向政府有关部门出具报废证明及有关手续。

第十七条聘请部门、单位财务负责人及各行业专业技术人员组建政府采购协管员队伍，负责抓好部门、单位政府采购各项政策法规的贯彻落实和集中采购目录之内的物品采购及集中采购目录之外分散采购的组织实施。同时，聘请部分人大代表、政协委员、纪检监察人员、审计人员组建政府采购监督员队伍，对《政府采购法》的贯彻落实、招投标活动的运行进行监督，进一步提高政府采购工作水平。

第十八条使用公共物品单位违反规定擅自采购物品的，按《大余县政府采购管理办法》及相关法规进行处罚。

第十九条对在政府采购活动中、、循私舞弊、谋取私利的，追究其行政责任；造成损失的，承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

购物中心招商篇4

【P键词】电力企业 招标采购 管理 措施

一、电力行业招标采购存在的问题

目前，随着电力建设的快速发展，物质招标采购也日益增多，从一些企业招标采购的情况看，存在的问题不容忽视，表现为若干方面：

（1）制度管理方面的问题。物质招标采购制度不健全，不规范，亟待健全和完善。制度建设是一项长期而且非常重要的工程，在企业招标采购实施之前，原则上说，应建立和制定相应的制度和法规，就目前的一些电力企业而言，企业制定的规范与科学规范的制度有较大差距，存在制度不健全不规范的现象。由于制度存在不健全的问题，在实际物质招标采购过程中可能会有较大的随意性，不严格按照招标采购的程序执行，容易发生营私舞弊，产生暗箱操作等行为。同时招标采购组织管理各部门中，存在着管理职责不明确，协调合作关系没有完全理顺，因此很容易产生极低的工作效率。因此完善和健全物质招标采购制度是当前非常重要的任务。

（2）招标管理方面的问题。在招标管理中，主要存在着两个方面的问题，一是物资编码问题。物资编码不统一，缺乏物资标准化管理流程。二是供应商问题。供应商作为集中采购工程、货物和服务的提供者，其资格是否符合要求，其供应行为和所提供的功能和服务是否符合集中采购的要求，对这些问题的审查和监管，具有非常重要的意义。由于有些企业一些招标项目没有组织相关人员进行前期市场调研， 对投标人的物资价格、品种、质量以及相关资质不清，因而不得不较多采用无标底招标，有的即使编制有标底，但因没有建立价格信息库，对评标参考价值不大。极易造成投标人互相串标哄抬标价，使招标降价空间有限。因此对于供应商的管理和监督是非常必要的。

（3）人员的管理方面的问题。有些企业内部搞虚假招标。以种种条件或标准排斥潜在投标人，实为意向标、内定标。事先与投标人串通，招标时邀请其它投标人陪标，损害企业及其它投标人或第三人的利益。评标工作多依据投标报价而非评标综合价，感性因素多，随意性大，缺乏定性定量相结合、操作性强的评标细则。有的评标人员不能坚持公平、公正的评标原则，多为附和项目单位意见、做顺水人情，这给招标采购管理的顺利开展带来很大阻力。所以，要求招标采购工作者需要不断提高自身综合素质，才能将招标采购效率提升到一个新台阶。在竞争日益激烈的市场，采购工作者必须不断提高业务能力，熟练掌握领域专业知识，参加岗位职业教育，达到从事该行业的专业水准。然而，目前存在的问题是，员工的素质修养，特别是思想素质被严重忽略，取而代之的是经济奖惩。这样造成的后果是招标采购工作者可能做出偏离职业规范的行为。

二、美国招标管理体系借鉴

目前，世界上拥有完整全面的招投标管理体系的国家应属美国。美国不仅在招标采购管理当中严格执行行业规范，更是成立了专门的立法法案来规范招标市场，即《联邦政府采购法》。其主要内容包括采购的规则、采购的种类和方式、合同的管理等3个方面，构成了较完整全面的招投标采购管理体系。美国招投标在实际具体操作中呈现出如下特点：①专家在招标过程中的作用是举足轻重的。美国目前已建成了比较完善的专家库系统，为招投标高效、有序地进行提供了保证。②咨询公司积极参与招标过程，利用专业知识来提高招投标的质量。③构建高效率的信息化平台，利用计算机网络技术来提高招投标工作与管理效率。如美国在各城市普遍建立了数据库――供货商信息交换中心，提供潜在投标人的信息，为业主（政府）的招标提高了效率，大大节省了为取得这些资料而发生的相关费用、时间和人力。

三、完善和改进物资招标采购管理的具体措施

优越的采购管理模式不仅仅可以节省采购成本，而且可以对工程、产品质量加以监控，保证电网建设的安全性、可靠性，从而提高广大用户的用电品质。电力公司制定了比较完善的物资招标采购管理办法，将公司招标采购分为一级和二级采购，具体规定如下：

（1）公司物资部根据招标项目特点和年度采购工作计划编制招标方案，并报公司招标办审批，对于单项采购金额超过5000万元（含）的招标方案还需报公司分管领导和招标领导小组批准。招标方案批准后，招标服务单位根据招标方案和各单位提交的技术规范书编写商务招标文件，并汇总招标文件。公司物资部组织招标文件审查会，招标服务单位负责承办，公司有关项目主管部门、专业管理部门、法律部门和各单位相关业务的代表，及有关专家对招标文件的商务和技术条款进行审查。审查内容包括资质业绩要求、评标标准、评标办法、主要技术参数和其他因素。招标服务单位和各单位分别负责按照审查意见对商务部分和技术部分进行修改。招标服务单位负责汇总编制完整的招标文件。招标公告和招标文件由招标服务单位负责。采用公开招标方式，公司招标服务中心在国家指定网站和公司电子商务平台网站招标公告。采用邀请招标方式的，招标服务单位向确定的潜在投标人发出邀请函。

（2）公司物资部负责按照国家和公司有关规定组建评标委员会，评标委员会设主任1名，由物资部派员担任，下设商务组和技术组，负责具体评标工作。开标、评标工作由公司物资部组织开展，招标服务单位具体实施开标、评标工作。所有开标、投标文件由招标服务单位负责保存并在开标后转移到评标现场。评标现场应满足封闭、独立评标的要求。评标委员会负责按照招标文件的内容对全部投标文件进行评审，向公司物资部提交评标报告，并推荐中标候选人。

（3）公司物资部将评标报告提交公司招标办，由公司招标办和分管领导审核后，提请公司招标领导小组审批。对于单项金额超过5000 万元（含）的，由公司招标办和分管领导审核后，提请公司招标领导小组会议定标。招标服务单位根据审批结果或定标会议纪要，在指定网站中标公告，并向中标人发出中标通知书，同时将定标结果通知各单位。各单位物资部门按照定标结果分别组织合同谈判和签订工作。招标服务单位负责招标公告、招标文件、投标文件、相关澄清和补遗文件、评标报告、审批结果或定标会议纪要等相关资料的存档工作。

四、结论

购物中心招商篇5

关键词：物资采购；监督管理；措施

在企业经营活动中物资管理是企业全面标准化管理中的一个核心问题，物资采购成本占有企业生产成本的重要比例，往往是企业盈利的关键点。物资管理工作的基本任务是根据施工、生产任务的需要，按质、按量、按时地组织物资供应，保证企业生产经营的顺利进行。

1 物资采购管理工作存在的问题

对于国有控股企业而言，物资采购的管理和监督，不仅反映出企业的经营管理水平，而且也在很大程度上影响着企业的整体经济效益和社会效益。物资采购管理流程包括物资审批、计划、采购、领用、验收等环节，存在以下几方面问题。

1.1 缺乏采购需求分析

物资采购计划混乱，计划采购员未科学地按照需用情况提计划，对物资的库存情况、使用周期等心中无数，要么物资采购量超出合理的物资消耗量，形成库存积压，造成浪费，要么“临时抱佛脚”，紧急采购物资，影响设备安全稳定运行。

1.2 对供应商的管理评审依据不充分

由于目前供应商在资信等级方面存在差异，所供物资设备的质量、价格、发货时效、售后服务也参差不齐，从而使采购部门对供应商的选择有较大空间。而采购单位往往缺乏对供应商的综合评价体系和客观的评估程序，对供应商的认定有时只凭领导意志决定，对供应商的管理和培养缺乏一套成熟的制度。

1.3 物资采购人员和部分生产技术人员业务素质不高，导致物资浪费现象较为严重，采购成本增加

企业的物资管理人员和部分生产技术人员对各类设备、备品配件的规格、型号、名称、技术参数等了解不多，使用部门与计划采购员之间缺乏沟通，遇到问题相互推诿，自身不加强业务能力的提高，导致采购物资质量难以保证，并出现错误采购，造成部分物资不能使用或使用周期短，在影响生产的同时增加了采购成本，造成浪费。

1.4 物资采购招议标工作不规范

企业在物资采购招标过程中存在招标时前期准备工作欠缺、标书编制不规范、过度采用询价采购方式以及评标缺少公正性等问题。尽管有的企业规定了物资采购超过招标的额度必须进行公开招标，但事实上招标在很大程度上流于形式。

1.5 物资管理人员受市场潜规则的影响，接受商业贿赂行为事实上存在

部分物资管理人员的思想道德素质不高，自律意识不强，在物资采购过程中存在违规、违纪行为，事实上存在利用职务、职权之便、以职谋私，进人情货，在采购中捞好处、吃回扣、接受商业贿赂的现象。

2 上述问题原因分析

2.1 企业管理层责任心不够，导致监督不力

作为国有控股企业，公司管理层对生产经营指标，如发电量、负荷利用率、煤耗率、综合厂用电率等影响经营业绩指标高度关注，而对于物资采购的管理重视不足，没有认真去仔细研究物资的监督管理，导致这方面的工作滞后。重视不够的另一个原因是没有认真分析物资管理出问题所带来的危害性。物资采购中若出现质次价高，所采购物资、设备、配件在生产工作中使用寿命不长或者不能使用，不仅造成直接的经济损失，更会导致产生更多的人工费、运输费，设备停用所带来的工期损失、电量损失，厂用电损失、增加的煤耗、燃油损失，造成企业盈利水平下降。

2.2 对物资管理人员的教育、约束和监督不力

由于重视不够，导致对物资管理人员只停留在打招呼、讲道理等表面教育工作之上，未使物资管理人员从心灵上受到触动，从思想上受到警示。有的企业连物资管理人员必须的交流轮换制度也没有，导致部分从事物资管理工作的负责人已经在该部门工作长达十年之久，个别物资管理人员在物资部门工作已达十年以上。这就形成了物资管理人员和供货商复杂的人际关系，不正当利益的交易在私下做起来得心应手。

2.3 物资管理制度不健全，制度执行缺乏有效监督

目前存在的问题一是制度缺失，没有制定合理的供应商评价管理办法，就如何评价、怎样评价缺乏制度依据。二是有制度不能严格执行，企业有物资采购招、标制度和询价采购管理办法，但事实上存在不按规章制度执行的情况。有的设备采购以采购时间紧迫或者化整为零等形式，把本该招标的项目改为询价采购来规避公开招标，然后从中获得利益。

2.4 市场复杂，物资管理的监督客观上比较困难，监督办法不多

从物资采购人员受贿个案的情况看，不管用什么方式采购的物质，供货商都要给采购人员一定比例的回扣，已经形成潜规则，由于是在暗中一对一进行，很难被我们发现。长此以往，物资计划采购员成了肥缺，个别人员吃厂家回扣，损害公司利益一点不脸红。

2.5 物质采购计划重视不够

采购计划制定不尽科学，在物资设备采购过程中，采购部门与生产部门在沟通、协调等方面存在较大障碍，采购部门往往被动执行采购计划，不能充分发挥采购部门的职能作用，造成采购申请计划与生产实际脱节，很难推动采购工作的科学性和合理化。另外，企业生产过程中需要的一些故障设备抢修物资，如风机的箱式变压器，由于时间要求紧，因而对物资采购方式的选择存在一定的制约。

3 如何做好物资采购监督管理工作

3.1 严格执行招标法和招标管理制度

按照“招标、评标、定标”三分离原则，健全招标管理制度，规范招议标行为，完善招标工作机制、监督机制。一是按照《招标法》积极推行物资采购的公开招标，尽可能减少询价采购，增强招标的透明度，规避不正常现象的发生。二是严格资格审查制度，对投标人资质、业绩、信誉等进行严格把关，有效遏制投标人资质挂靠或租借营业执照，及投标时串标、围标、陪标等弄虚作假现象发生。三是加强过程监督，建立有效的监督机制，以企业纪委为主的监督小组对开标、评标、定标重要环节，关键程序直接把关，防止违规行为的发生，使招标工作不流于形式。同时加强合同履约管理，针对合同履行情况进行跟踪监督。严格合同依法签订和备案管理制度，严格审核合同内容与招投标文件内容的一致性和合同内容的合法性，对中标人履行合同情况进行严格的监督，对重大合同的实施积极开展效能监察，督促合同的执行。四是畅通举报和投诉渠道，充分发挥民主监督和群众监督作用，保证招标工作的规范、公开、公平、公正。

3.2 选择诚信商家，落实监督措施

对采购物资本着“择优布点、质比三家、货比三家、先近后远、合理定价”的原则，尽量减少中间环节，以降低物资的采购成本。同时要求物资管理部门和纪检监察部门加强市场信息的积累，对商家提供的物资要做好跟踪调查。建立供货商的合理评议机制，实行优胜劣汰。制定《厂（商）家评估办法》，完善厂（商）家档案，并根据其资信程度、生产能力、技术水平、供货价格、供货质量、售后服务、协作关系等实行分类管理。选择信誉好、配合能力好、价格适宜的供应商供货，保证产品的质量和产品的及时供应，对于有合同欺诈、乱抬价、质量标准达不到要求、延期交货等物资供应厂（商）家取消其供货资格。对所要采购的物资价格和使用功能进行比较，避免采购价高有剩余功能的物品，做到物尽其用。纪检监察部门积极参与合同和价格的谈判和对商家的审查，对物资的采购、保管及使用情况进行全过程跟踪监督，及时提出意见，并督促整改，避免盲目选择供应商造成损失。

3.3 定期轮岗，为从源头防止腐败提供保障

物资计划采购岗位是物资管理环节的高风险防范区。要严格实行岗位定期轮换制，原则上物资管理人员在物资管理岗位上工作时间不能超过三年。这既可以保证物资采购的廉洁和公正，也可以保护和教育我们的干部。同时，对于在岗的物资管理人员，应不断进行思想教育、理想信念教育、法制教育和典型案件警示教育，并强制约束其不正当行为。

3.4 强化监督

企业纪检监察部门应充分履行监督、执纪、问责职能，要敢于监督、善于监督。在对物资的招标、评标、合同履行情况等进行认真监督的基础上，一是要及时掌握物资的市场信息，对长期供应物资的厂（商）家基本情况要适时了解。二是不时抽取批量物资对其询价、招标、采购、存储、接卸、验收、领取、使用全过程进行监督，评估其质价真实性、采购的公正性，发现问题，及时采取措施，通过有效手段避免经济损失。三是要经常深入到生产及使用部门，了解物资的使用情况，收集质量信息，并及时与物资管理部门沟通。四是对物资的验收入库是否符合规定程序和手续、库存物资是否积压和浪费、领用程序是否符合规定、手续是否完备等进行监督检查。

4 结语

物资采购是一项系统的管理工程，纪检监察人员承担着维护其健康运行的重要职责，因此，要树立正确的角色意识和责任意识，站在一定的政治高度，为维护企业利益把好关，守好门，为推进企业的可持续发展保驾护航。

参考文献

[1] 孟照华.关于加强物资采购监督管理策略的探讨[J].环球市场信息导报，2014（04）.

[2] 葛文莉.规范物资采购管理提高采购监管水平[J].内蒙古科技与经济，2006（10）.

[3] 李敏.试论物资设备采购监督管理的难点及对策[J].时代金融， 2008（08）.

购物中心招商篇6

此前，国内一些商场为了提升档次会给予国际一线品牌商“装修补贴”的招商优惠政策，而近来这种“赔本”的招租现象大有全国泛滥之势。据中国商报记者调查了解，在一般性的装修补贴之外，“零租金、铺货费、倒扣点……”愈加苛刻的条件都被开发商运用到购物中心、商业地产项目的招商中来，而“受惠对象”亦从此前的国际一线品牌商泛滥到国际二三线品牌甚至国内品牌商。

在楼市调控持续的当下，商业地产是一直被行情看好的“黄金行业”，千军万马各路资本汹涌而来欲抢食“十年蛋糕”，为何会出现与此高潮大势截然错位的“贴租”现象？显然，对于现实的正视，将直接关系到这波中国商业地产的热潮到底能持续多久。

开发商“赔本贴租”泛滥

“绝佳的180度街景位置、首次进场免3-5年租金、门店装修补贴费用到代垫首批货物的铺货费。”这是商业地产行业内一些二三线城市公开的面向国际一线品牌招商的“高规则礼遇”。这一度被国内品牌商斥为不公平的“非国民待遇”。

然而，这一极其优惠的“非国民待遇”近来已被开发商们竞相覆盖到更广大群体上。“现在国际上毫无知名度的国际二三线品牌甚至国内的一些品牌都提出了装修补贴的要求，甚至要求最佳位置、零租金，甚至代垫首期铺货费。”在日前的中国购物中心年会上，一位不愿具名的商业地产招商人士向中国商报记者无奈表示。

“放低身段贴租招商”的做法肇始于杭州大厦。2004年末，杭州大厦重新装修后亮相，为凸显其“精品化、国际化”的新定位，以免租3年和提供装修费的优厚条件吸引了世界知名品牌LV箱包入驻。在杭州大厦的示范效应后，国内北京、上海、天津等各大商圈纷纷效法免租3年甚至5年，慷慨补贴数千万元店面装修费，甚至代垫铺货费。据中国商报记者了解，天津友谊商厦为吸引LV入驻，向LV承诺了单店销量，为此还发生过动员全商场的商户和员工购买LV箱包以完成所承诺销量的事情。而北京乐天银泰百货为其商场补贴国际品牌的装修改造费用高达2亿多元。

而现在，国际一线品牌商入驻的极其优惠待遇被无限制泛滥。“目前，除了一般性的装修补贴外，甚至出现了倒扣点的招租模式。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利在接受中国商报记者采访时表示，所谓“倒扣点”就是地产商必须承诺每个月门店能达到多少销量，否则地产商必须补偿这部分销售利润。一般而言，倒扣点为承诺销量的5-10%。郭增利说，“换句话说，当前国际一线品牌商在国内的投资开发已到了无需承担任何经营风险的地步。从场租到装修到建店铺货到销售量，所有的新店开发投资成本都为零，国际一线品牌商将此全部、完整地转嫁给开发商了。”

中国购物中心专家委员成路说，以往开发商还能通过把国际一线品牌商的高成本转嫁给国内的品牌商和中小的零售企业，要求入驻的国内品牌企业接受高租金、高扣点、差位置，但现在连国内一些品牌商也能开出“装修补贴”的要求了，开发商们似乎都在竞相做着明显的“赔本赚吆喝”的亏本买卖。

上述人士坦言，在商言商，谁都不愿意做“赔本的买卖”，但眼下同行都有这个趋势，别人给予优惠了你不给出同样的力度，结果只能导致招商无法推进。“现在优质商家越来越少，在同一个商圈或城市，进了你家就不再可能在同一个商圈内开出第二家，所以先下手为强。”这位人士说，目前招商的确难度非常大，稍微比较好的品牌在与商业项目谈合作时都很强势。不仅要求项目好、位置好，还要业主愿意提供装修补贴，同时以纯销售提成作为租金才有机会继续洽谈。

“僧多粥少”似乎已成为中国商业地产面临的现实问题。在日前意大利高级成衣品牌Versace Collectiony亚洲最大旗舰店正式落户北京庄胜崇光百货（SOGO）的仪式上，公司范思哲品牌部荣华就向中国商报记者坦言，近来全国各地邀约开店的地产商层出不穷，装修补贴、免租等优惠条件一个比一个“响亮”，但作为全球知名奢侈品集团Versace（范思哲）旗下高级成衣品牌，对于进入城市还是有着相当的考虑。

同业竞争的压力下，地产商们当然希望降低风险尽快有资金回报，于是，一场品牌争夺战就此拉开。荣华说，目前，被邀约参加的各个城市商业项目招商推广启动的盛典排场一个比一个大是其表现之一。

其次，为吸引优质品牌商入驻，一些商业项目的招商团队告诉中国商报记者，他们现在普遍采取“先进来再谈价”的做法。“我们一些商场购物中心的门店开业半年了还未谈到收租，具体租金要看经营以及双方谈判的效果而定。”国内一品牌商告诉中国商报记者说。“在以往，如果项目首层招到一线品牌，二三层的招商就会相对容易。现在则不然，即使一层把GUCCI谈下来，剩下的二三层还是无法推进。”

据中国购物中心专业委员会的全国调查，按照目前的购物中心招商市场行情，部分一线品牌要求的装修补贴金额上升了50％-100％不等，相反，租金却反过来下调。

这是否意味着商业地产供需的天平也在悄然转化？答案似乎是肯定的。“以往的业主市场正在转变成租户市场。”国际购物中心协会总裁兼首席执行官迈克尔・克切维尔（Michael P. Kercheval）在亚太购物中心年会上表示，中国商业地产的集中迅猛增长正将商业地产的话语权转向租户，品牌商将拥有更多挑选和话语权，而地产商将面临更大的经营压力。

高端井喷的同质化严重

上述案例并非孤案。在接受中国商报记者的采访中，多数人士都坦言目前国内商业物业正经历着更加残酷的竞争，大多数商业物业都坦言招商紧张或难以招租。眼下，中国商业地产是被各路资本行情看好的“黄金行业”，如此繁华大势下，为何会让国内商场出现大面积“亏本的买卖”呢？

“国内购物中心同时间明显放量，投资开发增幅巨大，必然导致众多开发商在同一时间段开始招商、运营，同业竞争当然会导致招商紧张。”郭增利说。

根据中国购物中心产业资讯中心的数据，仅东莞、石家庄、贵阳3个城市在2011年年底将迎来约780万平方米的商业供应。而在沈阳、成都等城市，商业地产开发火热状况更甚。沈阳目前开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个以上，购物中心的建造计划达100个；成都在建的城市综合体总数则超过80个，总体量近千万平方米。中国购物中心产业资讯中心的报告还称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。

在各种商业地产的行业性论坛和会议上，沈阳是被业内人士提及最多的一个城市，这是当前国内商业地产投资“疯狂城市”的典型代表。在沈阳市青年大街南段，规划的“金廊工程”迄今已吸纳投资逾1300亿元。据估计，其中规划和在建的大型购物中心等商业综合体项目已超过40个。这已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力，因为“一条街上有一两个购物中心就足够了”。由于商业项目集中过剩，沈阳目前商业地产竞争相当激烈。对比来看，济南市的人口和经济总量均比沈阳少，但商业地产的租金水平明显高于沈阳。

对此，成路质疑说，“国际国内优质品牌商家资源就那么多，再如何看好中国市场，再着急扩大规模也填补不了中国商业地产张开的血盆大口。”

在商业地产的投资开发热潮中，开发商们无不选择了高端购物中心和奥特莱斯这两种最为高端的商业项目的开发。在成路分析看来，这就直接导致当前开发商招商紧张的局面。

成路表示，目前，国内的商业地产从上海的淮海路到重庆的解放碑，从天津的友谊商厦到杭州的湖滨新天地，“高端化”和“国际化”已成为商业街和商场定位、提升和改造的唯一主题，而地方政府也在进驻权、税收、补贴等方面，直接或间接地主张商业项目往高端走。

今年12月，阳光新业从首创集团“接手”的新业中心?水晶宫将正式启动招商，这将是北京城内的又一高端购物中心，而在这之前，北京已掀起了一股高档商业项目开发的热潮。商业面积供应的集中放量，也导致招商竞争日趋激烈。从2007年以来，随着金融街购物中心、新光天地，以及乐天银泰百货、金宝汇的入市，高端商业呈现一种井喷式的发展状态。仅在东三环沿线，就盘踞了国贸商城、银泰中心和新光天地三家大体量的高端购物中心，而目前国贸三期商城也处于密集开业中。

郭增利说，同一商圈的不同商城同质化定位，是招商工作的最大“杀手”。因为同一品牌进驻同一商圈，一些高端品牌商担心会对两处销售造成互相冲击，顾此失彼；另外，同质化带来的后果就是行业利润下滑，同质化的品牌不得不以打折促销来抢客源和提升销售量。有关数据显示，去年国内10多家百货类上市公司虽然多数实现营收增长，但过半企业的净利润却出现明显下滑，最严重的甚至创下10年以来新低。

实际上，按照业内普遍的观点，国内北、上、广一线城市和个别二线城市的中心区商业类物业早已严重饱和。参照国际标准，西方发达国家人均的商业物业面积也仅为1.2平方米。而根据上述数字，不仅北京、上海、广州等一线城市人均商业物业面积早已超过了这个数字，上海甚至超出了人均2平方米，甚至中山、沈阳、昆明等不少二线城市也在快速向这一数字靠近。

“中国的社会经济和商业展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。太多的商业集中面市将会造成过量。”成路说，正是商业项目的集中放量导致招商紧张，扭曲的贴租赔本政策才会在全国大面积泛滥。

“国内购物中心为主的商业地产的开发一直没有创新，各开发商推出的产品大同小异，品牌几乎一样，走进哪个卖场都是一样的。”成路说，招商难就在于众多商业项目的集中推出都选择了同一个定位和模式，已是严重的同质化。

奥特莱斯是中国商业地产开发的另一个热点。对此，连国际品牌GAP的企业房地产部全球高级副总裁卓大伟都忍不住在商业地产大会上抨击国内开发商的“短视”。卓大伟说，目前年内中国建设的奥特莱斯多达四五十家，这些奥特莱斯无不是宣称要集中奢侈品牌，但他认为这一模式不太正确，因为任何一个国家人数最多的阶层都是中产阶层，奥特莱斯应该吸引更多为中产阶层服务的品牌。

迈克尔-克切维尔也认同卓大伟的观点说，中国商业地产当前最大的问题可能在于缺乏足够多的零售品牌去填满要放量的这些购物中心。

“可以肯定，当这波热潮过后，国内有不少商业项目将陷入困境。”成路告诉中国商报，国内商业项目开发正与有限的零售品牌资源形成巨大反差，在如此一哄而上的同业竞争局面下，预计未来几年内，必然有很多商业地产项目会陆续出现问题。

商业规划缺失

实际上，尽管贴租招商已成为国内开发商运营商业地产普遍的“心头之痛”，但招商难或许只是揭开了当前商业地产疮疤的一角。

郭增利表示，与开发商招商难相对应的是，着急扩大规模的品牌商却也遭遇选址难。郭增利介绍，一些高端品牌仍向其抱怨在国内依然找不到合适的物业，而不得不延缓进入中国市场的步伐。

这或许才是问题的关键。郭增利说，这意味着在这轮商业地产爆发式增长的背后，实则是有着大量激增的商业地产项目将得不到相应的匹配，意味着将空置和成为库存。

而眼下北京、上海甚至二线城市的商业地产库存量已是高居不下。以北京为例，据统计，截至目前北京商业地产存量面积已达959万平方米，如果按较快的销售速度计算，也至少需要28个月才能消化完。在上海，据调查商业地产库存已超过千万平方米。广州在2010年新建商业项目建筑面积超过120万平方米，超过广州此前5年新建商业面积的总和，如此庞大的新增商业面积，至少需要3年才能消化完。同样，截至去年10月底，西安市商业地产库存达343.89万平方米，即使按照今年西安最火爆的销售速度来测算，仍需要将近四年的时间才能将这些存量全部消化。

但地产商们显然还未意识到风险。与上述巨大库存相对应的是，地产商们仍在源源不断地“跑步进场”，加速抢食所谓的商业地产“黄金十年”蛋糕。而让业界担心的是，三四线城市出现了太多的商业项目，而且几乎都是清一色的大而全的“综合体”，高端化的购物中心，而当地的消费市场根本没有那么大的承受能力，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，在融资渠道收窄的背景下，房企本已承受重压的资金链条很容易断裂，进而引起一连串的连锁反应。

香港恒隆地产集团董事长陈启宗即预言，未来一两年内，内地很多商业地产项目将陆续出现问题；3年左右，会有一批项目倒闭。

而对于造成这种以高端购物中心、奥特莱斯、城市综合体为主的商业地产“疯长”现象的分析，中国商报记者采访中得到的是两种较为主流的观点。

一种是认为地方政府的助推当首。为提速城市经济发展，地方政府对于上述商业项目的开发大开“绿灯”，尤其是二线甚至三四线城市，地方政府纷纷为大型商业项目强制贴加“高端”标准，因此催生同质化的高端商业项目扎堆。

但以郭增利为首的中购联购物中心专业委员会的观点却认为，当前的商业地产开发热潮中，地方政府的干预和关联度越来越弱，主要还是开发商自身利益、利润的驱动使然。“相对早前刚刚改革开放地方政府需要借国际一线品牌、500强提升政绩，为此减少开发商拿地成本，近来地方政府对于此方面需求相对减弱，商业项目一味高端化主旨还在于开发商的动机。”

中购联购物中心发展委员会的调查发现，国内购物中心“一味做高端”大都源于开发商希望“做高端”的主观动机，而不是本着市场需要什么样的购物中心去开发。“本土开发商本身对品牌商的号召力不够高，又缺乏国际一线资源，还面临着诸多的同业竞争，可想而知遭遇的招商阻力就会更大，导致本土购物中心成功率低于外资购物中心。”

但政府规划的缺失却也是导致现在很多城市批量建设的商业地产缺少质量的症结之一。“主要是因为开发商拿到地时，所有指标都已被相关部门硬性规定出来，而没有商务部门的参与，未经专业的商业规划。”在郭增利带领国内购物中心企业考察澳洲市场时，郭曾发问澳洲最大的商业地产公司也是全球最大的商业地产上市公司西田公司（Westfield）：为何在全球披荆斩棘却迟迟未进军被视为最大潜力的中国市场？ 西田公司表示，其对中国市场一直很关注，但难题在于没有一个城市能保证未来在其开店后三公里商圈范围内是唯一的一家购物中心。规划缺失导致的恶性竞争被西田公司视为中国商业地产发展最大的难题。

业内人士都同意的一个观点是，规划缺失是导致商业地产乱象的一个重要原因。成路说，如果要对商业地产进行调控、实施干预，首要的落点，应该是“对商业地产的合理规划加强引导”，对于商业项目的开发建设应该有专业、科学的规划，纳入整个城市总体规划中，与当地城市经济发展、人口增长和商业企业的发展速度相协调。郭增利也表示，地方政府对商业地产的规划应对整个城市当中设置的地段应合理布局的业态，同时采取多中心的规划层次去规避分布不均的问题。

值得欣慰的是，商业地产不断高涨的行情已引起政府部门的注意。此前，银监会向多家银行下发关于风险防范的通知，要求对炒作升温的商业房地产保持高度警觉，各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。这已是银监会今年第三次对商业地产发出的信贷预警。银监会前主席刘明康亦公开表示，将加强对商业物业抵押贷款等非住房类贷款的监测。同时，有关部门则继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。

但显然，更关键的还在于，商业规划始终未被列入城市发展规划，在市场有些扭曲和混乱的情势下，政府是否需要对于当前的商业地产规划缺失有所关注？尤其是各个城市的商业地产总体量规模和业态布局是否将有所控制？这恐怕是值得政府思考的问题。而对于开发商而言，如何从同质的同业竞争中走出来才是走远的关键。否则，面对已然供过于求的国内商业地产市场，即使开发商更努力地从免租金、贴装修到倒扣点“赔本贴租”也未必就能赚来“吆喝”。（据《中国商报》）

延伸阅读

王庆：2012商业地产走势及应对

2010-2011年，华岸商业走过了艰苦而又忙碌的一年，凭借对中国商业地产认知和摸索，华岸商业的服务逐步得到了开发商及投资商的认可，通过总结，我得出几个上年度中国商业地产发展的关键要素：“货币的通胀压力，开发投资增速减缓，商业物业资产价值估值上升，机构投资物业比重增加”。

以国内众多餐饮、服饰、超市等商业机构大宗物业购买比例的增加，反映出商业资本寻求上市的渴望，但下半年资本市场的收缩，使得多数知名品牌的商业发展方向突然改变，例如“俏江南”下半年停止大宗物业的购买，转向国外基金偏好的2000-3000平米连锁餐饮的租赁市场。现在回顾过去，华岸对中国商业地产整体走势的判断和分析基本与市场吻合，这是商业管理公司的基础能力的体现，也保证了很多服务的项目没有走偏方向。

在2011年服务的基础上，华岸2012年对中国主流商业地产的经营策略初步判断为“商业资本对接、商业资产高配、商业服务跟进、商业模式优先”的方针，针对中国大多数商业地产发展商资金缺乏及资本运作欠缺的情况，2012年将出现中国商业地产大规模转让、商业物业大规模促销的局面。

华岸也逐步控制了扩大业务规模的节奏，谨慎选择项目，以促进开发商存量商业物业快速消化为主要方向，优化项目结构；在企业经营方向上抓住时机希望能实现由“商业地产系统服务商”向“中国购物中心及商业地产整合营销服务商”的转变。

2012年，随着经济增长率的逐步降低，势必会引发商业地产连锁反应，但将会促进形成中国商业地产理性的投资环境和专业化的营运管理，使商业物业的资产结构更加完善，低效不良的商业地产项目会逐步淘汰，在此过程中，中国商业地产的资产价格有可能会在下半年探底。

总结一下，中国商业地产2012年“两个逐步下降，两个逐步上升，一个快速发展”：经济增速和货币供给逐步下降；企业重组和项目交易逐步上升；商业地产理性营销和商业物业专业运营快速发展。

世邦：2012年全球房地产仍然前景不明

世邦魏理仕全球研究部的最新一份报告指出，宏观经济和政治前景的不确定性导致市场对于商业房地产的谨慎态度很可能将持续到2012年全年。这份名为《2012年全球视点》的报告指出，与二手楼盘相比，地理位置良好的优质房地产资产将会继续其良好的表现，与其它类型的资产相比将具有很强的竞争力。

"鉴于当今世界存在的不确定性及其所达到的程度，房地产业的前景在许多方面都不可避免地不太明朗。"世邦魏理仕全球首席经济学家雷蒙德・托特（Raymond Torto）表示，"然而，需要指出的是，核心区域优质房地产的抗通胀能力的预期对于投资者仍然具有相当大的吸引力，并且与许多其它类型的资产相比，在2012年投资商业房地产将提供更强的竞争力且风险适度的回报。"2012年租户在做出决策时将继续保持审慎态度，并且对于房地产的需求将维持在中等水平。欧洲和美国的投资者将因此倾向于采取更为保守的策略，重点将集中在流动性和透明度最好的市场中位于黄金地段的优质楼盘。全球范围内，许多市场都存在新开工楼盘数量不足的现象，这也将促进现有优质物业的市场表现。

该报告指出，增值性投资策略对于经济体的增长或复苏的直接依赖程度更大，因此在当前这种经济环境下，这种策略很可能不太流行。由此导致的结果之一就是从投资角度而言二手房地产将继续表现低迷。

在此之前，亚洲较强的经济增长预期意味着亚洲市场的投资者通常更激进。但是世邦魏理仕的分析发现，随着中国经济增长开始放缓，以及对于欧洲经济减速和美国经济增长减缓可能产生的全球波动的担心，亚洲范围内许多市场的租户和投资者也都变得更加谨慎。

购物中心招商篇7

煤矿的安全生产不仅需要大型的设备，材料等物资，还需要很多的零星配件、材料、低值易耗品、日杂用品等物资进行采购。采购的零星配件品种多，价值低，金额小，组织招标采购，一是供应商因数额小不乐意参加，二是组织人员市场联合采购，工作量大、浪费人力物力，经济上不合算；三是品牌、质量档次参次不齐，不同价位差距很大，参与采购的人员不可能对所采购物资都懂行，所以组织招标采购或组织联合采购均难以做到质优价廉。鉴于上述情况按照“把繁琐的事情简单条理化、把重复的事情做仔细”的思路，让各部门报需求计划，按照市场及供应商经营范围打包招标“战略供应商”，这样既轻松的解决了采购资金周转困难问题，又减少了浪费、有效地堵塞了采购过程的漏洞，甚至可以零库存，“战略供应商”就是我们的临时仓库。

一、采购的零星物资范围

对我们集团下属企业而言，是指授权自购金额较小的物资及矿管零星物资，包括工具、配件、零星材料、日杂用品和低值易耗品等经常使用的金额较小的物品。

二、招标“战略供应商”采购零星物资管理模式的具体操作

1.将零星采购的物资根据供应商的经营范围分门别类进行打包，所打包的物资品种尽量不要超出供应商的经营范围，但也不可范围太小，因为太小势必导致需要招标的供应商多，不便于日后的管理。

2.考察拟投标的供应商以及主要招标物资的品牌、质量档次、价位，在市场考察的基础上确定打包范围，认真制定招标文件，为招标做好准备工作。

3.开标过程中，评标时一是侧重供应商所经营的品牌、质量档次，然后比价位；二是注重供应商的信誉、实力及售后承诺。招标时要向投标供应商阐明所招标的只是目前急需的主要物资品种，一旦中标类似物资仍有其供应，而且品牌、档次不得低于招标要求；关于价格问题：招标范围的物资市场价格发生大的变化（包括降价）或让其供应招标范围外的类似物品，可以按采购计划先供货以不高于市场价格为原则报价，若甲方经市场考察认为偏高时以双方共同考察为准确定；若合作过程中发生欺诈行为，甲方随时有最终合同的权力。

4.合同签订后的履约监督管理：一是监督所供物资的品牌、质量档次是否低于招标时的要求；二是经常组织有关部门参加了解市场行情，监督供应商所报价格是否弱低于市场价格。发现问题及时沟通协商，协商不成时终至合同，另行招标。

5.合同签订后的采购管理：需求计划按照管理程序审批后，供应或物资管理归口部门通知供应商供货；货到后按程序组织验收，若发现价格问题及时上报“物资招标领导小组”请求进行市场考察，若价格没有问题或经考察协商确定价格后办理入库及付款手续。

6.对战略供应商进行考察，财务状况是一个企业实力的体现，战略供应商财务状况好，能够及时供货，指标系统性强，指标科学性发展快，指标的实用性，指标的可比性，定量指标与定性指标都较好，那么就可以确定“战略供应商”。

7.确定了“战略供应商”,建立“战略供应商”供应商库,分门别类把供应商的相关信息存档,需要时调出档案,进行联系对其所供应物资的质量档次、价格进行市场考察，发现问题及时沟通协调解决,可以防止供应商的欺诈行为；需要物资时由物资归口管理部门通知供货，既方便了需求方又为“战略供应商”企业“薄利多销”创造了稳定的利润。

三、招标“战略供应商”采购零星物资管理模式的优点

存在的优点：

1.把繁琐的零星物资采购简单条理化，既提高了采购的工作效率，又提高了物资采购管控水平。

2.能有效防止奸商欺诈行为，便于达到所购物资“物美价廉”目的。建立长期合作关系，符合供应商薄利多销的心里，要保持长期业务关系，必须在供货质量上下功夫而且价格又要合理。

3.物资采购人员只负责通知按照采购计划通知供货，按程序规定确定的价格办理结算手续，没有决定供货价格的权力，有效防范了采购过程的廉洁问题。

4.先供货后结算既掌握了物资采购的主动权又能缓解资金暂时紧缺及零星物资结算的困难。

四、招标“战略供应商”采购零星物资管理模式的缺点

存在的缺点：

1.履约能力是供应商按所要求的时间和地点，以及按规定的数量和质量交货的能力，也即供应商的合同执行能力，如果供应商不按时履约，准时把指定的产品送到指定的地点，必定会影响生产计划，从而会引起大量的浪费和供应链传递的障碍。

2.供应商是否能按所要求的规格、数量、质量和略低于市场价格及时供货，一旦发生履约能力差而又没有及时招标新的供应商时，必定会影响正常供应。

五、招标“战略供应商”采购零星物资管理模式的应用及推广

采取此模式成功招标零星物资、消防器材、日用品、办公用品等供应商，不需要动用小额资金，月底分批结算，既方便又节约时间，“战略供应商”直接送货，减少了企业或公司业务人员的精力和时间，而且不会出现质次价高和采购方面的廉洁风险问题。

购物中心招商篇8

采购从狭义上讲是买东西,就是企业根据需求提出采购计划、审核计划、选好供应商﹑经过商务谈判确定价格和交货条件,最终签订合同并按要求收货付款的过程。广义的采购是指除了以购买的方式占有物品以外,还可以通过其他途径取得物品的使用权,来达到满足需求的目的。采购成本是企业成本管理中的主体和核心部分,采购是企业管理中“最有价值”的部分。在工业企业的产品成本构成中,采购的原材料及零部件成本占企业总成本的比例平均水平在60%以上。采购过程从广义上讲,是指从物资需求分析开始到物资验收入库整个过程的所有活动;从狭义上讲,采购的过程是采购方正确选择合适的采购模式和采购方式,将采购订单交付给供应商的过程。

一、采购模式概述

企业信息化程度不同、管理水平不同、生产方式不同,会造成物料需求状态的不同。但综合目前的生产需求方式,基本可以归纳出以下几种采购方法:

(一)订货点采购。它是根据需求的变化和订货提前期的大小,精确确定订货点、订货批量或订货周期、最高库存水准等,建立起连续的订货启动、操作机制和库存控制机制,达到既满足需求又使库存总成本最小的目的。

(二)MRP采购。MRP采购主要应用于生产企业。它是生产企业根据主生产计划和主产品的结构以及库存情况逐步推导出生产主产品所需要的零部件、原材料等的生产计划和采购计划的过程。

(三)JIT采购。JIT采购也叫准时化采购,是一种完全以满足需求为依据的采购方法。要求供应商恰好在用户需要的时候﹑将合适的品种﹑合适的数量送到用户需求的地点。

(四)供应链采购。它是一种供应链机制下的采购模式。采购者把自己的需求信息及库存信息向供应商连续及时地传递,供应商则根据自己产品的消耗情况不断、及时、小批量地补充库存,保证采购者既满足需要又使总库存量最小。

(五)电子商务采购。电子商务采购也就是网上采购,是在电子商务环境下的采购模式。其基本特点是在网上寻找供应商、寻找品种、网上洽谈贸易、网上订货甚至网上支付货款,但在网下送货、进货。

二、招标采购方式概述

招标采购是通过在一定范围内公开购买信息,说明拟采购物品或项目的交易条件,邀请供应商或承包商在规定的期限内提出报价,经过比较分析后,按既定标准选择最优的投标人并与其签订采购合同的一种采购方式。目前,世界各国和国际组织的有关采购法律、规则都规定了公开招标、邀请招标、议标等三种招标投标方式。招标采购的一般程序包括策划、招标、投标、开标、评标和定标。

三、中原油田分公司采购过程管理研究

(一)中原油田分公司采购管理现状。中原油田分公司是中国石化股份有限公司旗下的第二大油田,主要承担着其所属区域的油气开发、生产和销售任务。首先,分公司现有的物资采购流程中,从采购计划的编制、定期审批,到与供应商谈判或组织招标,通常需要几周时间,从而导致采购准备时间长,对需求的响应速度慢。同时,一份采购计划的实施,按照管理权限,通常需要科长、业务副处长、处长三级审批;一份采购合同的签订,一般须经价格、合同和资源市场等部门的审核,导致审批环节多,办事程序复杂。其次,管理手段比较落后,缺少信息共享平台。分公司物资系统和供应处内部缺乏信息平台,各部门容易做到信息流的单面、正向传递,难以实现反馈和逆向传递。最后,现有的采购流程是根据油田内部业务流程设计的,缺乏对供应商等外部资源的考虑。此外,公司主要采用招标采购的方式进行物资采购,采购价格主要通过历史价格、招标价和挂牌价三种方式确定。采购人员通常把这三种价格作为确定采购价格的依据,通过与供应商博弈来确定一个较低的价格作为采购价格。

(二)对重要物资采取JIT采购模式。重要类物资一般具有采购金额大、对供应商依赖程度高的特点,比如石油专用管材、钻采配件、石油专用设备等。重要类物资品种少,占有采购资金的份额比较大,通常来说,此类物资采购的难度和对油田生产建设的影响程度比较大。因此,在采购实践中,应对重要类物资采取JIT采购模式。

1、实施条件分析。(1)能够与供应商建立互利合作的战略伙伴关系。对油田而言,JIT采购模式能够有效地降低库存水平,减少流动资金占用;对供应商而言,油田有着稳定和较大的产品销售市场,在买方市场的前提下,油田的物资市场对供应商有着较强的吸引力;(2)良好的交通运输和通讯条件。随着社会物流的发展,油田和供应商利用第三方物流能够很好地解决运输的及时性问题;(3)利用现代信息技术,向供应商提供综合的、稳定的生产计划和作业数据。随着现代信息技术的应用,如电子数据交换(EDI)、持续补货系统(CRP)、电子订货系统(EOS),油田与供应商之间可以充分地实现预测协同、库存信息协同、采购计划协同和采购订单协同,双方能够高度地共享信息资源。

2、实施重要物资JIT采购模式的措施。(1)对供应商进行考核评估,减少供应商的数量;(2)实施小批量采购。通过与供应商的预测协同提高油田物资需求预测的准确性,实行小批量多批次采购,实时满足油田生产的物资需求;(3)选择安全快捷的运输方式。通过专门的承包运输商和第三方物流企业负责送货,按照事先达成的协议,搜集分布在不同地方的供应商的小批量物料,及时按量送到油田生产线上;(4)保证采购质量。通过加强对供应商地认证审核可以从源头上保证采购物资的质量;(5)进行有效的信息交换。通过现代信息技术的应用,双方可以充分实现油田生产作用计划、库存信息、采购计划信息等数据交换,从而大幅度增强油田供应商交货变更的响应性。

3、实行重要物资JIT采购的意义。(1)大幅度的降低库存水平,减少库存资金的占用;(2)提高采购物资的质量;(3)有利于采购效率的提高。重要物资品种少,供应商的数目少,有利于油田采购部门进行集中采购。同时,由于油田与供应商之间建立了战略合作伙伴关系,双方能够有效地避免采购过程中繁多的环节,极大地提高了采购管理的效率;(4)降低采购物资的价格。由于与供应商的密切合作以及内部规模效益与长期订货,再加上消除了采购过程中的一些浪费,就使得采购物资的价格大大降低。

(三)确定合理的采购方式

1、规范物资采购招标活动。(1)合理选择招标方式。根据采购物资料性、金额和采购任务的不同,选择合适的招标方式;(2)减少招标次数。油田采购部门应通过加强对物资需求的准确预测,增加招标标的的金额,减少重复性的对同一物资的招标采购次数,提高招标采购的管理效率;(3)制定科学合理的评标规则;(4)做好招标活动的组织工作。油田要遵守招标的程序,做好各环节的管理,确保招标活动有计划、有步骤地顺利进行。

2、明确比价谈判采购的适用条件。比价谈判采购是油田传统的采购方式。但过分地压低采购物资的价格,不能保证采购物资的质量。美国著名采购学者亨瑞芝给出了比价谈判采购的适用条件,为油田采购部门选择招标采购还是比价谈判采购提供了合理的依据。亨瑞芝认为,在下列条件谈判采购较之招标采购更能满足采购的目标:(1)采购设备独特而又复杂,以前不曾采购过,且很少有成本信息;(2)当某类产品的价格因惯例、公开贸易或供应商共谋而固定时。如果在某一领域有许多供应商,良好的谈判策略通常能成功的促使希望获得合同的供应商进行让步;(3)当在某一领域供应商数量很少或只有一个供应商,但拟购的产品可以由采购方自己的JIT生产,或者可以国外采购,或者有替代产品时;(4)当有几个供应商竞争提供该产品,但没有一个报价十分满意时;(5)当现有合同变更时。以上五个条件,对于油田采购部门选择比价采购方式具有较强的指导作用。

四、结论

物流第三利润源说,被企业所重视并逐步把改善物流管理水平、提高物流管理效率作为企业降低成本、提高企业经济效益的重要途径。中原油田作为中石化的第二大油田,物资采购规模巨大。因而,促使物资采购工作更加合理化、规范化,提高物资采购效率,对于提高油田经济效益、改进企业管理水平具有非常重要的作用。本文结合分公司的实际情况,运用现代物流管理、供应链管理的理论和方法,对中原油田分公司的物资采购过程管理进行了研究。对油田重要类物资实施JIT采购模式,改进完善物资采购的方式方法,如规范物资招标活动和明确比价谈判采购适用的条件等,这些都有利于提高采购管理的效率,提高企业物流管理水平。

主要参考文献:

[1]熊青主编.企业物流管理.北京:人民交通出版社,2007.

[2]王耀球,施先亮主编.供应链管理.北京:机械工业出版社,2005.