小区物业管理工作思路范文

小区物业管理工作思路篇1

找准切入点　抓住立足点　寻求突破点以强有力的思想政治工作推动社区持续稳定发展

社区作为人们生活、居住的场所和生产经营一线的后方基地，其管理状况、服务水平与环境建设不仅关系到居民的切身利益，而且直接影响到油田生产经营的稳定和发展。尤其是近年来，随着油田和社区不断深化改革，利益关系的调整引起的职工思想观念上的冲突，不可避免地反映到社区中来。加上社区人口流动性大、人员结构复杂、居民素质参差不齐，使社区思想政治工作呈现出不同于生产经营单位的独特性。XX社区党委以“三个代表”重要思想为指针，积极探索社区思想政治工作新途径，形成了一套具有自身特色的社区思想政治工作模式。

一、将社区管理服务工作中的难点作为思想政治工作的切入点，为社区工作的顺利开展鸣锣开道

提高管理服务水平和经济运行质量，是社区的中心任务。不断深化内部改革，确保队伍稳定，实现可持续发展，是社区的工作大局。思想政治工作必须紧紧围绕这个中心，服务这个大局。

靠强有力的思想政治工作，促进职工服务意识的提高。社区工作的本质就是向居民提供优质服务。在社区成立之前，后勤单位是“享清福”的地方，职工大多是被照顾的对象，优越感很强。来到社区以后，大家思想上产生了强烈的落差，服务意识和服务质量很低。面对这种局面，XX党委决定从转变职工观念入手，围绕“社区的形象靠什么树立”、“居民最希望社区工作人员提供什么样的服务”、“服务质量对社区的生存意味着什么”等内容，开展了为期3个月的“居民是上帝，服务是天职”群众性大讨论，进行了一场“换脑行动”。同时，党委组织人员对各物业公司的环境卫生、440维修等工作中存在的问题进行了电视曝光，在职工中引起了强烈的凡响，基层职工的服务意识不断增强，居民对社区的综合满意率也进一步提高。

靠强有力的思想政治工作，促进ISO、HSE等管理标准的有效推行。社区工作看似简单、平凡，但是如果每个职工每时每刻都能达到服务标准，让居民称心满意，却是一件很不简单、不平凡的事情。去年我们确定了“借鉴ISO9001和HSE标准，提高物业管理水平”的总体思路。但是，由于一些干部职工对新标准认识不足，致使推行工作遇到了很大阻力。为此，XX党委以基层建设为载体，首先在比XX物业站、XX维修队等基层单位，率先推行了ISO9001和HSE管理标准。当年，这些基层单位跨入了“行业标兵”行列，使干部职工切实感受到了ISO和HSE标准的强大生命力。今年我们将在社区各个行业全面推行ISO9001质量管理标准。为确保这项工作的顺利开展，XX党委将是否推行ISO9001标准，作为能否参加优秀基层队考核验收的重要依据，对基层进行了严格考核，有效地调动了基层推行ISO管理标准的积极性。截止目前，社区所辖物业公司相继通过了ISO9001质量体系认证，社区加入了“中国物业管理协会”。

靠强有力的思想政治工作，推动社区各项改革措施的顺利实施。XX党委按照“机制加快转换、体制有序变动、结构趋向合理、队伍保持稳定”的总体思路，先后对内部组织结构进行了整合。对物业站站长推行了竞聘上岗，对基层职工队伍进行了优化组合，共压缩劳动力定员774人。为了保证改革顺利进行，XX党委推广了“三导工作法”，即超前引导、同步开导和善后疏导。“超前引导”，就是在社区改革方案出台前，通过超前武装思想、超前营造舆论、超前介入改革，作好思想引导和宣传发动工作；“同步开导”，就是在改革方案实施过程中，针对职工关心的热点、疑点问题，认真做好面对面的宣传教育、解惑释疑，化解矛盾；“善后疏导”，就是在改革方案实施后，帮助职工解决遇到的困难，使职工积极主动地支持改革。同时，XX党委对不稳定因素进行了摸底调查，建立了稳定工作责任制，开展了党员与下岗失业人员“结对帮扶再就业”活动，为社区发展营造了一个稳定的社会环境。

靠强有力的思想政治工作，促进社区干部职工工作作风的转变。居民利益无小事，事事牵挂着居民的心。这就要求社区干部职工必须要有扎实的工作作风和很强的实干精神。但是，随着社区工作逐步走上正规，干部职工中不同程度地存在着骄傲自满、贪图安逸的思想，工作中出现了马虎应付、虚报成绩等现象。为此，XX党委组织党员干部认真学习“三个代表”重要思想重要论述，引导大家充分认识到，各级党组织和广大党员干部既要代表社区职工群众的根本利益，又担负着带领职工通过优质服务维护辖区居民切身利益的神圣职责。只有让居民舒心满意，社区才能求得生存与发展，社区职工的根本利益才能得到最终维护。今年5月份，我们组织各单位对污水井和排水沟进行清理。为检查各单位工作情况，社区领导和带领机关人员，到每个小区，逐个掀开井盖检查清理情况。XX党委抓住这件事情，向全社区发出了要大力倡导“掀开盖子亲自看”精神的号召，在基层干部职工中引起了强烈反响。各物业公司

领导自觉落实“三三”工作制，即：每天至少跑三个住宅小区，抽查三个楼道，组织处理三个具体问题。

体会之一：同志曾经指出:“集中精力把经济搞上去，本身就是最大的政治”。因此，要找准思想政治工作的定位，紧紧围绕社区发展下功夫、做文章。当管理服务工作遇到困难时，思想政治工作要主动为其鸣锣开道。只有在发展中有所作为，思想政治工作才能得到干部职工的认可，才具有强大的生命力。

二、将促进社区职工居民的全面发展作为思想政治工作的立足点，为倡导先进的社区文化冲锋在前

社区的繁荣和发展除了依靠职工辛勤的双手外，也离不开居民的支持与配合。为此，中心党委把加强精神文明建设提上了日程，采取各种行之有效的措施，不断加强公民道德教育，大力弘扬具有胜色的“社区文化”。

抓载体，提高社区文化品位。XX社区牵头成立了由辖区XX个主营单位共同参与的精神文明建设协调委员会，在各个小区建立了“家委会”党支部，把非在职党员按居住小区划入党支部、按居住楼群划分党小组，杜绝了党员教育管理上的“空白点”。在此基础上，以“四进社区”活动为载体，在小区内建立了“社区图书馆”和青少年网校，开设了“居民学校”，开展了“文明家庭、文明单元、文明楼栋”评选和“文明社区青少年共建”活动，设立了法制宣传“一条路”和“一条街”，大力宣传法律法规，弘扬新人新事新风尚。充分发掘蕴藏在离退休职工中的余热和潜力，成立了老年合唱团、京剧联谊会、美术书法协会等业余团体，排练了许多格调高雅、健康向上的文艺节目，在小区内进行巡回演出。许多主营单位也纷纷献上自编自演的精彩节目，使社区精神文明建设由“独角戏”变成了“大合唱”。

搭舞台，锤炼过硬职工队伍。随着油田社区改革的进一步深入，物业管理市场的竞争越来越迫在眉睫，这种竞争在很大程度上取决于职工队伍的素质。为此，XX党委坚持“深进去，跳出来”的工作思路，努力锤炼过硬的职工队伍。“深进去”：就是要深入基层管理、服务、经营的各个环节，大力总结、宣传基层加快发展探索的新思路、强化管理创出的新经验、外闯市场取得的新成就。“跳出来”：就是紧紧围绕社区阶段性重点工作，先后开展了“三创一争三满意”、“抓管理，上水平，创优质，献厚礼”等一系列主题活动，始终唱响主旋律，凝聚干部职工力量，确保各项工作的顺利开展。同时，以“学习型组织”创建为契机，先后开展了“素质达标”、“多面手”培训、“导师带徒”、“一人一课”等活动，促进了干部职工业务素质的提高。截止目前，共有170多人取得了物业管理上岗资格证书，有20名职工获得“多面手”称号。

三、将解放思想、锐意创新作为思想政治工作的突破点，为社区踏上加速发展的“快车道”保驾护航

一是为基层干部职工的创新实践架桥铺路。XX党委瞄准影响单位发展的重点、管理服务的难点和新的效益增长点，先后开展了“三学三创”，引导干部职工积极解放思想，转变观念，以更宽的视野谋划社区的发展蓝图，以更强的创新精神推动社区的快速发展。各级党组织以“选题立项”工作为载体，组织基层职工结合岗位特点和业务特长进行选题，并对优秀课题进行立项管理，有效激活了蕴藏在干部职工中的潜力，先后有26项成果受到XX局的表彰奖励。

二是为社区实施品牌战略献计献策。随着改革的逐步深入，油田物业走企业化管理、市场化运作的路子是必然趋势。XX党委高瞻远瞩，未雨绸缪，提出了走品牌推进之路、打造社区品牌的工作方针。先后创建了“心连心”、“阳光”服务队、“彩虹”维修队、“银盾”治保队、“百灵鸟”幼儿园等一批具有先进服务理念、过硬服务水平、良好社会声誉的服务品牌。XX公司进行了企业形象识别体系（CIS）设计，塑造了XX公司的崭新形象。借助品牌的影响力，社区先后承包了XX等非住宅物业的管理业务。同时，XX党委始终坚持双轮驱动战略，在占领物业管理市场的同时，不断加快多元开发速度，逐步形成了以房地产开发为龙头，园林绿化、石化开发、市政修缮、燃料供应、餐饮服务、计算机技术服务等全面发展的多种经营新格局，走出了一条依靠物业管理求生存、谋发展的新天地。

三是为搞好社会治安综合治理探索途径。社区地处油城的繁华地带，独特的地理位置使社区面临的治安任务非常繁重。社区成立不久，共发生入室盗窃案件702起，仅XX社区就有157起，治安问题一度成为社区居民反映强烈的焦点。XX党委遵循“治安出效益”、“稳定压倒一切”的指导思想，组织干部职工进行了积极的探索，逐步形成了“坚持一个为主、夯实一个基础、完善一个网络”的工作思路。“坚持一个为主”就是小区治安坚持以社区管理为主，与公安“110”建立了联系，在居民区设立了警务区，并与主营单位建立了联防联治制度。“夯实一个基础”就是，把小区“家委会”建设作为综合治理基层基础工作的重点，构筑小区治安的第一道防线。“完善一个网络”就是，建立起警务区、治安巡逻队、小区门卫、百户治保员和家委会共同维护小区治安的“五位一体”治安防控体系。同时，XX党委建立完善了“案件责任查究制度”和“一票否决制”，以小区案发率不超过居民户数的2为指标，对综合治理工作目标进行层层细化分解，先后开展了“百日安全无案件”、““十佳卫士”评选等活动，使辖区社会治安形势发生了根本好转。

小区物业管理工作思路篇2

物业管理是事关民生、事关双创、事关城市的大问题，市委、市政府一直高度关注。去年8月份，市委书记在调研住房保障和物业管理时，对全市物业管理提出了全覆盖的要求。在上月召开的省市政协委员视察汇报会及全市经济工作会议上，书记又反复强调了社区物业管理工作。应该讲，物业管理与住房保障一样，成为我市住房保障和房管工作中关乎民生的两大重要工程。市政府高度重视，郑市长经常过问并具体指导物业管理进社区工作。等一会儿，市长还要作重要讲话。下面，根据安排，我讲几点意见：

一、加强领导，物业管理进社区成效初显

去年上半年，我市针对物业管理上存在物业服务市场观念淡薄和业主自治不到位、建管分离不到位、执行政策不到位、物业服务不到位等“四个不到位”问题，出台了《关于加强社区物业管理工作的意见》，制定了全市物业规范化管理工作方案，召开了全市物业服务规范化管理工作会议，建立健全县（市）区、街道和社区三级物业管理体系，全面加强制度建设和组织领导，大力推进物业服务规范化管理。我市正式提出物业管理进社区以后，我们及时调整了工作重心和工作思路，把物业管理进社区作为物业服务规范化管理的一个抓手和突破口，全力以赴向前推进。

（一）加强组织领导。成立了郑市长为组长、各县（市、区）和有关部门参与的全市物业管理进社区工作领导小组，领导小组在市房管局设立了办公室，负责物业管理进社区的组织领导和日常协调。要求各县（市、区）特别是新华、卫东、湛河建立领导和实施机构，明确人员，落实责任，加强物业管理进社区的组织领导。

（二）理清工作思路。开展社区物业管理情况摸底排查，在此基础上，制定了年底实现社区物业管理初级全覆盖、明年上半年实现中级全覆盖和明年底实现高级全覆盖的发展规划，同时参照外地经验，研究制定了《关于城市住宅区物业管理全覆盖工作考核办法》，作为各县（市、区）、街道、社区物业管理进社区工作的思路和参照。

（三）加大宣传力度。市房管局组织多个版面，通过日报和市房产管理局网站，了物业管理进社区答记者问、《加快推进物业企业进社区、奋力实现物业管理全覆盖倡议书》、城区物业管理进社区三级责任人员名单和市房管局业务指导组成员及联系单位名单，加大宣传力度，营造浓厚氛围。

（四）积极搭建社区和物业服务企业合作平台。第一批推荐湛翔、常绿、建业、兴盾等25家实力强、信誉度高的物业服务企业，为社区公开招聘物业企业、实施物业规范化管理搭建平台。

（五）加强业务指导和工作联系。为加快推进物业管理进社区，物业管理进社区行业主管单位市房管局成立了物业管理进社区业务指导组，抽调40名工作人员，定点联系城区26个街道、94个社区和1012个楼院，积极发挥宣传政策、沟通交流的作用。

（六）加大信息通报和管理力度。创办了《物业管理进社区工作信息》，每周编印一期及时向市四大班子领导汇报各县（市、区）物业管理进社区情况。同时提请市政府将物业管理进社区工作纳入新年度目标考核体系，切实加大管理力度。

（七）基本摸清物业管理底数。主城三区共有街道和乡镇29个，社区94个，楼院1115个。其中：实施物业企业规范化管理176个，占15.78%；单位后勤管理482个，占43.23%；简单保洁166个，占14.89%；无人管理291个，占26.10%，后勤管理仍是主流，规范管理水平偏低，无人管理问题严重，初级覆盖率仅有74.3%。

（八）初步形成了争先创优局面。新华区：对住宅区进行规划和整合，实行连片集中管理。筹资500余万元，以奖代补，推进物业规范管理，打造样板示范小区。同时旧台唱新戏，开展物业管理进楼院等“六进”工作，全力提高社区物业管理水平。卫东区：实施“安洁苑”惠民工程，投入资金400多万元，对旧、小、散无人管理楼院进行改造，召开物业管理进社区协调会，实行无人管理庭院补贴制度，筑台招商，为物业企业规范管理打好基础。湛河区：出台了《关于加强社区物业管理工作意见》，纳入了目标考核体系，制定了旧小散楼院整合方案，建章立制 ，明确责任，明确目标，强化落实。

在肯定成绩的同时，我们也要看到，全市物业管理进社区工作仍处在起步阶段，或者说是组织发动阶段。一些同志对物业管理进社区的认识还不到位，还没有把思想统一到市委市政府决策上来，还没有提高到民生大事上去抓，存在畏难、消极、被动现象。部分县（市、区）尽管成立了组织领导机构，但还没有有效运转，动作迟缓，效率不高。这些基本问题必须抓紧解决。

二、强力推进，物业管理进社区提速提档

根据前边摸底的情况，我市主城区物业管理仍处在较低的水平上，县区间物业管理水平差距更大，物业管理进社区形势严峻。为全面落实市委市政府工作要求，切实加强社区物业管理，提高城市管理水平和居民幸福指数，我们亟需拉高标杆，强力推进，实现物业管理进社区的提速提档。

（一）提高思想认识，开创工作境界。物业管理进社区关乎所有城市居民的日常生活问题，什么时候也离不了。我们适逢市委高度关注、政府大力推进的大好时机，要抓住机遇，全力以赴，把这项工作扎扎实实地干好，要让社区秩序规范和谐，让社区环境焕然一新，让社区居民幸福安居，开拓管理新境界，树立政府好形象。

（二）健全标准体系，确立工作标杆。今天我们印发了《关于城市住宅区物业管理全覆盖工作考核办法》，从管理基础、区和街道主管部门工作、社区工作、物业管理全覆盖和资金投入等五个方面明确了工作标准。但这个标准也只是个一般标准。作为新兴城市和经济强市，与很多兄弟市相比，我们没有多少历史包袱，加上近些年实施大规模的棚户区改造和旧城区改造，规模小区和高档小区越来越多，这些小区作为物业市场的优质资源备受企业青睐，已经实现了规范化管理，社区物业管理的基础比别人雄厚，起点比别人高。从这个角度和“学先进、比创新、看实效”要求看，我们应该有更高的标准，应该拿省优、国优的标准来衡量我们的工作。除此之外，物业管理进社区要落实到群众满意度上，要把社区群众满意不满意作为检验我们物业管理工作的试金石，把社区群众的要求作为工作的标杆，把社区群众的期望作为不竭的动力，不断推动物业管理上水平。

（三）积极有序推进，实现管理升级。前一阶段，我们制定、印发了《市物业管理进社区工作规划》，提出了市场运作与政府扶持相结合、业主自治与社区管理相结合、规范服务与完善配套相结合、全面推进与逐步提高相结合等物业管理进社区四项基本原则，明确了底初级全覆盖、上半年实现中级全覆盖和底实现高级全覆盖的“三步走目标”。现在，我们已经进入第二个阶段，重点是完善社区物业管理制度，健全业主自治组织体系，按照从易到难的原则，对私搭乱建的建筑物、构筑物和不必要的隔离设施进行拆除，整合旧、小、散住宅区，实现旧、小、散住宅区的规模化和基础设施的共享，提高基础设施利用效率，除个别问题多、难度大的以外，基本完成旧小散住宅区整治工作，为有资质物业服务企业进社区创造条件。第三个阶段要以破解物业管理进社区工作难题，全面实施物业管理进社区示范工程为重点，特别是对旧、小、散住宅区整治难、大中型企事业单位物业管理规范难和物业服务收费难等难题进行集中破解，在达到社区物业管理规范化的同时，创建一大批优秀小区和示范小区，完成社区物业管理的全面升级。

（四）发展物业产业，优化城市管理。发展物业服务产业是安排居民就业、优化城市管理、改善居住环境、构建宜居城市的基本要求，但我市物业服务行业还处于起步阶段，物业服务规范化、物业管理精细化和物业经营多元化程度还很低，基本上没有形成实力强、影响大、能领跑的行业龙头。行业主管部门和单位有远见、有义务、也有决心通过物业管理进社区，发现和培育社会责任感强、管理水平高、发展有思路、敢做排头兵的优秀企业。以这些优秀企业为表率，打造一个强大的物业服务专业队伍，在服务社区的基础上，积极拓展办公楼、商业、街道、园林、其他公共设施等业务领域，促进物业服务行业大发展，发挥在优化城市管理、提升城市品位中的巨大作用。

三、狠抓落实，物业管理进社区跨越发展

（一）加大组织领导力度。各县（市、区）物业管理进社区工作领导小组要建立例会制度，定期研究解决本辖区物业管理进社区重点难点问题，加大物业管理进社区政策支持力度，充分发挥物业管理进社区的组织领导作用。要加强市、县（市、区）、街道、社区的纵向联系和横向联系，宣传政策，反馈情况，沟通信息，交流经验，积极探索加快推进物业管理进社区的有效途径。

（二）加大资金支持力度。旧、小、散住宅区往往设施较差、管理混乱、环境恶劣、生活不便，是我们物业管理进社区的重点和难点，也是全方位体现政府关心民生、执政为民的最突出的阵地。在物业管理进社区的前期，要舍得加大资金投入，为旧、小、散住宅区的整合、升级以及物业服务企业进驻管理提供资金保证。要安排专门的工作经费，建立专门的奖励基金，加大表现突出、成绩突出的街道、社区、企业和个人奖励力度，激发物业管理进社区的激情和活力。

（三）加大监督检查力度。物业管理进社区发展规划和考核标准已经，要层层建立督导制度，挑选精业务、有思路、能吃苦、乐奉献的业务骨干，组成物业管理进社区督导队伍，深入到街道、社区摸情况、出主意、解难题、推工作，要形成全市一盘棋、共同抓落实的局面。要把物业管理进社区纳入到单位考核和干部考核体系，工作有布置、有督查、有考核、有追究，确保不棚架、不克扣、动真格、见实效。

（四）加大政策宣传力度。政策宣传是提高群众认知度，动员群众积极参与，形成合力，共同搞好社区物业管理的有效途径，也是发挥舆论监督作用的措施。要坚持正面宣传为主导，采取多种多样的形式，加大宣传力度，要让全体市民参与到这项关乎全民福祉的工作中来，为物业管理进社区营造良好的舆论氛围。

小区物业管理工作思路篇3

关键词：油田矿区 物业管理 现状 改进管理 对策

1 油田矿区物业管理定位

目前，矿区在油田的定位不是很明确。油田把矿区定位于真正意义上的经济实体和市场主体。从目前的实际运行情况看，矿区依旧带有浓重的计划经济的特点，还保留着计划经济体制的许多痕迹。矿区在用工制度、资金运作等方面没有充分的自，无法建立起适应自身业务特点和市场竞争需求的经营管理体制。油田矿区除了物业管理、医疗卫生等主业外，还承担着市政设施维护、富余人员安置、油田子女就业、居民文化建设、维护社会稳定等方面工作。这种管理体制和职能定位，与企业追求利润最大化的目标是相悖的。就物业管理方面来讲，油田矿区的物业管理企业与社会上的物业管理企业相比，在管理职能、人员结构、运作方式等方面也都存在着较大差别。

2 油田矿区物业管理的现状

近年来，油田矿区物业管理有了长足的发展，服务领域不断扩大，服务水平逐步提高，职工群众居住环境日益改善，成绩有目共睹，但是，由于受计划经济、福利观念和传统思想的影响，矿区系统也自然而然的形成了依赖成本生存，靠补贴过日子的局面，自身创收能力不足，造血功能差。之所以形成这种现状，既有历史的原因，也有企业转型过渡中出现的新问题、新原因。经过调查分析，这种现状主要是因为“三个冲突”造成的。

（1）体制与机制的冲突。体制决定机制。由于油田企业正处于计划经济向市场经济的转换时期，管理体制明显带有计划经济的色彩，这就在很大程度上决定了运行机制、管理机制等也要受到计划经济的影响。

（2）机制与思路的冲突。运行机制在受管理体制影响的同时，也必然影响着干部职工的思想观念和工作方式。矿区特别是物业管理系统经过不断的探索，社会化的发展方向已经明确，市场化的工作思路也已确定，但结合油田实际情况来看，这种发展思路与现行机制之间还存在诸多不适应，很多问题和深层次的矛盾还需要进一步解决。市场机制、竞争机制不规范，管理和专业人才匮乏等是阻碍矿区实现发展目标的主要问题。

〔3〕思路与运营的冲突。工作目标的实现，在于扎扎实实的抓好落实。近年来，居民对矿区工作的满意率呈下降趋势，认为矿区的服务水平与以前相比下降了.这也是矿区系统普遍存在的现实问题。居民反映最强烈的问题就是屋面防水、室内排污管线、墙体维修等。据初步统计，矿区就有4200多户的室内排污管线急改造，90栋楼房7.2万平方米的屋面需要防水，63栋计2.4万平方米的楼房墙体需要维修。虽然协调了一部分资金用于维修，但仍难以满足居民的强烈需求。

强化自身造血功能、促进矿区不断发展也是主要工作目标。由于油田物业管理发展时间较短，多元经济项目起步较晚，没有真正形成有规模的家政服务业，服务业发展不平衡，服务水平低.服务内容单一，服务范围和覆盖面狭窄，大部分以餐饮、娱乐为主，缺乏有特色、规范化、上档次、上规模的典范，远不能满足矿区居民多方面、多层次需要。

3 改进油田物业管理的对策思考

3.1 管理局要给予政策上的扶持和经济上的支持

目前的物业管理普遍存在着职责不清、交叉管理等题，应按照国家有关法规政策。结合油田实际，界定社会职能与物业管理职能的范围.为物业管理减轻不必要的负担，对目前物业管理中难度最大的收费问题，管理局应出台一些管理措施，对物业管理的发展给子政策上的支持。在市政建设管理与服务方面，应明晰范围、区分责任，物业公司只负责管理小区内水电气暖管道线路等入户部分，而户外部分则应由各相关专业公司与物业公司协商.实施委托管理，物业公司提取相应管理费。其次，矿区存量资产普遍存在设备老化，技术落后.盈利能力不强，维修成本连年递增等问题。在这方面，矿区又没有能力自行进行资产改造和投入，这无疑制约了矿区经济总量的积累和扩张。

3.2 立足于油田内部，积极培育内部物业管理市场

油田物业管理企业从根本上来讲，还是要以油田内部市场为主，要抓好内部市场的服务，经营好内部的物业管理.这是油田物业管理生存与发展的根本。在经背内部市场上，油田的物业管理企业必须要改变管理物业的旧有观念，转变为经营物业，不能将着眼点仅限于收取有限的物业管理费中，而应该广开思路，适应市场的需要，适应当前油田居民的需求，做到管理物业和经营物业兼容并行，将物业管理与物业经营融为一体。在做好物业管理工作的同时.应积极策划、实施物业经营方案.发挥每一平方米物业的增效潜力，将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面.将服务眼光放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为居民提供更为全面的服务。

3.3 进一步规范企业结构，完善管理体制

油田物业管理企业要想走上良性发展的轨道，首先，应改革现行的管理体制和运行机制。国务院颁布的《物业管理条例》中规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。只有具备了法人资格，矿区才能成为市场的主体，才能参与市场竞争。其次，物业管理企业要从实际出发，科学设岗，合理配置人员，应依照国家建设部有关标准，对物业管理公司和小区物业管理站实行“定岗、定员、定职责、定报酬”的劳动分配制度，只有这样，才能明确服务范围，分清服务责任，才能实现精细化管理。三是要建立质量管理体系，进一步强化管理。物业管理企业应引入国际质量管理体系，在物业管理中实行规范管理、标准化服务，使物业管理的每一项工作、每一个环节都有章可循，有法可依，为物业管理的可持续发展提供保障。

3.4 大力发展服务业等多元经济

油田物业管理企业在做好自身管理与服务的同时，应大力发展迎合居民消费需求的家政服务、商业服务、餐饮服务等行业，以服务业促进物业管理企业的发展。应充分利用油田主营产业效益好的机遇，利用物业管理的地域优势，广泛调研、研究居民的各种消费需求，以家政服务为龙头，为居民提供特色服务、衍生，如：家庭保洁、家庭装饰服务业、养老服务业、餐饮服务业、病房陪护服务等；应依托物业管理优势，以提供设备、组织活动、办公服务、知识培训、业务介绍、中介服务等形式，创建新的服务项目，开辟新的服务领域；以油田主体的经营增长为需求，建立和发展一批技术、生产、信息、生活等服务性企业，开发投资少、见效快的项目，达到低投入、高产出，实现矿区经济的快速增长。

4 结束语

小区物业管理工作思路篇4

一、指导思想

以邓小平理论、“*”重要思想为指导，认真贯彻落实科学发展观，坚持政府主导与居民自治相结合，坚持加强老城区环境整治建设与提高社区管理服务水平相结合，以人为本，求真务实，不断提高老城区物业管理覆盖率，建立和完善社区管理服务的长效机制，全面构建“六好”平安和谐社区，努力建设平安*、文明*、和谐*。

二、总体目标和任务

通过加快推进老城区物业管理工作，促进物业维护、社区秩序、环境卫生、绿化等社区物业管理服务走向市场化、专业化、规范化，长久保持住宅小区的环境优美、设施完善和秩序良好，有效提升居民的生活质量。通过充分发挥区、街在推进社区物业管理中的主导作用，优化行政管理资源配置，进一步完善以“属地管理、立足基层”为特征的社区物业管理运作机制。通过居民自治与政府指导监督的有效结合，引导树立“重公益、守合同、从民意”的物业管理新风尚，调和社区各类矛盾，营造和谐氛围，维护社会稳定。

在老城区环境综合整治的基础上，引导小区推行物业管理，*和*年全市老城区物业管理覆盖率分别达到50％和75％，2009年实现全市老城区物业管理基本全覆盖。

三、工作原则

(一)统筹兼顾。各区应将推进老城区物业管理工作同创建卫生、环保、文明城市及危破房改造、社区服务建设等工作结合起来，统筹安排，统一推进。

(二)突出重点。参照市建委的统计数据，除*区外，我市各区共有社区1，174个，扣除城中村社区264个和新建商品房社区279个，共有老城区社区631个。推进老城区物业管理工作应以这631个社区为重点。

(三)逐步推进。按照“因地制宜，先易后难，多种模式，逐个推进”的思路，逐步推进老城区物业管理工作，完善一个，推进一个。

四、工作内容和实施步骤

(一)制定计划。各区根据本方案制定和完善本区每年推进老城区物业管理的工作计划和实施方案，明确工作目标、部门职责和完成时限。

(二)合理确定物业管理区域。各区根据辖区的情况，参照以下方法合理确定物业管理区域：

1．建筑面积在10万平方米以上的小区；

2．可形成封闭或半封闭、相对独立的小区；

3．可形成以党政机关、企事业单位、大专院校等为主的小区；

4．以自然道路、社区分界，形成有一定人口、户数、面积规模的小区。

(三)分步实施物业管理。完成环境整治的社区分步实施物业管理，具体可根据物业管理区域的规模、配套设施设备的完善程度、居民对物业管理消费的接受能力、管理成本等因素选择实施简易社区物业服务或专业化的物业管理，最终推进物业管理实现社会化、市场化和专业化。

1．简易社区物业服务由街道或社区居委会负责组织实施，可采取组织小区内失业下岗人员、“4050”人员、领取低保人员和离退休人员组建社区服务组织或委托专业服务企业等多种形式，服务内容以社区秩序和安全维护、环境卫生保洁为主。简易物业服务不以营利为目的，其资金来源以业主、使用人交纳的服务费及利用共用场所经营所得的收益为主，对部分低收入家庭，经街道批准，给予减免服务费。资金管理工作由街道、社区居委会或社区服务组织负责。资金应用于社区物业服务，盈余部分可用于共用部位、共用设施设备的维修。

2．专业化物业管理。条件成熟的物业管理区域，可通过召开业主大会，成立业主委员会，选聘物业管理企业实施专业化的物业管理。成立业主大会的筹备工作由物业所在地的社区居委会牵头负责，具体由居委会的负责人担任业主大会成立筹备组组长，按照有关规定组织召开业主大会，选举产生业主委员会，制定《业主公约》和《业主大会议事规则》。

成立工作完成后，由业主大会通过招投标的方式，选择物业管理企业，以微利为原则，签订物业管理服务合同。

物业管理服务收费标准执行政府指导价，原则上只下降，不上浮。

五、组织实施

老城区的物业管理工作，由市国土房管局牵头指导，市建委、财政局、规划局、市政园林局、环保局、市容环卫局、工商局、城管支队等部门按照职责分工，配合推进；全市整治、改善旧居住小区环境工作由市城管办牵头负责；在整治基础上引进物业管理工作由各区政府总负责，具体以街道为单位，由各街道分工负责；区各职能部门按职责分工，配合推进老城区的物业管理工作。

六、工作要求和保障措施

(一)加强宣传，增强群众的物业管理意识。以多种形式向社区居民宣传《物业管理条例》等法规政策，有针对性地做好宣传引导工作，提高居民对物业管理的认知程度。通过对周边物业管理示范小区的宣传，使居民清楚认识到社区引入物业管理能给他们带来实惠，使之逐步树立起有偿服务的意识。

(二)加大投入，改善基础设施，整治环境，引入物业管理。环境整治资金按照市、区两级共同分担的原则筹措，市本级财政投入资金由市建委从城市维护费中按每个小区10万元的标准拨付，区财政的整治资金按计划同步投入。

(三)市、区国土房管部门要加强对老城区物业管理工作的业务指导，组织对街道和居委会工作人员进行物业管理业务培训。

(四)建立由街道办事处牵头，区政府相关主管部门、区维稳及综治办、当地派出所、社区居委会、业主委员会、物业公司等代表参加的联席会议制度，协调解决小区物业管理中出现的疑难问题，处理辖区内物业公司与业主等方面存在的矛盾和问题。

(五)加大行政执法力度，规范物业管理行为。国土房管部门负责对违反《物业管理条例》的行为给予纠正和处理；规划部门负责对小区内影响城市规划的违法建设行为进行处理；城管综合执法部门负责对小区的违法建设和乱拉挂、乱摆卖等违反市容环境卫生管理规定的行为依法进行查处；市容环卫部门负责小区市容环境卫生工作的监督和管理；物价部门负责对小区涉及价格、收费的违法违规行为进行查处；公安部门负责对小区治安、消防工作进行监督和指导；市政管理部门对涉及市政道路违章设置广告牌、电话亭、书报亭及铺设供水、排水、煤气、热力、供电、通信、消防等各种管线、杆线施工时违法占用城市道路的行为进行管理和查处；交通管理部门负责对小区内擅自设置停车场及停车场违法经营等行为进行管理和查处；城市绿化管理部门对小区内的绿化保护、养护工作进行检查、监督和指导。涉及推进老城区物业管理的其他违规事项，由相关职能部门负责处理。

小区物业管理工作思路篇5

##年目标绩效考核工作推进大会上的讲话

同志们：

这次会议的主要任务是，深入学习党的十和县委十二届四次全体会议精神，总结上半年成绩，对标找差，部署下半年工作，动员全系统干部职工认清形势，与时俱进，创新思路，提质克难，奋力冲刺下半年，全面完成和超额完成全年目标任务。刚才，物管科、信息中心、执法大队、环卫处进行了大会发言，他们的发言思路清晰，目标明确，措施实在，值得大家学习借鉴。下面，我讲三个方面的问题。

一、上半年主要工作回顾

1.“大城管”体制机制进一步建立。制订了海安县城市综合管理委员会《领导分工》、《议事规则》、《城管委成员单位工作职责》等规范性文件，明确了城管委内部运行机制体制。城管委办公室每月对县城区各相关部门、两区、街道、社区城市管理工作情况进行督查考核，每月点评检查情况和案件处置情况，并将各单位月度考核排名情况报县四套班子负责人和县纪委、县委组织部，在县数字城管网站、《海安城管》内刊公布。上半年，数字城管共受理各类城市管理案件19075件，按期结案率62%，结案率93%。案件数、按时结案率、结案率均呈逐月上升趋势，从3月份的50%上升至6月份的77%。相对集中行政处罚权向建制镇延伸工作取得进展，今年可望在墩头、白甸、曲塘、李堡四个市级中心镇先行实施到位。

2.市容秩序进一步规范。上半年，共整改店外经营500多处、流动摊点1000多起，清理条幅300余处，清理乱张贴窗花300余处，没收K牌210块。立案查处市容违法案件计184件。拆除违法建设199处、近6000平方米，立案23起。拆除破损、违法户外广告324块、10000多平方米，查处非法闯和载客电动小三轮车1000辆。加大了县城区21个运土点和15个拆迁区域的监管力度，查处运输车辆泄漏抛撒、车轮带泥行驶污染道路、占道浇筑混凝土、随意倾倒建筑垃圾127起。拟定了《海安县户外广告管理办法》，已上报县政府审批后实施。市容管理示范路创建工作起步较早，新华西路店招店牌提挡升级工作有序推进。下发了《关于开展区镇市容管理示范路、达标路创建活动的通知》，对曲塘、李堡等8个镇的创建工作进行了指导。

3.环卫作业模式进一步优化。全面接管开发区、高新区建成区范围内主次干道和河道保洁工作，共接管道路102条、 679.2万平方米，河道14条、83.3万平方米，组建了开发区、高新区环卫作业所和河道管理所，“一把扫帚扫全城”的“大环卫”格局初步形成。采购了垃圾压缩中转车4辆、多功能洗扫车6辆、高压冲洗车3辆、电动垃圾清运车15辆、电动垃圾收集车20辆、作业维修车4辆，环卫作业机械化程度进一步提升。强化了夜间、节假日、上下班高峰期和环境卫生问题频发区域、有偿服务单位的清扫保洁、垃圾清运工作，圆满完成了32次重大活动环境卫生保障工作。

4.物业管理基础进一步夯实。制定了《县城规划区老旧小区整治改造和推进基本物业服务实施方案》，启动了老旧小区绿化、停车泊位改造和基本物业服务全覆盖工作。指导两区和住建局积极组建物业服务总公司，启动了物业110服务中心和海城物业管理有限公司筹建工作，制订了《农民安置房基本物业服务办法》。归集住宅专项维修资金2100多万元，累计达1.42亿元，上半年使用近40万元。对5个新建小区进行了物业管理招投标，收缴履约保证金8.2万元，累计达86万元，前期物业招投标率达100%。开展新颁布实施的《江苏省物业管理条例》宣传培训工作，每月对物管小区进行检查考核，积极开展物管小区创优工作。联合相关单位，大力度推进中大街综合整治工作，取得了较好的效果。

5.队伍形象进一步提升。积极推行行政指导工作制度，做到服务优先，提示在前，用服务的方式解决70%的问题，用管理的方式解决20%的问题，用执法的方式解决10%的问题。在县城区规划设置季节性西瓜摊点29处，较好地解决了瓜农卖瓜难、市民买瓜难问题。办理行政许可732件。严格遵守行政处罚事项网上运行操作流程及要求，坚持每月通案制度，每月评查25份案卷，并形成案卷质量分析报告。开辟城管服务热线12319，利用城管官方微博，接受市民投诉和咨询。完成“12345”任务单1>:请记住我站域名/<78件，网上回帖89件， 局长信箱10件，县纪委交办单2件。承办人大代表、政协委员建议、提案23件，满意率达100%。以“我的岗位我负责，我的形象你放心 ”主题教育活动为抓手，开展作风效能、队容风纪整顿，形成周通报23期，月通报5期，城管民声23期。通过专题片、展板、宣传栏、大型公益广告、微博、短信、市民体验、服务手册等形式多样的宣传活动，拉近了市民与城管的距离，城市管理的氛围日趋和谐。

回顾上半年的工作，在充分肯定成绩的同时，我们必须清醒地看到城市管理工作中还存在许多突出的问题，面临较大的困难和挑战。主要表现在：一是城市管理体制还不够顺畅。城市管理工作横向协调的难度依然较大，各职能部门城市管理的积极性还需进一步激发，属地管理责任还需进一步落实，城管进社区工作还需进一步深入。二是城市精细化长效管理措施还不够扎实。一些严重影响市容、市民反映强烈的热点难点问题和重点地段的市容“顽症”仍未能得到真正攻克，规划查处、渣土管理、户外广告设置等重点领域监管的力度需要进一步加强，市容管理示范路、窗口区域的管理水平需要进一步提升，前几年打造的城市管理亮点需要进一步放大。三是城管执法应急处置机制执行还不够有力。双休日、重大节假日城区市容秩序管理的组织程度需要进一步强化，早中晚错时管理仍有人员不到位、时间不到位、管理不到位的现象，数字城管对城市管理问题的及时发现机制还不够健全，派遣案件的数量特别是质量还需进一步提升。四是县政府交给我局的重点中心工作、重点突破性工作完成情况不够理想。特别是招商引资、招才引智等工作脱幅较大，维稳、挂钩帮扶、五城同创、12345办理、社会管理创新、小区管理、扬尘治理等工作也存在一定的差距，导致我局上半年的目标绩效考核得分排名居后。五是城管执法队伍的综合素质还须进一步提升，个别同志主动发现问题、主动解决问题的意识不强，工作的艺术、技巧和处理复杂问题的能力、攻坚克难的办法还需进一步锤炼，极个别同志的言行举止与城管执法人员的身份还不相般配，大局意识、团队精神还需要进一步确立。六是督查考核机制还不够完善。极少数同志工作拖拉，作风漂浮，巡查时走马观花，发现问题时熟视无睹，遇到困难时束手无策，拖了整个单位的后退。个别单位还存在“摊分”现象，严重影响了其他同志的工作积极性。七是社会对城管的认识存在偏见，市民对城市管理意识也较为欠缺，城管工作处于风口浪尖，需要进一步规范自己的行为，加大宣传的力度，树立正面的典型，为城市管理工作创造良好的氛围。

同志们，总结成绩和经验，是为了鼓舞士气，坚定信心，增添做好下半年各项工作的决心和勇气；找出问题和差距，是为了居安思危，迎难而上，提振海安城管人的精气神，确保完成和超额完成全年目标任务。对这些问题，我们要以实事求是的态度、追求完美的境界、抓铁有痕的气魄、创新高效的作风，下大决心认真加以解决。

二、下半年主要工作安排

围绕今年目标任务，下半年我们主要要做好以下三个方面的工作：

1.继续完善“大城管”体制机制。一是进一步明确城市管理各职能部门和两区的城市管理职责，继续推动管理和执法重心下移，强化属地管理，真正形成“两级政府、三级管理、四级网络”的“大城管”格局。二是充分发挥数字城管平台作用，并与县政府效能电子监察平网，提高信息采集数量和质量，确保每月日均上报案件不少于200条，按时结案率不低于95%。三是加强与城管委各成员单位尤其是住建、公安、建管、工商、两区等单位的沟通与协调，正常联席会议制度，按月公布并分析案件办理情况。四是积极研究两区城管执法中队的运行模式，整合资源，形成合力，构建县城区内城管执法整体联动机制。五是稳步推进相对集中行政处罚权向建制镇延伸工作，年内完成曲塘、李堡、墩头、白甸四个市级重点中心镇城管中队组建工作。六是深化落实市容环卫责任区制度，积极推进有偿代管工作，建立和完善社区城管工作站，并正常开展工作，着力构建“城管+社区+商户+物业”的城市共建共管机制。七是按照市局要求积极组建城管志愿者队伍，人数不少于1000人，并正常开展活动。

2.强力开展城市环境综合整治大行动。一是大力整治城区户外广告。坚决拆除未经批准、影响安全、有碍观瞻、长期闲置的大型户外广告，清理破损、空白广告，继续实施城区店招牌匾提档升级工程，严格控制中心城区店庆、促销宣传活动，全面清理城区“牛皮癣”和商业条幅广告，净化城市视觉空间。同时，在住宅小区合理设置小广告张贴栏，积极探索建立便民服务网站，方便市民生活。二是重拳整治渣土运输和处置管理。所有建设工地必须硬化进出口道路、设置过水池和冲洗设施、安装监控设施，所有运输车辆必须先批后运、适量装载、净车出场，严禁带泥上路、沿途抛洒、乱倾乱倒现象发生，80%的车辆安装GPS和高压密闭系统。三是严肃查禁违法建设。对房地产开发、二三产建设等大型工程和住宅小区、城中村、房屋征收区域等实行全天候严密监控，对违法建设露头就打，并严禁二次重建现象发生。推行违法建设有奖举报制度，加强与两区、街道社区、物业公司的沟通联系，建立健全防违控违的公众参与机制。四是全面整治城区防洪体系内水环境。彻底清除所有河道内有碍观瞻、影响水体的水生植物和河岸垃圾、违章搭建，组建河道作业管理所实施精细化长效管理，打造水清、岸绿、地净的城市水环境。同时，不断加大环卫机械化投入力度，优化环卫作业模式，狠抓职工技能培训，提高中心城区和两区环卫作业精细化水平。五是扎实整治小区居住环境。加快推进县城老旧小区停车泊位改造和基本物业服务落实工作，完成物业110服务中心组建和海环物业公司改制重 组工作，指导两区和住建局组建物业服务企业，提升老旧小区和安置小区物业服务水平。深入做好中大街综合整治工作，确保达到整治目标，成为样板工程。六是继续开展城区交通秩序专项整治。加强人力客运三轮车营运管理和非动车停放秩序管理，进一步加大禁行车辆闯的查处力度，并进行长效管理。七是积极开展各类创建活动。按照“突出重点，打造亮点，攻克难点，全面提升”的要求，全力推进优秀管理城市、城市管理示范社区、城市管理示范路、物业管理优秀小区创建工作，确保通过江苏省优秀管理城市一星级标准验收，创建市级城市管理示范社区1个、市级市容管理示范路1条、省优以上物业管理小区1个、市优物业管理小区3个，指导各区镇做好示范、达标路创建工作，高标准做好文明城市和卫生城市复检工作。

3.高度重视目标绩效考核工作。一要掌握考核要求。对目标绩效考核内容、标准、得分点、失分点、加分点要全面掌握，熟透于心，不放过每一个细小的环节，不在任何细小环节上出差错。要眼观六路，耳听八方，既要加强与各考核部门、考核人的联系与沟通，寻求得分路径，规避失分环节，又要瞄准县级机关各部门的考核得分情况，不做井底之蛙、自大夜郎。总之，要做明白人，不当糊涂官。二要突出重点。招商引资、招才引智是目标绩效考核的重中之重，事关我局在全县的排名位次和职工的切身利益。重点工作要重点做，要举全局之力，所有单位、所有同志都以第一人称的姿态高度重视、关注、参与双招双引工作，综合科、办公室更要发挥主力军作用，率先完成招商引资、招才引智任务。要发扬盯粘抢的精神，利用一切有效关系，捕捉每一次机会，只要有一线希望都要以十倍的努力积极跟进、紧抓不放，不达目的誓不罢休。三要主攻难点。中大街整治是目标绩效考核的难中之难，县委县政府主要领导高度重视，要求把中大街作为小区整治的试点工程、样板工程，只许成功不许失败，为此也给予了大量的人力、物力、财力的支持，物业科要集中精力，群策群力，逢山开山，逢水架桥，千方百计完成县委县政府交给我们的任务。老旧小区改造、基本物业服务全覆盖以及房屋征收、渣土整治、飞灰填埋场建设等工作也都是目标绩效考核的难点工作，相关单位要对标准差，采取措施，一着不让，扎实推进。四要兼顾一般。目标绩效考核的其他工作、局年初安排的主要工作以及临时交办的各项工作，也都要统筹兼顾，出色完成，特别是上半年的一些失分项目更要认真反思，吸取教训，亡羊补牢，迎头赶上，绝不能有一丝一毫的疏忽大意。五要只争朝夕。要牢固树立时间就是绩效、时间就是面子、时间就是分数、时间就是金钱的观念，以志在必得的信念、奋发有为的精神和“等不起”的紧迫感、“慢不得”的危机感、“坐不住”的责任感，全面推进各项工作的快落实、快推进、快到位，以优异的成绩为不平凡的2013年画上一个圆满的句号，以崭新的面貌迎接值得期待的2014年。

三、严肃纪律，整顿作风，全力打造社会公认、人民满意的城管执法队伍

1.查摆问题。各单位要继续深入开展“我的岗位我负责，我的形象你放心”主题实践活动，对存在的问题进行“八查八看”：一查党性，看自己是否按照要求，处处起先锋模范作用；二查思想，看自己是否树立起正确的人生观、价值观；三查纪律，看自己是否自觉遵守组织纪律；四查作风，看自己是否创新思路，真抓实干，讲究效率，把工作落到实处；五查职责，看自己是否认真履行职责，严格执行岗位责任制，积极完成本职工作；六查自律，看自己是否依法办事、廉洁自律，有无执法不公和吃、拿、卡、要行为；七查举止，看自己是否举止端庄，执法文明，注重队容风纪，维护队伍形象；八查制度，看本单位制订的规章制度是否可行，是否具有可操作性。对自身问题要做到不回避、不掩饰、不护短、有什么问题解决什么问题，力争全面整改到位。

2.提高素养。各级领导干部特别是科室负责人、一线的中队长、作业所长既要抓业务，更要带队伍。这两年我局新进了不少同志，给我们的队伍注入了生机活力，使我们的城市管理工作后继有人，但年轻同志刚进入社会，思想活跃，思路开阔，有的还不尽成熟，需要我们给予正确的引导和培养。要善于发现一些苗头性、倾向性的思想问题，从言谈举止上见微知著。要经常性地开展谈心活动，引导同志们树立正确的人生观、世界观、价值观，做到不让每一位同志掉队，让每一位同志都能健康快乐地成长。全体同志都要像爱护自己的眼睛一样爱护我们的团队，勤于思考，忠于法律，规范行为，堂堂正正地做事，清清白白地做人，做到凡是有利于城管事业的事情及时干、果敢干、放手干，凡是不利于城管事业的事情，坚决不干。

3.勤于学习。现在我们有不少同志存在业务恐慌的问题，对工作中存在的问题熟视无睹，对遇到的困难束手无策，不会做群众工作，不会解难题，不会办案件，不会写材料，动手能力较低。这就需要我们大兴学习之风，要多向书本学习，多向网络学习，多向老同志学习，多向先进同志学习，多在实践中学习锻炼，不断丰富自己的知识面，熟练掌握城管法律法规，提高自己的管理执法能力，要尽快地都能独当一面地开展工作。

4.敢于担当。所有同志在难题面前都要敢闯敢试、敢为人先，在矛盾面前都要敢抓敢管、敢于碰硬。特别是各级领导干部，不愿担当就不该当干部，不敢担当就不配当干部，不会担当就不能当干部。如果没有一点闯的精神，没有一点冒险的精神，就走不出一条好路，走不出一条新路，就干不出新的事业。要少说“不能办”，多想“怎么办”，要主动扛大旗、挑重担、承责任。在工作中，各级领导干部要雷厉风行地抓，理直气壮地管，决不懈怠、决不退缩，如果该说的话不说、该干的事不干、该负的责不负，遇到困难绕道走、碰到矛盾踢皮球、面对歪风往后退，就是不忠、就是失职，就会错失机遇、贻误事业、带坏风气。要以敬畏之心、感恩之心对待群众，把激情、智慧和才干倾注到为民造福上，多做打基础、利长远、惠百姓的实事，多办顺民意、解民忧、增民利的好事，通过全体城管干部职工的“辛苦指数”，提升人民群众的“幸福指数”，增加海安城管的“形象指数”。

5.建章立制。坚持以制度管人、管事，要认真梳理现行规章制度，行之有效的要坚持和完善，不合时宜的要修订或废止。进一步健全完善工作制度和规程，努力形成科学完善、规范合理、运转高效的工作机制，使各项工作有法可依、有据可查、有章可循，减少工作的随意性、随机性和盲目性。要进一步完善和落实网格化管理办法，加大目标绩效督察考核力度，坚决杜绝考核摊分现象，以严格的奖惩机制调动全体干部职工的积极性、创造性。

小区物业管理工作思路篇6

2006年第某x处紧紧围绕集团公司稳固提升年总体部署，不断深化“三三三管理”模式和“三个亮点”建设，以“十化”、“三十无”为工作目标，坚持以人为本、管治结合的原则，努力提升工作质量和服务质量，不断巩固和提升后勤综合治理成果，社区生活呈现出管理有序、环境优美、治安良好、温馨和谐的局面。在2006年上半年集团公司“三个亮点”检查中进入一类上游行列，受到了公司领导的高度评价。

我们主要抓了以下五个方面的工作:

（一）提升认识，强化机制，狠抓治理目标的落实。

环境面貌反映了企业的形象，反映企业的管理水平，员工看的最清楚，也感受最直接。我世界秘书网版权所有,们在工作中，把实施环境综合治理，改善职工家属工作生活条件作为尊重职工、关心职工，为职工解难题、办实事的基点。基于这一认识，我们始终把环境治理摆上处党政的重要日程，认真贯彻落实集团公司后勤工作会议和专业会议精神，多次召开党政办公会、后勤专业会，反复学习领导的指示要求和有关文件，统一思想，提高认识，研究措施，年初以来，在施工生产资金需求量较大的情况下，挤出资金140.9万元，用于环境综合治理，同时，成立了以处长、书记为组长，分管后勤领导为副组长，各专业部门主要负责人为成员的环境综合治理领导小组和专业工作小组，进一步明确了责任分工，并按各自承担的目标范围、时间要求等，做到了任务目标的层层传递，责任压力的逐级分解，对治理目标按照既定规划，明确工期，责任到人，狠抓落实，各专业小组也分别根据自身的工作范围，拿出了具体的工作措施和规划，为全年各项工作的落实提供了指导依据。处主要领导精力向环境综合治理工作倾斜，并经常深入社区现场办公，具体指导和部署社区建设工作，协调和解决工作中出现的矛盾和困难。由分管领导牵头，每周对治理进展情况进行督察调度，确保了治理计划的如期落实，在全处职工家属的理解支持下，通过我们扎实细致的工作，进一步密切了干群关系，大大提升了员工的归属感，在全处范围内营造出了人心思进、人心思干的良好氛围。

（二）完善体系，精细管理，内部市场化管理规范运作。

年初以来，我们结合本处特点和实际，在各单位开展了人性化星级服务竞赛活动，制定了实施意见，提出：“机关面向贵州施工一线搞好后勤保障服务、物业分站面向职工家属搞好后勤社区服务、各基层单位面向职工搞好衣食住行后勤服务”的要求，在物业后勤单位中实施了“三、四、三”工程，以人性化星级服务为载体，全面提升管理文化，深化、延伸后勤质量安全管理，实现服务理念、执行效率、精神风貌的再提高，一是完善健全制定，进一步明确了物业管理工作职责、工作质量标准和岗位责任制，对原有制度进行修订，制定了各部门、各岗位的服务工作标准，对部门责任、岗位责任进行定世界秘书网版权所有,性描述，制定量化考核细则，修订了服务标准，系统完善了管理制度，做到有章可循。物业分站等后勤单位加强了对服务人员的业务知识学习及培训，积极参加集团公司组织的人性化考试，并取得了优异的成绩。二是在精细化、市场化管理上，我们按照集团公司推行物业内部市场化的要求，在处财务科为物业分站设立了独立帐户，实行了单独计帐、独立考核，对物业管理范围内的资产进行了全面清查登记、汇总，健全了资产台帐和卡片，进一步摸清了资产总额，修订整合市场化价格项目，细化了三级市场考核内容。对物业管理进行了全方位的精细化管理，对每条路段、每块玻璃都责任到人，划分了责任区，并加强监督，严格考核，对重点难点区段，进行集中治理，环境卫生做到了走动式保洁。通过对职工每天的工作实行精细化管理、走动式考核，使物业分配达到了“日清日结，日事日毕”。使职工的市场意识、经营意识明显增强，成本费用大幅度降低，工作效率和工作质量、服务水平明显提高，实现了管理规范、奖罚分明、收入增加，职工精神风貌呈现出一种奋发向上的勃勃生机。三是创造让职工满意的人性化服务环境。对职工关心的物业收费问题，及时张贴公示收费标准、服务价格、服务承诺等，对一些困难户、不方便户实行了上门服务。对住户反映的物业方面问题和需求，准确调度，行动迅速，及时上门并跟踪服务，做到有问题限时处理，最大限度地满足用户需求。此外，还制作了家庭用电、用气、节水、防火等生活常识宣传牌版张贴在居民楼外墙两侧，使住户增加一些必备家庭常识。

（三）突出重点，深化整治，综合环境治理成效明显。

按照集团公司“六项工程治理”的标准要求，重点对去年未治理完的各类管线、饮用水消毒、管路维修、道路进行彻底治理，同时扩大治理范围，加快基地改造步伐，对生活区所有空闲地进行了覆盖绿化，清除了所有绿化带中的杂草杂物，补栽缺损花木238株，新增绿化面积175平方，定时修剪、喷洒药物除虫，生活区到处枝繁叶茂，生机勃勃，受到了居民的一致赞扬。投资6万元完成了生活区8栋楼的楼梯间的粉刷及2栋楼的楼顶铺设防雨层工作。及时养护路面，维修破损路面30多平方米，修补花砖20平方米，修补了文化广场塑胶球场地面。对损坏的公共照明系统进行维修，更换楼道灯泡79个，灯头37个，方便了住户夜间出行。对院内20个化粪池全部进行了清理。投资近20万元，重新高空架设新管道900多米，在办公楼安装了直饮水设备，社区实现了24小时直供自来水，并购买监测饮用水测量仪器，安排人员培训，定期对自来水进行化验，让职工家属喝上了放心水，2006年9月被集团公司授予放心水单位。五月中旬对进入社区主路上方的龙门架进行了拆除，把电缆、管道全部改入走地下通道，消除暗点和盲点，增加了社区道路视觉美感。同时围绕集团公司后勤专项治理工作，一季度开展了职工安全生活季活动，加强用电线路巡查，搞好锅炉维修、保养、运行，切实保障了供电、供气、供暖安全；二季度开展了消除视觉污染和垃圾文化季活动，对小区的楼道间卫生、陈旧过期的春联、乱贴的小广告和电话号码等进行了清理；进入夏季以来，防止蚊蝇滋生是物业后勤工作的一项关键工作，这关系职工及家属的身体健康，我们划分区域，明确专人负责此项工作，并定期进行监督检查，对生活区院内8个垃圾箱、20个果皮箱及东西两个厕所实行定期喷洒灭蚊灭蝇药品，一星期不少于三次药物喷洒，对楼道、办公区及卫生间实行一星期不少于两次喷洒，坚决铲除蚊蝇滋生地，有效防止夏季传染疾病的发生。进入9月份，投资31万元对两台年久老化的供暖锅炉进行大修、保养，对暖气管路逐一检查，投资6万元更换了16#21#22#35#楼已腐蚀的地下供暖管道，加强暖气管道的外部保暖，对业户反映的问题记录在册，及时上门跟踪服务，维修人员实行24小时不间断值班，现两台锅炉运转正常，供暖水温达到80度以上。

（四）以人为本，凝心聚力，全面实施人本化管理。

在向贵州转移时期，处党政结合实际，注重推行“人本化”管理：在贵州两工地建起了轻钢结构标准化宿舍，为食堂配置了标准较高的就餐桌椅和刷卡机，全部厨师从枣庄聘用，大餐小灶、品种多样的鲁菜风味更适合广大职工的口味。投资近五万元在两地安装了净化水过滤器，改善了员工饮用水质量。在绿塘工地设立了医务所，成立了救护队，最大限度地保障职工人身健康和安全。开通了枣庄至贵州的通勤大客车。先后组织两批职工家属赴站街和绿塘煤矿参观、慰问。在喜迎双节之时，我们向坚守在贵州一线的同志们发去了慰问信，送上了“千里祝福平安好”的家乡月饼。从而激发了干部职工扎根高原、拼搏奉献的斗志。为保证队伍安全回撤，顺利向贵州实施转移，在处本部设立了暂时的中转站，对原旧办公楼一楼11间办公室进行了重新清理，安装了床铺，配备了桌、椅、橱，实行军事化、标准化管理，提供清洁服务，定期对宿舍的被褥进行晾晒，对床单、被罩等及时清洗，回撤人员在中转站作几天休整及军事化训练后，向贵州出发，为新区筹备建设提供了优质周到的后勤服务。

（五）统筹兼顾，同步推进，和谐美观的全新人文环境初步展现。

在后勤环境综合治理及社区管理中，退管、计生、武保等单位充分发挥职能部门作用，经常开展群众性的教育、咨询等活动，对上级部门的文件、政策、规定及时传达贯彻到居民当中，而且紧紧围绕全处的中心工作，经常开展适应社区居民特点的各项活动，并寓学习、教育于活动之中，较好的提高了社区居民的思想道德素质和文化素养。退管会为老年活动室配备了各类文化娱乐用品，并以离退休的老同志作为文艺骨干，培养带动了一批文艺爱好者加入到社区文艺队伍，既丰富了社区文化生活，又陶冶了小区居民的精神情操。今年处又投资五千余元新购买了标准台球桌，目前，台球、乒乓球全是标准器械，室、麻将室、阅览室配置齐全，活动场地近300平方米，基本满足了社区老年活动的需要。同时，根据老年特点，适时组织老年活动，做到年初有计划、月月有活动，在搞好集中活动的同时，注重抓好平时灵活多样的文体活动。今年春节我们组织了150余名老同志参加了迎春登山活动，与处工会协办卡拉ok演唱会。计生部门广泛开展了优生优育宣传，全面落实了各项计生目标。武保部门结合平安矿区建设，积极开展法制宣传和教育活动，并设立了警务室，警务人员24小时值班，保障了社区治安状况的稳定。

二、2007年后勤工作思路及打算：

明年我处后勤工作总的指导思想是：以党的十六届六中全会精神为指针，以建设温馨家园、和谐社区为宗旨，以开展人性化服务为主线，以“十化”、“三十无”为目标，全面提升和深化“三三三”管理模式和“三个亮点”建设，确保实现冬季供暖。具体抓好五个方面工作：

1、继续深化“三个亮点”工程建设，加强地面环境综合治理，做到管建结合，以管为主，不断促进地面环境综合治理工作稳固提升、全面发展，同时围绕人性化服务提升理念，以高境界定位、高标准要求，在服务细节和流程上不断扩展后勤管理的自主创新。

2、加强人性化服务管理，牢固树立“以人为本、科学管理、优质服务、保障有力”的理念，实现准确调动、迅速行动，有电必接、接电必应的快速反应体系，加强岗位人员的素质标准，提升队伍的整体素质，做到严管理、细落实，确保工作“三到位”，使人性化服务贯穿到每家每户。

3、加强员工思想教育工作，定期组织学习岗位职责及有关业务知识，注重与准军事化、精细化管理知识相结合，不断提高员工思想意识和服务质量。

4、根据锅炉及管道年久老化等情况，及时做好养护工作，做到24小时不间断值班，确保冬季供暖工作的正常运行。

小区物业管理工作思路篇7

摘要：

江苏省如某市地处长江下游平原，面积1477平方千米，人口140万，素有长寿之乡、花木之都美誉。近年来，在加快经济社会发展和城市现代化的进程中，如某市始终把改善群众居住条件、提高群众生活水平摆在十分重要的位置。从2013年开始该市全面推进老旧小区综合整治工作，改造好的小区由物业公司接管，推行“三基本”物业化服务管理，使老旧小区环境管理驶入了常态化管理轨道，实现了物业服务与管理效益的最大化。本文对该市老旧小区实施物业化管理的做法和经验进行简要梳理，供物业管理行业同仁参考。

一、老旧小区管理存在的问题

如某市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题：基础设施不完善。由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，无法满足居民的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等现象屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进绿地区域。不仅小区居民难以出行，更有阻塞消防通道者，一旦发生火灾将严重影响救援。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区基本没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。管理费用收取难。老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房等。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。常有小区居民以一些问题没有得到解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右卫生保洁费的收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位“化缘”解决。由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。物业管理介入难。受传统思想观念影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的意识，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。此外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区物业管理。以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，小区因为脏乱差成为市容环境的“低洼地”，也是群众反映的热点问题。要彻底解决老旧小区管理问题，只有实施物业化管理，方是长治久安之策。而物业化管理的前提必须由政府主导，对小区的基础设施进行不同程度的改造。这是因为，老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题，而且由政府进行工程改造，组织得力，监管严格，可以保障工程质量。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业公司进驻提供较好条件，如配备物业用房、小区公用设施良好运行等，减轻物业企业负担，让物业愿意接手服务。

二、老旧小区改造与物业化管理策略

（一）科学民主实施改造

政府主导实施。2013年起，如某市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元，对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。科学民主推进。对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等），广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。规范组织实施。改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。 发挥党建作用。在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，阻挠施工。工作组创新思路，在小区成立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民作表率；三是通过此平台对阻挠施工的党员居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。

（二）落实物业化服务

健全管理制度。为推进老旧小区物业化管理，如某市修订完善了《如某市物业管理暂行办法》，出台了《如某市安置房居住区物业管理暂行办法》，《如某市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》，《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。建立管理机构。如某市城管局报请市编办同意成立了物管中心，主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及创先争优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（基本保洁、基本保绿、基本养护），负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业公司与业主之间的物业纠纷，化解因物业服务合同引发的纠纷等。落实物业服务。老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区基本保洁、基本保绿、基本养护的“三基本”物业服务，对于选择物业公司服务的，该局加强指导，严把物业公司准入关，选择有资质、负责任的物业公司从事物业管理服务。同时，将老旧小区物业公司纳入新建小区物业公司一并进行管理考核。

（三）构建物业化管理长效机制

政策引导奖补机制。落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/标准，对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业企业按现代服务业考核奖励44.6万元。基层自治组织机制。大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会，明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业委会在物业企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。该局定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业委会工作。定期对业委会工作进行考核，对成绩显著的业主委员会给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。物业纠纷化解机制。建立行政、司法、物业企业、社区基层组织等参与的“四位一体”的物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，法院共受理执行1309件。通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。物业缴费诚信机制，将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，服务单位除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。

三、老旧小区改造和物业化管理取得成效

居住环境大幅提升。三年来，如某市共投资8000余万元，完成20个老旧小区综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善，居民居住舒适，看着舒心，纷纷以各种形式对城管部门予以点赞。缴费比率大幅提高。老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，形成了居民与物业公司的良性合作，双赢共进，促进城市居住区和谐。

四、老旧小区物业化管理启示

老旧小区改造是前提。老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等得到改善，提高了居民的生活幸福指数，为物业公司入驻管理提供了良好的物质、环境条件。群众参与管理是基石。在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索一条新形势下老旧小区管理新路子。落实管理责任是根本。落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。物业化服务是关键。过去，老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁。老旧小区物业管理实现社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅减轻了社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。政策奖补扶持是推手。老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。常态监督考核是保障。物业服务行业监管部门要积极履行行业管理职责，制定物业管理规章制度，引导和规范物业服务行业健康有序发展。街道社区作为日常监管主体，要订立考核奖惩措施，定期对物业服务质量明察暗访，交办存在问题，督促整改，提高物业服务质量，提高居民满意度。

小区物业管理工作思路篇8

努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。现将我公司xx年主要工作总结

（一）以物业管理和工程维修为重点，全力完成xxx和xxx交办的各项中心工作任务

在物业管理方面，我公司顺利完成了各小区及办公大楼的物业管理工作，此外，受xxx委托，我公司负责了xxx临时停车场经营管理工作，取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务。在物业工程维修方面，我公司完成了装修工程9项，各小区房屋维修共387套，其他各小区零星维修改造工程13项，进一步改善了办公大楼的办公环境和各小区的生活居住环境，确保各项工作的顺利推进。统计数据表明，我公司共投入工程维修费用679.49万元，是去年的两倍多。

（二）完善各项规章制度，建立健全内部管理机制，进一步深化企业管理体制改革