小区物业年终工作总结范文
时间：2023-10-14 19:11:46
小区物业年终工作总结篇1
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2021年保安部一年保安工作总结
本篇保安工作总结，从四个方面进行了总结，包括内部管理方面、做好本职工作，确保小区的安全防卫、协同公司各服务中心，做好服务与安全保卫工作等，详见全文：
保安工作总结
光阴似箭，转眼间__年已经过去，我们将迎来新的__年。
回顾过去的一年，我们的工作又得又失，有好有坏，为了更好的发扬优点，克服不足，做好今后工作，现将一年来的工作总结如下：
一、内部管理方面：
由于公司的不断发展，保安队伍也在不断的增加。一支过硬的队伍是做好工作的重要保证，在招聘保安方面，我们始终坚持两个原则，一是应聘人员必须有优秀的个人素质，品质端正，精神面貌较好，这样，才能将我们___物业的精神面貌昭示于社会，使更多的人知道我们___物业。二是我们坚决不招聘有前科的人员，这样，才能更好的保证我们队伍的质量。我们在一手抓人员配备的同时，还一手抓素质的提高。在队伍建设上坚持两个方针，内抓素质，外树形象，多次___人员进行应急训练，如、军姿队伍训练、礼节礼貌讲解、消防应急训练，___紧急应对预案演练，通过集训不断加强保安自身素质。更好的为业主提供高质量的服务，树立良好的自身形象及企业形象，促进我物业公司健康发展。在训练中既锻练了队员之间的协调能力，也锻炼了团队合作精神，使队员能尽快掌握各项基本的本领，达到公司要求。今年，由于保安人员招聘困难，公司领导及时的调整了保安工资，这一重大改革有效缓解了招聘困难压力，解决了__年长期影响保安部管理的严重缺编、缺岗、积休等多种问题。
二、做好本职工作，确保小区的安全防卫
今年，保安部继续脚踏实地抓好小区日常安全管理工作，加强小区日常安全巡检和巡查监督管理，做好经常性的安全大检查，对存在安全隐患较多的个别小区进行了加强管理，做为工作中的重点。如：___小区，外来人员和车辆较多，小区又大，很容易发生盗窃案件，为了避免盗窃案件的发生，我们及时的调整了工作方法，1、所有出入小区的车辆我们实行了发卡制度，无卡的不准进出小区，必要时需和业主打___，征得业主同意，方可进入小区。
2、对电动车我们实行了查车锁制度，每个出入小区的电动车，必须检查车锁，车锁如有被别痕迹，立即扣留，待核实无误后放行，外来人员必须拿有效证件登记(如___、驾驶证等)方可进入小区，这样一来保证了小区的安全问题，也保障了小区业主正常的工作和生活秩序。
由于工作认真，一年来我们保安共抓获了偷盗电动车___二名，偷盗工地建筑用品的二名，分别交由刑警队和派出所处理，在工作的同时我们还大力发展好人好事，一年来我们保安在巡逻过程___拾到手机___部，手提电脑一台，我们保安大力发展拾金不昧的精神，将物品一一归还失主，均得到了业主与领导的嘉奖与肯定。
三、协同公司各服务中心，做好服务与安全保卫工作
今年，保安部与公司各服务中心积极配合，保证了，公司运动会，___三期，___社区交房等期间的安全保卫工作，保证了运动会现场和交房期间的正常秩序。
四、提高自身素质，以实际行动感动业主
因为保安肩负着小区的治安管理，势必要对小区出现的一些违规行为进行制止，但个别业主极度不理解，对我们保安进行多次打骂，使我们的人身安全受到了威胁，但我们始终坚持公司制度，尽量做到打不还手，骂不还口，多次给业主做解释工作，由于我们保安始终保持冷静的态度处理这些问题，得到了广大业主的支持，使我们保安工作得到了进一步提高。
我们在室外站岗的保安人员，为了小区的安全，他们秉着高度负责的精神，在自己在岗的___小时内，无论严寒酷暑、刮风下雨，他们都坚持在工作岗位，指挥着车辆的进出工作，尤其是在寒冷的冬天，有的保安手脚冻得都麻木了，他们也没有脱岗的行为，这种精神得到了公司员工和广大业主的赞许，也成为我们小区一道靓丽的风景。
当然我们还存在很多不足，但我相信，在领导的关怀与指导下，在同事的帮助与支持下，在队友的努力与合作下，我们___保安将会更加完善，更加成熟。以上是我们保安部__年工作总结。不到不拖之处请领导批评指正。
保安工作总结一文到这里就全部结束了，本文从四个方面进行了总结，可以参考这个思路。
范文仅供参考
小区物业年终工作总结篇2
通过总结，人们可以把零散的、肤浅的感性认识上升为系统、深刻的理性认识，从而得出科学的结论，那么你们知道关于2021物业个人年终工作总结内容要怎么写好呢?下面是小编为大家准备2021物业个人年终工作总结五篇，欢迎参阅。
物业个人年终工作总结一为了总结经验，取长补短，更进一步做好物业工作，在这几个月内我对物业工作也做如下总结。
一、应做到有“责任心、爱心、耐心、虚心”的“四有心人”
1、责任心：首先要严格落实、认清自己岗位职责。
就我们的工作而言，一切从单位、业主利益出发，一切为单位、业主服务就是我们的责任。我想我们每一个人都不想自己成为一个“不负责任，没有责任感的人”。认清自己的岗位职责就会知道自己该做什么不该做什么了。这样就会认真去做好本职工作，对自己工作责任内的任何事情主动认真去做，不要等着领导去安排;
2、爱心：一个好的员工要有足够的工作经验，有细心，有热情的工作态度外，我认为还要有爱心，爱心也是我们做好工作的一大“法宝”，一定要把自己那份“爱心”融入到环境中，融入到工作中去;
3、耐心：增强工作观念和宗旨意识，一定要树立以人为本的思想，尽可能地为业主办实事、办好事。
即要用耐心、真心、精心解决问题，细心做好工作。这样才能把工作做好、做细、做扎实，切实解决工作中遇到的实际问题。
4、虚心：在工作中一定要本着虚心学习、认真求教的宗旨，扎实的工作。
虚心向物业前辈学习求教，总结教训积累经验，以诚恳的态度对待工作。
二、应以饱满乐观的心态去对待工作
社会对于物业这一行业认知欠缺，很多人看不起物业工作人员，但是我们自己一定要以很好的心态去面对。在工作中一定不要太多抱怨、太多牢骚，在思想上要积极进取，乐观向上，千万不能停滞不前。
三、工作中以身作则，严格自己的工作态度
工作期间严格遵守各项规章制度，严格要求自己，脚踏实地确保客户提供优质的服务，在本职岗位上做实事、做好事。
四、提高专业水平，提高道德修养
要想真正提高自己的专业水平，为企业、个人多创造一些财富就必须严格要求自己，不能有丝毫的马虎和松懈，在自己所从事的工作中刻苦钻研，成为工作能手;加强道德修养，对自己的不足有清醒的认识，并从点滴行为做起，在衣着打扮、言谈举止、尊老爱幼、公正诚实、社会公德等方面成为别的同事的表率。
在今后的工作中我还会不断地努力，不断地总结各方面的经验，做出我自己的贡献!
物业个人年终工作总结二自20_年_月份调入物业管理处一年来，我努力适应本单位新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，自我感觉已经较好地完成了各项工作任务，下面将一年来的工作情况汇报：
一、自觉加强学习，努力适应工作
我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
二、心系本职工作，认真履行职责
耐心细致地做好财务工作。自接手管理处财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。
一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。
二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。
三是及时收缴服务费。结合2020的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，20_年全年的服务费已全额到账。
四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。
我主要做了以下2个方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。
三、主要经验和收获
在20_工作半年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
1、只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位。
2、只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态。
3、只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责。
4、只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
四、存在的不足
由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，2020年的工作存在以下不足：
1、对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时。
2、食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难。
3、绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫。
五、下步的打算
针对20_年工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：
1、积极搞好与__公司、业主之间的协调，进一步理顺关系。
2、加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益。
3、管好财、理好账，控制好经常项目开支。
4、想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系。
5、抓好小区绿化维护工作。
物业个人年终工作总结三2020年是飞跃发展的一年，上台阶，上档次的一年，丰收的一年，在这一年里，_物业管理处在公司的领导下，在开发商各级领导的支持下，始终贯彻业主至上的原则精神，根据某物业公司的实际情况，在搞好服务的同时理顺完善物业管理年度工作总结的工作，初步达到"工程程序化、操作规范化、运用使用化、管理科学化"的管理要求。
使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，受到小区业主的好评，现将物业管理年度工作总结如下：
一、日常工作目标管理的完成情况
(一)房屋管理房屋管理是物业管理年度工作总结的重要内容之一。
为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为95%。
(二)公共设施、设备的管理为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年完成小型检修工作17次，应急维修工作3次，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。
(三)绿化管理为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，积极配合监督绿化公司，施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时发出了整改通知与合理化的建议，督促其整改，并在绿化警示牌没有到位的情况下，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为98%。
(四)环境卫生的管理环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。
(五)小区安全防范工作小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，并坚持每日早操、早会，提高员工的身体素质与日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使去年安全防范工作情况良好。
二、今年完成的重点工作
(一)业主入住前期物业管理工作
(1)熟悉小区各项设施、设备的施工情况;进驻后，我们为尽快熟悉小区施工情况，设备安装情况，我处工作人员不怕苦、不怕累，顶着烈日跑工地，爬高楼，掌握了大量的一手资料，为后期工作打下了坚实的基础，并受到了开发商的称赞与好评。
(2)根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议;在熟悉小区各项情况后，我们针对小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等，共计_项，并提出合理化建议_项，开发商采纳_项，即报奶箱设置在门厅内，安设绿化喷淋系统，部分雨水管接入地下管网等合理的建议。
(3)搞好保安员前期的培训工作;保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安前期服务质量，我处安排保安员提前培训一个月，制定了详细的培训方案与计划及考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务，保安队的工作受到一致好评。
(4)配合开发商的售楼工作;为了配合开发商的销售工作，我处在前期人员不足的情况下，安排专人在销售部配合售楼工作，耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，制作了二块_宣传牌，宣传本公司物业管理服务工作，并达到一定效果。我们除派专人配合销售部，全体员工还放弃节日休息，配合销售部"十一"售楼黄金周的销售工作。我们的工作受到销售部的肯定和称赞。
(5)搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房工作;为迎接业主入住，顺利完成交楼工作，在公司的指导和帮助下，我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。如入住通知书、前期物业管理协议等共计12项。根据方便业主、服务至上的原则，我处针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程，和岗位，设置了业主入住须知，入住手续办理流程图，装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了然。使交房工作顺利进行，目前办理入住业主_户，办理装修手续户。
(二)加强管理服务工作，提高服务质量
(1)树立小区家园化，人性化管理服务理念。
进驻后，我们坚持实施家园化，人性化的管理，"以人为本"的服务精神;业主的需要就是我们的工作中心，为开展服务，让业主进入小区感到有一种温馨的感觉，我们开展特殊关照户的服务，对小区有生活困难的业主，在生活上给予关心与照顾，服务上给予优质服务，如1-1-501业主老公是海员，因工作长期不在家，家中只有业主和小孩，针对这种情况，我们对此户进行特殊关照户服务，给其解决一些生活上的困难，受到业主称赞。除此之外，我们还开展免费代办服务，如代办电话、宽带、电费储蓄，使业主有一种"有困难，找物业"的感受，服务工作受到业主良好的赞誉。
(2)搞好维修服务工作维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。
为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工队、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，圆满完成年前无遗留维修工作的目标。今年共计接到维修投诉157起，完成152起，及时完成131起，完成率为96.8%，及时率为83.4%。在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，如12月30日，小区蓄水池浮球阀失灵，管理人员巡查发现后，为让业主正常用水，我们首先是积极的进行抢修，再通知厂家到场调查原因，保证业主正常用水工作不受影响。
(3)加强小区装修管理工作。
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶花园管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。去年共处理违章施工32起，均已整改。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一，完好美观。
(4)认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。
业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种"为业主着想，以业主为中心"的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。
(三)努力提高管理水平，促进物业管理上档次
(1)组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高工员工业务素质。管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。根据这种情况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业管理时间短的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高，去年共组织人员培训6次，技能考核4次。
(2)利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式;我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基础，工作达到一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。
(四)搞好对外协调管理工作
搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，我们紧密与开发商配合，积极主动与房地局，城管局，电信局联系，并圆满完成环卫开办;申请门牌、委托合同、服务协议备案，电信局协议的签定等工作。
三、存在的问题和教训
虽然，我们在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。
第一，管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高。
第二，与业主的沟通不够，了解不足。
第三，设备、设施管理力度还需加强，针对以上几个问题，在_年工作中，我们将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。
在新的一年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为使早日跨入优秀物业管理小区做贡献，为某物业公司的发展添砖加瓦。
物业个人年终工作总结四今年以来，我部在局领导的正确领导和大力支持下，经过全体同志的共同努力，上下一心、团结奋进，与时俱进、务实创新，紧紧围绕“管理有序，服务规范，创建品牌，提高效益”的工作目标，认真管理各宿舍小区和保障市府大院的办公用房，积极开展我部各项工作，取得了比较明显的成绩，现将工作情况总结如下：
一、主要做法
1、整章立制，规范管理服务行为。
没有规矩，不成方园。我们以规范服务行为和改善服务水平为中心，建立和完善各种物业服务管理规定，并监督检查落实情况，不断改善值班员的精神面貌，用制度规范了值班员的行为、秩序、服务，使物业管理工作走上了有制度可依，有规章可循的发展轨道。
2、强化培训，提高工作执行能力。
一个具有业绩卓越的部门，必须拥有一支能力卓越的团队。因此，首先我们要求全体人员掌握较为精通的专业知识和市场经济知识。其次培养大家形成良好的职业道德和职业素质，做到对单位负责，对业主负责，对社会负责，注重提高管理水平和服务质量。为了达到上述要求，我们经常组织全体人员进行不同形式的政治理论和业务技能学习，不断提高大家的思想和工作水平。大家者能积极参加培训，相互取长补短，共同提高进步。
3、构筑防线，开展“迎亚运、保平安，建设和谐平安小区”活动。
在长期的工作中，我部与街道城管、居委会、派出所等有相关单位建立起了紧密、良好的关系，为创建和谐平安小区提供了组织保证。今年，是十分重要的一年，我部以迎亚运为契机，开展“迎亚运、保平安，建设和谐平安小区”活动。一是召开动员会，集思广益，组织大家召开以“保障亚运、服务亚运、争当先锋作表率”为主题的动员会，强化了大家大局意识、服务意识和文明意识，全体人员纷纷表示要当好亚运会东道主，积极配合做好小区各项工作;二是“稳”字当头，当好“四员”。在综治维稳工作中，当好“四员”，即当小区宣传员、综治信息员、信访调解员和义务监督员，及时向单位和居委会反映信息、排解不稳定因素，及时调解矛盾纠纷。三是严密防范，加强巡逻。为了营造平安和谐社区，除了值班员日常巡逻外，我部专门成立了2支巡查小组，每天不定期巡检各个住宅小区，发现隐患及时排除。今年以来，我物业管理部所辖小区同内无发生一起盗窃等恶性事件。
4、攻坚克难，完成住宅小区楼宇维修翻新、环境美化工作。
全面完成辖内_栋住宅楼天面补漏、更换隔热砖的维修翻新工作;协助各街道为迎亚运对各小区楼宇外墙的翻新整饰工作。从工程立项到施工期间，我部按规范程序、精心组织、紧密配合，严把施工、安全和质量关，使得多项工程安全、顺利竣工，得到上级部门和住户的认可和好评。今年，我部物业管理费收费率达_%。继续协助、配合做好我市部分老干部住宅安装电梯的有关工作，积极推进旧楼加装电梯工作。
尤其在天面维修工程中，造价达_万的维修项目，在8楼，没有通电楼，所有原材料包括等，都是工人一点一点挑上去的，我们将质量和安全一起抓，一手抓质量，做到精心设计、精心施工，精心监督，同时班前讲安全，班中间查安全，班后想安全，保证了工程质量，施工期间没有发生一起安全事故。
全年，我部对小区内环境卫生、绿化改造进行专项清理和优化。各小区共完成日常维修_宗，市府大院内共完成日常维修_宗，抢修_宗，改造翻新工程_宗，加班总计_天。达到出勤守时、保养准时、抢修及时的要求，为单位提供一个舒适、优美的小区居住环境。
5、不辞劳苦，保证职工生活饮水。
由于年久失修，小区的水管老化，有的住户开始漏水，有的阀门失灵，职工们意见满腹。职工利益无小事，针对这个情况，我们多次主动协调联系自来水公司，促使该公司更换小区部份主供水管，提高了用水质量，同时配合自来水公司，每季度对各楼宇的水池清洗工作及节日期间楼梯的清洗工作，保证住户饮水安全和环境清洁。此举，达到广大职工的交口赞誉。
同时，完成剩余约_套存量公房的资料统计、面程测浍、产权移交工作。
二、存在问题
1、部分同志责任感、危机感下降，动力不足，思想老套、僵化，很难适应现代物业服务要求和日后的发展。
2、个别同志没有树立主动服务的观念，服务质量与服务水平尚待提高。
3、安全意识较淡薄，还需进一步加强教育。
三、明年工作计划
1、继续加强队伍建设，打造一支强有力的物业管理团队。
采取“走出去，请进来”的办法，通过向其他单位学习好的管理方法与管理经验，寻找自身存在的问题及解决的办法，开发创新潜能，不断完善物业服务人员的管理方法，循序渐进地加强物业服务的服务水平与发展能力。同时，大力加强员工培训。根据员工的现实状况定期组织员工进行培训与考核。主要突出管理知识培训、专业技能培训和岗前培训，提高员工各方面的能力与素质。并且，做好员工的思想教育工作，掌握员工思想动态，帮助转变工作作风，建设一支守纪律、能战斗、讲奉献的队伍。
2、精心组织、规范、严密、细致实施各项维修工程。
细节决定成败，在规范各项维修工程的招投标工作上，做好小区楼房的维修和改建工作，着力提高各项工程的设计、施工水平，继续注重施工质量和安全。同时，注意增收节支，尽量降低成本。
3、实行精细化管理，使管理服务工作层次不断提升。
深入细致地对小区实施经常化、制度化、规范化的管理。管理维护及时到位。每天对小区进行巡检维护，确保房屋外观整齐，外墙及梯间墙面基本无污迹，卫生干净整洁;定期对小区的用电、上下主供水及燃气等管网进行检查，发现问题及时整改。日常设施养护良好定期对各种设施、设备进行保养维护，保证其正常运转，保障物业服务工作的正常运行。
物业个人年终工作总结五从20_年__月到____市__物业管理处以来，在管理处领导的关心和支持下，我努力适应新的工作环境和工作岗位，及时转变工作角色，努力学习业务管理知识，认真履行职责，较好地完成了学校和管理处交办的各项工作任务，下面将20_年的工作情况总结如下：
一、自觉加强学习，努力适应工作
20_年_月因公司工作安排，将我从___管理处调到__管理处工作，并担任勤杂班班长。在这之前我对班长的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
二、心系本职工作，认真履行职责
作为管理处的勤杂班班长，首先就要求我要带好头，领好路。在工作中，不打任何折扣的去完成公司和学校领导交办的各项工作任务。
三、主要经验和收获
在工作半年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
1、只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位。
2、只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态。
3、只有坚持原则落实制度，
4、只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
四、存在的不足
由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，20_年的工作存在以下不足：
1、对班组成员的日常管理规范问题。
2、对班组成员思想方面的交流过少，造成有时情绪问题。
3、协调处理问题方面还需要进一步加强。
小区物业年终工作总结篇3
一、工作责任落实情况
在2017年由县人民政府批准成立了XX县农业水价综合改革领导小组的基础上，2018年4月27日，县人民政府批转了《XX县农业水价综合改革联席会议制度》，相继于5月21日批转了《XX县灌区管理暂行办法（试行）》、《XX县小型农田水利工程水费征收使用管理办法（试行）》、《XX县农业水价综合改革精准补贴和节水奖励办法（试行）》、《XX县农业水价改革工作信息报送制度（试行）》、《XX县农业水价综合改革工作绩效评价办法（试行）》、《XX县农业水价综合改革工作监督检查办法（试行）》、《XX县农业水价综合改革工作验收制度（试行）》等七项制度。今年，我县农业水价综合改革办公室制定了《XX县2019年农业水价综合改革实施计划》，为推进我县农业水价综合改革进程提供了有力保障。
二、农田水利设施健全完善情况
在全国第一次水利普查数据基础上对全县各中小型灌区灌溉面积进行核定，因作物轮种、退耕还林还草等原因，各灌区有效灌溉面积核定为：塘曲灌区2.15万亩，新塘曲灌区3.619万亩，刚北灌区（三角城种羊场）27000亩，黄玉灌区1.68万亩，尕曲灌区,2.44万亩，塘渠灌区1.607万亩，刚北灌区（红山村）0.14万亩。近三年我县大力发展高效节水灌溉面积，其中2016年新增高效节水灌溉面积0.56万亩，2017年新增高线节水灌溉面1.2万亩，2018年新增高效节水灌溉面积0.5万亩。同时，也积极推进农田水利基础设施维修养护工作，2018-2019年共投入299万元，对我县五个中小型灌区进行了维修养护，完成了塘渠灌区水权证的发放，产权证及管护证发放完成。完成了2020年农业水价综合改革重点推进灌区既定目标，确定黄玉灌区为2020年重点改革推进灌区。
三、建立农业水权制度情况
由于我县灌区农作物结构单一，土地产出率低，粮食作物收入占农民总收入比重较低，多年未征收水费。自2017年农业水价综合改革开展以来，在调研各灌区耕地等相关数据的基础上，按照《青海省用水定额》进行了初步的水权分配，将水权优化分配到各中小型灌区。
四、建立健全农业水价形成机制
根据农田水利工程设施建设和用水管理情况，按照工程情况、种植结构、水资源量、管理情况等方面综合施策，因地制宜，分类指导，在尊重农民意愿的前提下，合理调整我县中型灌区农业供水价格，《XX县中型灌区农业水价测算书（征求意见稿）》，经县发改局物价部门审定，确定XX县中型灌区有效灌溉面积为30.184万亩，灌溉水有效利用系数0.425，2017XX地区中型灌区农业灌溉用水总成本1612727元。单位成本5.34元/每亩，单方水价 0.0323元每立方米，最终定价成本为6元/每亩。2019年我县制定出台了水价调整方案，农业灌溉用水政府定价为为6元/每亩，明确我县农业用水灌溉用水水价调整分步实施，2020年至2021年按运行成本终端水价的50%（3元）计收，2021至2022年按运行成本终端水价的70%（4.2元）计收，2022年至2023年按运行成本终端水价的100%（6元）计收。
五、建立精准补贴和节水奖励机制情况
为深入贯彻落实国务院办公厅《关于推进农业水价综合改革的意见》（国办发〔2016〕2号）和省政府办公厅《关于印发推进农业水价综合改革实施方案的通知》（青政办发〔2017〕21号）及海北州人民政府办公室第1号督办通知要求，为进一步强化工作责任， 大力推广节水技术、促进节约用水，保障农牧民和用水户种粮积极性，促进农田水利设施良性运行，根据《XX县农业水价综合改革实施方案》的要求，结合我县实际出台了《XX县农业水价综合改革精准补贴和节水奖励办法（试行）》，通过财政预算落实奖补资金10.5万元。
六、终端用水管理模式
从2015年小型水利工程管理体制改革开展后，我县进一步明确了灌区水利工程的产权，逐步落实了灌区水利设施的管护权，各灌区干、支渠及末级渠系委托乡镇水管所或农牧民用水协会进行维修养护，并签订了管护协议，加强基层用水单位对水利设施维修养护的重视，引导群众逐步加强参与水利设施维护的自觉性，逐步建立有效的运行机制，确保工程长期良性运行。
七、加强政策宣传和技术培训情况
农业水价综合改革在我县的开展存在很大的难度，加强政策的宣传是必不可少的途径，我县通过下乡宣传等措施发放宣传单，悬挂横幅，发放宣传单。2017年至今多次组织人员参加学习培训，到甘肃、西安等外省及贵德、互助等兄弟县进行学习交流，学习先进的管理及改革各项工作推进经验。
八、建立工作改革台账，按时间节点信息报送情况
按照省、州各级相关部门的要求，我县及时报送月报表及季度、年度总结报告等，建立台账，完善档案管理，专人管理。
九、资金使用情况
我县有效利用水利发展资金，将第二批水利发展资金结余17.71万元和第四批水利发展资金专项投资28万元有效融资，按照促进农业节水、提高农业用水效率、优化资源配置，细化目标任务的原则，对2018年度我县重点推进灌区刚北灌区实施量测水设施配套安装项目，项目已完工。
十、下一步工作计划
（一）加强组织领导
进一步提高认识，切实把农业水价综合改革作为重点任务，积极推进落实。督促乡镇人民政府对本行政区域农业水价综合改革工作负总责，加强组织领导，结合本地实际制定具体实施方案，明确改革时间表和分步实施计划，细化年度改革目标任务，建立健全工作机制，及时协调解决改革中遇到的困难和问题，抓好各项改革措施落实。
（二）加强协调指导。
认真履行职责，联合物价、财政、国土、农牧等部门加强沟通，协调配合，形成合力，加大对农业水价综合改革工作的指导、支持和推进力度，定期总结改革经验，具备条件的要及时予以推广。
（三）加强宣传培训。
小区物业年终工作总结篇4
年终的时候人们经常要写工作总结，工作总结可以把零散的、肤浅的感性认识上升为系统、深刻的理性认识。下面就是小编给大家带来的2021年终员工工作总结汇报范本5篇，希望能帮助到大家!
2021年终员工工作总结汇报1时光荏苒，回首过去的一年，内心不禁感慨万千。在部门领导和同事的悉心关怀和指导下，通过自身的不懈努力，对待工作精益求精，较为圆满的完成了自己所承担的各项工作任务，在工作上取得了一定成果。以下是我的个人工作总结。
一、有条不紊的做好厂内日常性采购
根据厂内生产年度生产计划、季度生产计划及月度计划陆续开展采购计划的制定。执行采购计划时依据库房现存量、生产计划及供应商供货周期拟定好采购物料计划安排。采购计划做好后发给相应供应商双方盖章生效合同生成，双方需严格按照采购合同执行采购计划。定期跟踪供应商生产进度，掌握重要物料到货时间安排，平时根据库存情况及生产任务的调整及时安排好供应商优先生产所需物资更好地做好跟催工作。
认真仔细核对来厂物料的规格型号数量，打印相应到货单交由质监部门检验，经检验合格入库，不合格物品整齐有序码放到不合格品库。生产过程中出现的产品质量问题及不合格品及时与供应商协调解决维修及退换货处理。定期与供应商做好对账工作，产品规格型号、数量、价格及结账情况都应一一查看，严禁出现错账漏帐和重复付账的情况。
二、积极做好厂内各部门临时性采购
各部门领导批示的请购单，按照请购单根据所请购产品的规格型号进行网络供应商筛选或直接出车去市场筛选购买。购买前做好充足的询价比价及产品质量、交货周期和服务配合度对比，经过缜密筛查选择物美价廉的优良供应商，采购商品回厂后需质检的产品交由质监部门进行检验，合格后请购人员方可领取使用。
三、工作中存在的不足
物料出现不合格品时偶尔出现未能及时放入不合格品库区，时间久了容易出现找不到相应批次的退货物品，直接影响对账情况。
今年是充实的一年，也是收获的一年。通过一年的学习工作，我在采购工作中，学习到了丰富的采购经验。同时我也在努力的提高自己的知识和经验。我深知一个公司的发展离不开每一个同事的努力，新的一年我们要为公司的发展多做贡献。同时希望公司的发展越来好。
2021年终员工工作总结汇报2时间过的真快，转眼年就要过去，我们即将迎来新的一年。回想这一年的工作来，在公司领导的正确指挥和同事们的并肩努力下，我们仓库管理员的各项工作始终围绕着库存货物安全、库存数据准确、作业标准规范化、热情服务高质量的目标开展工作。现将____年的不足和缺陷总结出来，以望在今后的工作中加以提高和改进。
一、仓库保管工作
第一、出入库管理，见单作业，凭什么可以收发，凭什么进行收发，单据，认真核实，细心清点，当面交接，当面签章;认真按严密的程序办事。
第二、订购管理，仓管担当部份物控职能，理解安全库存，周转库存，存量，采购批量，严密跟进每一款物品的进销存，及时提请欠料申购;一方面要保证能持续供应产线，一方面保证能降低库存，一方面要兼顾采购周期及采购成本，找平衡，统计每款物料的各月领用规律，理解采购的经济批量与周期，综合分析好，连续关注。
第三、5s管理，各项现场管理工作的基础，对仓库管理一样重要，仓库的定点定位定量原则，就是要做好整顿工作，仓库的物品分仓分类分管，整理好了才能分，仓库的物品多，在接收搬运储存交付的各类活动中，都需要一个有序整洁的工作环境，只有做好整理整顿清扫工作，才能保证这些工作的效率与质量。仓库管理是一件长期的重复性工作，所以必须养成一个好习惯，天天坚持做好，日清日洁，5s的素养对此有非常大的帮助。
第四、先进先出管理，是仓库管理的三大原则之一，不执行先进先出易造成超期库存，易产生物品变质，易产生工程变更的报废风险。执行先进先出的办法有色标法，双区库品移位法，重力法，最严密批次记录台账追索法等。
二、存在问题及计划
在过去的工作中，在公司领导和同事的帮助下，经过自己的努力，顺利完成了岗位规定的工作，也使客户对自己有了较高地评价。但仅仅限制于目前工作岗位，对公司其他业务和流程几乎一片空白，公司系统也没有较深入地了解和认识，对物流专业知识也有很大的不足。
为了适应新形势、谋划新发展，我决心在今后的工作中，发扬成绩、克服不足、加强学习、努力工作，为新的一年做好准备工作，决心做好以下几方面：
1、力争在提高自身专业素质上取得新突破，通过制定学习计划，做到与时俱进，当然不仅要学习书上的东西，而且要学习做人的道理，处世的方法，不断增强服务客户的能力，增强与客户沟通的能力，增强解决客户问题的能力，使自己成为一个综合素质比较好的员工。
加强思想认识，做到学以致用。
2、要坚持个人自学，通过阅读物流专业知识书刊，利用自己的业余时间加强学习。
3、积极参与公司各类新知识的培训，及时更新自己的知识，提高自己的工作和专业能力，虚心向同事学习，取他人之长，补自己之短。
4、加强物流管理、供应链管理知识方面的学习，并在工作中不断应用这些知识，做到理论实际相结合，不断发现工作的问题，使自己和公司能够共同进步。
五、确立目标，不折扣行动，大胆思考，小心求证，力求做得更好。
在新的一年里我将努力学习、总结经验、克服不足、再接再厉、一如既往的做好我的本职工作，努力使我在仓库管理员的位置上有更大的起色，与同事劲往一处使、心往一处想，不计较得失，只希望把工作圆满完成，决不辜负领导对我的信任和期待。这份仓库管理员的职业是我人生很大的财富，我真心地感谢那些曾指导和帮助过我的领导和同事们。
今后我还要继续脚踏实地、勤勤恳恳、认认真真、努力完成各项工作。要自觉地做好每一项工作，就必须正视自己的工作，无论工作是繁重、繁忙还是清闲，都要适应这里的环境，要用积极的态度去完成领导交给的每一份工作，使自己在普通的岗位上发挥自己的光和热!
2021年终员工工作总结汇报3一、仓库保管员的工作
1、负责仓库大库(原辅料区.阴凉库)、危库、剧毒品库、冷库、中药材库及阴凉库的日常卫生和安全工作及各项记录;
2、责所有有关原辅材料、中药材、危险品、化试、冷藏物品等的入库、出库工作，按标准操作程序和标准管理制度做好各项工作及记录。
二、配合车间生产
1、生产计划，负责制造部固体车间、液体车间、注射剂车间、原料药车间、中药提取车间、合成车间等的分料工作，及时填写相关的记录;
2、配合以上各车间的领料工作，及时填写货位卡，分类帐，核准现场物料等，做到帐目清晰，可查。
发现问题及时汇报，改正。
三、配合GMP的认证
1、配合做好了各车间GMP认证所需很多的调帐工作;
2、完成了仓库GMP认证期间的很多帐目清查、整理工作，做到了帐目一目了然，现场整洁，到达了帐、卡、物一致;
3、配合化验中心做好现场核准工作。
四、负责仓库洁净区的管理和清洁工作
1、做好洁净区空调机组的维护工作;
2、每个星期一做好洁净区的清洁工作及填写相关记录;
3、化验中心、质保部取样后，做好清洁工作;
4、分料后，做好清洁工作及清场记录。
五、配合其他的工作
1、负责中药材外加工所需材料的入库，领料工作及相关记录;
2、负责生命能在我厂合成时所需原辅材料的入库、分料、领料工作及相关记录;
3、负责技研部做小试或新产品开发所需物料的入库、分料、领料工作及相关记录;
4、配合化验中心的取样工作;
5、每月协助财务做好盘点工作;
6、配合成品保管员做好出库、退货、搬运工作，辅助包材保管员做好日常工作。
以上为本人工作总结，请领导批评指正。
2021年终员工工作总结汇报4光阴似箭，日月如梭，不知不觉中一年又过去了，在同事的支持和帮助下，我勤奋踏实地完成了本职工作，也顺利完成了领导交办的各项仓库任务，自身在各方面都有所提升，为做好仓储各项工作打下了良好的基础，这是比任何东西都宝贵的人生财富，并将受益终生。所以我怀着一颗感恩的心在工作着、学习着。借着这次机会，我对一年来的工作进行一下总结与归纳，如有不妥之处请领导批评指正。
1、在工作中能够严格要求自己，保证入库、出库、领料的数据准确。
入库及时登帐，手续检验不合要求不准入库;出库时手续不全不发货，特殊情况须经有关领导签批。做到以公司利益为重，爱护公司财产，不监守自盗。
2、当班期间，认真协调入库及准确及时入库，并合理安排材料在仓库内的存放次序。
按产品种类、规格、等级分区堆码，不得混和乱堆，保持库区的整洁。能真正掌握物料的进、出、存的工作流程，同时也真正做到了物尽其用，人尽其才的作用。
3、货物发放，能认真执行货物发放规定，敢于坚持原则不徇私情，保证成品发货的准确性。
出库时手续不全不发货，特殊情况须经有关领导签批。做到以公司利益为重，爱护公司财产，不监守自盗。
4、报表制作，除了提高发货效率外，还要认真收集数据，合理编制，以自己能力为领导们提供极尽可能准确的数据。
定期对仓库产品盘点清仓，做到帐、物、卡三者相符。积极配合财务部门做好仓库库存的盘点、盘亏的处理及调帐工作，保证库存报表的上交时间和数据的准确性,真实性。
5、做好仓库管理工作，尽可能将库内打扫整洁，及时除理不合格产品，根据情况整理库房。
按产品种类、规格、等级分区堆码，不得混和乱堆，保持库区的整洁。能真正掌握货物的进、出、存的工作流程，同时也真正做到了物尽其用，人尽其才的作用。
总之，仓库能在现实情况中不断的改善是离不开各位领导的大力支持和帮助，在挥手昨天的时刻，我们将迎来新的一年，将不骄不躁，脚踏实地一步一个脚印走下去，对过去的不足，将不懈的努力争取做到，我们将会用行动来证明我们的努力，我们更加清楚获取不是靠辉煌的方式,而是靠不断的努力。
2021年终员工工作总结汇报5光阴荏苒，岁月如梭，20__不知不觉在指尖悄然逝去，20__年迎面而来。回想过去，面对眼前，展望未来!有进步的喜悦，亦有工作中失误的愧疚。用心思量总结工作当中的利弊、得失。从教训中汲取经验，为以后的工作做好了充分的准备。现将工作总结如下：
一、工作总结：
1、坚持执行本公司的早会制度，提高员工精神面貌;
为了提高工作效率，确保工作能按时、保质保量地完成，对前一天的工作做总结，找出不足加以改善，并做好当天工作计划。通过早会，提高内部人员士气，加快了各类信息的流动，能及时地发现并解决问题。
2、及时收发物料，并不定期进行自盘;
督促仓管员对所管辖的物料及时的进行收发整理，并定期自盘，合格物料及时清点进仓，输单员及时做好帐务处理。确保了帐、物、卡的一致，使仓库工作做到日清日毕。
3、坚持执行7S工作，做好物料的标识和防护;
改善工作环境，做到让人一目了然，规划仓库物料的区域标识。
4、调整物料摆放，实行仓库定位工作;
了解各仓管员的所管区域物料摆放后，针对于仓储规划的不明确，做了一个相应的仓储区域规划整改方案图。对物料现场的大面积区域划分进行了相应的调整再次细分与标识，以更有利于现场物料管理。避免仓管员在备料过程中存在找不到料，及找料时间太长，为了提高他们的工作效率，要求他们对库位表定时更新，对于部分仓管没有做库位表的，要求他们对这一缺陷进行了整改。现所有货架基本都已贴上了库位表，做到了，不是仓管员走到物料区短时间内也能及时的找到所需物料。
5、退供应商不良品的及时处理;
每周统计不良品给相关部门并及时跟进，在相关部门的协助下，不良品得到了及时的处理。
6、加大了物料的追踪工作;
对即将断货的物料进行合理追踪，并和采购、生产等个个部门积极沟通，确保到料及时。降低生产滞留。
20__年悄然离开，回想自己在这一年的工作，许多工作还有不尽如意之处。
二、存在的'不足以及改进措施：
1、缺乏沟通，不能充分利用资源;
在工作的过程中，由于今年接触比较多的事物，对比较陌生的地方没有积极向其他同事求教，造成工作效率降低甚至出现错误，不能达到优势资源充分利用。在以后的工作中，我要主动加强和其他同事的沟通，通过公司这个平台达到资源共享，从而提高自己的业务水平。
2、缺乏计划性;
在工作过程中，由于缺乏计划性，工作目的不够明确，主次矛盾不清，常常达到事倍功半的效果，领导不满意不说，自己还一肚子委屈。在以后的工作过程中，我要认真制订工作计划，做事加强目的认识，分清主次矛盾，争取能达到事半功倍的效果。
三、20__年工作计划：
1、保证工作顺利开展;
确保平时的收发业务顺畅，及时发料，及时进仓，保证车间的正常生产，做到及时处理各部门反映的问题。
2、仓库人员的换岗;
在20__年上半年完成所有仓管员的岗位调换工作，可以培养仓库人员的多方面能力，熟悉多的物料，在其他人员调休的情况下可以帮忙处理业务。发展多面手人员，作好人员储备，为以后的工作打基础。
3、建全仓库流程;
建全仓库收、发、存、管的业务流程，使每个人都可以按制度作业仓库流程，做到任何一个人都可以在短时间内接手本部门的任何一项工作。
4、仓库的整体规划;
做好仓库的整体规划，对物料进行重新分类摆放。
5、建立数据化绩效考核;
从帐、物、卡相符程度;报料及时;库容;做账及时等多方面综合员工失误次数，从而计算出员工失误率。以失误率来判定员工的绩效考核。不在以模糊的印象来决定员工的工作表现，而是以准确数据来确定员工的工作能力。
6、实行A、B、C、管理法，做好物资盘点工作，确保帐卡物三相符;
A、B、C管理法是将产品分为三大类重点盘点A类物资(占仓库资产的70%)A类物资具有占资金大数量少等特点，方便仓储人员盘点，可做为月盘点。重点管理C类物资(占仓库资产的10%)C类物资是常用物资，且数量大，资金小。仓储人员应每日查询C类物资，以确保因物资短缺而造成的生产滞留。B类物资(占仓库资产的20%)可适当不做重点管理。A类物资可做月盘点，B、C类物资可做为季度盘点。
7、员工培训;
培训计划，对员工进行5S、安全、岗位操作技巧和新中大系统操作的培训。
小区物业年终工作总结篇5
一路走来，遍历了2020的景色，如今的我们即将走进全新的2021年里。在2020年快要结束的时候，物业客服应该对自己的工作写一份工作总结。下面就是小编给大家带来的2020物业客服年终工作总结及工作计划5篇，希望能帮助到大家!
2020物业客服年终工作总结及工作计划一时光如水、岁月如梭，一晃间半年已经过去了，回顾当初在商会应聘物业管理公司客服岗位的事就像刚发生一样，我要对来到__公司的工作做一份个人工作总结。如今的我已从懵懂的新人转变成了肩负工作职责的客服员工，对客服工作也越来越熟悉。
这是短暂而又漫长的半年，短暂的是时间流逝飞快，漫长的是成为一名优秀的客服人员，道路还很漫长。做一名合格、称职的客服人员，需具备相关专业知识，掌握一定的工作技巧，并要有高度的自觉性和工作责任心。当然，这一点我是在工作中经历了各种挑战与磨砺后，才深刻体会到。
一、学习到的东西
1.拓展了才能
每当我把每一项工作都认真努力的完成时，都是对我的支持与肯定。__会期间，我们客服部在这四五天加班，把自己的分内事做好，体现我们客服中心的团结精神，体现大家对工作都充满了激情，这时的累也就不算什么了。
2.提升了自身的心理素质，磨砺了我的性格
对于刚接触物业管理、经验不丰富的人而言，工作中难免会遇到各种各样的阻碍和困难，但在领导和同事们的帮助下，勇于面对，敢于挑战，性格也进一步沉淀下来。职业精神就是当你在工作岗位时，无论多辛苦，都应把工作做到位，尽到自己的工作职责。微笑服务就是当你面对客户时，无论烦恼与否，高兴与否，都要以工作为重，始终保持微笑，因为你代表更是公司的形象。我觉得在客户面前要保持好的精神面貌和工作状态，作为一名客服员要把职业精神和微笑服务放在第一。
3.细节的重要性
在__这里我深刻体会到细节疏忽不得，马虎不得。不论是批阅公文时的每一行文，每一个标点，还是领导强调的服务做细化，卫生无死角等，都使我深刻的认识到，只有深入细节，才能从中获得回报。不因细节因其小，而轻视、忽略。
二、主要工作内容
1.首先就是熟悉各方面信息，包括装修单位、业主、施工单位等信息，在做好记录的同时通知相关部门和人员进行处理，完成后进行回访。
2.商户资料、档案、钥匙的归档及客户装修手续和证件的办理。
3.公司单发函，整顿通道乱摆乱放通知单，物品放行条﹑大型装修资料、小型工程单﹑温馨提示﹑维修单等等怎么运用都要熟悉。
下半年，我要努力改正过去半年里工作中的缺点，不断提升。多与领导、同事们沟通学习，取长补短，提升自己各方面能;提高对工作耐心度，更加注重细节，进一步改善自己的性格，加强工作责任心和培养工作积极性;拓展各项工作技能;加强学习物业管理的基本知识，完善客服接待流程及礼仪，提高客户服务技巧与心理。
公司的文化理念与工作氛围都不自觉地感染着我、推动着我。通过此次的工作总结，让我确定了自己努力的方向，在新一年工作中挑战自我、超越自我，取得更大的进步!
2020物业客服年终工作总结及工作计划二今年的工作到这里就已经结束了，今年的收获是有很多的，自己可以说是比较好的完成了这一年的工作的。这一年在领导的指挥下、跟同事的合作下可以说是很圆满的完成了我们今年的工作的。在明年的工作开始之前先为这一年的工作做一个个人的总结，希望自己能够在总结的时候发现自己的一些不足，更好的去开始自己新阶段的工作。
作为我们__物业公司的一名客服，我是在__小区的物业管理处工作的，我的主要的工作任务就是要去解决住户的问题，在住户打电话到物业管理处来寻求帮助的时候，纪录他们的问题并派人上门去处理问题，在之后也要及时的去做好回访的工作，保证住户对我们物业的满意度。工作确实是很简单的，难点就是难在跟住户的沟通方面。现在各个网络平台有很多的不负责任的物业的新闻，所以这也就导致住户对物业的信任度降低了，所以物业跟住户之间的关系就越发的紧张的，没有处理好问题的话可能就会导致矛盾的产生。
住户既然已经打电话过来了，就说明住户是需要帮助的，所以首先要做的就是要安抚好住户的情绪，在遇到问题的时候情绪是不可避免的会不好的，但只有住户有一个好的情绪才能够做到有效的沟通，所以先要安抚好他们的情绪，引导他们说出自己的一些问题，根据他们的问题说出我们解决问题的方式。态度是一定要诚恳的，不管住户说了一些怎样的话都应该要保持好自己的好情绪，不然不仅事情处理不好，还会引发更大的矛盾。
在这一年的工作中也发现了自己的很多的不足，有一些事情自己还是不能够很好的去处理。在我们客服部经理的身上也学到了很多的处理问题的方法，发现我跟经理之间还是有很大的差距的，自己之后要更加的努力才行，也要多向经理学习，让自己能够有更多的进步。新的一年希望自己能够收获更多，我的计划是在休息的时候也多上网去学习其它的客服分享在网上的一些经验，根据自己的实际情况去吸收一些适合自己的经验，去提高自己的工作能力。
新的一年我也会继续的保持自己现在的一个努力的状态，我也已经做好了迎接新阶段的考验和挑战的准备，希望在新的一年中自己能够有更多的收获和进步，期待新的一年的工作的到来。
2020物业客服年终工作总结及工作计划三面对过去的一年，总结工作实践过程中我们所做出的改变，同时也要总结现有工作中出现的新问题，不断改进工作方法，管理理论及实践水平，为了总结经验，促成20__年工作再上一个新的台阶，现将20__年工作总结如下：
一、部门主要工作完成情况
1、客户服务方面
①小区收楼、入住、收费情况
由于小区投入使用已_年多，客户收楼、入住已进入相对平稳的时期，迁出与变更客户有所增加，因此20__年度我部共办理：应交房_户;实际交房_户(其中包括车位_户，储藏间_户、店面_户);截止到_月_日止，小区已达到交房条件为_户，累计交房为_户，交房面积_，交房率为_%;截止到_月_日止，小区入住客户累计_户(，其中已装修入住的_户，未装修入住的_户，包括店面)，入住面积：_，入住率为_%;本年度，收取各项费用仍旧是我部工作重点。共发放客户缴费通知单约_份。对未按时交费的客户，组织区域管家与客户进行沟通，及时了解客户需求并反馈，根据反馈信息认真做好分析，采用电话提醒、上门询问、短信等各种方式进行催缴工作。
②日常工作及完成情况
本年度共计处理客户日常报修及发现的问题共计_件;已完成_件处理率_%，并反馈客户;处理客户投诉共计_件，全部完成，处理率_%。除此之外，还为客户办理了车位续租、装修、网络接入、门禁卡、广告等日常服务工作。
③入户服务意见调查工作
我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，截止到20__年__月__日我部门对小区入住业主进行入户调查走访_户，走访反应出的问题统计：服务态度_起，后勤保障_起，安全及车辆秩序_起，保洁绿化_起;截止到20__年__月__日共发放业主满意度调查表_份(全部入户调查)，调查得出小区业主对我管理处总体的满意度为_%，其中别墅区域满意度为_%，AC区满意度为_%，B区满意度为_%，DC区满意度为_%;
2、后勤保障方面
原多层单元内各层都装有插座，业主借机用其为电动车充电，经发现后为控制用电，统一更换面板共_块;每月抄写计算电表，配合收费员做好每月电费计费的收取工作;严格按照消防管理规定抓好楼宇消防设施的日常管理，规范消防设施设备的维修保养;使应急灯、疏散指示灯系统处于运行良好状态;更换过期及压力不够的灭火器共_瓶，更换消防水袋共_条;
3、保洁、绿化方面
保洁绿化在各项工作执行当中，对小区所管辖范围内的卫生设施进行了统筹管理，一年来，保洁冲洗小区主干道路面、架空层、广场、水池、车库等各_次，未交房空房卫生大扫除_套，清刷小区周边红砖_次，清洗、抛光电梯不锈钢门共_扇，清捞污水进_次。对各保洁工作区域进行了规范的划分，以个人清扫_个楼道为标准，将架空层纳入楼道清扫范围，以确保更好的开展工作;小区绿化日常工作因绿化工不稳定，经常出现缺编，导致小区绿化出现苗木茂盛、杂草重生、浇灌困难等现象，养护工作做不到位。为了让小区环境美观不受影响，今年聘请外小工对小区绿化地的杂草进行清除，共计用工时为_个;以便于绿化员可以及时对草坪进行修剪、造型、打药，根据气候变化时进行施肥、补苗和病虫防治等工作，确保区内的绿化养护质量。
二、工作中存在的不足
1、工作人员服务意识、团队意识有待提高;
2、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时，各部门的衔接不是很到位;
3、客服员走访业主时，经常吃闭门羹，那足以证明我们的服务工作还没有做到位;
4、工程人员技术水平还比较欠缺，专业化知识远远不够;
5、仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签;
6、二次供水、配电房等自保的各类公共设施设备无保养、无记录;
7、质量管理落实不到位，检查发现的问题，纠正力度不够。
三、20__年度的初步工作计划及总体工作目标
随着公司的脚步迈入新的一年，客服部总体的工作目标已由打好基础转变到完善制度，深入发展的阶段，我部的工作也必须更上一个台阶，同时，针对本年度工作中的不足积极改进，提高服务的前瞻性与及时汇报工作的意识，并且加大收费力度完成公司下达的收费指标，完善档案管理并将对客服工作做深、做细;具体工作如下：
1、重新制定和细化本部门的工作职责;把客服、保洁、绿化、后勤制度统一修改为《客服部管理制度》，改进各组的工作流程，做到有制度、有实施、有检查、有改进，并形成相关记录;
2、实行区域管家现场办公制，以方便业主的咨询、报修、等其它便民业务的快捷受理，不管大事小事，都要做到客户随叫随到，客服热线确保24小时都处于待机状态;全面开展定期或不定期的小区巡视检查工作，并为此制订详细的巡查制度、报修程序、及检查完成跟进工作要求，做到发现问题、及时处理、全程跟进;两年内将打造出区域内金牌物业管家;
3、客户报修、投诉的处理和解决是我部日常工作的重要环节，为更好的掌握客户信息，了解客户对我处工作的满意程度，提高工作效率，我部针对每一个客户的投诉、报修将采用专人接听电话，处理各类报修及时率达到_%，返修率不高于_%;一对一的上门或电话方式进行回访，询问客户投报人对我处接报后员工的服务态度、解决时间、处理情况;
20__年度已平稳度过，我部全体人员在公司各级领导的正确指导及精心组织下，以饱满的热情、奉献创新的精神，取得了阶段性的成绩。希望明年我们能够再接再厉，做到更好!
2020物业客服年终工作总结及工作计划四做客服工作的这一年，我也是认真的去为业主们服务，同时也是积极的听从领导布置的任务，去完成好，而自己也是在这一年有了更多的成长，也是让我自己感受到自己的一个进步我也是会继续的来努力，来让自己有更多的收获。在此也是来就这一年在物业公司做前台客服的工作做个总结。
这一年也是经历了很多，年初的时候也是没有想过自己会是那么的忙碌，积极的来配合社区的工作人员一起做好防控的工作，给业主们服务，去做一些工作，也是让我感受到在此次的疫情下，大家是那么的团结，也是愿意配合，以前觉得态度比较差的业主也是在此次的情况下，愿意积极的来配合，大家都是为了小区的安全而着想，同时也是让我感受到的确我们的工作也是更加的被认可，即使后面的工作开展也是如此，业主们也是对于我们的工作有了更多的体谅，愿意更多的来配合，一些问题的出现，也是去处理好，业主们也是更好的说话，当然自己的服务态度也是一如既往的去做好，去让业主们认可，的确一些问题的出现自己也是需要和同事们积极打配合，去督促维修的同事来做好，一年下来也是完成工作让我感受到做好这份服务工作其实也是有很多可以思考，可以去提升的方面，自己的能力有了更大进步了。
除了做好了工作，自己也是不断的去学习，多去了解物业的一些相关法律以及规定，同时也是去熟悉小区，虽然来到我们小区工作也是有了一段日子，但是这一年也是更加的了解了，同时对于一些顽疾也是提出了自己的意见去得到了很好的改善。并且下班之后我也是会去看物业相关的书籍，虽然自己是个基础的客服，但是我也是希望得到提升，而这也是需要自己的努力才行的，同时也是特别的感激同事们平时也是配合我的工作，也是在工作上帮了我很多的忙，给予了我一些指导，让我学到挺多的。
一年下来，虽然自己还有不足也是有要继续学习的方面，但是和之前刚来公司做事不久的我对比也是有了很大的改进，我也是会继续的来努力，同时也是会更好的把客服工作给做好了，我也是相信在来年，物业工作自己也是会做的更为出色。同时也是积极的来提升，当有晋升的机会，我也是要去把握，去让自己的物业能力更好。
2020物业客服年终工作总结及工作计划五忙碌的2020年即将过去。回首客务部一年来的工作，感慨颇深。这一年来客服部在公司各级领导的关心和支持下、在客服部全体人员的积极努力配合下、在发现、解决、总结中逐渐成熟，并且取得了一定的成绩。
一、提高服务质量，规范前台服务。
自2020年我部门提出“首问负责制”的工作方针后，2020年是全面落实该方针的一年。在日常工作中无论遇到任何问题，我们都能作到各项工作不推诿，负责到底。不管是否属于本岗位的事宜都要跟踪落实，保证公司各项工作的连惯性，使工作在一个良性的状态下进行，大大提高了我们的工作效率和服务质量。根据记录统计，今年前台的电话接听量达____余次，接待报修___余次，其中接待业主日常报修___余次，公共报修___余次;日平均电话接听量高达__余次，日平均接待来访__余次，回访平均每日__余次。
在“首问负责制”方针落实的同时，我们在_月份对前台进行培训。主要针对《前台服务规范》、《前台服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、《举止行为》、《前台办理业务规范用语》等进行培训。培训后还进行了笔试和日检查的形式进行考核，而且每周在前台提出一个服务口号，如“微笑、问候、规范”等。我们根据平时成绩到月底进行奖惩，使前台的服务有了较大的提高，得到了广大业主的认可。
二、规范服务流程，物业管理走向专业化
随着新《物业管理条例》的颁布和实施，以及其它相关法律、法规的日益健全，人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状，而是朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对园区的日常管理中，我们严格控制、加强巡视，发现园区内违章的操作和装修，我们从管理服务角度出发，善意劝导，及时制止，并且同公司的法律顾问多沟通，制定了相应的整改措施，如私搭乱建小阁楼、安外置阳台罩的，一经发现我们马上下整改通知书，责令其立即整改。
三、改变职能、建立提成制
以往客服部对收费工作不够重视，没设专职收费人员，由楼宇管理员兼职收费，而且只在周六、日才收，造成楼宇管理员把巡视放在第一位，收费放在第二位，这样楼宇管理员没有压力，收多收少都一样，甚至收与不收一个样，严重影响了收费率。所以，从本年度第二季度开始我们开始改革，取消楼宇管理员，设立专职收费员，将工资与收费率直接挂钩，建立激励机制，将不适应改革的楼宇管理员辞退。招聘专职收费员，通过改革证明是有效的。一期收费率从55%提高到58%;二期从60%提升到70%;三期从30%提升到40%。
四、加强培训、提高业务水平
物业管理行业是一个法制不健全的行业，而且涉及范围广，专业知识对于搞物业管理者来说很重要。但物业管理理论尚不成熟，实践中缺乏经验。市场环境逐步形成，步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习，学习该行业的法律法规及动态，对于搞好我们的工作是很有益处的。客服部是与业主打交道最直接最频繁的部门，员工的素质高低代表着企业的形象，所以我们一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平，我们培训的主要内容有：
(一)搞好礼仪培训、规范仪容仪表
良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉，物业管理首先是一个服务行业，接待业主来访，我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这样即使业主带着情绪来，我们的周到服务也会让其消减一些，以使我们解决业主的问题这方面，陈经理专门给全部门员工做专业性的培训，完全是酒店式服务规范来要求员工。如前台接电话人员，必须在铃响三声之内接起电话，第一句话先报家门“您好”，__物业×号×人为您服务”。前台服务人员必须站立服务，无论是公司领导不是业主从前台经过时要说“你好”，这样，即提升了客务部的形象，在一定程度也提升了整个物业公司的形象，更突出了物业公司的服务性质。
(二)搞好专业知识培训、提高专业技能
除了礼仪培训以外，专业知识的培训是主要的。我们定期给员工做这方面的培训。主要是结合《物业管理条例》、《物业管理企业收费管理办法》等污染法规、学习相关法律知识，从法律上解决实际当中遇到的问题，我们还邀请工程部师傅给我们讲解有关工程维修方面的知识，如业主报修，我们应能分清报修位置、基本处理方法、师傅应带什么工具去、各部分工程质量保修期限是多少，是有清楚了这些问题，才能给业主宣传、讲。让业主清楚明白物业管理不是永远保修的，也不是交了物业管理费我们公司就什么都负责的，我们会拿一些经典案例，大家共同探讨、分析、学习，发生纠纷物业公司空间承担多大的责任等。都需要我们在工作中不断学习、不断积累经验。
五、组织活动、丰富社区文化
物业管理最需要体现人性化的管理，开展形式多样、丰富有趣的社区文化活动，是物业公司与业主交流沟通的桥梁。物业公司在往年也组织了大量的社区文化活动，如一些晚会、游园活动，短途的旅游及各类棋类比赛等。得到了全体业主的认可，但是结合现在物业的实际运营情况，0.3元/平方米标准的物业费连日常的管理开支都保证不了，更何况组织这些活动要花费相当大的一笔费用，在这种情况下，我们要克服困难、广开思路、多想办法，合理利用园区的资源有偿收费开展活动。
我们结合实际情况，联系了一些电器城、健身器材中心、迎利来蛋糕店、婴儿早教中心等单位在园区内搞活动，这些公司提负责供完整的一台节目，园区业主共同参与，寓乐其中，经销商们不仅发放了礼品，而且物业公司还收取了一定的费用来弥补物业费的不足，通过一次次的活动，体现__小区人性化的物业管理，同时也增进了物业公司与业主之间的沟通与交流，并为公司增加一笔收入，据统计自2020年_月以来以园区内开展活动形式收取现金及实物共计约___元。
六、清查二期未安装的水表，追缴经济损失。
本年度客服部一直配合工程部对二期未安装水表的住户进行调查，据资料统计大约有近__家住户没安水表，从入住以来一直未交过水费。我们必须抓紧时间将表安装上，并尽力追回费用。而且在安装的过程中我们又发现了新的问题，许多卡式水表需换新的电池，面临这种情况我部抽调出专门人员负责这九栋楼宇的筛查和收取水费的工作。在与工程部的共同配合下目前为止我们已安装了__户水表，并且追缴了费用。
七、执行新自来水的水费收费标准，及时调整水价。
在今年7月份全市自来水进行统一价格调整，园区内___多住户，我们必须在_月底前挨家挨户将水费结清，便于_月份水费上调的顺利过度。针对这一情况。时间紧任务重。我们及时调整班次，将人员划分范围，客服部全体人员停休，加班加点全员入户收水费。通过大家的共同努力，在不到一个月的时间内我们尽了努力完成了这一任务。使_月份的水价平稳的由__元/吨上调到__元/吨。于此同时我们对于那些从未收过水费的住户也基本上走完一遍，共查出漏户约__户，共计追缴费用约____元。就此问题我部提出要求水费以后按月收取，取代以前一个季度才收一次的规定，减少工作失误，细查到位每一户。
八、不辞辛苦，入户进行满意度调查
根据计划安，20__年__月开始进行满意度调查工作，我们采取让收费员收费的同时进行此项调查工作，同时重新登记业主的联系电话，我们会将业主的最新联系电话重新输入业主资料中。据统计至今为止已发放___份，返回___份，回收率为__%。
20__饱满的精神去迎接新的一年，共同努力为__物业公司谱写崭新辉煌的一页!
客服部2021年工作计划：
一、针对2020年满意度调查时业主反映的情况进行跟进处理，以便提高2021年收费率。
二、继续规范各项工作流程，认真贯彻执行各岗位的岗位职责。
三、推行《员工待客基本行为准则》，提高员工素质及服务水平。
四、根据公司要求，在2__年对客服部全体人员进行业务素质及专业知识培训，及时进行考核。
五、继续执行现行的物业费收取机制，在实际工作中不断加以完善。
小区物业年终工作总结篇6
您好！
今个礼拜天，我想了想还是要把上海的观感以及由此产生的一系列的想法与思考总结出来，谨供您参考。 （一）
上海是国际大都市，不仅代表了先进文化，而且也是代表先进生产力的地方。有潜质的、有悟性的、有发展后劲的营销人员经常跑上海等沿海城市与经常跑三门峡、宝鸡等内地城市，在相同的时间单位内所接受的新视野、新思维、新办法截然不一样，其收获量甚至有云泥之别的。
由此而言，市场部人员也应经常跑跑上海等沿海城市，有利于开阔视野、有利于锻炼识见、有利于启迪营销思维。说来惭愧，在我多年营销生涯当中，我仅出过上海3次，97年底98年初，与上海形上传播公司打交道出过两次，那都是浮光掠影，匆匆而过。这次呆了五、六天算是沉了下去，接触面比较广泛，对其认识也较深刻一些。 （二）
代表先进生产力的地方，我仅仅说说上海的商业零售业态及分销渠道模式。
商业业态：一是零售大鳄抢滩登陆、跑马圈地、精心设点，连锁经营，渐成寡头垄断。家乐福苦心经营七年，成为大卖场旗帜店（6家）；欧尚（2家）、麦德龙（4家）、易初莲花（7家）、大润发（11家）正迎头赶上。在这些核心大店内，制造商如可口可乐、百事可乐、百威、宝洁、丝宝投资进行终端生动化陈列和阶段性系列化促销。二是华联（251家）、联华（300家）、农工商（150家）三巨头超市连锁、便利购物。三是酒店业的核心大店，沪上叫品牌店，也开始进行连锁经营，如席家花园等等。
我觉得这些有代表性的核心大店，无论对哪一个制造商而言，都是高成本渠道，投入大，但这些渠道毫无疑问又是时尚性渠道，能够引导消费潮流，能够提升品牌形象（终端生动化陈列）。所以，一些成熟的品牌公司都对此渠道高度重视，毫无轻心之意。我们公司也应如此，并派强有力的销售员进行长期沟通并维护。
分销渠道：当下的上海分销渠道在很大程度上已经形成了扁平化，是一种深度分销形式。渠道中只有分销商和终端零售商，没有中间层面了。——太多的中间商会导致交易成本提高，而且往往造成渠道存货增加，帐期延长，甚而导致信息失真、计划偏离。
我初步分析，原来的传统意义上的上海市场二级经销商绝大多数已经走上了两条道路，一是死掉了，二是被改造成大的零售商（就其实质而言，是个典型的物流配送商）。
现举例说明——
日本三得利啤酒长期占领上海市场就是完全靠一种比较成熟、比较规范的深度分销系统来高效运转。具体而言，就是一种宽渠道密集分销。在有效销售半径（配送半径）3-5公里内，设立一个分销商，该商负责配送300—500家终端零售便民店，并建立终端客户档案。每个分销商被划定一个享有独立经销权的保护区域，实行封闭的片区分销制，不得跨区冲货。在每一个分销商管辖区域内，厂家（总经销商）委派1名业务员（大的、销量好的片区是2名），专事终端零售商的开发与管理，并时时对所管理的分销商实施规范化的“产品三控制”即控制价格、控制流向、控制流量。
据悉，三得利在全市计有60—70家有实力的专业分销商。
在此深度分销模式下，厂家（总经销商）对终端零售商的开发管理与产品的物流配送是分离的。厂家（总经销商）与分销商所承担的渠道核心工作界定明显：
厂家（总经销商）工作界定：维护分销商原有的终端零售商，并帮助其开发新的终端客户，进行终端“人性化管理”；
分销商工作界定：为终端零售商配送产品、收好货款，做好售后服务工作，进行终端“亲情化服务”。
与其相适应的工作考核指标亦即不同。对厂家（总经销商）业务员的工作考核指标主要为：a、产品铺货率；b、产品市场占有率；c、终端客户资料；d、终端客户拜访记录；e、概念终端的建立与维护（主要指产品陈列和POP陈列）；f、客户投诉记录。
对分销商的工作考核指标主要为：a、对其管辖范围内终端零售商及时送货，一般要求24小时之内送到；b、与厂家业务员共同开发市场，在其所辖片区内达到厂家所要求的产品铺货率和占有率；c、及时为终端零售商调换有质量问题或包装破损的产品，并提供其它售后服务工作； d、严格遵守厂家（总经销商）制订的价格政策和销售政策。（参考资料：汤志庆《塑箱啤酒的深度分销》）
通过以上两大考核系统，最终迫使业务员、分销商在自己所管辖的一亩三分地内“深挖洞、广种粮”，把自己山头上的所有销售潜能最大限度地挖掘出来。
我们公司精品玉液的总经销商上海GS公司采取的深度分销模式类似三得利公司，也即片区分销制，只是规模小，管理还不够到位。当时，翻阅上海办事处提供的该公司分销商档案，我很惊叹，厚厚的一大本子，40多家分销商，每家管理150-300来家零售便民店。
基于上述个案分析，我认为，今日的上海得了“海洋文明”之先，分销网络之生产力较之内地已经高度发达。良好的利益驱动（产品的毛利率和周转次数）+良好的客情关系（人员的终端亲情化服务和终端人性化管理）打造成的扁平化的网络链条， 已经发展成一种信用式、契约式的营销网络体系。 （三）
分销渠道系统当中，高成本渠道、中成本渠道和低成本渠道之扼要分析。
市场交易模块和市场交易行为往往决定了哪种渠道应服务于小批量高利润的消费者，哪种渠道应采取薄利多销的原则，服务于大批量的消费者。这也是分销渠道系统中的核心问题。
惟其如此，按照各产品利润空间、促销空间等等作综合成本效益分析，才能够有效选择总渠道成本最小的分销渠道模式。渠道成本当中主要是四大项，一是开店费，二是促销费，三是人员维护费、四是物流配送费。
高成本渠道分析：A类核心大店即是。投入虽大，但又是时尚性渠道，引导消费潮流。我觉得，此类店中的大卖场、超市连锁应采取薄利多销的原则（加价率本身就低），服务于大批量的消费者；消费产品结构：高中低档比较齐全；厂家（总经销商）直接掌控并配送。 像沪上的品牌酒店，在很大程度上是一种旗帜店，是大众消费导向的风向标，应服务于小批量高利润的消费者；消费产品结构：高端产品、中端产品居多；且最好是厂家（总经销商）直接掌控并配送。
中成本渠道分析：B类大店，沪上多是分销商管辖，厂家（总经销商）参与开发管理，但不配送。此类渠道大部分应采取薄利多销的原则，服务于大批量的消费者；消费产品结构：中端产品、低端产品居多。
低成本渠道分析：C类一般店，沪上多是分销商管辖，厂家（总经销商）参与开发管理，但不配送。此类渠道绝大部分应采取薄利多销的原则，服务于大批量的消费者；消费产品结构：中、低端产品居多。团购渠道也应归属于低成本渠道，此类渠道应服务于小批量高利润的消费者；消费产品结构：高端产品、中端产品居多。
物流配送成本：沪上物流配送体系比较完善，一是自有配送车辆；二是物流配送公司的，在我所呆的几天里，看得较多的是大众物流公司的小型厢式货车，这些“货的”穿街走巷，像二大爷赶集似的随便溜；三是租赁或雇用民工带牌照的人力三轮车进行配送。
人员配置成本：沪上活跃着一支庞大的促销大军。高成本渠道、中成本渠道当中，主要集中于两大项，一是业务员工资奖金，二是促销员工资奖金。低成本渠道当中，主要是业务员工资奖金。 （四）
沪上短短数日，我思绪联翩。由三得利、GS的深度分销模式，我想到了西北市场L经理经销的红高梁酒。可以讲，西北市场的B类店、C类店几乎都有红高梁酒消费，L经理庞大的网点分销，又是如何运作的呢？人员配置成本又是如何？物流配送成本又是如何？各通路渠道价差又是如何呢？各通路渠道毛利率、周转次数又是如何？
进而我又想到了古城西安的W经理。这次西安糖酒交易会期间， W经理对低成本渠道的深度分销很感兴趣。上海回来，我曾比照进行通路设计，W经理总经销2-3个适销对路的公司中低档产品，以低档瓶装酒和盒装酒为主进行铺货（假定是红高粱）。
整个西安实行片区分销制，——总体思路是“小区经营，深挖市场，网点分销和品种分销相结合，以网点分销为主”。
早期阶段分销商发展到60家，每一阶段均实行绩差分销商5%的淘汰率。每家平均拥有200家销售网点，计12000网点，且每家平均配备一名业务员，计60名。每个网点平均月销量3箱瓶装红高粱（1X12，每天平均卖1。2瓶），2箱瓶装红高粱（1X6，每天平均卖0。4瓶）、1箱中档盒装酒（假定为福全泰酒，1X6，每天平均卖0。2瓶）。
W经理全年总销量/总销售额如下：
a、瓶装红高粱3箱X12个月X12000个点=432000箱
假定瓶装红高粱分销商售价4元/瓶，销售额总计：20736000元
b、盒装红高粱2箱X12个月X12000个点=288000箱
假定盒装红高粱分销商售价5元/盒，销售额总计：8640000元
c、盒装福全泰1箱X12个月X12000个点=144000箱
假定盒装福全泰来分销商售价8元/盒，销售额总计：6912000元
以上销售额合计：36288000元。
由此可印证这样一句话，只有品种适销对路，工作认真扎实，网点分销、品种分销的能力是相当惊人的。这是外企三得利在中国上海市场横行的秘诀。西安以上网点还不包括自然覆盖网点。
W经理（厂家）全年总费用支出计划如下（主要项目）：
a、人员工资奖金：（800+200）元X60人X12个月=720000元
b、终端POP：12000个点X60元/年=720000元
c、分销商联谊会议：60家X8000元/年=480000元
d、促销礼品：12000个点X100元/年=1200000元
e、跑帐损失：300000元
f、不可预见：300000元
以上费用合计：3720000元。
总费用与总销售额之比率为：3720000/36288000X100%=10%。 （五）
上海归来后，我又查阅了大量有关分销渠道建设的相关材料。我认为——
WTO后，尤其是中美双边协议中分销服务业开放的时间承诺表，我国分销服务领域将在有限的过渡期内后，全面实行对外开放。届时，国内一些产品分销必将受到强烈冲击。
因而，以分销服务为核心的新型营销方式将在中国兴起，而且已经拓展到生产领域。道理很明白，一个高效率的分销系统将是企业关键性的资产。因为，在现代市场营销当中，服务增值已成为产品增值进而成为利润增长的重要来源。毫无疑问，从中长期来看，考虑周到、精耕细作的分销渠道服务往往会给企业带来高额回报。
进一步说，在新营销时代，谁掌握了分销服务领域内的主动权，谁就掌握了市场竞争的主动权。所以，一些敏感的生产制造商着手自建或控制分销服务体系和分销网络，并且，改变以往传统做法，把更多的精力、人力、财力来关注和管理产品生产出来以后的分销过程和分销渠道（我以为，一些家电业品牌自建网络，不符合社会分工大原则，且市场交易成本太高及复杂的社会关系太多，的确是一种无奈的下策）。
无论是自建还是控制网络，最终都需要终端的精耕细作，而这需要庞大的保销员来维护。人员成本将是做终端的最大成本。
求诸子顿首
X年X月X日
小区物业年终工作总结篇7
作为公司的带头人，始终严格按照集团领导的授权与经营管理范围，带领员工队伍围绕集团下达的年度工作计划指标，坚持以人为根本，以市场为导向，下面是小编收集推荐的物业公司总经理述职报告，仅供参考，欢迎阅读。
物业公司总经理述职报告
回顾在__物业公司担任经理的6年来，所取得的成绩离不开中心党委和中心以及机关各科室的大力支持。在这6年中，我时刻不忘作为一名党员干部的神圣职责，虽然班子成员几经变动，但我始终与班子成员团结协作，带领公司全体干部职工以“创一流物业管理公司”为目标，艰苦创业，努力工作，不断强化管理，规范运作，拓宽市场，提高服务质量，较好的完成了公司的各项工作任务。现述职报告如下：
一、加强学习，努力提高自身素质
这些年来，我坚持学习十_大精神和三个代表的重要思想，并同落实上级要求和创造性的开展工作结合起来，以增强干好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕“观念怎样转变，思路怎么创新，物业如何发展”这些深层次的问题去实践。
自从__物业公司成立之日起，我便以一个物业的姿态去努力学习物业管理知识，去研究物业企业的发展方向和物业市场的发展趋势，我始终认为物业公司要生存，就必须走规模化道路。
对此，我在思想上始终与社区保持一致，超前工作，做到了“认识到位、思想到位、工作到位”，在较短的时间内使公司的各项工作实现了有序运转。
在工作中，我同班子成员一起研究确定了公司的管理运作模式、工作目标和“规范化管理、标准化服务、规模化经营、品牌化建设”的总体工作思路，并围绕这一思路开展了一系列扎实有效地工作，使公司的整体管理水平得到了进一步提高。
我深知，作为一名管理者，要想带领大家创市尝求生存就必须不断的学习。为了提高自身领导能力和管理水平，我几年如一日的坚持经常性学习，学习物业管理相关知识，学习市场经济理论，并挤时间参加MBA基础理论知识的学习，以不断充实自己，提高自己适应改革发展的需要。
二、履行职责，努力做好本职工作
作为公司经理，把精力用在管理上，用在抓服务上，用在抓队伍和品牌建设上，这是本职要求。
6年来，我坚持按照“精、细、美”的工作标准和“严、恒、细、实”的工作要求去安排、布置、检查各项工作，制定并完善了公司各项工作制度、工作标准和考核办法，按照精干、高效的原则，组建了符合公司特点的运行机构，并对基层工作运行情况进行不间断的检查。
我坚持定期到各队站听取意见，指导工作，帮助解决困难，在基层干部中树立起了“不干则罢，干就干好”的争一流精神。在抓好管理和服务的同时，我与班子成员一起积极协调各方关系，努力开拓外部市场，增加公司收入，并积极筹措资金，改善基层的办公条件。
为了强化素质教育，在抓好员工岗位培训的同时还积极创造条件组织管理人员外出学习，开扩视野，增长知识，以提高基层干部的工作能力。
工作中，我注重发挥班子成员的作用，坚持“重大问题集体决策，具体工作分工负责”的原则，及时沟通交流，工作上能够尽职尽责，尽心尽力形成合力地做好各项工作，是一个团结稳舰充满活力的班子。
三、严格自律，树立良好形象
日常工作生活中，我严格要求自己，以身作则，注意听取班子成员的意见，尊重、团结每一个班子成员，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，自觉遵守廉洁自律的各项规定，对涉及到采购，队伍录用，合同签订等敏感问题，自己始终坚持“工作人员具体运作，分管领导严格把关，主要领导最后负总责”的工作原则，能够做到不插手，不介绍，严格要求自己“堂堂正正做人，踏踏实实做事”，要在职工中树立一个良好的干部形象。
四、6年来的工作目标完成情况
6年来，在公司全体干部职工的共同努力下，各项工作目标均圆满完成。
一是完成了小区创建目标。
20__年__小区创建为局级优秀住宅小区，雅苑创建为省级优秀住宅小区，20__年__创建为国家示范住宅小区，20__年__两个小区顺利通过了省级物业管理优秀住宅小区的验收。
二是基层建设目标的全部实现。
截至20__年12月，共创建了一个“十佳示范队”，一个“基层队”和两个“行业一强”，另有3个基层单位被评为“社区优秀基层队”。
三是实现了历年成本指标不超的目标。
20__年公司成本控制在了652.26万元以内，并且水费实现了大幅节余;其他几年公司成本均控制在计划指标之内，并有一定节余。
四是外拓市场有了进一步发展。
20__年，公司筹集50万元成立了以家政服务中心为依托的“__综合服务公司”，20__年公司实现外拓物业管理收入近百万元。
五是居民综合满意率历年来均保持在98%以上。
六是日常物业管理工作在社区考核与评比中实现了争第一的目标。
七是在探索物业管理“社会化、专业化、市场化”方面迈出了新的步伐。
五、存在不足及改进方向
一是成本控制力度还略显不够，虽然成本控制指标不超，但成本控制的机制还没有完善起来。
二是在摸准下情上做的还不够，听取职工对公司发展的建设性意见较少。
三是公司某些方面、某些环节按照“精细美”的工作标准去衡量还有一定差距，还没有把“精细美”的工作标准贯穿到各项工作的全过程，需要在精细管理上下功夫。
岗位的改变并没有改变我工作的热情，在今后的工作中，我将继续发扬成绩，克服不足，带领广大干部职工奋勇争先，努力做好上级安排的各项工作。
物业公司总经理述职报告
公司董事长、各位同仁：
大家好!
年初，公司李董再次提出了“二次创业”的战略方针，同时提出了以“五心”撰写20__年物业优质服务的新篇章的工作宗旨。紧紧围绕执行李董下达的目标管理责任开展工作。现对一年来的工作作如下述职总结：
一、简述指标完成情况
年初，按李董下达的目标管理责任进行分解，并按部门和项目签订了部门和项目的目标责任书，明确了自己的各项任务指标。科学安排，强化“三全管理”，为创朝阳特色的企业品牌，树良好企业形象，实现多元化管理，力创社会效益、经济效益双丰收，紧紧抓住物业服务工作主线，展开工作，较好地完成了公司下达的经济各项任务。一年来，虽有项目经理、主管的更换，随着物业遗留问题、安全问题以及服务的缺陷问题的增加发生，影响了物业管理费的收缴，但想方设法还是完成了收费任务，如：新西蓝项目各项收费率：96%;中天花园项目各项收费率：98%;阳光嘉庭项目各项收费率：98%;中联颐华苑项目各项收费率：96%;丰泰项目各项收费率：100%;华茂玉龙园项目各项收费率：98%。
李董在年初公布公司经营状况时说：整个公司盈利约8万元。企业已经具备一定的规模，如此的利润怎么行，憋屈了一年，而今终于可以挽回些颜面。
二、回顾反思落实整改提高
从年初设想管理工作规划的实施到规划的半途扼杀开始认真回顾，就好像写毛笔字在起笔、运笔阶段还算条理清晰顺畅，而点睛之笔却不知为何终止或者说成了涂鸦，细细品味一年来的工作，好像事事都有美中不足的地方;总之，从个人角度总结___年：只求无愧、但求无过。
自身也有许多不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：
1、培训抓得不实不细，培训做了，培训的效果如何，总结不够。
2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。
3、思想观念上跟不上形势，在开拓创新上未发动大家，听大家意见不够。
4、制度上过于讲情面。未有进一步量化制度，把制度落到实处。
5、企业文化未实质性强化。公司和员工应是伙伴关系，在提升员工归属感、责任感方面不够。
6、打造企业品牌。企业是生命，品牌出效益。物业公司打服务品牌，要知名度、美誉度。员工都是形象代表，加强品牌教育。
7、制定目标管理粗枝大叶、不详备。责任目标计划在前瞻性、科学性、全面性、系统性、可能性等方面需完善。同时需加强计划管理，流程控制，培训员工的计划意识，努力完成计划。
三、20__年工作计划与思路
20__年，我将紧扣公司的发展规划，一方面认真完成公司李董交给我的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。
(一)进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶
经过这几年的努力和发展，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，2011年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及管理包干制度，明确实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益;依托现有项目，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。
(二)加强企业和社区文化建设，打造朝阳物业品牌
公司在完成中心工作任务的基础上，2011年应将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页，努力搞好小区的社区文化活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。
(三)加强人力资源的培养与人才队伍建设
要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与陕西财经学院校企共建的物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。
最后，今天借此机会，表达一下我的心愿：感谢李董对我工作的支持，感谢与我同舟共济、朝夕相处的物业公司全体同事对我的帮助和信任。愿20__年公司好、你好、我好、大家好。
物业公司总经理述职报告
20__年，对房地产行业来讲是极不寻常的一年，从20__年持续进行的“抑制房价过快上涨”为主要目标的宏观调控政策的打压下，消费者的心理预测期受到抑制，而紧随着20__年的国际金融危机的蔓延影响，市场观望情绪进一步加重，全国房产成交量出现急剧下滑，使得市场营销难度加大，今年，在成绩的背后，从企业本身及全体员工到我个人都经历了诸多的困难考验，我遵照公司的经营策略，在保证企业收益的同时把工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。
一、了解落实土地信息
根据公司当前的总体思想和工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。20__年我与公司其他部门的密切配合：
一是参与了十多个市内及周边地区的项目谈判，其中包括等，从谈价格包括合作模式，每一步都界入的非常仔细小心。其中对宗地意向性较大的土地进行了实地踏勘，对个地块参加了拍卖，落实了市政管网及城市市政配套设施到位情况，通过对市场调查收集和对项目周边的市场价格及销售情况了解，对其做了投资估算及经济分析，并对重点项目做了项目初步可行性分析并上报了集团领导。
二是办理项目的确界手续、土地证、立项批文、设计方案审查、消防审查意见、规划许可证、防雷、开发项目备案、人防、防震、效果图审查等手续的办理，项目已具备了开工条件。
三是整理汇总并分析各区市房地产市场情况，重点对开发区市场做了调查，认真清理各项治理方面的管理制度，检查校核公司内部管理制度，关注外部监管法规和部门规章的变化，对照相关要求，修改与现行法规不相适应的内容，删除与现行法规冲突或已失去市场管理价值的内容，增加现行法规修改增添的新内容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，强化对公司治理制度执行的内部监督检查与考核，健全内部责任追究机制。并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度。
二、集思广益，制定各项管控制度
由于综合因素的影响，的房地产投资和开发得到了快速的发展，从而引发价格的上涨，20__年我按照上级的部署安排，成立领导小组，调研市场的发展情况，整理、汇总并分析了市各区市房地产的市场情况，重点对开发区市场做了调查，并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度，以确保项目在实施过程中能够流畅。
三、提倡加强团结，营造和谐氛围
团结出凝聚力，出战斗力，出生产力，出经济效益，只有全体干部员工心往一处想，劲往一处使，才能优势互补，减少内耗，形成合力，共谋发展。
在日常工作中，讲究大局意识。自觉把企业的利益摆在第一位，做到局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益，个人利益服从集体利益，顾全大局，“不谋万世者，不足谋一时;不谋全局者，不足谋一域”。用全局的视角对企业生存发展的问题进行认真思考，积极付诸实践，使企业走上健康的发展轨道。讲究和谐环境。各负其责，各司其职，抓好分管工作，使全体干部员工在思想上“合心”、在行动上“合拍”、在工作上“合力”，增强“一荣俱荣，一损俱损”的整体观念。
同时，维护团结和谐的基础，坚信友谊、谅解和支持比什么都重要。增强团结协作意识，相互信任，相互尊重，相互关心，大事讲原则，小事讲风格，顾大局、识大体，胸怀开阔，善于容人、容事、容委屈，努力塑造团结和谐的工作环境。讲究表率作用。领导干部是企业凝聚力和战斗力的核心，是维护企业团结和谐的表率。工作中自觉主动地要身先士卒当好先锋、当好榜样、当好表率。以党性、制度、原则、纪律为根本，以讲感情、友谊、缘分为润滑剂。
把与企业员工相互沟通作为最基本的工作方法，与员工多交流、多谈心、多换位思考，增进了团结，取得了支持。团结和谐的工作氛围使企业上下形成了思想上相互学习、政治上相互帮助、组织上相互监督、作风上相互促进、利益上相互谦让、感情上相互尊重，创造了一个既有民主又有集中，既有统一意志又有个人心情舒畅的战斗集体。
四、坚持学习，端正工作作风，提高执行能力
20__年在集团公司安排下，还参加了房地产法律、法规知识的学习，重点学习了前期取得土地阶段的相关法律知识，通过学习提高了本人防范法律风险的能力，并能规范行为，能自觉依法维护公司权益。尤其在办理手续的过程中，常和行政主管部门协调沟通，只有熟知各种法律、法规，才能和政府部门很好的对接，少走弯路。
随着国家土地、规划、建设、工程等部门法律、法规完善配套后，就需要我们更快抓紧学习，提高熟知法律、法规的能力，才能适应“科学执政、民主执政、依法执政”新形势的要求，以利于提高办事效率。因此，当进一步增强加强作风建设的紧迫感和责任感，只有工作作风过得硬，才能保证公司的路线、方针、政策和上级重大工作部署顺利贯彻落实。
于是年内，我紧跟上级要求，增强转变机关作风的针对性，端正自身工作作风的同时，努力建设了一支学习上勤奋刻苦、政治上立场坚定、思想上与时俱进、工作上锐意创新的班子队伍，使发展意识不断强化、发展思路不断创新、服务职能不断完善、群众观念不断增强、协调配合不断密切、廉洁自律不断严格，群众满意度不断提高，保证了公司各项工作的顺利进行。
五、严格信息披露，加强监督管理
按照国家有关规定规范信息披露行为，促进公司依法规范运作，维护广大股东的合法权益;本年度，公司根据相关的法律法规修订完善了《管理制度》，并严格执行，保证披露信息的真实、准确、完整、及时、公平。作为公司的总经理，对公司信息披露情况等进行监督和核查，积极有效地履行了总经理的职责，维护了公司和中小股东的合法权益。同时通过学习相关法律法规和规章制度，加深对相关法规尤其是涉及到规范公司法人治理结构和保护社会公众股股东权益保护等相关法规的认识和理解，以切实加强对公司和投资者利益的保护能力，形成自觉保护社会公众股东权益的思想意识。
年内勤勉尽责，忠实履行独立董事职务，凡经董事会审议的重大事项，都事先对公司提供的资料进行认真审核，若有疑问会即向相关负责人员询问以了解具体情况，并在自己的专业领域方面提供相关的建议和意见。公司能够及时向我们汇报董事会决议执行情况、公司的生产经营、财务管理、关联交易、对外投资、募集资金使用、业务发展和相关重大项目的进度以及信息披露等情况。
平时工作中详实地听取公司管理层人员的汇报，主动进行了现场调查、获取做出决策所需要的情况和资料;及时了解公司的日常经营状态和可能产生的经营风险，在董事会上发表意见、行使职权，对公司的规范运作持续开展全面、深入、细致的自查自纠活动，诚恳接受公众评议和监管部门的检查，认真落实整改计划与措施，对董事会决策的科学性和客观性以及公司的规范运作起到了较好的作用。
回顾过去的一年，自己各项工作的完成是靠班子成员的通力合作和广大干部员工的支持、是靠集体的智慧和全体员工的汗水，我个人只是做了一些方向把握、组织协调和督促落实的工作。对照上级领导的要求和企业面临的市场形势，还有许多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是对部分政策的把握度不够，做事缺乏前瞻性，不注意细节，在工作落实过程中不够细致，还需要进一步拓展思路，加强学习。
六、20__年工作计划
20__年已经过去，公司给我们提出了更高、更新的要求，公司远景规划，明年是发展最重要的一年。根据公司的长远规划，制定了自己明年的工作重点：
(一)提高个人综合素质，胜任总经理工作。
严格按照自己的工作职责，把职责范围内的工作做好。
房地产业是一个业务分类极其广泛的行业，充满矛盾和争斗，每个参与者都应具有相当的综合素质才能适应新形势下的要求，这就更加要求我们20__年要加强学习，严格要求自己，严守职业操守，先做人后做事，树立正确的人生观、价值观，在头脑中树立服务意识。只有提高我们个人的综合素质，努力使自己成为一个“一专多能”的复合性人才，才能更符合工作的要求。
(二)按照公司计划做好项目工作。
一是土地信息取得方式
从报纸上获得招、拍、挂的公告信息;从土地局交易中心及土地储备中心取得信息;通过投资公司、拍卖公司等其他中介机构获得信息;通过各施工单位和周围朋友的介绍取得信息。
二是工作重点
明年的工作中一定要与大家在土地信息上广开言路，集思广益。在顺应发展思路的前提下和城市总体规划的基础上，看准市场、把握机遇、创新思想，切实做好短期发展目标和投资方向的同时，也在寻找着新的经济增长点和可持续发展之路。在努力工作的同时，也在寻找土地的工作上寻求着新的发展思路：
1、有针对性的寻找土地，不盲目，寻找适合我们的。
2、寻找土地的面要宽，放眼二三级市场，因为这些地区存在着信息不畅，很多政策性、文件性的东西不很完善，土地和规划方面的规范标准还未形成一定的态势，再加上个别地方性的政策、法规等，使得很多房地产企业开发运作行为都可以打擦边球，从一定程度上可以减少建设中的成本投资。
3、房产与地产兼顾的发展思路。房地产公司的开发，不仅局限于房产的开发上，应该使房产开发与土地投资储备二者兼顾，共同发展。在房产开发不景气的时候，公司可把重点放在土地投资储备上;当房产开发有所好转后，再有侧重点地进行房产开发，二者能相互兼顾，共同发展，使企业很好地平稳过度、持续地发展下去。
(三)在物业管理方面我们要严格以市场为导向，根据市场、项目及公司的情况做出合理化建议，寻找适合项目自身的物业公司。
做为公司的主要负责人之一，不仅是公司领导的参谋，也是协调公司内外关系的窗口。总结一年的工作，更多的还是在一些方面存在的不足。只有提高个人的综合素质，才能更好的完成公司交办的各项任务，提高执行能力。20__年我一定要在公司领导下，严格按照公司的战略部署，紧紧围绕公司的总体发展战略，认真学习各项政策法规、规章制度，努力使思想觉悟和工作效果全面进入一个新水平，做好本职工作，抓好各个工作的推进落实，加强经营管理，提高服务质量，抓机遇，闯市场，创品牌，求效益，与公司共同发展，共同成长，为稳定的发展、谋取利益化贡献自己的力量。
小区物业年终工作总结篇8
这也许并不是一个难以回答的问题。区区100多公里的路程，对大多数人而言也就是高速公路上的一小时而已。但是对基美电子（苏州）有限公司这批陶瓷电容而言，苏州到上海的这段路途却走得有些不寻常。
2008年2月1日16时30分，报关离开苏州。
2008年2月4日14时，抵达深圳口岸。
2008年2月4日20时，进入香港基美仓库，分拨。
2008年2月5日11时，香港机场出发。
2008年2月5日14时，到达上海浦东机场。
2008年2月6日零点，这批陶瓷电容终于走完旅程的最后一步，静静地躺在了旭电（上海）科技有限公司的仓库之中。
一边是一步之遥的地理间隔，一边是近一周曲折漫长的运输过程。如此巨大的反差和鲜明的对比让我们不得不正视这种似乎不合情理却又存在已久的贸易形式――国货复进口。
国货复进口是指在本国生产制造，并已实际出口离境的原产于本国的货物，在未进行实质性加工改变货物状态的情况下，因某些原因需要复运进境的活动。
回顾改革开放30年，国货复进口以惊人的速度滋生繁衍着：1980年，中国国货复进口仅为0.24亿美元，而到了2007年，我国国货复进口总额由2005年、2006年的551.6亿美元、733.3亿美元进一步上升至857.4亿美元。27年间，这个小数字已经增长了3000多倍。国货复进口已经将它的触角悄悄伸入普通大众生活的每个角落，它是路边小店挂出的“出口转内销”招牌，它是淘宝易趣上充斥的“外单”商品，它更是“顺差”、“热钱”、“流动性过剩”这些耳熟能详字眼的“幕后作手”。
造成复进口的原因有多种，比如对方退货，跨国公司统一采购和配送等。但像中国如此大规模的复进口额，当然不是由局部因素引起，而是因为制度方面的原因，是与出口退税等一系列政策纠结在一起产生的。
适者生存。国货复进口是贸易主体和政策制定方为适应环境、为了效率和效益，而进行的生存游戏。
如今，这个游戏正在走进更加合理的阶段。
为什么兜圈子
上海到苏州的路为什么要拉这么长的战线？让我们走进苏州工业园区――这个距离上海最近的加工贸易发达地区看看。2007年，在海关统计数据库中，这里有相当一部分的企业国货复进口总值令人惊讶。
这些企业中，既有位于园区综合保税区等海关特殊监管区域内的企业、又有区外的普通进出口企业，既有生产加工型企业、也有物流公司，他们或多或少，或间接、或直接都舍近求远从境外绕了一大圈又回到了境内，个中原因又为哪般？
贸易习惯为兜圈子埋单
国际上习惯于把具有劳动力优势的中国当作产品制造基地，而把具有世界级自由港优势的香港等地当作全球统购分销基地，这种习惯自然会导致不同国家尤其是靠劳动力优势从事国际产品加工的国家的“复进口”。中国相对于越南、印度等国家而言，在国际物流格局中，加工量大，进口量也大，所以“复进口”现象也比较突出。
“香港或者新加坡等地域集中着很多世界级贸易公司，要求我们出货到这些地区，然后再中转卖给其他公司。这样的国货复进口并非本地企业能够控制。”苏州工业园区大田国际物流有限公司总经理胡这样说。
改革开放30年来，尽管国内经济发展的速度令世界咂舌，然而“冰冻三尺，非一日之寒”，对像香港这样的自由贸易港而言，集中了数千家国际跨国巨头的总部和亚太分部，其物流运作和贸易分销优势已经成为世界范围内的典范，尽管国内上海、北京、深圳崛起的速度、城市建设的规模看来可与之相媲美，但在物流环境、体制因素和自由流通方面，差距还是不言而喻。
与胡的观点类似，绝大多数受访者都将贸易习惯等因素列在首位：我国已逐渐成为世界的制造基地，大量产品在我国生产，但是产品的销售权、货物所有权（来料加工方式）并不都在我国，有的是在跨国公司总部或是地区总部，有的是在专业的贸易供应商手上。
正像旭电（苏州）科技有限公司物流及关务部助理经理杨卫兴所述：“配套供应商在中国的工厂仅仅是一个制造基地，其本身没有销售权，其生产产品由其境外公司作统一的全球分配。”所以国内加工贸易企业需要根据销售总部或是贸易商的指令将货物出口，尽管其最终用户可能还是在国内。
全球化擦掉国界
由于跨国公司习惯于在全球统一采购和配送，如果其中某些产品的最终用户在国内，就必然导致“国货复进口”现象的产生。这就是全球化的一个特色。
全球化这个词眼从出现开始，就成为一道国界的“橡皮擦”。各种各样的经济的、文化的、科技的边界随之被模糊。
“全球化采购就像饭店备菜，各个地方、各个口味的原料都要准备，我们并不知道客人是谁，他需要什么，但我们必须做好准备。也许我们又把菜卖给了采购地的客人，这没有什么奇怪。”对于国货复进口，三星电子电脑有限公司的采购经理徐大锡先生这样告诉记者。
苏州得尔达国际物流有限公司总经理戴岭表示：“应现代物流的要求，中国企业越来越走向国际化，采购和销售都全球化，物流项目也必须跟上脚步。很多国际化企业总部在香港，并且会选择香港等地区作为亚太地区的配送中心（VMI, DC项目），来源于全球的货物集中于此（包括来自于中国内地的），再通过配送中心发往全球各地（也包括中国内地的市场）。”
“厂商或客户有多个生产基地，在境外设立仓库，应对全球的客户快速物料调配需要”。志合电脑（苏州工业园区）有限公司进出口部课长金东也这样认为。随着全球经济一体化进程的加快，第三方物流服务的理念，全球采购、全球配送、全球分销的物流模式已被越来越多的企业采用。生产商负责将产品交给指定的境外物流企业，物流企业再根据客户的要求进行配送，这种物流模式下就可能带来国货复进口的问题。
统筹采购、统筹销售，在全球经济一体化过程中，国货复进口成为淹没在其中的一个自然现象。
上游企业要得利
对供应链上的上游企业来说，来自竞争的压力，使他们竭力追求能够最大限度地降低成本，获取权衡之后的收益。一条路走不通，只要有另一条哪怕是羊肠小道，只要不违反政策，他们就会努力去尝试。而国货之所以复进口，走的就是这条羊肠小道。
目前，国税部门对于加工贸易深加工结转实施的是“不征不退”的政策：“不征”是指不征收企业本环节加工增值部分的增值税，“不退”是指不退还企业用于生产该产品而采购国内料件的那部分进项税。所以上游供应商一直在“不征”与“不退”之间权衡得失，选择徘徊。
如果国内采购料件价值在成品价值构成中所占比例高，而企业本环节增值部分在成品价值构成中所占比例小的话，采用深加工结转方式享受“不征不退”政策是划不来的，因为这会使所占比例高的国内采购料件的进项税沉淀在成品中，即使产品结转给下游企业最终实现出口，上游企业也无法获得退税，这笔进项税就进入了产品的生产成本。因此在这种情况下，上游企业最优的选择是放弃深加工结转模式，而改将货物出口，下游企业再进口，尽管因此而徒增了许多运费和时间。
“现在很多国际知名厂商在中国境内都有工厂，导致与其配套的供货商及外包厂商也陆续来华生产，甚至就在其周边办厂。但是对于上游供货商而言，由于出口退税政策在实际操作过程中的局限性，导致必须将产品先出口到境外后再返销到国内客户手中。”苏州三星电子电脑有限公司管理部经理王电说。
对于同样设厂在国内的客供双方，本可以通过国内结转的方式完成交易，但现行的深加工结转税收政策让上游企业在很多情况下选择放弃，而经由香港一日游这样一种方式，牺牲部分物流成本和时间效率，来换取相对略高的退税收益。
离岸外包无奈折返
尽管我们一直强调加工贸易的转型升级，强调自主知识产权的创新和自有技术的提升，然而从本质上说，目前不少国际高新技术并没有真正被领进国门（如12英寸晶圆的生产技术），更没有落地生根。这在半导体行业尤为显著，造成了不少企业“中国制造”的产品必须出境进行一些关键工序的加工再返回境内，尽管这些加工看起来并没有改变产品的实质。
“对于半导体行业来说，封装工序完成后就可认定为‘中国制造’了。但是由于产能的限制和工艺的限制，有一些高端的工艺环节，如检测和程序的烧录等很有可能外包到国外进行，再运回国内进行打标、包装、出货，这种方式也是国货复进口。”飞索半导体（中国）有限公司物流经理李这样认为。
在园区，还有不少生产厂商，他们为使自身不具备核心竞争力的生产工艺从企业内部剥离，转包给那些更具有专业制造管理经验、产品低损耗率的OEM企业，从而专营自己具备核心竞争力的工艺。这种外包分为国内外包和离岸外包两种。而把部分产品外发到新加坡、马来西亚、中国台湾等国家和地区的OEM企业代工再返回的即为离岸外包。由于细分的程度、技术水平和合作优势等等因素，离岸外包还将在普遍范围内长期存在。
这种由特定行业垂直分工造成的离岸外包，在苏州工业园区这样IT产业聚集、半导体封装测试行业发达的地区，日益成为产生国货复进口的无法忽略的因素之一。
吃尽税率倒挂的果实
“通过出而复进，为税率倒挂埋单。”一家企业的关务半开玩笑地说。原材料进口税率高于成品进口税率，这就是所谓“税率倒挂”。近年来随着关税税率的逐步下调，一些IT产成品的原材料进口综合关税率大于该产品成品的进口关税率。在这种情况下，上游加工贸易企业如保税进口原材料，加工成关税税率较低的产品后再内销，根据海关税收征管规定进口关税需按原材料补征，补税税率较高。因此对于同样产品，下游企业从降低成本的考虑更愿意采用让上游企业出到境外，再以成品状态复进口，从而导致国货复进口。企业通过这种方式，实际上规避了料件与成品之间的税差。
应该说，这是一种显而易见的合理避税方式，但所有被调研人员都不认为这是国货复进口的主要原因。“毕竟税率倒挂所涉及的商品不多”，关于这一点王电的话比较具有代表性：“况且企业选择出口方式的话，还会增加一些报关、物流等额外费用，增加物流时间，所以这之间还会有个冲抵平衡的力量。”李甚至认为：“这样的税率设置在一定程度上会鼓励企业增加加工深度，有利于加工贸易产业链的延伸，相对于企业规避的少量税收，其积极意义依然明显。”
兜圈子换效率
不知从什么时候起，现代企业对效率的追求已经成为追求利益的代名词。而在园区，物流效率和资金运作效率被喻为企业发展存续的两大命脉。
“由于不同地区财税部门对深加工结转货物出口退税政策执行操作不统一，或转出地征税、转入地出口退税不同步，使企业额外增加税负或导致企业资金积压，也成为企业避开结转采用国货复进口的重要原因。”志合电脑（苏州工业园区）有限公司进出口负责人窦萍还提到：“深加工结转操作手续上的不便也是一个因素，如加工贸易手册需异地备案，手册寄送过程可能影响其他进出业务，因不同海关对品名归类认定不一导致无法报关等。”
更有一些企业反映选择国货复进口，是因为一些政策上的原因限制了企业供应链管理的效率。比如来、进料贸易性质难以转换，加工贸易余料在不同企业间调拨目前难以运作等等。
国货复进口到底损失了什么
国货复进口虽然怪得有理，但人们总觉得有点别扭。事实上，国货复进口日趋增长的数字，已经使很多人对中国的加工贸易和开放型经济产生了强烈的顾虑。
漏税通道？
有人认为，原来内购的料件通过出口可以先获得退税，而国内买方再以加工贸易形式保税进口，这样卖方就规避了内销料件的增值税。
对此，三星电子电脑有限公司的财务总监李洪一先生这样为我们分析：国货复进口的途径一般有两种，企业直接从国内采购后以一般贸易方式出口，或以深加工结转方式从国内采购后采用加工贸易方式出口。两种方式出口后又由买方复进口回流到国内。复进口方式大致有三种：一是以一般贸易方式复进口，海关是按进口货物处理，征收关税和17%的增值税，而企业当时一般贸易出口时只享受到≤17%的退税率，加上了关税的税负后再进口，正常情况企业是不会操作的。二是以加工贸易方式复进口。海关凭加工贸易手册办理进口报关手续，由海关继续监管其加工成成品后最终出口，此时下游企业同样可以在该环节实现退税，退税只是时间早晚的问题。所以从国家监管制度上而言是没有漏洞的，不存在企业有规避增值税的问题。
其次，企业早退税反而存在着一定的利益损失，从而增加国家税收。从目前退税率设置看，一般而言产品越处于上游，加工程度越低，所享受的出口退税率也就越低；而通过产品的不断深加工，在下游环节出口实现退税的话，可享受到较高的出口退税率。试举例说明，如果上游卖家的成品价格为100元人民币（设定价格构成为：原材料70元，企业生产增值部分30元），该产品退税率为13%；下游买家加工成品出口价格为150元人民币，其出口退税率为17%的话，做以下分析：
A:买家（下游企业）国内采购加工后出口方式。应退税额：150元×17%=25.5元；而企业进项税：100元×17%=17元，由于17元
B:卖家（上游企业）出口，买家（下游企业）进口方式。
卖家应退税额：100元×13%=13元；而企业进项税：70元×13%=9.1元，由于9.1元
买家由于是改成保税进口上游企业的原材料了，所以就没有进项税可以退了，产品出口使其可以享受到该企业本环节增值部分的免税，即（150-100）×17%=8.5元增值税是不用缴纳的。
上下游企业通过该方式共同可得惠：13+8.5=21.5元。
由A和B两种方式比较可知，企业采用方式B提前实现退税，将损失4个百分点的出口退税率差（4元/100元＝4%），所以很明显选择第一种方式对企业更有利。企业之所以选择第二种方式操作，是由退税以外的其他因素决定的。
巧取政策优惠？
不少人认为，上游企业为享受某些优惠政策（如争取到产品出口型企业资质可以在银行授信、税收优惠方面得到便利）而将原本国内销售产品出口，提高出口比例，再由下游企业保税进口。
对此，某公司的采购经理徐大锡表示：首先上游企业是供应商，下游企业是客户，按贸易惯例而言，供应商一般是听命于客户的，反过来由客户为满足供应商的出口业绩而改变自身的采购模式，并且徒增许多物流成本和时间，其可能性微乎其微；其次下游买家以保税方式进口，如果其加工产品最终没有返销出口的话，该企业将承担料件的进口关税和增值税，等于说关税的成本是多增加的，如果增、退税率间有差异的话，其还将承担这差异部分的成本。
“堆高”外贸顺差？
舆论普遍将国货复进口列为我国贸易顺差不断扩大的罪魁祸首之一。
众所周知，贸易顺差通过贸易统计数据来反映。对此，海关统计权威部门表示：首先必须澄清一个概念，即，对于国货复进口的一出一进两个环节，无论是一般贸易方式还是加工贸易（统计数据显示，这两种贸易构成了国货复进口的主体），海关都是计入贸易统计的，不存在某些媒体所称只计出口不计进口的情况；同时，国货复进口时因为增加了物流、税收、贸易等因素，进口价格一般会高于原出口价格，因此，国货复进口在贸易统计上体现出来的是逆差（出口价格
“兜圈子”本身就是损失
从实际案例分析看，国货复进口似乎既没有堆高外贸顺差，也没有在总体上造成国家税收流失，更没有使企业享受到多少国家优惠政策，似乎大可不必大惊小怪。但在实际上，国货复进口就是兜了圈子，我们真切的看到，货物多走了物流的路程，浪费了宝贵的时间，还额外产生了物流费用。
“其实除了全球化和贸易等客观商业因素，我们并不想选择这个无奈的模式。”志合电脑(苏州工业园区)有限公司的金东认为，“至少这个模式增加了我们不少的物流成本，在效率上也失去了很多竞争的先机，尤其在这样一个快鱼吃慢鱼的时代。我们是在很多因素权衡下选择这个模式，所谓‘两害相权取其轻’就是这个道理。对下游企业来说，这样做会增加他们的采购成本。”
来自国家发改委的报告也认为，国货复进口大量增加，尽管没有扩大顺差，但是毕竟既虚增了出口，也虚增了进口，造成物流等社会资源的浪费。从发展服务贸易的角度看，这一流转过程造成不少物流服务环节的大部分利润流到了境外。
诊治“兜圈子”
国货复进口兜了圈子，或多或少地产生了浪费。从中国经济整体的大局和企业自身发展需要看，对国货复进口的情况还是应当采取适当的限制措施。不少舆论建议“取消国货复进口的加工贸易进口保税政策，并对国内能够生产供应的料件限制以加工贸易方式保税进口”，提出“对于区外加工贸易项目在国内销售的加工贸易产品，应按规定征税，货物最终出口后再按规定退税”等等，认为此乃治根之本。
“堵”之惑
“这样的话我们公司可能会损失很大一部分商的客户，这些客户通常通过香港做国际贸易，而且短时间不会全部进驻大陆。”站在国际化第三方物流企业的视角，得尔达物流有限公司的总经理戴岭评价：“世界级企业的VMI项目，我们没有办法参与。例如MOTOROLA, SONY, TOSHIBA等大企业的亚太地区VMI HUB设在香港，从全世界采购货物，并源源不断供应给中国大陆、越南、印尼、印度等IT代工厂生产。而在采购这些货物的时候，这些大公司并不能确定这些货物是否会发往中国大陆，如果完全限制国货复进口，对于中国的材料供应商或者是代工厂都将付出巨大的代价。如果‘对于区外加工贸易项目在国内销售的加工贸易产品，应按规定征税，货物最终出口后再按规定退税’这样的规定出台，我们这些供应商的税收成本将很难计算，因为根本无法预计我们的客户是否会将我们的货物再发往国内。”
作为世界知名的半导体生产商的物流经理，李也明确表示了担忧：“一方面如果先征税后退税的话将严重影响公司资金的周转，半导体行业的原材料东西小价格高，如征税的话企业将先垫付很大的一笔资金，不利于企业日常的营运；另一方面况且有可能牵涉退税率的问题而产生退税不足的情况发生，而且关税无法抵扣，这样的话我司的生产成本将提高。而全球半导体行业竞争激烈，一旦我司因成本上升而不得不提高价格的话将严重影响我司的竞争力，失去市场份额，大大降低在华投资信心。”
“如果取消对国货复进口的保税政策，进口企业会优先考虑采用其他国家生产的相同材料来替代国产货物，因此这一政策本身不利于国产配套，不利于国内产业的升级和发展。释放出来的这部分产能又会加剧贸易顺差的压力。”身为世界500强企业物流及关务部负责人的杨卫兴则对可能产生的影响估算得更为精确：“取消对国货复进口的保税政策，仅我们苏州厂的直接成本就将每年增加9000万元人民币。”
杨卫兴甚至进一步认为：“这将从根本上动摇我国的加工贸易保税制度，当初这一制度是招商引资、提升产业发展的重要手段。毫无疑问，投资资本会给一个国家带来积极意义，然而当前投资资本具有很大的国际流动性，加工贸易保税政策的重大调整，会带来可能超乎我们想像的消极影响。尤其随着印度崛起，其对资本的吸引力越来越大，因此政策的重大调整需要慎之又慎。”
专家认为：加工贸易经过多年的发展，已逐步形成一些比较成熟的产业链，上、下游企业之间相互配套，整合各自的资源优势，从而提升整个产业在国际上的竞争力。如果按照上述“堵”的思路，企业搞加工贸易就只有两条路，一是只能搞加工贸易产业链中的一个环节，并且在这个环节进口的原材料还不能是国内企业生产的；二是逼着企业只能花更高的价钱去购买国外企业生产的产品，导致生产成本的增加，直接影响产品的国际竞争力。这是在人为割裂加工贸易产业链，造成产业链一段在国内，下一段必须在国外，等再下一段才能再回到国内。这与加工贸易要延伸产业链，优化供应链，发挥产业集聚效应背道而驰，与十六届三中全会确立的促进加工贸易转型升级的精神背道而驰。
此外，实施“先征后退”还将带来其他一些负面影响。一是这笔先征收的资金进入政府系统，但政府又不能真正支配使用这笔资金，使其再进入经济运行系统发挥作用，这势必不利于宏观经济的正常运行；二是国税部门实施先征后退，进一步增加了其工作量；三是对于企业国内结转贸易，海关是按加工贸易在保税监管，国税是按国内贸易在征税处理，两个部门监管不在一个政策层面上，如果最终下游企业的产品内销了，海关将对其实施补税处理，这就造成已被国税部门征收过的增值税又被海关再征收了一遍，显然是不合理的。
可见，光靠“堵”可能会带来许多操作层面的问题，更为严重的是可能引起外向型经济的较大振荡，不利于我国经济的持续稳定发展。那么，出路何在？
“疏”之道
“要解决国货复进口问题，在某些方面的限制是必要的，但更重要的是应当顺应企业全球化经营的需要和规律，针对其形成的真正原因对症下药。”苏州工业园区海关关长钱建中一针见血地指出：“总的来说，要疏堵并举，以疏为主。”
“中心一日游”VS“香港一日游”
从全国首个保税物流中心B型发展到全国首家综合保税区，苏州工业园区对保税物流特殊区域的探索和实践始终走在前面。
据悉，从2004年10月保税物流中心正式运作到2007年8月升级为综合保税区，短短不到3年时间，处理由“国货复进口”改为通过保税物流中心操作的货物的报关单22万余份，占同期报关单量的70%；监管货运量93万吨，占同期货运量的72%；监管货值208亿美元，占同期货值的60%。业务延伸到全国25个省市自治区的千余家企业。
统计数字表明，2004年以来，苏州工业园区国货复进口的增幅迅速回落，从2004年的88%下降至2007年的5.5%。尽管外界曾对此表示置疑，认为这个中心有“逃税”中心的嫌疑，然在2007年5月12日来自海关总署、财政部、国家税务总局和外汇管理总局的四部委3周年总结会上，不容置疑地认为值得肯定和推广。并认为：随着全球制造产业向中国转移趋势加剧，国内许多行业的产业链越来越完整，加工贸易上下游企业间的相互配套情况日益增多，由于国内政策、跨国企业商业模式等因素，上下游企业通过“境外一日游”方式形成“国货复进口”的情况日益增多。保税物流中心（B型）由于具有进口保税、出口退税、区内自由等政策，区外大量生产企业逐渐采用保税物流中心平台实现其上下游结转的物流运作，有效解决了“境外一日游”的问题，对于减少“国货复进口”发挥了积极的疏导作用。
近年来，除苏州工业园区外，江苏省内张家港保税物流园区、苏州高新区、南京龙潭港等保税物流中心（B型）相继封关运作，这些保税物流特殊监管区域的业务日趋完善，货物进出业务量迅速增长。原先很多“境外一日游”货物在保税物流园区或中心建立后选择直接进入园区或中心享受出口退税政策，在很大程度上缓解了江苏省国货复进口迅速增长的问题。2007年，受此原因影响，江苏省国货复进口增速比上年回落10个百分点。
“二线进出不列入贸易统计，这是保税物流特殊区域在解决国货复进口问题上发挥功效的重要因素，至少可以直接从数字上降低因国货复进口而导致的外贸虚增。”苏州工业园区海关负责统计的工作人员从海关统计的角度分析说。
尽管由于像保税物流中心这类特殊区域“一日游”的出现，解决了部分类似“香港一日游”现象，但还有部分企业仍然选择了后者。
“贸易的多样化带来商品物流和资金流的不一致，保税物流中心内实施比较严格的外汇管制政策，这也是部分厂商不敢轻易尝试中心而仍然取道境外的重要原因。”某公司窦萍小姐十分坦率地表示。这一方面说明现行保税物流特殊区域的政策配套还应跟上，操作手续还要进一步简化。但更重要的是传递了这样一个信息，国家可以通过将原先需要取道境外复进口的国货引入保税物流特殊区域，加强国家对物流和资金流的监控管理。
“我们的货物很多都在通过苏州工业园综合保税区进行配送，但是这仅仅能解决华东的配送。华南客户需要进口货物的时候希望在当地清关（一般出于对当地税收贡献或者进出口量贡献的目的），但是目前综合保税区并不是与其他保税仓库或者保税区都能够转关，造成华南客户无法在当地清关，所以就只能依靠绕香港，再从皇岗进口的做法。”
很显然，保税物流特殊区域是一条化解国货复进口问题的有效途径。问题就在于如何用适当的配套政策引导复进口的国货由“出境”改为“入区”。
“设置区位的灵活性是保税物流特殊区域的显著优势。同时大力发展我国现代物流业，吸引更多的国际物流企业将区域性的物流配送中心、分拨中心设立到国内来。这就尤其需要加快我国保税港、保税物流园区、保税物流中心等新型物流载体的建设，加快海关、国税、外管等部门的政策配套，为物流企业进入中国，发展现代物流业提供更合理、更宽松的环境。”苏州工业园综合保税区管理办公室常务副主任李铭卫认为。在谈到规划布局时，他认为：“与目前国货复进口的主要境外中转地港澳台和新加坡等不同，保税物流特殊区域可以紧随区域外向型经济发展的步伐，因时因地因需自主选建，不受国际因素的制约。这可以有效降低物流等社会资源的浪费，大大促进区域经济发展。”
那么，如何改善我国服务业环境，吸引更多的跨国企业将区域销售总部设立到国内？
“要进一步考虑赋予保税物流园区、保税物流中心等物流载体以贸易功能，从而建立更多的可体现进出口贸易性质的载体，允许在区内、中心内设立纯贸易公司，吸引企业在区内、中心内完成国际贸易的结算，逐步推动建立起一些带有行业特色的区域性国际商品交易市场。这既可解决因多方贸易因素引起的国货复进口问题，更重要的是可将贸易所带来的增值部分及其税收留在国内。”负责苏州工业园综合保税区招商引资工作的经济贸易发展局副局长陆志刚告诉记者。
解开深加工结转之“结”
事实证明，在保税物流特殊区域设立初期，入区退税政策最受企业欢迎，大量的二线业务很大程度上冲其而去，其功能优势在解决深加工结转不能或不便的问题上体现得十分明显，这也从一个侧面说明了深加工结转退税问题是导致供应链上游企业国货复进口的重要因素。可见，如果从深加工结转政策这个源头入手采取措施，无疑将有效解决大量国货复进口问题。
“我们目前最希望的，就是调整现行深加工结转‘不征不退’政策，将不同地区财税部门对深加工结转货物出口退税政策执行操作统一起来，使结转业务视作实际出口给予退税政策，由海关监管结转货物最终实际出口。一旦内销结转由海关按进口货物补征进口关税和增值税，企业就不必绕道境外了。”李建议。
让税率杠杆撬起来
南京等五个直属海关的联合调研报告建议，要通过调低或取消部分原材料、零部件的出口退税来缓解国货复进口问题。报告中提到：“近年来，国家为鼓励高新技术产品出口，在屡次下调‘两高一资’产品出口退税的同时，将部分IT产品和原材料出口退税率由13%提高到17%，这也引发了以IT产品为代表的国货复进口进一步升级。对此，适时调整我国出口退税政策，有利于减少贸易顺差和进一步遏制国货复进口的增长势头。”
更确切地讲，应围绕抑制因进口关税率倒挂而引起的国货以一般贸易方式复进口的现象，综合调整进口关税率和出口退税率。使出口退税率更合理地体现抑制资源性初级产品出口，鼓励高附加值、高新技术产品出口的导向性作用，使国货复进口企业虽然提早获得退税，但也损失了退税率差。
此外，对于国产设备以投资设备方式复进口，享受减免税政策，不少企业承认，这对国家鼓励引进国外先进技术而给予免税政策的初衷是相违背的，应该调整相应政策加以限制。可以通过明确限制国产设备不得享受减免税政策（或限定国产比例）的做法进行宏观调控。
而在效率方面，尽快统一和简化各地海关对深加工结转的操作手续，大力推进加工贸易企业与海关等监管机关的电子联网，推进加工贸易管理手段向信息化、区域化、集约化管理方向发展，成为一些企业较为期待和关注的问题。不少企业建议，联网监管也应包括海关与国税部门之间的信息交流，通过电子口岸及其他途径，双向互通企业出口退税和加工贸易方面的信息，这样也有利于及时掌握地区国货复进口的发展趋势和变化情况……