小区围墙不该拆

【摘要】本文从新制度经济学中的产权理论、交易费用理论、人类行为与制度理论三方面着手，先界定概念，阐述作用机理，分析制度如何影响人的行为，进而影响经济绩效的。以此为主线，最后阐述拆除小区围墙不是解决城市拥堵的根本解决方案。

【关键词】产权；交易费用；人类行为与制度；小区围墙

一、产权理论

定义：人对财产的一种行为权利，包括所有权、用益权、使用权、让渡权。

作用机理：产权不清晰导致恶性竞争，从而增加交易费用，导致资源的浪费。产权清晰可以节省交易费用，从而导致经济绩效增加。

结论：拆除小区围墙破坏了业主的私有和共有产权

根据《物权法》，小区的土地使用权是属于小区内部业主共有的，业主在购置时，已分摊了面积费用，有权使用并且兼具停车的权利。如果拆除围墙，那么小区的道路使用权将变为公有，绿化等配套设施也会被大家所占用，居民的停车等权利都将得不到有效保护。如果拆除小区围墙，业主对于道路、绿地、停车位的所有权、使用权和收益权无法得到有效保障。拆除围墙，显然与物权法相悖，产权界定不明晰，那么可能引发一系列扯皮，大大增加交易费用，导致经济绩效的下降。日益增长的研究文献表明，一国私有产权的保护程度和该国的经济发展正相关，对个人财富积累、国民幸福感有正面作用。

二、交易费用理论

定义：搜寻、谈判、签约、监督、贯彻、维护合约过程中发生的费用。

作用机理：交易费用大进而导致资源配置效率降低，从而阻碍经济增长。

结论：拆除小区围墙的交易成本是十分高昂的，不能带来与之相符的收益。

政策出台前：现在拆围墙只是提出的一个“意见”。要执行，必须要有具体的法律细则。《物权法》规定，小区内道路、绿地、车位等都属于业主共有，如果这一部分拿出来给所有人使用，它们的所有权、使用权、收益权如何分配，这需要明确的法律条文。那么政府需要民意调查，反复讨论决策，完善相应的法律法规等，将花费大量的时间、人力、物力成本。

拆除围墙前：把业主的财产拿出来给公共使用，应该补偿业主，业主得同意之后才能办。业主不同意，不能强来。那么需要与业主，开发商进行沟通增加的谈判成本，还需要赔偿巨额的公摊费用；拆除围墙过程中也需要耗费人力、物力成本，而此过程中产生的噪音粉尘也会产生环境成本和健康成本。

拆除围墙后：人员和车辆流动增加，会增加业主的安全成本和健康成本；当小区道路变为公共道路，会增加对道路的管理成本；清洁维护公共设施增加的成本。若拆除小区围墙，势必要赔偿业主的巨额公摊费用，交易成本太大，严重影响资源的配置效率，进而影响经济绩效。

三、人类行为与制度理论

作用机理：制度塑造个人，能拓展人的有限理性；个人塑造制度，人性的演变影响着制度变迁的方向。

制度的改革会影响着人类的心理与行为。小区围墙拆除后，人员流动增加，道路车辆增多带给人们很大的安全隐患增加财产被盗风险、交通事故发生风险、增加噪音和绿化破坏等环境问题不利于小区基础设施的保护，小区居民生活的舒适度会严重下降。人作为理性的经济人，当自己的安全、休息的基本权益都得不到保障不会支持政策的运行进而政策无法发挥制度正的激励作用，带来良好的经济效益和社会效益。

四、国内外实况对比

（一）国内

1.文化层面

有墙的地方才有家，由于中国的传统文化，很多思想理念还是比较保守的，在小区规划与建设中就突出体现出来。现在的小区几乎没有开放式的，清一色的围墙，一方面可以提高小区内部的安全，便于物业管理；另一方面，小区各自为政，目的就是避免与其他小区的交叉，防止外来人员占用内部资源。小道家庭，中到社区，大到城市，在建设、划区时都履行了这样一种理念。这既有我们五千年传统文化束缚的因素，也有当前我国经济社会发展阶段的制约，更有城市规划建设不科学不超前的原因。

2.小区层面

首先，小区规划没有整体性。随着房地产行业的蓬勃发展和经济利益的巨大回报，我国在区域规划方面还没有系统、全面和协调。基本上就是随意划一片区域建楼盖社区，虽然仅一墙之隔，但布局、道路规划方面没有任何联系，如只是拆掉围墙，也很难顺畅。其次，园林风格的布局。为了增加小区景观的规划和建设，体现小区的园林式艺术布局，导致小区内的建设非整齐划一，没有方格式的道路，进了小区就像进了迷宫，不能正常通行。最后，小区道路狭窄。现在规划建设小区时，一方面为了增加绿地面积，提高绿化效果；另一方面，考虑到巨大的经济利益，迫使业主购买地下车位，人为把小区内的道路建的很窄，不但没有足够的停车位，即使两车会车都比较困难。

（二）国外

由于西方国家普遍实行土地私有制，同时私人财产也有更好的保障，所以开发商并不会像在中国那样容易地获得大片土地，这客观地限制了封闭式小区的建设。另一方面，由于人力成本较高，如果要建设封闭式小区，对小区的维护、管理将花费巨大的开支。以加拿大为例，其地广人稀，独立的房子也是大多数城市居民的“标准配置”，住房的土地所有者对住房用地有独立支配权，造不造围墙、是否打开围墙完全是屋主个人的自由。小区道路限速30公里，且有可能已经被非机动车、行人占用，并不适合机动车通行。因此，加拿大许多市政问题专家不会将小区是否封闭与改善城市交通相联系。

五、解决方法

（一）政策问题

政策关键是为了解决交通拥堵而产生，那么交通拥堵产生的根本原因是车辆密度过大，并非由小区围墙的存在导致，所以解决交通拥堵，核心是解决车辆密度问题，以新加坡为例进行说明。新加坡1998年就开始征收拥堵费，且购车成本高昂，政府大力建设地铁、轻轨，城市道路大部分为单行线。新加坡的城市设计为住宅区与工业区、金融区是相互匹配，上班族不需要坐很久的车，大部分学校距离住宅区很近，且不用穿过主干道，无需车子接送。如此一来，车辆密度大大降低，不会有重大的拥堵问题。对于解决交通拥堵，许多国际大都市已有十分优秀的经验可以供学习，他们都没通过行政手段对人们的住宅小区建设本身进行任何形式的修改。这也说明了，打开小区围墙并非是缓解交通拥堵的必须举措，两者也未必有直接联系。即便这样做真的有效，但也不应通过以牺牲业主现有利益为代价，顾此失彼的方式去实现。

（二）资源共享问题

从人类行为理论分析，为纯粹的理性最大化者只会在所采用的规范或所遵循的规则同他自身利益一致时才会这么做。封闭式小区的配套设施、绿化、容积率等与房屋价格关系密切，居民的成本收益不对等，实施开放式管理将令房价受影响，再次，实施封闭式管理是有效预防各种治安和盗抢案件发生的手段之一，如果实施开放，群防群治工作可能因此受影响，将带来一定的治安隐患。从产权理论分析，私有产权对于资源的配置和保护都是最有效。对于封闭式小区的公共设施等，由小^户主所有、使用，且其维护由小区户主向物业缴费由物业代为维护，因此，在享用公共设施等，小区户主会更加保护这些设施。如果拆除围墙，实现资源共享，造成产权不清晰，由谁所有、由谁使用、向谁收费、由谁保护等不明晰，公共设施等受到的保护降低，不利于资源的配置和保护以及经济效率的提高。所以，是否建设开放式小区、现有封闭式小区围墙的打开与否，绝不应与交通拥堵程度挂钩，而因取决于业主本身的需求与利益。要不要打开，应由业主说了算。而让房地产建设回归到原本纯粹的市场，让开发商建造出更符合人们需求的房屋与小区，让法律更好地去保障每一个公民私有财产的安全，许才是人们真正需要的。

六、结语

目前封闭的、割裂城市空间，或是浪费城市资源的小区，导致城市拥护不堪，既不便利，又不宜居，并非是业主造成的，是过去城市规划失当造成的，是片面追求土地财政，任由开发商野蛮生长造成的，这个后果不能由购房的业主来承担。

西方发达国家的先进经验我们的确需要借鉴，但终归要符合自己的国情，衡量社会各方面的因素来走适合中国的特色社会主义道路。改革不仅要顺应社会发展大趋势，也要考虑社会个体人的诉求，顺应人民群众的心意。

参考文献：

[1]周寒梅.拆掉小区围墙怎么办[J].西江都市报，2016

[2]河川.围墙怎么拆.经营与管理.[J].经营与管理.2016

[3]沈培钧.围墙文化与城市交通拥堵.[J].综合运输.2011

[4]于梅.小区住在产权制度分析[J].科技信息.2011

作者简介：

张敏（1995.09-），女，内蒙古通辽人，中南财经政法大学财政税务学院，研究方向：税收。