安置小区蹊跷“变脸”

一幢楼里的两种产权房

三年多来，成都市温江区鱼凫路社区第五村民小组全体村民，一直在向有关部门反映该组的财务混乱和村民自建的安置小区被原组长和建筑商私下串通改变了土地性质。改变性质的安置房被当作商品房对外销售，牟取暴利。

近日，记者前往该地，村民反映中所指的集体土地正是位于该区柳春路88号的“君怡苑”。

2003年9月，该组村民向温江区人民政府请示，要求在张家院子（房屋建成后取名为“君怡苑”）修建该组的安置小区，后经政府有关部门批准，决定修建23000平方米的房屋用来安置该组的失地村民。

由于要自行修建安置小区，该组村民还相继给温江区市容园林局和新西路拆迁指挥部上缴报建费用100万元，并负责按照规划和规定实施修建。

其实，早在2003年8月28日，该小组就与成都市温江区万春建筑工程公司签定了《集资建房合同书》，并约定：双方共同集资建设“君怡苑”。该工程的承建方式是采取该组按每建筑平方米265元的价格将一至二层楼承包给万春公司承建，但三至六层楼由万春公司自筹资金建设。

但让村民疑惑的是，究竟建筑商修建的三到六层楼是属于集体的，还是建筑公司的呢？而且合同中也约定：“甲方的房屋产权由甲方办理，乙方的房屋产权由乙方办理，产权证性质为村镇房屋产权证。”

为何时隔几年后，“君怡苑”才成为大量村民集中“讨伐”的对象呢？

原来，该安置小区部分房屋早已被建筑商暗中转变土地性质，把大量的安置房当商品房对外销售，不仅卖房的钱不知去向，连村民们自己的房子也办不到产权证。

“既然我们的安置房为集体土地，也就说明房屋的收益仍为集体所有，房子是不能外卖的。但事实是房子早已按商品房卖给了外地人。”气愤的村民许大爷无奈地说。

不仅如此，更让许大爷伤心的是，自己加钱买来的房子，居然至今办不了房屋产权证。而建筑商卖出的房子都能办到房屋产权证和国有土地使用证。

随后，记者从外来购房户出示的房屋产权证和国有土地使用证证实了许大爷的说法，这两份由温江区人民政府和温江区国土资源局2006年8月10日发出的证件确实显示该小区的房屋为国有土地。原来属于集体的土地，“变脸”已成事实。

“君怡苑”惊曝重重问题

记者在“君怡苑”门口调查采访的过程中，短时间内就聚集了该组大量的村民，大家一致认为，安置小区的土地性质变化，他们即将面临一贫如洗。

“我们这18亩土地都要卖2000多万，现在组上的账目不赚反倒亏了39万多。不算门面还有200多套房子，而安置我们的只有几十套，其他的都是对外销售，但卖房款却没有下落。”许大爷激动地说，关于“君怡苑”的问题，我们去找街办，街办就说这件事归居委会管，而找到居委会，又叫我们去找政府，如此来回，犹如踢皮球，把我们推来推去。为了尽快解决，我们还先后到国务院办、中纪委去，但一回到温江后，就杳无音信，无人问津。

想起村委和建筑商的所作所为，村民冯小平就觉得特委屈，我们的房子是加钱买来的，现在却办不到产权证，原因是建筑商叫我们交纳高昂的土地出让金和税费，我们的房子本来就是安置房，又哪来的商品房的税费呢？

“后来我们才知道，我组原组长刘学群利用其管理村民小组公章之便，以第五居民小组的名义，将“君怡苑”一至二层中约5000平方米的房屋出售给部分村民，并与建筑商联手，把其余的安置房作为商品房以高价对外销售。而销售所得分文未进入小组账户，全被他们私自瓜分。”

正是基于上述原因，该组在去年就以倒卖土地为由联名罢免了组长刘学群。“但上级部门新任命的组长，依然对此低调处理。”

村民关庆秋告诉记者，“君怡苑”本身是以农村居民安置房进行审批、修建的，其土地使用权的性质为农民集体所有，对其处分应经全体村民会议决定。

我们找审计公司对“君怡苑”的账目进行审计。2006年6月15日，北京京都会计师事务所有限责任公司四川分公司作出了关于“君怡苑”农建集资房项目财务收支情况的第一次审计报告。

其中的结论是，“由于第五居民小组和万春建筑公司各自提供的“君怡苑”农建集资房项目，都仅反映了各自部分的收入和支出，同时均存在入帐依据不合规的现象，特别是对万春建筑公司的会计凭证附件、销售合同、收款收据等我们不能进行取证，并且第五居民小组和万春建筑公司未办理相关的结算手续，以及双方签订的协议的有效性我们不能作出判断等原因，故我们无法对“君怡苑”农建集资房项目收支情况发表审计意见。”

一年后，村民的不断反映得到了当地街道办的大力支持，街道办再次督促万春建筑公司交出了部分账目由北京京都会计师事务所有限责任公司四川分公司再次进行审计。而这次审计的结论是第五居民小组的收支结余由0元变为-393359.00元；万春建筑公司2006年提供审计的收支结余由-187413.63变为现今的2458982.47元，还不包括尚未销售的面积为622.86平米的31个车库。

“土地变性” 村上不知情？

为了进一步了解“君怡苑”是如何由安置房变成商品房的，记者相继采访了负责此事的温江区鱼凫社区居委会主任张修奎和王副主任。

“由于在2003年，要实行新西路改造工程，第五小组刚好处在城乡结合部，当时就由村民自行申请将这些破旧房子拆迁后建新房，我们社区也表示同意和支持。当时老百姓都很积极，基本没有什么分歧。”张修奎主任首先介绍。

“在上级政府不给一分钱的拆迁安置过程中，建安置房“君怡苑”只能靠村民自己解决，本来需要交报建费200多万，后来仅仅由村民集资交了100万元，这都是党委政府对老百姓遇到具体困难时的扶持。”

在张修奎主任看来，鱼凫社区处在城乡结合部，按照政府的城市规划拆迁破旧房屋后，只能建造六层以上的楼房。现在的失地农民安置，是由国家统一安置、赔偿，当时的情况只能自拆自建。“我们的老百姓本来就困难，在没有多余资金的情况下，只有选择和建筑商合作开发。”

一旁的王副主任补充道，“其实这种集资建房的模式，其他地方早就有了，经过和村民小组商议，才决定用“君怡苑”的一、二楼来安置当地的村民，按成本价包给建筑商，由万春建筑公司统一承建。三楼以上由建筑商自行修建，如果盈利，就返给集体。这也是当时最好的方案。”

村民住进了漂亮舒适的楼房，政府也减少了拆迁安置的压力，这种一举两得的事本来无可厚非。但“君怡苑”的土地，既然是集体土地，建筑公司凭什么要转变土地性质呢？

面对记者的追问，两位主任显得有些支支吾吾。最后王副主任表示，“君怡苑”土地性质的转变，是五组和建筑公司自行协商的，与村上没有关系。

“‘君怡苑’在建设过程中，我们从未介入，他们之间的纠纷只有他们自己知道，而且第五小组经常越级和柳城街道办事处联系，我们都被蒙在鼓里。”张修奎解释。

“至于土地是怎样变性的，明眼人一看便知，集体土地上的房子是不能对外销售的，而且只是‘小产权’，要卖出去，价格肯定要大打折扣。一旦变为国有土地，成为‘大产权’，房价就会扶摇直上，建筑商的利润是可想而知的。”村民冯小平所说，“土地没有变脸之前是750元/平方米，变脸之后就猛涨到1800元/平方米。”

建筑商狠狠捞了一笔，但受伤的却是村民。

张主任表示：“房屋产权是由建筑公司负责，我们也不清楚村民为什么办不到产权。”

张主任还给记者分析了其中的原因：现在村民办不到产权证可能是因为以前是集体产权，办证只要10元钱的工本费。现在土地成了国有的，就需要交高昂的土地出让金和税费，这笔钱建筑商肯定不愿意出，如果村民不出，谁会为他们的产权证买单呢？

谁在护航“变脸”土地？

那么“君怡苑”又是怎样在建筑商手中“变脸”的？记者电话联系了成都市温江区万春建筑工程公司负责人的龚树云，但该负责人在了解记者身份后，就直接告诉记者去找政府。

最后，记者从该公司给温江区柳城街道办事处的意见函中了解到，“君怡苑项目虽然是有关部门批复给甲方（第五小组）的，但是在修建费用上，允许甲方自筹。而甲方向我公司融资也是正当权利，将部分房屋用来抵偿工程款也是合法的。后经双方同意，又以出让的方式取得了该宗土地，在出让的土地使用权之上的房屋转让也不违反法律，所以房管部门、国土部门为该房也办理了相关的权属证书。”

建筑公司的理由看起来很“充分”，但一个不争的事实是，部分安置房已经“变脸”成了商品房，老百姓的土地，已经被分卖给众多外来的买房业主。广大5组村民不仅要失去生存的土地，还将付出沉重的代价来为自己的安置房埋单。

成都市房管局产权监理处一负责人在接受记者采访时表示，集体所有土地上的房屋是不能买卖的，也不能取得房产证，房管局只会给取得国土使用权证的房屋办理房产证，而农村拆迁安置的房屋则可以以“宅基地”的形式表现。

针对此事，西南政法大学教授张光和先生就直言不讳：“开发商能轻易的变换土地性质，里面一定有不可告人的内幕，甚至涉及一些部门和官员，只有，才能欺上瞒下，最终损害国家和人民的利益。”