公文楼盘情况报告范文

公文楼盘情况报告篇1

非常高兴能为云南浩宇房地产开发有限公司提供金海岸．华庭市场推广合作建议书！

我们提供的本建议书，是基于《营销策划案》的策略，本着热情负责的态度，配合专业技能和精神，为最终达成配合贵公司的业务发展策略而专门拟订的，如对计划书中有任何问题或不详之处，请及时提供意见或进一步深入探讨。

项目形象与VI系统的建立

1、 项目形象特征及概念确定；

项目形象远景：让生活有了全方位、新层次的自然、尊贵体验；

项目品牌特性：领先的、创新的、能实现自我价值的成就感；

金海岸．华庭——罗平首座大型山水生态型高尚别墅区

广告语：

金花银瀑陶醉乡

青山绿水栖居地

仁智之士乐山乐水

地杰人灵择水而居

山水间尊贵显

诗意海岸精彩生活

2、 项目案名LOGO的设计

3、 标准色及标准字及标准组合。

4、 扩展运用

媒介组合

目标群体简析：

年龄在35-45岁之间，多为私营企业主和个体工商户（还有部分政府官员），年收入在15万以上。购买行为多为二次置业。

目标群体媒介接触习惯：

报纸、电台接触较少，电视接触率相对较高；由于工作关系，户外活动较多。

消费行为特点和媒体选择：

对于消费者来说，别墅的特点就是昂贵，是需要投入大的资金的，因此现场考察外，通常还需多方收集信息资料、反复权衡；所以是一种理性消费，他必须有足够的信息支撑其购买行为。

对发展商来说，房地产销售最大的好处是客户的本地性强、“作业面”窄、最大的压力是时间紧迫，几千万元资金的投入必须在一年甚至短短几个月内实现回笼，因此不仅需要压迫性的高强度广告攻势，更需要广告媒体能将别墅优势、卖点如孔雀开屏一般充分展示，迅速激发消费者的购买热情。

所以说印刷媒体是地产广告的最佳媒体。

广告大师奥格威说：“你介绍得越详细，销售得也就越多。”因此售楼书不宜过于简陋，更重要的是，一定要让消费者得到尽可能多的信息。

具体媒体选择：

户外是重点——%26gt;展示、告知

活动为关键——%26gt;互动、加深内涵

从地产广告的特性和金海岸华庭针对的目标群体的媒介接触习惯来看，户外广告作为首选媒体，电视、报纸广告媒介作为辅助媒介，具体媒介选择：

一、户外路牌：在罗平县繁华商业区和交通要道上挑选3-5块大中型路牌，充分展示楼盘形象；

二、《曲靖日报》：通过硬性广告传播信息，通过软性新闻在其上树立权威性和可信度，并且针对一部分政府官员的消费群体；

罗平县电视台：创作一条30秒的电视广告，并和其合作进行《金海岸华庭-佳片有约》栏目，每天黄金时段播放精彩电视剧并插播广告；

出租车：在其上张贴广告，通过其每天在罗平县城运营进行流动传播；

整合广告宣传服务

总体构想：针对罗平县的县城情况和金海岸华庭的楼盘性质，我方建议整个广告推广活动中围绕“山水好景观，楼盘高品质”的核心，做足“山水”的文章，体现出楼盘性质又传递文化气息，略举几例：

在售楼现场接待客人用的茶水采用“青山绿水”，符合案名又体现档次，加上印有楼盘名称的茶叶桶就成为精美的小礼品；

在售楼部播放的背景音乐是《高山流水》、《春江花月夜》、《蓝色多瑙河》、《水边的阿狄丽娜》……等与山水有关的中外经典音乐，对楼盘引起美好的联想；

……

第一部分：现场包装

1、 围板：遮挡工地施工杂乱现场，同时大面积展示楼盘形象；在文笔路沿街一线全线设置；

2、 工地及主要城市干道路牌：在繁华路段和交通要道上树立3-5块；

3、 楼体招示布、楼层进度牌：表明建设施工的进展情况，可在小区成型建筑物上悬挂；

4、 导示牌：引导购房者、参观者路线，分小区外和内部导示牌；

5、 立柱挂旗：建议在文笔路和九龙大道两侧的电杆设置广告牌，起到扩大气势和指引人流双重作用；

6、 欢迎标牌

7、 看楼专车

8、 气球、挂旗：设置在售楼部和一些内部设施中，渲染气氛；

第二部分：卖场包装：

1、 形象墙：设置于售楼部主体背景上，内容为楼盘LOGO和主体广告语；

2、 实体展板：将要发售的各种户型、单位作一个全面的介绍展示；

3、 售楼书：内容：

楼盘概况：占地面积、建筑面积、公共建筑面积、商业建筑面积、建筑覆盖率、容积率、绿化率、物业座数、车位数、物业结构、发展商、投资商、建筑商、物业管

理人……

位置交通：楼盘所处具置图、交通路线图及位置、交通情况文字详细介绍。

周边环境：自然环境介绍、人文环境介绍、景观介绍。

生活配套设施：介绍周边学校、幼儿园、医院、菜市场、商场、超市、餐饮服务业、娱乐业、邮政电信……

规划设计：包括楼盘规划人、规划理念、规划特点、楼盘建筑设计者、设计理念、建筑特色、环艺绿化风格特色等介绍。

户型介绍、会所介绍、物业管理介绍、此外还有建筑装饰材料、保安管理系统、新材料新科技成果运用等等根据楼盘自身优势卖点而侧重不同的介绍。

4、 折页：楼书的一个简化和补充；

5、 价格单页落格、付款方式清单落格

6、 手袋设计

7、 销售人员工作牌

8、 信封信纸、名片、纸杯

第三部分：样板间形象包装

1、 楼梯氛围布置

2、 楼梯间欢迎牌

3、 展示中心导示牌

4、 户型标牌

5、 展示空间功能标牌（主人房、儿童房、父母房、客房、书房、电脑房、健身房、画室等）

6、 免费赠送标牌（洁具、橱具等）

二.广告推广阶段策略

导入期

成长期

成熟期

以悬念导入，广泛全面的宣传积累消费者关注度，最短时间内打出高知名度。

整合推广活动全面带动，有目的的针对目标消费群宣传自己的生活方式，形成品牌知名度和积累品牌美誉度并促成销售。

重点在于金海岸华庭社区文化的营造，强调金海岸生活的文化内涵，自然、个性、自在、回归自我的生活。

悬念导入

强势推广

营建品牌

媒体推广方案（暂略）

1、 第一阶段推广的策略计划

2、 第一阶段推广的媒体计划

3、 第一阶段推广费用预算

4、 软广告/新闻及新闻事件炒作：按实际需要进行操作。

五、 PR（公共关系）%26amp;SP（促销）活动粗拟了以下几个构想：

1、 组织罗平县和附近加油站（高速公路收费处），对（过路）进站加油的车辆进行餐巾纸赠送（包装盒上印上金海岸华庭广告）；

2、 和县城各个洗车点合作，制作印有金海岸华庭广告的免费洗车卡在县城发放；

3、 组织“吃住云商饭店、游玩帝景华庭”的准业主联谊活动；

4、 工程进行到一定程度，可组织省内著名书画家“金海岸华庭”的采风活动；

（按实际销售进程实施），

结束语：

非常荣幸将此建议书提交给云南浩宇房地产开发有限公司，并期望能和贵公司共同按时按质完成本次市场推广任务，我们将会尽心尽责，期待和贵公司同心同力，共同发展！

如对本建议书有何异议和建议，请联系并共同商讨，谢谢！

顺颂

商祺！

公文楼盘情况报告篇2

商品房开盘活动策划方案

一、开盘主题：

对外传达**房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大**房产的社会知名度和美誉度，体现**房产的五大优势：公司的雄厚实力、“**第一拍”的资历、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立**房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。

二、开盘时间：20xx年11月28日（暂预定）

三、活动地点：**房产有限公司

四、剪彩嘉宾：贵公司确定

五、拟邀媒体：**电视台、**广告公司

六、活动方案

（一）前期准备

1、到场嘉宾

市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体记者

2、购买或制作一批有意义的礼品。

做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。

一是可以表达对领导的尊敬和谢意；二是可以起到宣传作用和品牌效应。

3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花

4、请柬的准备

提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。（请贵公司确认、确定。）

5、其他准备工作

提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。

落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。

提前6天落实指挥和负责秩序工作。

（二）开盘前广告

在《**广告》整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站配合文字图片报导。

（三）开盘之日媒体报道

开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传**房产的开盘庆典。

七、开盘现场活动查字典版权所有

1、现场布置

售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果；前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。（效果图附后）

会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。

主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。

嘉宾区：可设在剪彩区域前方和两侧。

签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配礼仪小姐。

礼品发放处：签到处的桌子也可作为礼品发放桌。

贵宾休息区：可设在**房产董事长办公室，配饮料、水果，摆放精美插花。

来宾休息区：可放在**房产售楼中心现场。

2、庆典剪彩仪式

3、精彩舞狮表演

4、乐队欢奏、礼炮齐鸣

八、现场布置

1、彩虹门

在**房产公司门口或楼盘入口处放置一座双龙彩虹门，突出气势；

2、高空气球

活动现场上空布置4个红色高空气球，下面悬挂祝贺开盘的竖幅。

3、小气球

施放20xx只高空小氢气球，显示对财富、人气的上升与飞跃。

4、地毯查字典版权所有

活动现场及舞台铺设红地毯，意味红红火火，突出整体氛围。

5、中国礼炮和彩花弹

中国礼炮和彩花弹288枚，意味好运连发。

6、盆景

在庆典现场放置100盆盆景，增强效果。

7、舞狮

在仪式过程中穿插舞狮表演，预示着**房产美好的发展前景。

8、礼仪小姐

礼仪小姐8名，形象、气质出众，在剪彩仪式时为嘉宾佩戴胸花，协助嘉宾剪彩，指引位置。

九、活动程序（11月28日安排）

7：00—9：10总策划检查落实各项工作，布置到位情况；

彩虹门、礼炮、主席台、升空气球、广告条幅，全部安置到位；检查音响、电源、麦克风、小氢气球到位；

礼仪小姐、主持人，陆续进场，准备好各自工作。

9：30—9：50嘉宾陆续到场，两位工作人员及两位礼仪小姐给领导佩戴胸花、嘉宾签名、发放礼品，引至活动现场。

10：00—10：08主持人介绍领导和嘉宾，宣布**房产开盘庆典正式开始；

10：10—10：25市 领导致贺辞、**房产董事长致欢迎辞；

10：25主持人宣布剪彩仪式开始；剪彩嘉宾、礼仪小姐上场

10：28—10：40剪彩嘉宾站好位置，剪彩开始；

剪刀起，礼炮响，施放彩花弹，雄狮舞动、乐队欢奏；

放飞氢气球，活动进入高潮；

10：45—10：50　首位客户签约。

10：50－11：00　主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。

十、人员安排及整体预算

十一、其它设备

落实好电源、麦克风、音响、乐器、签到台、胸花、饮用水、条幅、地毯、舞台、氢气球的采购；

公文楼盘情况报告篇3

简历，拼的不是字数，更不是花哨的模板，而是你能否让HR读到他们想看的内容。为什么申请这份工作?为什么你适合这个工作?一下是小编整理的市场策划简历，以供大家参考。

市场策划简历一：个人概况：

姓 名:****** 性 别:男 身 高:172厘米

体 重:62公斤 出生日期:1978-03-07 婚姻状况:未婚 联系电话：*********** 联系地址：***市**区***街**号

求职 意向：

应聘岗位:企业管理人员、市场类 岗位描述:市场策划、管理、文员 工作经验:4 年 期望月薪:2000

教育背景:

毕业学校：杭州商学院 最高学历:本科 专 业:企业管理 电脑水平:优秀 外语语种: 英语 外语水平:良好

工作 简历 :

一、2001/07--2004/12：太极集团广告处作媒介助理/市场策划 职责：制定广告计划，并与广告公司(或媒体)共同完成广告投放/广告投放的监督及广告费用支付的初审/走访并调查广告商，收集相关资料并管理客户关系/竞品的广告投放分析，及时调整产品的广告方案/联系制作展示器材/广告文档的管理 二、2005/05--2005/10：重庆同声速记公司作速记老师

职责：培训速记学生/为大型会议作现场速录(如亚太市长峰会)/速像带、磁带整理/为来访人员作速记咨询

培训经历：

一、2001/11--2001/11：参与太极集团广告处组织的市场策划人员初级课程培训

内容：广告学基础/品牌管理与规划/媒介策划、投放、管理 二、2003/08--2003/08：参与太极集团人事处组织的企业债权债务管理培训

内容：企业财务基础/应收账款管理/清欠技巧

三、2004/02--2004/02：重庆市天晴拓展户外运动有限公司相关的户外培训项目

内容：跨越断桥/超越毕业墙天梯等活动提升个人素质，不怕失败，勇于实践，打破固有，不断创新，同时更要信任团队，在合作中共进。

个人能力及 自我评价 :

3年大型医药集团的工作经验，专业从事广告、市场工作。对中国北区媒介市场有着丰富的经验，熟悉部分医药市场的运作。对营销和销售的共存关系比较了解!

基本能为各种会议提供同声速录，速度180-200字/分，准确率95%。

市场策划简历二：------- 基 本 资 料 -------

姓 名： 应届生简历 性 别： 女

学 历： 本科 身 高： 158 CM

籍 贯： 江西 出生年月： 1990-02-18

目前所在地： 南山区

毕业院校： 赣南师范学院

主修专业： 文学与新闻传播 => 新闻学

目前所在行业： 房地产业

工作经验： 二年以上 目前年薪 ： 10-15万 /年

有效证件： 身份证 证件号码 ： ****************

预求职位： 市场策划、编辑

技能专长： 市场敏感度强、擅长搜集信息、市场拓展、优秀辩手

擅长创意文案以及细腻感情写作

熟悉word、excel、ppt等办公软件

考取涉外秘书证

------- 求 职 意 向 -------

寻求职位： 市场策划、编辑

求职地区： 罗湖区 福田区 南山区 宝安区

工资待遇： 5000(可面议)

到岗时间： 随时到岗

自我评价： 一个有着男人心的女人!

从大四到现在工作两年来主要以房产为主，市场、策划、销售、市场敏感强，亲和力强，锲而不舍。

1、公司市场拓盘：与开发商面谈项目事宜、负责区域房地产市场调研，出市调报告，分析楼盘可行性，分析制定项目可行报告性

2、项目阶段性营销策划：根据项目情况制定阶段性营销节点活动策划以及随时按实际情况更改

3、管理售楼部事宜

4、参与售楼

目前单身，完全可以配合工作需要并且已经办理护照。

学习接受能力强、对新事物不排斥。

发展方向： 2年的房产经验，主要负责过项目拓盘，市调，策划，销售等，新闻专业出身，自然而然的市场敏感度信息采集能力得到了锻炼，希望能有一个平台共同进退，共同发展!我会的会做的更好，不会的会努力的学习!

------- 技 能 专 长 ------

计算机技能： 全国计算机等级考试一级

外语能力： 1.英语 ~ 一般 2.英语 ~ 一般

普通话能力： 熟练

------- 教 育 培 训 -------

起止时间 就读院校名称 主修专业 学历

2009.9~2013.6

赣南师范学院 新闻学 本科

------- 工 作 经 验 (1) -------

就职公司： 江西鼎信房地产 公司行业： 房地产及中介

就职时间： 2012年5月到2014年1月 就职部门： 营销事业部

公司性质： 民营/私营企业/非上市公司 就职职位： 市场营销策划

工作描述： 1、公司市场拓盘：与开发商面谈项目事宜、负责区域房地产市场调研，出市调报告，分析楼盘可行性，分析制定项目可行性报告并且拿到福建清流项目权! 2、项目阶段性营销策划：根据项目情况制定阶段性营销节点活动策划以及随时按实际情况更改 3、管理售楼部事宜 4、参与售楼

------- 联 系 方 式 -------

联系电话： 152************

联络手机： 152************

电子邮件：

公文楼盘情况报告篇4

二十一世纪的网络营销将会继上世纪网络兴起而深远地发展下去，这将会对房地产业的营销行为带来一种怎样的变革?作为开发商，又应如何做好“波澜未动帆先动”的应对方略?

上世纪突如其来的非典疫情，使房地产业所有传统营销渠道受阻，此时房地产网络营销的优势就逐渐显现出来，在非常时期为发展商寻求突围的同时，房地产网络营销其自身的真正价值得到了人们的重新认识，从此上网开展网络营销成为房地产楼盘推广的首选。

一、房地产企业上网宣传需求分析

1、既是消费者的需要也是开发商的义务

互联网正以迅雷不及掩耳之势进入到各行各业。房地产业，这一关系到消费者切身利益——衣、食、住、行的行业，当然也不例外。小区智能化、小区局域网、项目网站、开发商网站、专业门户网等的纷纷出现，充分体现出房地产与互联网或者网络的有机结合已经是大势所趋。房地产项目上网，结合楼盘的特点，配合楼盘的销售策划工作，可以利用网络技术在网上进行互动式营销，突出设计楼盘的卖点，及时介绍工程进展情况，配合现场热卖进行网上互动、预售情况介绍、按揭情况介绍、网上预售、网上咨询等服务，这是对消费者的一项便民服务，能为消费者提供更多的参考信息。

2、既是快速传递需要也是提升企业形象需求

房地产企业上网，可充分发挥现代网络技术优势，突破地理空间和时间局限，及时企业楼盘动态、房产信息、宣传企业形象并可在网上完成动态营销业务。作为房地产企业，在互联网上宣传楼盘，能迅速建立起旗下项目在网上的知名度和美誉度，同时也能利用图文并视形式吸引消费者目光，又可作为开发商的品牌宣传，为公司后续开发项目的宣传推广奠定基础。

二、房地产网络营销的优势分析

房地产网络营销由于其介质自身的特点，随着网络的快速发展，使其拥有了与其他媒体无法比拟的优势。房地产网络营销具有以下七大优势：

1、有较为确定的目标消费群，营销的命中率高

与报纸、广播、电视等传统媒体相比，传统媒体的受众虽然多，但是分布过于广泛，年龄、收入等参数的差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低，广告的效能不高。而新的网络营销，却由于上网人员的特征，使得目标消费群较为集中。

中国互联网络信息中心（CNNIC）在京《第21次中国互联网络发展状况统计报告》。截至2007年12月31日，我国网民总人数达到2.1亿人，仅以500万人之差次于美国，居世界第二，预计在2008年初我国将成为全球网民规模最大的国家。上网的主力年龄是28—35岁。而在未来几年内，28—35岁的人群也将是房地产的主力消费群。

铜川房产网作为铜川的地方门户,在目标消费群相对集中的情况下，保证了广告的命中率，广告的投放才能做到“有的放矢”，实现真正的高效营销。

2、低成本投入

下面以某知名报纸为例：其一个整版彩色广告的价格为224000元人民币，其全国发行量为65万份，其是日报，假设其持续影响期限为3天，则广告成本为：0．12元／人／天；某网站首页顶端旗帜广告价格为60000元／月，首页页面下载量为22．5万页／天，则开发商成本为：0．0089元／人/天，该报纸的人均成本为某网站的13倍。再加上报纸的读者群非常宽泛。20个阅读者之中大约只有1个有购房意向，而据调查某网站的浏览者之中83％的人有明确的住宅需求。如果该项目没有特别的突出卖点(如超低价位、特别设计等)，其广告创意为中等水平，则其在三天之内大约会有50个来电来访，则其成本为4480元／个；经过测试，某网站网络广告一个月内大约有270个来电来访，其成本为222元／个，只有报纸的二十分之一。而且，随着房地产项目的不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，人们对每个广告的关注度日益下降。由此可见，网络广告与传统广告相比，不单止高效，而且低价。

3、多媒体展示

传统的媒体表现手法单一，而网络媒体则通过网络，运用视频展示、电子地图、语音解说等技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受地域的限制，有的甚至超越了现场售楼人员讲解的效果24小时不间断，没有时间和天气的局限，让购房者的选购有更大的自主性。

据不完全统计，购房者从决定买到最后签约，平均到售楼处、现场看房的次数在3—5次左右。而网上大信息量的提供，就能让购房者在家也能看到所关心的信息，从而大大提高了看房的现场成交率，也相应降低了售楼现场的运作成本。

4、主动性与互动性强

与传统营销相比，它更强调互动式的信息交流，由强势促销转为软促销。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。有的网站或网页还进行了链接，为购房者提供及时的购房、贷款方面的法律咨询。

5、提高附加值

许多人知道，买房子不仅是买钢筋和水泥。买的还有环境、物业管理、社区文化等等。这一切也就是项目的附加值。项目的附加值越高，项目的保值、增值能力就越强，在市场上就越有竞争力，越受消费者欢迎。因此，发展商要赢得市场就要千方百计地提高项目的附加值，例如优美的小区环境、体贴的物业服务、和谐的社区文化等方式。但发展到现阶段，仅仅这些已不能满足市场的要求。为项目建立自己的网站，为消费者提供个性化、互动化、有针对性的24小时网上服务，也正是一个全新体现项目附加值的方向。业主可以利用楼盘内部网连接网站，随时与外界保持紧密的联系，进行商务、生活、娱乐等各方面的活动。随着经济的发展和互联网的不断应用，房地产项目网站将会日益成为优秀房地产项目的必备硬件之一，这方面只要上铜川房产网，项目网站也就立即开通。

6、定向性强

按照购房者的具体IP地址、地理区域、城市等进行精确定向查看，或按照时间、计算机平台或浏览器类型进行定向分析得出：对于房地产地方门户性来讲，来访者十有八九是看房的，所以对铜川地区的房地产项目，选择铜川房产网是较为理想的，精准投放，效果显著，定向性极强。

7、快捷性

由于网络信息传播的快捷性与“所见即所得”的制作特点，从材料的提交到，只需要数小时或更短的时间就能把信息出去。

三、房地产网络营销策划方案

对房地产网络营销的研究要从其运作的机理谈起。房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对楼盘展示平台,结合视频系统、广告管理系统、专题新闻系统、项目网站、置业顾问栏目、在线交流系统的综合应用，分别对目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的。

我们以《铜川房产网》为例来说明房地产企业如何在网上展示楼盘项目，让更多的潜在客户成为您的真正消费者，其基本策划方案如下：

1、楼盘展示平台向客户全方位展示

楼盘展示平台主要为商品楼预售、开盘促销、商业市场招商、商铺租售等的网上促销推广,按客户要求制作上网,并在铜川房产门户首页图片推荐。宣传内容包括：开发商简介、企业专题报道、“全景图”、“样板间”、“户型图”板块可以按要求显示多幅图片，每幅图片配有标题文字说明、销售热线和其他消费者需要的资料。

2、视频看房系统让客户有身临其境的感觉

网络视频广告既具有平面媒体的信息承载量大的特点，又具有电波媒体的视、听觉效果，可谓图文并茂、声像俱全。而且，广告不需印刷，节省纸张，不受时间、版面限制，顾客只要需要点击即可。崭新的视频时代已到来，我们力求帮助您把平面媒体滚动起来，实现立体动态，有线无线领域全方位展示！视频看房系统为贵公司建立网上全景展示房屋和周边环境的平台，降低带客户看房的成本，增加您的客户，并为您的客户提供最好的服务。

3、动感横幅广告其艺术效果让你过目不忘

房地产的开发企业通过自身建立的网站，或者通过其他网站广告等手段，对产品进行广告宣传。这是继报纸、广播、电视后，进行房地产广告投放的第四个媒体。房地产网络广告有其自身的特点和优势，这一点在铜川房产网上全面实现，如此艺术的广告让你不看都觉得可惜。

4、专题新闻让更多的客户认可

利用铜川房产网或专门设计的网页，进行项目相关信息的，例如项目的建设进度、最新的房产快报、楼盘的促销信息，项目某些方案的意见征集等都可以迅速地出去。与传统的信息媒介相比，网络营销的信息平台不但可以信息，而且可以通过评论、在线留言等及时地获得信息反馈，例如购房者与业主既可及时得知开发企业的决策方案，又能及时地对诸如房型设计、装修标准等提出自己的意见，实现真正的互动营销。在信息交换的基础上，建立了业主与业主之间的交流平台，即所谓的网上社区，以促进小区文化的形成。

5、项目网站全程为项目建设宣传服务

铜川房产网具有功能强大的智能项目网站功能，开通企业项目网站的将会为企业内部管理带来一种全新的模式，可自行管理。通过项目网站可以及时自主样板房、楼盘快报、招聘信息等，对提升企业形象具有重大意义，从而使企业上网宣传效果达到最优化。

更重要的是，网络的海量资讯，让您想告诉消费者的品牌理念可以毫无保留地告诉，其中信息平台与交流平台既服务于目标消费群又服务于业主，这说明了小区的信息将会有很大的交互性，购房者不但可以从广告宣传中了解楼盘，而且可以从业主的口碑中了解，因此，对想了解楼盘的客户会有目的地来了解更多信息。

四、整合互补，网络营销的成长之道

网络营销是一种新的营销模式，然而，限于房地产业与网络自身的特点，它并没有能力完全取代传统营销模式独立运作，因此，整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成长之道。

公文楼盘情况报告篇5

济南幸福园营销策划公司在对‘派单’技巧的使用过程中，逐步积累了部分经验，愿与业内人士交流、分享。

请先看这组数据： 楼盘名称 建筑面积（㎡） 销售均价（元/㎡） 主要传播方式 费用（单价\总印量） 实际效果（单页发放量\房屋成交量）鲁贤家苑 约4万 1990.00 宣传单页派发 0.15元/份；3.5万份 7500份/月；36套/月鲁铁1号 约2万 2480.00 宣传单页派发 0.18元/份；3万份 4000份/月；25套/月一方雅居 约3万 2580.00 宣传单页派发 0.14元/份；4万份 5000份/月；12套/月

几年来，房地产项目的营销策划、广告策划已是众多智业公司的重要业务内容，成功案例也在各大专业期刊上纷纷登场，但只要简单分析一下他们的案例，便会发现一个共同点：高投入换来高收益，广告、案场包装等各项推广费用普遍很高。

而我们认为，并不是所有成功运做的楼盘都需要或说已经投入了大量推广费用，更不是说只要投入了大量广告费就一定可以卖得很火。

以上表格中所列内容，是我们公司2002年度在济南销售的三个楼盘的部分数据。这三个楼盘分别分布在济南西部、北部和南部三个区域。它们的共同点都是规模不大、市场定位中等，因而在我们的实战操作中也出现了共性的部分，其中最突出的一点即——用极少的宣传投入取得了极佳的销售业绩。 在我们接手这三个楼盘后，我们进行了大量的分析和调查研究，尤其在进行了项目所处区域居民性质摸底调查之后，我们得出了一个看似简单却十分重要的结论：无须在大众媒体进行大的投入，只要将楼盘信息准确传递到目标客户群即可；而传递信息的主要方式就是——派单。 第一部分　济南房地产市场基本情况

一、市场基本情况

·济南房地产市场需求量很大，3年来保持较高的增长速度，预计5年内需求总量约为400万平方米。

·定位过于雷同，大多集中在2000-4000元左右的中高档房产范围内，产品同质化现象比较严重，已出现部分积压、滞销现象。“有房没人住，有人没房住”的现象将在一定时期内持续存在。

·济南消费群体总体购买力不强，对中高档楼盘的消化能力有限。

·几个超大型楼盘自2001年起开始冲击容量有限的市场，阳光舜城、伟东新都、阳光100国际新城、中润世纪城等项目都是100万平米以上的航母级规模，并都有超大型集团背景支持，竞争日趋激烈。

·目前济南市场的普通住宅项目，每年3万㎡的消化量已属‘佳绩’。

·住宅产品的分层消费和身份识别已经成为一个不可阻挡的趋势。“我和谁住在一起”是消费者追求品质生活的又一集中体现，营造同质阶层之间交流和沟通的空间，是地产商开发项目的新关注热点。

·随着家庭结构的简单化和家庭生命周期起始阶段（男女双方的结合到第一个孩子的出生阶段）的推迟与延伸，以及购房者年轻化趋势，使得小户型市场需求量猛增，而75-90平米的户型占整个济南市场不足25％，市场缺口巨大。

·相当部分开发商开始重视营销和策划咨询公司，纷纷引入并长期合作，但由于众多营销公司实力良莠不齐，失败案例屡见不鲜。

二、消费者简析：

·济南的消费群体受传统思想影响较大，喜欢实实在在的东西，消费心理及消费行为相对 保守，呈内敛方式；2000年以后，随着广告及各种推广概念的引导，其接受新事物的能力有一定的进步。

·购房心理处于初级向中级发展的过渡阶段，尚不成熟。一般的购房周期为2-6个月左右，消费者会反复比较各项因素以区别项目优劣；但购房周期呈现递减趋势。

·价格（第一因素）、位置环境、户型仍然是购房者考虑的首要因素。同时也存在一定的从众心理。广告和售楼人员的解说都会对消费者产生影响。

·济南购房者有一个重要特性：购房点距现有居住点非常接近、而且越近越好。

·购房行为是一种消费者介入度非常深的消费行为，消费者在购房的同时也是购买一种生活方式和其他人对其购房行为的认可，尤以中、高档项目的消费群体为甚。

·济南的消费者比较缺乏房地产方面的知识（呈现上升趋势），他们对自己真正需要怎样的房子并不十分清楚，对于投资、升值等理念仍然模糊。引导性消费在济南地产市场中极为重要。

·消费者不加选择的集团购买时代基本结束，市场进入个人购房时代。 第二部分　案例具体分析

在对济南的市场状况有了粗略的认识后，我们以鲁铁1号项目作为分析重点。

在我们接手此项目之前，曾有一家公司与开发商合作，但在近6个月的销售时间里，销售业绩极不理想，实际销售套数为x（个位数）套。我们知道，这决不仅仅是项目自身的问题。因为每个城市的本土开发商都是具有一定市场意识的，对行情都是有一定了解的，因此，再盲目的开发举动对某地市场而言都不会太过离谱（外地投资商除外）。而我们对这些项目的评价也很统一：重在操作。没有卖不好的楼盘，只有做不好的营销。以下是我们对鲁铁项目的总体认识：

1、项目SWOT简析 ——　劣势和威胁：

·因前期各种原因造成楼盘销售周期过长，影响力较弱

·项目规模偏小，难以形成整体规模优势

·堤口路两侧竞争对手众多（500米区域内在售项目共9个），在价格及配套等各方面均无优势

·因是开发首个纯市场项目，开发企业形象力较弱

2、项目SWOT简析 ——　优势和机会：

·小区自身品质较好

·现房即可入住

·项目区位较好：济南新总体规划出台，新城区确定西部，小区门前堤口路成为重要通路

·作为铁路企业，实力强、家底厚，在铁路系统范围内信誉极高

注：竞争项目众多，也恰恰说明区域内的需求量大。

3、目标消费群行为分析

A、认同本案的动机

·认同本案规划设计功能及附加价值优于附近其他个案

·与竞争个案比较后，认同本案价值

·区域性客户想在此长久居住者

·认为本区域具有远景、地段发展有升值潜力

·信赖开发商的企业规模和经济实力

B、排斥本案动机

·认为本案规划设计功能及附加价值差于附近其他个案

·经济能力不足

·区域性客户不想在此长久居住者

·对本案区域的发展前景不看好

在长期的销售实战中，我们认为，目标消费群体的界定对一个项目的成功运做具有重大意义，目标消费群体的清晰界定对于控制销售周期、制定传播策略起着决定性作用。

在对项目有了总体认识之后，我们迅速对目标消费者进行了简要描述：

A、职业收入描述：

①、从事IT、营销、法律、广告等智慧行业的高收入白领人士；

②、国家垄断及能源行业（铁路、石油、电力、电信等）的固定职工，其中，铁路职工为重中之重；

③、私营企业主或三资企业中层人员；

④、特殊人群。

收入描述：家庭月收入3500以上，家庭总储蓄25万以上。

B、年龄描述：

主诉求对象的年龄应该在25岁—50岁之间，男性。

C、家庭描述：

家庭总人口约为3-5人；

家庭结构简单，大多呈现家庭核心化趋势；

为子女的成长选取一个良好的人文环境，是核心化家庭购房考虑的首要因素。

D、置业目的

改善居住环境或为子女购房；多为一次置业。

E、所属区域

堤口路以北、以西全部区域，以东、以南各1.5公里范围区域。

注：就在离基地位置500米处，就有较大规模老铁路宿舍区，计50余栋楼，3000多户；因房屋老旧，有部分人正急于寻找合适房源。

当目标消费群体的理论概念逐步具体和现实起来之后，我们不仅明白了前期为什么投了近20万广告费如泥牛入海（对房地产项目而言，当竞争对手近在咫尺时，如果自身产品没有鲜明优势和独特的销售主张，那在大众媒体做的广告其实就是给‘大家’做的；因为看房人会在广告的指引下，把周边所有项目看个遍），更明白了我们应该怎么办：

1、重新创意设计了以‘鲁铁就像这块砖’为主题的宣传单页，由专业人员到附近区域做登门派发和讲解；针对竞争对手多且完全同区域和价格无优势的状况，我们以建筑质量和企业实力为创意出发点。宣传单页正面为感性文案：

我们还为鲁铁公司全新导入了企业推广理念：实力兑现承诺　执着铸就精品。在今后的时间里，这句话将运用在鲁铁公司自身和楼盘的全部宣传推广中。

2、推出“鲁铁房产铁路系统推广展示月”活动，3人左右的活动小组，携带展架、展板及宣传资料，到各铁路机关、单位、铁路宿舍登门推介。

当然售楼处的重新装修和装饰也是必要的。工作全面展开3个月之后，总计发放单页约12000份，实际签单75套，而所消耗宣传单页的总费用是2000多元。

而在同期，济南市两大主要平面媒体广告价格为： 报刊名称版面规格式样版位价格《齐鲁晚报》1/4版（通栏）8×23㎝套红普通内页版位约23000元《济南时报》1/4版（通栏）8×23㎝套红普通内页版位约16000元

两相对比，效果自现。

在鲁贤家苑和一方雅居两个项目的推广中，基本都是以派发单页唱主角，辅以条幅、路牌等工具，均实现了较为理想的销售业绩。其中，鲁贤家苑项目已处于‘清理’阶段，我们推出了以‘尾盘集中赢’为主题的促销性质宣传单页，经过鲁贤项目组全体人员的努力，实现销售近150套、总额近4000万的好成绩；而一方雅居项目虽然是在济南市场的淡季11月份开始销售，且处在重重包围之中（500米范围内在售项目10个），但仍取得了月均12套的好成绩。

至此，在4个月（总共10个销售月：鲁贤家苑4个月、鲁铁1号3个月、一方雅居3个月）内，以派发总价值8000余元的宣传单页为代价，实现了销售额7330余万元的总业绩。 第三部分　收获与体会

通过这三个楼盘的精心运做，我们在派单技巧的运用上有以下收获想与大家交流和分享：

1、标准派单说词。在派单中，有一个非常重要但又极易被忽视的关键点：派发同时的讲解词。视觉和听觉的结合才能达到最佳的传播效果。我们公司的业务代表（派单人员）均受过正规培训，是有针对性的发放并附带讲解，我们制定了15秒、30秒、2分钟标准推介说词（即用最简洁的语言将楼盘的最大卖点进行了概括），在将单页传递的同时，进行尽可能的讲解；但是，2分钟是界限，多了就不能说了，要把有意向的客户抓紧时间带到更具有销售氛围的售楼现场，让更有推介能力的售楼人员去接待。

2、派单点的选择。现在大部分楼盘的发单还是‘街头拦截’式，这种方式已越来越成为大家所厌恶的对象，不仅丢弃率极高（75%以上）以至影响市容，而且也不科学。

3、业务代表的培训。可不是随意的临时找几个学生或失业人员去猛发一通，专业营销公司的优势也可在此体现。在幸福园营销公司，有专门的培训和管理规程来使业务代表们尽情发挥，有潜力的会被提升为置业顾问。我们这里的一名业务代表曾经连续5个月拿到7000元以上的薪水，但他仍然在踏踏实实地派单，因为他知道的能力和公司提供给他的平台。

4、宣传单页的印量。常常有许多楼盘会出现房子卖没了，单页剩下一大堆；或是发着发着发光了、再急着加印的情况，这是因为操盘者对楼盘销售周期、目标客户群特性、来客成交比例等数据推断不准确造成的，当然，有很多情况下是其负责人想都不想或说根本不知道该怎么去想，就直接开印了，印刷厂的人都知道，每次印十万都快成济南楼盘印单的‘标准’数量了。这里面有很大的经验成分，但也并非无规律可循。

5、单页的内容与反馈。对于一张价值1毛多的单页而言，能引起兴趣，打个电话咨询一下，这个单页就是成功的。首先，万万不能将太多的内容全‘浓缩’到小小的单页上面，其次，咨询电话打进来之后，客户能否到现场看房或说成交，那就是楼盘品质和售楼人员的水平问题了。另外，对于反馈效果不能重‘量’而轻‘质’，在鲁铁1号这个项目上，单页发放的来电、来客数量都不大，但质量极高、意向极准，也许创造了济南房地产营销中的一个奇迹，2002年11月—2003年1月之间的3个月内，每派单160张成交一个客户。

派单是营销推广中极微小、极简单的部分，但就是这样一个微小的部分，若运用得当亦会有大大的收获，况且看似简单、实则学问多多。

针对楼盘的传播推广，我想再给开发商和同行们提几个醒：

1、不能过分夸大广告在房地产项目中的实际作用，不能泯灭项目自身的优势，如果项目自身存在重大缺陷，广告做得越多、信息传递得越快、死得越早、越难挽回。

2、房地产产品因总额太高，因而在购买时的关心和慎重程度上大大超过其他产品（包括汽车），是目前国内消费品中‘关注度’最高的产品，而且大家知识愈来愈丰富、心态愈来愈理智，没有消费者会仅仅因为你几次报纸广告做得漂亮、做得精彩，或是一个概念提得有深度、有文采，而会直接提着钱来买你的房子。

3、节约的推广成本就是利润。在当前的市场态势下，幸福园营销公司暨天骄伟业广告公司深深明了这一点，成立后的服务宗旨就是：专业、严谨、高效、节约。尤其是第四点——节约。现在的很多营销公司、广告公司都有一个相似的‘毛病’——尽量让广告主多投广告费，并口口声声说是为给开发商塑造品牌，其实房地产品牌的塑造何止是多投百十万广告这样简单，市场占有率、入住后的物业管理等等才是能否成为品牌的决定条件。指望广告塑造品牌，不过是在借机推广自己、多赚点钱而已。

4、广告只是传递信息，能否完成销售，关键在销售现场。在现在的楼盘销售中，说错一句话、说晚一句话，就有可能永远的丢掉一位客户；如果幸福园公司没有一只能打硬仗、管理系统的销售队伍，7000多万绝对是“不可能完成的任务”。

对于中、小型住宅项目，需要的一般不是‘广告’，而是‘准告’；不是大众媒体，而是‘小众媒体’——只需要将信息准确地传达到目标客户群中的每一个个体上。

说到底，本文所谓的‘小传单为何创造大业绩？’不过是一个契入点，最希望能引起大家的理性思考，只要真正用心并真正站在专业的角度上，就可以把一些看似‘常规’的、‘没劲’的项目做得同样津津有味、同样精彩非常。

公文楼盘情况报告篇6

为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。

2、注意销售陷阱

其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。

其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。

在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售(开盘)时，开发商往往一般总会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高，甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。

其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。

其四，设置订金陷阱。我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付订金别人就会买走，要求客户马上交付订金。如果客户说没有带够订金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大订”。而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付订金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金，为了避免订金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。

3、注意“五证”陷阱

一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》也叫建设工程开工证、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完订金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。

4、注意合同陷阱

公文楼盘情况报告篇7

【关键词】楼市　房地产　泡沫

近年来，中国的房价像“一匹脱缰的野马”，一路狂飙，房价已大大超出城镇家庭的承受能力。2009年，中国各地房价都陷入了近乎癫狂的状态，究竟是哪些因素制造了“疯狂”的楼市?笔者认为导致中国楼市泡沫的主要因素有以下六个方面：城市化及家庭小型化对住房的刚性需求；各种“热钱”对楼市的拉动；房地产企业的销售手段；土地有效供给不足；地方政府及地方政府官员提升房屋成本；媒体、经济学家、银行等利益共同体对房价的放大。

一、对住房的刚性需求拉动楼市

(一)城市化水平的提高，增加对楼市的需求

城市化进程是房地产开发的核心动力之一，中国房地产的持续发展与农民进城或者说农民的城市化密不可分。

目前我国城市化水平仅43.9％，发达国家城市化水平为75％，联合国的报告估计，中国每年有1800万农村人口将转为城市人口，这些新增的城市人口，将会形成对住房的巨大需求，成为国内房地产市场增长的巨大拙动力。如按每户3口来计算，即形成600万套住房需求。

(二)采庭结构小型化的转变，增加对楼市的需求

90年代后，我国居民家庭结构趋于小型化，父母、子女分户单独居住家庭日益增多，一人户、二人户、三人户的家庭数额及比重不断提高，四人户、五人、五人以上户不断减少。以江苏省南京市为例(表1)，充分证实了这一现象。

家庭小型化的特征之一便是对房屋需求的增加，根据国家统计局的统计资料，我国2007年全国家庭户数为40807万户，2006年为40593万户，新增214万户。2006年我国城市化率为43.9％，扣除从农村转移到城市的户数，城镇因家庭小型化而新增加94万户，即94万套住房，加上上文因城市化造成新增加的600万套住房，两者相加_我国每年有约700万套住房的需求。

而2008年一年的住宅竣工面积为4.8亿平米，以平均每户100平米计算，2008年当年住宅可销售约为480万套，如加上往年未销售完的住房。有约500万套住房的供给。由此看来，我国需求量远远大于供给量。这种需求刚性导致了房价大幅上涨。

二、各种“热钱”拉动楼市不断升温

所谓热钱又称游资或投机性短期资本，目前尚无明确定义，通常是指以投机获利为目的快速流动的短期资本。其投资对象主要是外汇、楼市、股票及其衍生产品市场等，具有投机性强、流动性快、隐蔽性强等特征。

我国进入楼市的热钱由三个部分组成：①从事垄断行业人员、公务员等阶层形成的“多余资金”，因股市风险过高及不确定因素太多而缺乏好的投资渠道，进而流入到楼市。②私营、民营企业主因内需不足，出口受阻，成本上升等投资营商环境恶化，将投资到实体的资金转投到楼市。③国际热钱。这三股力量形成了所谓的热钱，冲击我国的楼市。

三、房地产企业的销售手段推动房价出涨

目前全国各地房地产企业在房屋销售时都或多或少存在“捂盘”等销售手段，所谓“捂盘”是指，楼盘销售商开发的楼盘明明有大量货源，但却对购房者声称仅剩几套，制造假象，促进购房者购房的一种销售手段。不少业内人士认为，开发商人为制造缺货假象，目的主要是为了力促高成交量，再次提高楼价，这种捂盘行为常常能给开发商带来动辄数百万的利润。一般有以下几种常见手段：

(一)拖时间

对于新盘，开发商拿到预售证后，却将开盘时间一改再改，拖延开盘时间的楼盘多为单体楼的中小开发商，尽量多赚点是他们“捂盘”的心态。对于旧盘，也以种种理由推迟开盘。通过拖时间使得房屋登记人数大大增加。

(二)分期卖

先推少量单位，逐期推高价格。除在前期进行储客外，先推出少量单位来试探市场，也是楼盘较为常用的一种捂盘招数。一般来说，对于多幢楼盘，开发商均会采用分批拿预售证、分批销售的方法去开发。除一些相对较为大型的楼盘，因为受资金、人力等因素影响而真正需要分期开发、分期销售外，其他楼盘基本上都属于一种营销策略。

(三)假销售

开发商先买后卖，制造热销假象。开发商“假销售”现象现在越来越多，其中“先买后卖”现象更为普遍，即开发商联合中介先买下销路好的房子，制造热销假象，再撤销购房意向和退房；或者是提高价格后再放盘流入市场，赚取高额利润。更有甚者，有的开发商让自己员工扮演购房者排队购买住房，人为造成楼市火爆的虚假现象。

(四)烟雾弹

开盘即“售完”很快又有珍藏版。由于整个房产交易过程是不透明的，有真实住房需求的普通购房者，并不知道单套房子的真实价格。当看到新盘几乎“日光”时，就会不惜高价跟风买入。看准了这种心态，开发商往往会玩一套“开盘即售完”的手段，来刺激购房者赶快出手。过一段时间后，又借销售旺季或市政利好之机，再次推出所谓“珍藏版”单位，售价往往在原来的基础上提升500～2000元／平方米。

四、土地有效供给不足。加剧房价上涨

总的来说，增加土地供应，并在正常的周期内建成商品房，可以改变市场供需现状，抑制房价的过快上涨。从市场预期看，增加土地供应，就等于政府明确告诉公众：我们准备了大量土地，不用愁买不到房子。这样，可以改变购房者对楼市未来的预期，一部分准备购房的人就可能打消眼下买房的打算，房价涨幅有可能趋缓，但现实情况却没有达到预期效果。

(一)有效土地供给不足

土地供应，有量的问题，也有结构问题。增加的土地供应。是在郊区多，还是市区多；是保障房用地多，还是商品房用地多?不同的区位，不同的用途，对楼市的影响也不相同。如果新增土地供应大部分在远郊区，恐怕对抑制房价，特别是市区房价作用并不大。

此外，按照正常的周期，新增用地形成楼盘供应，将需两到三年时间，对楼市的影响有滞后效应。

(二)土地供给信息知晓度不够

土地供给的信息披露的公开和透明度不够，相关部门没有能够及时告知公众客观、真实以及尽可能全面的楼市信息，没有能够防止由于涨价预期引发恐慌性购房，没有能够稳定社会心理预期。

比如，在近期涨价比较快的北京、上海等城市，政府相关部门如果能及时准确地告诉当地居民：今年供应的土地面积有多少，地段在哪里，全年将会有多少套房子上市，目前在售住房空置率有多少等等，情况可能就会好得多。

(三)开发商囤地现在严重

业内有句话：“小开发商捂盘，大开发商围地”。有报道称，广州

2007年高价出让的27块地中，有24块到了2009年仍未开发。这种天价地“晒太阳”的现象，由来已久，客观上给楼市“火上加油”。五、地方政府及地方政府官员因素加大了房屋成本，提高了房价 ”(一)地方政府热衷开发房地产

地方政府热衷于房地产的开发，因为房地产的澎湃发展对地方政府有三大好处：

1　土地销售增加地方财政收入。

地方政府通过低价收购城镇居民、农民的土地，再高价拍卖给房地产开发商可获得高额利润。截至2009年11月23日，全国70个城市土地出让金收人同比增加超过100％。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，而2008年全国财政收入为6万亿元，也就是说，20个重点城市收取的土地出让金几乎占国家一年财政总收入的1／10。在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的1／2。

2　楼盘销售增加地方税收。

中国银监会副主席蒋定之曾指出，房地产交易是地方政府重要税收来源，来自房地产相关的税收大体占到城市可用财力的30％至50％，有的城市要在60％以上。地方政府和房地产业之间存在的利益链条是紧密的。

统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30％～40％左右。如果再加上占房地产价格20％～40％的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50％～80％。

3　楼盘兴起突显地方政绩。

房地产是地方政府最立竿见影的政绩工程。楼盘、别墅、高尔夫球场等的建设对于地方政府来讲是提升政绩的最佳表现，因为房地产的建设使得GDP上去了，城市形象提升了，财政税收也增加了，自然政绩得到了显现。

(二)房地产企业向地方政府官员寻租

1　土地供应领域的寻租。

稀缺的土地资源是房地产开发必备的要素之一，房地产开发商拥有了土地，就等于拥有了财富。中国缺乏土地私有产权基础，集体土地和许多土地的产权往往界定不清；国家垄断土地一级市场；土地供应存在多种供应方式并存和多渠道、无序供应的现象。正是土地的非市场化环境使得土地成为房地产寻租的重灾区。用地企业将小于甚至等于其所寻租金的费用私下支付给出让方。有学者曾对我国上世纪90年代初期土地出让价格进行实证分析发现，土地拍卖出让价格、招标出让价格、协议出让价格的比值为1：0.61：0.14，由此可见协议出让方式下租金金额之大。

2　住房建设领域的寻租。

自1998年实行城镇住房制度改革以来，我国逐渐形成了多层次住房供应体系，即高收入者按市场价购买商品住房、中低收入者低价购买经济适用房、最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。对于经济适用房，国家给予了用地优先划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放、减免部分行政事业性收费等诸多优惠政策，但由此却使经济适用房成为一块“肥肉”，诱使开发商们竞相向主管部门寻租，以“经济适用房”之名行“商品房”之实。

3　资金领域的寻租。

我国房地产开发资金中大部分资金来源于银行，房地产企业对资金的渴求，加上国有银行自身的软预算约束，使得寻租活动蔓延于银行信贷领域内。以2003年2月底央行的《2002年货币政策执行报告》为例，中国人民银行通过对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款进行检查发现，违规贷款和违规金额占总检查金额的24.9％。而违规放贷，当然是为了索取巨额“回扣”、参与分成，甚或间接成立房地产开发公司，以国家和人民的钱“借鸡生蛋”、谋取私利。

4　涉税领域的寻租。

房地产税费包括房地税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等约11大类。房地产开发程序包括工程勘测、规划设计、施工图设计及审批等诸多环节。可见，税费和开发程序十分复杂。据悉，国家税务总局在对7省市的调查中发现，在各种涉税问题中，房地产业的问题占了90％。2003年南京市地税局稽查分局曾对2002年度纳税额较大的88户房地产业企业进行了税收专项检查，竟然发现87户有偷漏税问题，涉税金额高达5031.66万元。

5房地产业的“乱收费问题”。

目前，我国地价及税、费合计约占房价的50％，相对国际上一般20％的比例而言。地价及税、费比重明显过高。据调查，全国各城市在房地产开发经营中涉及的各项税费项目有60～180多项，其中税仅有12种左右。房地产“乱收费问题”实质上是有关部门的“集体寻租”行为，不过是用合法的手段掩盖了不合理的寻租事实，是更高级形式的寻租。

寻租的结果不仅增加了房地产企业成本，提高了房价。而且使得政府官员在各种场合、各种媒体为开发商摇旗呐喊，鼓吹楼市价格不断上升，吹大泡沫。

六、利益共同体，放大泡沫

(一)媒体――放大器，放大泡沫

笔者曾在南京数家媒体广告部工作5年，对于媒体放大泡沫的机制有一定了解。媒体放大泡沫的做法有二种，一是夸大、放大房价走势，高吹房价会永远不断上涨。二是永远不报道，不刊登房价下跌。这两方面消息一部分是由房地产商在报社投放的软、硬广告。另一部分是媒体主动这么做，房地产广告已经成为各大报社的最大客户，占整个报纸广告收入的50％左右，报社不愿得罪这个财神爷。自然要鼓吹楼市不段走高的泡沫。此外，拿到广告定单的记者等媒体工作人员也会因为房地产商投放广告而得到10％左右的提成，而为楼市走高摇旗呐喊。

而媒体这种放大器以及公信力使得广告购房者坚信楼市走高，加大对房价走高的恐惧感和购房的紧迫感。

(二)“代言人”

某些受到房地产商给予经济利益好处的经济学知名学者们利用其公益、公信力身份为楼市唱赞歌，不断鼓吹楼市泡沫。如某房地产开发商在某地举办“楼市论坛”，然后花重金邀请某经济学家来作讲座、报告，该经济学家因拿人嘴短，自然大谈楼市走高的理由，然后由报社等媒体公之于众。普通购房者听信这些“代言人”的鼓动，加快购房行为。

(三)银行

截止2009年5月，我国房地产开发商自有资金只占总资金35％左右。只有在银行信贷的支持下，房地产才能够得以发展与繁荣，而房地产一旦走上繁荣之路甚至于出现泡沫，银行仍然不能减少对房地产的支持。因为房地产与银行早就捆绑在一起，任何银行支持的退出，受到伤害的首先是银行自身。因此，银行对房地产的金融支持既是不可退出的也是自愿的。目前国内房地产市场出现了严重的泡沫，但银行对房地产业的支持并不可减少，否则房价的下跌一定会先引起银行的危机，并由银行危机导致金融危机与经济危机。

总的来说，我国楼市虚高。泡沫不断的原因在于：住房需求刚性的不断增加，土地供给效益滞后，开发商捂盘忽悠，政府鼓吹，开发商寻租加大房价成本，媒体制造虚假信息，放大器的作用，再加上“代言人”的不实宣传，银行政策过于宽松，使得我国的楼市虚高不下，泡沫不断被吹大。

公文楼盘情况报告篇8

关键词：房地产广告广告营销广告策略

房地产广告的基调

房地产广告的基调，指与客户定位、产品定位和竞争定位相符的，带有所处地域的时尚特征，融合广告策划的创意风格，并且贯穿于房地产广告设计和广告实现始终的广告表现的总体方针。

广告基调根据客源定位确定。广告是一种广而告之的行为，广告目标是我们要争取的客户，他们的个人情况，以及一切他们获得信息的方法和方式，都是广告策划中进行决策、明确广告基调的重要依据。一般而言，对于已处于整个房地产开发建设过程后期的广告设计而言，它的目标客源由产品功能和产品档次确定。前者区分客户的种类，后者区分客户的质量。

对产品的理解也是确定广告基调的重要方面。产品的生命力在于产品的特色，在为客户服务的同时，怎样将产品的特色在介绍中尽可能地展现出来，并因此权衡广告基调，是确定广告基调的一个重要方面。

房地产竞争情况对房地产广告基调产生影响。根据企业与竞争对手的对比情况，往往会有这样两种情况：一是以强抗强，让别人的广告为我宣传。这时候，两者的广告基调可能类似，但这时广告基调的产品基础一定要优于竞争对手。只有这样，自己才不会被打倒，反而会借力使力，居于上风。二是趋强避弱，努力做到人无我有，人有我强。当面临同样的地区、类似的产品，大家的广告基调又都是很温馨的时候，即将推出的产品基调的确定，应该是有所变化的，以突出自身的特色。

房地产广告的诉求策略

房地产广告语便是整个楼盘的主题诉求，经典的广告语不但诉求精准，像民谚俗语一样脍炙人口，同时也能让整个楼盘声誉鹊起。例如广州碧桂园项目，一句“给你一个五星级的家”令碧桂园名声大噪，至今仍深为人所称道。任何一句经典楼盘广告语的出炉无不是千锤百炼、精益求精之后的结晶。

广告诉求点实质上是产品的竞争强项。现代商品社会的竞争日趋激烈，同一个产品可能存在着成千上万个竞争对手，房地产市场同样也不例外。这种情况的蔓延结果，便是广告语所承载的利益点和生活态度，更侧重于表现“我为什么更值得你选择”。例如郑州房地产市场的远大理想城，“理想城里，慢生活”，理想城位于郑东新区中心地段，与CBD、主城区不到半个小时的距离，这段距离，代表了一种生活。又如汉飞金沙国际，“金水路上，公园里的运动家”，出则繁华，入则宁静，这是现今都市人对于美好生活的一份向往。由此我们不难发现一个规律：每一个广告主题都承诺了一个利益点和支持点。

最强的诉求点应该与楼盘定位一致，与客户的需求一致。最有效的楼盘广告主题语来自对楼盘本身的清晰定位，广告语的出炉是在对市场状况进行仔细分析、对目标客户心理需求深刻洞察之后制定的。优秀的广告语诉求也应该含有四个要点：记忆点、利益点、支持点、沟通点。广告语是整体营销策略的核心支撑点，其他的营销手段或市场推广都是围绕此进行的。

房地产广告的媒体投放策略

房地产广告对媒体的利用率比较高，为了更好地提高媒体的效率，使有限的广告经费获得最大的经济效益，应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短、以优补拙。就媒体整合而言，包括两部分：一是纵深的广告周期配合；二是横向的媒体覆盖配合。

纵深的广告周期配合。一个完整的广告周期由筹备期、公开期、强销期和持续期这四个部分组成。在广告的筹备期，广告媒体的安排以户外媒体和印刷媒体为主，售楼处的搭建，样板房的建设，看板的制作以及大量的海报、说明书的定稿印刷等。进入广告的公开期和强销期，广告媒体的安排渐渐转向以报刊媒体为主。户外媒体和印刷媒体此时已经制作完工，因为相对的固定性，除非有特殊情况或者配合一些促销活动，一般改变不大，而报刊媒体则开始在变化多端的竞争环境下，节奏加快，出招频频，以灵活多变的特色，发挥其独特的功效。到了广告的持续期，各类广告媒体的投放开始偃旗息鼓，销售上的广告宣传只是依靠前期的一些剩余的户外媒体和印刷媒体来维持，广告计划也接近尾声。

横向的媒体覆盖配合。广告媒体在“横”的方面的安排，其实也贯穿于广告周期的四个阶段，但在产品强销期的时候要求特别高。媒体覆盖配合包括印刷品、传统媒体、手机、网络等多重组合的理想三维广告空间，在视觉听觉上对客户造成多重刺激，最大限度地挖掘和引导目标客源，以配合业务人员的推广行为，创造最佳的销售业绩。

房地产广告营销策略的运用

随着销售进度和市场环境的变化，广告的主题要有所变化，因时制宜，因地制宜，发挥广告时态变换的优势，有针对性地影响客户群体。

欲遮还休。在销售前期，房地产公司采取阻挡的措施，用围墙将工地围起来，遮住楼盘，一方面修建豪华售房部，向顾客预告商品房即将推出；另一方面阻止顾客进入，暂不进行销售，不告知价格，使消费者产生悬念感。郑州美景鸿城正是运用了这一广告策略，在开发期，把整个一期正在开发的楼盘用广告牌包围起来，让消费者只见其形，却不知其貌，这样的包围战术不仅对产品开盘做准备，又吸引了大量的关注目光，造成了一种房产未售先热的局面，为后来的火爆销售打下基础。“欲遮还休”策略的运用在于对时机的把握和对市场的分析，在实际应用中还可有许多不同的方法，正可谓“运用之妙，存乎一心”。

制造新闻事件。这一策略主要是在销售前期，通过媒体一些对开发商有正面影响的新闻事件，宣传开发商品牌形象。河南建业就是运用新闻事件造势，形成客户对在建楼盘的关注，2008年中国举办北京奥运会，建业也于2008年在香港上市。建业所有的在建楼盘，都全面宣传建业香港上市，同时建业将奥运与楼盘销售活动联系起来，这些新闻以软广告的形式，通过建业自身媒体和河南一些有影响的媒体传播出去，在很大程度上既宣传了建业的品牌，又促使建业在2008年创造了销售佳绩。

锁定目标客户，抢占先机。房地产销售要根据楼盘的定位，抓住目标客户群，而不能把精力分散，要由前期的市场调查研究和分析，把握住目标消费者，制定有针对性的策略来“擒”住这部分消费者。要先入为主，抢得先机就能抢得市场，就能将第一印象建立在消费者心目中，使后来的竞争者很难与之抗衡。

广告要促进销售，区域性明显。房地产广告对注意力负责，对人们的兴趣负责，要能吸引有效的人流，增加看房人气。房地产这种区域性的特殊商品，它的竞争集中体现在广告的竞争上，并影响社会文化和构成，但它更重要的是一种经济活动，是实现销售的重要手段，广告不是艺术创作，要把握消费品的语言，遵循其特点，创造效益才是成功的开始。